臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南小字第265號
原 告 吳秀桂即七股美食專賣店
訴訟代理人 何乾南
被 告 洪玲琴
上開當事人間請求給付租金事件，本院於民國104年7月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
被告應給付原告新臺幣（下同）79,100元，及自支付命令送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂時約已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。租賃物 之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出 租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。租賃 關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者， 承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限 內不為修繕者，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出 租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而 請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、 第424條、第429條、第430條分別定有明文。又參酌最高法 院95年3月30日裁判要旨：「出租人之租賃物保持義務與承 租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於 租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人 非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。」。 ㈢查原告於民國102年6月9日以經營便當外送為目的與被告簽 訂租賃契約書，承租其所有臺南市○○區○○街000號之建 物（實際為131號旁搭建之鐵皮屋，嗣後原告向戶政事務所 聲請新增門牌為129號，下稱系爭建物），雙方約定每月租
金27,000元，租約期間為自102年7月1日至104年6月30日止 。惟原告承租後始發覺系爭建物後方為空地且臨大排水溝致 鼠輩猖狂，先是啃食被告所有之大原木桌導致原告每日早上 開門要營業怵目驚心桌角盡是碎木屑，經向被告反應也只能 聽其建議在其裂縫處灌入樟腦油，缺口則塞入石塊並佐以石 膏填補，爾後甚至將整個原木桌加以批土重新上漆修飾，但 每隔一段時日就舊事重演於事無補。原告從事餮飲事業有關 食品衛生安全當然首當其衝，每日午晚2次地板沖水徹底刷 洗，故每期水費均高達4,000餘元，所有食材也全部收納冷 藏庫，然鼠輩無從覓食情況下開始噬咬水管、紙箱、隔板間 木等等甚至匪夷所思竟將水泥地板也啃食一個巴掌大的洞。 上述總總情況一再向被告反映亦為其所親眼目睹，惟均消極 愛莫能助。又原告承租系爭建物期間夜晚既無住人平時也無 開放供外界使用，馬桶卻堵塞不通，無論使用馬桶吸把、通 樂、或者通條等約無效果，據以向被告告知依然推稱係新建 交付愛莫能助，經聲請人只得於103年10月11日自行雇工拆 除馬桶抽取水肥，後經師傅告知係因其管路設計不良逢雨水 便會倒灌阻塞，此部分原告前後計修繕花費3,500元。 ㈣原告承租系爭建物乃係為供餐飲營業使用之目的業如前述， 惟承租1年多來因系爭建物未辦理保存登記，致遲遲無法辦 理營業登記遷址，甚至連水電均須由隔壁轉接造成不便，被 告除按月收取租金外根本未給予任何絲毫協助，迄103年12 月16日原告電話告知被告，老鼠除白日於天花板跑竄發出聲 響外，甚至連客人用餐時也肆無忌憚於桌底牆角奔馳，衛生 安全等啟人疑竇業無法營業。雙方達成協議承租至104年元 月提前終止，原告縱然要結束營業也難容忍每日鼠尿遍佈心 中的痛，與被告溝通聘請專業滅鼠公司處理共同分擔費用也 遭其婉拒，被告亦於103年12月19日業偕其兒子親自現場了 解原告自力救濟佈署的黏鼠板、捕鼠龍、自製陷阱、毒餌等 所有老鼠出入之洞。牆角也使用水泥密封，惟被告所提供之 鐵皮屋係兩旁夾板裝潢隔間，天花板屬輕鋼架之架構，前後 四周均有空隙根本無濟於事，原告因而對外宣稱營業至12月 底屆時並資遣全部員工；原告投入資本經營未達2年本來就 無法攤提開辦費用損失慘重，目前尚需一個人獨自清理善後 準備1個月期限內騰空交屋，面對先前營業所需設置油水分 離、汙水處理、生財設備的拆除，申請之網路、第四台、GP S衛星定位等等未到期違約問題，客戶應收帳款無暇催討… 弄得焦頭斕額欲哭無淚，被告竟在104年1月6日電話告知需 扣違約金經拒絕，復於同年月8日早上到店裡仍執前詞，其 兒子嗣後也當場幫腔謂依照法規法條云云，未能人溺己溺之
同情心，一昧自私自利心態實難令人苟同。
