臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第129號
104年7 月23日辯論終結
原 告 瓏山林企業股份有限公司
代 表 人 林鴻堯（董事長）
訴訟代理人 徐嶸文 律師
吳姝叡 律師
被 告 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明（主任委員）
訴訟代理人 黃佩琳
吳政道
陳俊廷
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國101 年
1月12 日院臺訴字第1010120047號訴願決定，提起行政訴訟，經
本院101 年度訴字第396 號判決駁回，原告不服，提起上訴，經
最高行政法院103 年度判字第616 號判決將本院前開判決廢棄發
回更為審理，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用均由原告負擔。 事實及理由
一、事實概要：被告依據檢舉調查結果，以原告銷售「瓏山林長 堤」建物（下稱系爭建案），未於房屋預定買賣契約書（下 稱系爭契約）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足 以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法第24 條規定，乃依同法第41條前段規定，以民國100 年6 月24日 公處字第100108號處分書命原告立即停止前開違法行為，並 處罰鍰新臺幣（下同）1,000 萬元（下稱原處分）。原告不 服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。經本院101 年度訴字第396 號判決「原告之訴駁回」（下稱前程序判決 ），原告不服，提起上訴，經最高行政法院103 年度判字第 616 號判決（下稱原廢棄判決）將本院前程序判決予以廢棄 ，發回本院更為審理。
二、原告主張略以：
（一）原處分主文業已明載「被處分人未於房屋預定買賣契約書 揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易 秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條」，原告係對於 原處分所處罰之違法行為，提出行政爭訟，法院所得審理 範圍自僅限原處分所載之違法行為態樣（即原告未於房屋
預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊） 是否有行為時公平交易法第24條之違反，而不及於其他非 屬原處分所載之違法行為。依最高行政法院發回意旨，本 件原處分有無違法，其審查範圍應僅限於原處分所載之違 法行為態樣，即原告是否有未於房屋預定買賣契約書揭露 共用部分所含項目應含車道之資訊之故意欺罔行為，而不 及於其他非屬原處分所載之違法行為。
（二）原處分認定原告預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之 故意，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分項目含車道 之資訊，惟被告並無證據證明，且被告所述與事實不符： １、依房屋買賣契約書第3 條第2 項約定，有關共同使用部分 面積僅係排除「地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面 積」，並非約定「不含地下層汽車停車空間、車道及其他 必要空間」，故共同使用面積並未將車道部分排除。次按 房屋買賣契約書第4條第1項約定，按系爭建案預售及登記 時之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四點第 一項及第二項分別規定，而前開規定於100年6月15日修正 為第十二點，其中第二項之（四）增修為「法定停車空間 （含車道及其必要空間）」，由此可知，有關法定停車空 間（含車道及其必要空間）係屬依法令應列入共同使用部 分之項目。是以，依房屋買賣契約第4 條第1 項約定，列 舉之共同使用部分係可包括車道。另停車位買賣契約書第 3 條係約定「其應負擔之公設面積」，並非約定「所有車 道面積」，被告按停車位買賣契約書第3 條約定，認定系 爭建案之停車格與車道之面積，全由停車位購買人所分攤 、持分，而房屋買賣契約第3 條及第4 條約定共同使用部 分，不包括停車格與車道云云，顯有違誤。