㈤綜上所述，被告未能提供合於所約定使用收益之租賃物且該 瑕疵危及原告之安全及健康，復有修繕必要而不為修繕等事 實無庸置疑。故被告應給付按每月租金27,000元扣減2成即 5,400元前後19個月，共計102,600元，及原告墊付修繕費 3,500元，合計106,100元之損失。於扣除原告104年1月份應 付租金27,000元後，原告求償79,100元。 ㈥因為原告無法申請水電，也沒有辦法辦理職業登記證。系爭 房屋我租下後補申請門牌為臺南市○○區○○街000號契約 所提出房屋是臺南市○○區○○街000號建物，129號是自 131號所切割出來的，129號有二條排水溝可以到131號，該 處老鼠猖獗，故請求扣租金2成。原告於104年3月30日收到 被告的存證信函，被告主張契約仍在繼續存在。原告主張10 4年1月就終止契約，而將房屋鑰匙交給承租房屋正對面花之 鄉大樓管理室，請管理員鑰匙還給被告。原告在103年12月 16日電話中與被告聯絡，當時向被告表示租到104年1月底， 原告表示因為老鼠的問題無法處理，所以要租到104年1月底 。於103年2月10日有請專門滅鼠的楊先生，103年2月10日到 原告店裡查看時表示「這個環境要滅鼠是不可能的，因為旁 邊有水溝，水溝通過這個系爭建物，所以只能減少不能終結 。」，所以當時原告有通知被告，被告不願意分擔滅鼠的費 用，而且被告的哥哥就住在臺南市○○區○○街000號建物 ，他是跟原告一起搬進去的，系爭建物的問題都有跟他反應 。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡原告向被告承租臺南市○○區○○街000號建物作為便當店 ，原告於承租前已至現場看過現場及週遭環境後，才向被告 承租並簽立房屋租賃契約書，租賃期間自102年7月l日起至 104年6月31日止，但原告於104年l月1日起惡意拖欠租金及 水電費未繳，且並未要求要提早解除及終止租賃合約，並未 經被告同意就將系爭建物之鑰匙交付給第三人，請第三人交 給被告，現場並未與被告完成點交也也未依租賃合約將承租 處恢復原狀，因原告是將所承租地方作為便當店使用，原告 將便當之廚房建立成半開放式的，廚房下方有有縫隙，原告 本身經營餐飲業但自己未盡現場環境維護清潔之責任，導致 承租處老鼠猖獗，卻將老鼠問題歸咎於被告，要求被告賠償 ，左右鄰居皆反應自從原告於承租處經營便當店後，附近老
鼠變多了。
㈢原告主張因承租處馬桶水管設計不良才導致馬桶堵塞不通， 以致原告自行雇工拆除馬桶抽取水肥。原告所承租處之廁所 為全新興建，被告質疑因原告使用方式不正確才導致馬桶堵 塞不通。綜上所述，原告之主張為無理由。
㈣原告主張曾於103年12月16日電話中與被告聯絡，當時向被 告表示租到104年1月底云云，但被告並沒有接到原告的電話 ，但原告在103年12月間確實有跟被告表示不願意再繼續承 租系爭建物，要租到104年1月底，本來原告約被告於103年1 2月17日到現場點交，但原告表示租約未到期，要租到今年1 月底，後來就再也聯絡不到原告，後來原告才傳簡訊通知被 告到花之鄉大樓拿系爭建物的鑰匙。被告同意原告承租到10 4年1月底，但原告不願意當面點交，而且原告搭建的工寮也 沒有拆除。被告提出之相片是被告原本租給原告的系爭建物 室內照片，結果原告承租之後在後方搭建如民事答辯狀附件 5的鐵皮屋當廚房，該張相片可看出上下均裸空，被告有建 議原告要搭設網子封起來，避免老鼠進出，因為原告搭建的 廚房在室外，老鼠很容易跑進去，民事答辯狀附件6是後庭 院，是與廚房相連的地方。被告將系爭建物租給原告的時候 並沒有老鼠，一開始原告是反應有白蟻，被告才會買樟腦油 給原告，消滅老鼠不可能用樟腦油，承租約超過1年半，原 告於去年12月才向被告反應有老鼠，在此之前，鄰居有跟被 告反應，在原告搬來之後附近多了很多老鼠。原告向被告反 應時，被告就有打電話給環保局，環保局表示政府單位是負 責室外，沒有負責室內，室內是居住的人自行負責。三、得心證之理由：
㈠兩造於102年6月9日簽訂房屋租賃契約，約定由原告承租被 告所有之臺南市○○區○○街000號旁鐵皮建物即系爭建物 （嗣申請門牌號碼為臺南市○○區○○街000號），租賃期 間自102年7月1日起至104年6月31日止，每月租金為27,000 元，兩造同意於104年1月底終止租約等情，為兩造所不爭執 （本院卷第29頁），復有系爭建物房屋租賃契約書在卷可參 （本院卷第13至17頁），堪認屬實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張因租賃之房屋 鼠輩橫行，故依民法第423、424、429、430條之規定，得扣 除自102年7月1日起至104年1月31日止之每月租金2成即5,40 0元計102,600元及請求修繕馬桶費用3,500元，無非以提出 之上開房屋租賃契約書、門牌初編證明書、現場照片14張為 憑（見司促卷）。經查：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第 423、424條分別定有明文。觀諸上揭法律規定，縱鼠輩猖獗 係兩造訂約時即有之瑕疵，承租人即原告亦僅能終止契約， 無法請求扣抵每月租金2成作為賠償，況原告提出之證據並 未能證明鼠輩猖獗係於訂約當時即存在。而兩造已合意終止 契約已如前述，而原告仍未陳報其得扣減租金2成之請求權 基礎為何，是其此部分主張，尚屬無據。
⒉次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有 明文。惟原告迄今亦未提出其修繕馬桶所支出3,500元之單 據可參，自難認其此部分主張為真。
㈢綜上所述，原告請求被告給付79,100元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無 理由，應予駁回。
四、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟，法院為訴訟 費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第43 6條之19第1項分別定有明文。查本件既為原告敗訴之判決， 訴訟費用計有1,000元（即第一審裁判費），自應由原告負 擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第385 條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
臺南簡易庭 法 官 陳尹捷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明㈠原判決所違背之法令及其具體內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
書記官 黃瓊蘭