２、按系爭建案規劃銷售之初，因地下層部分空間係規劃為停 車位，當時承辦人員並未考慮將車輛進出地下層所行駛之 車道部分，列入房屋買賣契約書著色部分之應分攤之共同 使用部分。直至原告委請李忠憲代書辦理產權登記，代書 告知原告，依其實務經驗建物承購戶對於是否有權使用該 地下層停車空間之車道部分，易引起區分所有權人間之糾 紛，被告乃依代書專業經驗建議，由房屋承購戶及汽車停 車位承購戶，按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面 積總和之比例分攤車道面積。又依證人李忠憲代書於前審 證述，可知原告係於代書將其計算完成之各建物登記面積 表提供予原告後，發現與房屋契約書所載面積不同時，始 知悉關於車輛進出地下層所行駛之車道面積，原告未列入 共同使用部分範圍，未由建物各承購戶間接持分車道面積
。是原告於規劃預售系爭建案之初，並不知悉前開不動產 登記實務為全體區分所有權人仍會分攤、持分車道面積之 資訊情形下，如何能於房屋買賣契約書「詳細」揭露此等 資訊，足證原告與建物各承購戶為交易時，並無「積極欺 瞞」或「消極隱匿」此一資訊之「故意」行為。是以，原 告實無原處分所稱有足以影響交易秩序之欺罔行為，而有 違反行為時公平交易法第24條規定情事。
３、原告於建物所有權第一次登記始將車道面積列入共同使用 部分，原告對於未滿百分之一及超過百分之三部分面積， 並未向承購戶請求找補，故實際找補面積遠小於實際面積 差異。是以，倘原告有獲取高額利益之意圖，應於預售期 間將車道面積列入共同使用部分，而不應於建物所有權第 一次登記後，找補百分之二之款項，由此足證，原告並無 故意未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道 之資訊，藉此獲取高額不法利益情事。至於被告指稱「對 於車位購買人，則於停車位契約書約定建物登記面積如有 誤差，買賣雙方互不找補」云云，此實係因依不動產交易 實務，停車位之價金係以個數計算，與停車位登記面積無 關，此由停車位買賣契約書第2條第1項、第3條第1項後段 約定可稽。
４、系爭建案之共同使用部分範圍及面積之計算方式，於規劃 銷售之初，係由原告之承辦人員負責，原告並未謂不知悉 其所銷售建案之共同使用部分項目、分配比例等情形，僅 係謂因對於車道面積應如何分攤、持分，法令並無明文規 定，而承辦人員亦不具有代書專業經驗，對於代書前揭登 記實務並不知悉。被告以「原告為專業經營不動產投資興 建之事業，且非初步銷售建案，每一建案於銷售階段須製 作各戶持分總表，辦理產權登記時亦須製作分坪表，難謂 不知悉其所銷售建案之共同使用部分項目、分配比例等情 形及房屋產權登記實務」云云，純屬被告推測、臆測之辭 ，委無足採。
（三）按停車位買賣契約書第2 條第1 項、第3 條第1 項後段約 定，停車位購買人所購買之停車空間，並無面積之記載， 縱因購買停車空間而持分登記建物，亦不因契約所載建物 面積與實際登記面積有所誤差，而生找補款項問題。且不 動產交易實務，停車位之價金係以其位置及停車格大小按 個數計算，而非如建物係依實際登記面積核算，自不生實 際登記面積與契約所載面積有所不符，而生找補款項問題 。原告係依代書建議方式，計算購買停車位與全體住戶就 車道之應有部分面積，並非經由刻意的設計而為足以影響
交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。況依不動產交易實務 ，共同使用部分與主建物之計價方式相同，以僅百分之二 找補款項情形，對購買房屋者而言，並無不利。參最高行 政法院發回判決意旨，承購戶經由持分公設之故而分攤、 持分車道部分，並未違反房屋買賣契約書約定。由被告於 解釋系爭契約第3條之項目與範圍時，所獲致結論與原告 不同，益證本件實為契約解釋問題，無涉公平交易法之違 反。是以，縱承購戶就買賣契約書所載「共同使用部分」 範圍是否包括「車道」及分攤、持分「車道」面積有所爭 執，此亦僅係對於契約之解釋有所歧異，自應循民事訴訟 途徑解決，而非屬公平交易法規範範疇。
（四）經查，被告認定原告所違反之行政法上義務為「未於房屋 預定買賣契約書揭露共同部分所含項目應含車道之資訊」 之消極隱匿行為，而行為時公平交易法第24條所處罰為「 足以影響交易秩序」之「欺罔」或「顯失公平」之行為， 而不以某種結果發生為處罰要件。被告既係認定原告是以 純正不作為（未於買賣契約書揭露）而違反作為義務（應 於買賣契約書完整揭露重大交易資訊），而爰依行為時公 平交易法第24條裁處，裁處權時效應自原告應作為而不作 為之時起算，即原告提供系爭契約書予交易相對人時起算 。縱本件實際上造成系爭建案建物承購戶之損害結果，裁 處權時效之起算日仍以應作為而不作為之時為準，而不得 以損害結果發生始起算。是原告係於95年5月10日進行預 售，與消費者簽訂系爭建案買賣契約時，至被告於100年6 月28日為原處分止，期間已逾3年，依行政罰法第27條之 規定，被告自不得再為行政罰之裁處。是以，縱認原告違 反行為時公平交易法第24條之規定，依行政罰法第27條之 規定，被告自不得再為裁處。
（五）依據現行的預售屋銷售行為規範說明第3 條、第5 條，被 告進而規定建築開發業者與購屋人締結契約後，不得有「 締約前未載明共有部分，交屋時要求購屋人找補價款」。 被告既然將締約前後之行為態樣加以區別，自屬不同之違 法行為。然查，原處分之主文第一項係記載原告未於房屋 預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之訊息， 為足以影響交易秩序之欺罔行為，此部分無從涵攝「將部 分車道移轉登記予未購買停車位者後通知補繳價款」之行 為構成要件；原處分理由欄第六點至第九點一再重申「原 告將系爭建案車道逕自登記為所有購屋人共同使用面積、 向購屋人主張找補、對於車位購買人未約定退還部分價款 、藉此獲得高額不當之經濟利益、未退還找補價款予購屋
人」等語，可見被告關於原告違反行政法上義務內容及起 算裁處消滅時效之認定，自屬違法。又依95年1 月23日內 授中辦地字第0950724727號公告( 自公告六個月後生效) 「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」， 101 年1 月3 日內授中辦地字第1000726257號公告修正「 預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」增列 第15條「停車位轉讓條件」，第18條「規格誤差之處理」 增列第1 項「停車位竣工規格之尺寸產生誤差，買方得就 減少部分請求減少價金」，並無關於共同使用車道之規範 內容。原告與購屋者所締結之「停車位建物產權預定買賣 契約書」並無抵觸強制或禁止規定之約定，自屬適法。且 依照主管機關歷年公告之「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」，難謂原告與購屋者所締結之契約內容 有違法情事。
（六）依最高行政法院發回意旨及法律規定，行為時公平交易法 第24條所規範足以影響交易秩序之欺罔行為以故意為限。 查行為時公平交易法第24條規定，其中所謂「欺罔行為」 ，依被告所公布對於行為時公平交易法第24條案件之處理 原則第6 點第1 項可知，係指須行為人積極欺瞞或消極隱 匿重要交易資訊，故倘行為人從事交易行為時，並不知悉 該重要交易資訊，自無從為積極欺瞞或消極隱匿重要交易 資訊之行為。是以，行為人既須事先知悉重要交易資訊， 進而為積極欺瞞或消極隱匿行為，依法規文義觀之，成立 行為時公平交易法第24條之欺罔行為自須為一故意行為。 被告援引之最高行政法院95年度判字第999 號判決，非屬 判例不具拘束力。從而，依最高行政法院發回意旨及行為 時公平交易法第24條處理原則就「欺罔行為」之定義，應 以故意為限而不包括過失。
（七）關於停車位價金，依不動產交易實務，係以位置及停車格 規格為計算依據，而非依實際登記面積核實計算，自不因 登記面積增減而生找補價金問題，此有內政部所公告「預 售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」可稽， 是原告並非刻意設計此一設算方式。
１、依內政部所公告「預售停車位買賣定型化契約應記載及不 得記載事項」及不動產交易實務可知，停車位實係以其位 置及停車格大小為計算依據，且依停車位產權預定買賣契 約書第3 條所載，因未約定所能持分之面積，自無因面積 誤差而找補款項情況。從而，縱使車道面積原係規劃歸由 購買停車位者持分，後因聽從代書建議部分歸由全體住戶 持分，使購買停車位所登記持分面積減少，而原告未找購
買停車位者價金，原告亦非刻意設計此一設算方式，而有 足以影響交易秩序之欺罔行為。
２、被告於97年1 月10日發布「公平交易委員會對於預售屋銷 售行為之規範說明」，其中第三點所列「建築開發業者銷 售預售過程中可能涉及違反公平交易法之欺罔或顯失公平 行為」之態樣，並無本件「未於房屋預定買賣契約書揭露 共用部分所含項目應含車道之資訊」之態樣。原告於預售 系爭建案時，業於房屋預定買賣契約書第4 條載明共用部 分所含項目及分攤之計算方式，是以原告並無被告所處分 之「未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含 車道之資訊」欺罔行為。
３、且由被告規範說明前開修正可知，「締約前未於買賣契約 書載明『共同部分之項目、面積或比例分擔之計算方式』 」，與「締約前未載明共有部分，而於締約交屋後要求購 屋人找補價款」，誠屬不同違法行為態樣。從而，原告辦 理第一次所有權登記時，聽從代書建議將部分車道面積歸 由全體住戶分攤，並通知補繳款項之行為，顯非原處分主 文一、所載「未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含 項目應含車道之資訊」所涵攝。
（八）縱原告有行為時公平交易法第24條之欺罔行為，惟被告所 審酌之裁量情狀，具有認定事實錯誤、認定事實未憑證據 、與裁罰事實欠缺合理正當之關聯性、不應列入審酌裁量 情狀等情事，而有濫用裁量、逾越裁量及裁量怠惰等裁量 瑕疵事實。原告於系爭建案就面積誤差所找補金額為3,19 5 萬元，而非被告作成原處分所自行臆測認定至少1 億元 ，被告基於錯誤之找補金額，而裁處1 千萬元，除有認定 事實未憑證據外，且依行政程序法第7 條比例原則，裁處 金額亦屬過高，亦有違行政罰法第18條第1 項及公平交易 法施行細則第36條規定。
１、經查，被告裁處罰鍰金額時，原認定原告實際收取款項至 少1 億元（參被告所發布之新聞稿），但被告於訴願時改 稱，原告實際收取找補款項為3,195 萬元。即使如被告所 陳其於裁處本件罰鍰時，認定原告所獲取之不法利益為3, 195 萬元，但於另案藝術館建案，被告認定原告所獲取之 不法利益達1 億5 千萬元，裁處金額為1,200 萬元，裁罰 金額為不法利益之8%，於本件被告竟裁處1000萬元罰鍰， 裁處金額為不法利益之31% ，二相比較，本件裁處顯逾比 例原則。故被告就本件所為之裁處金額顯不符比例原則， 而依行政程序法第7 條比例原則、公平交易法施行細則第 36條規定及行政罰法第18條第1 項等規定，於被告就裁處
罰鍰所應審酌之因素有重大誤認及不符比例原則之違法情 形。
２、依公平交易法施行細則第36條所定被上訴人依公平交易法 量處罰鍰時，應審酌注意之事項並無「行為人之營業所得 」。被告稱上訴人97年至99年營業所得約32.6億元、34.2 億元及32.8億元，實為原告之營業收入，被告顯將原告之 營業收入誤認為營業所得。系爭建案係於95年5 月開始預 售，於97年8 月21日辦理建物所有權第一次登記，被告卻 係審酌原告97年至99年營業所得（實則為營業收入），顯 與其所裁處之違規行為欠缺合理正當之關聯性。 ３、再查另案（即藝術館）與系爭建案實係同一時期先後完成 ，系爭建案辦理建物所有權第一次登記時，被告並未就藝 術館建案予以裁處（按裁處時間為100 年1 月6 日），顯 見原告並非經被告以違反行為時公平交易法第24條裁罰後 ，仍續為違反公平交易法之行為。此外，被告認定原告於 藝術館建案，有違反行為時公平交易法第24條情事，業已 裁處原告1200萬元罰鍰，自不應將已受處分之情狀，再列 入本件科處罰鍰之量處情狀之一，此亦有違禁止重複評價 原則。
４、又查系爭建案預售且完成交屋之272 戶，其房屋買賣契約 書所載之面積與權狀登記面積，兩者相差為975.14平方公 尺（約294.98坪），而原告對於未滿1%及超過3%之面積， 未向承購戶找補，故實際找補面積為511.68平方公尺（約 154.783 坪），而非被告所認定之3,028.01平方公尺（即 約915.97坪），被告對於量處罰鍰之事項顯有誤認，難謂 與公平交易法施行細則第36條、行政罰法第18條規定無違 。且原告均依被告之要求，提交所需之資料文件，配合調 查，惟被告竟稱原告毫無悛悔之意云云，然原告僅係合法 行使權利，豈可因此謂原告無悛悔之意，進而作為量處原 告高額罰鍰之情狀之一。
（九）被告以原告於另案對於為何更改車道登記方式，前後說詞 不同，認為原告具有欺罔行為，惟查原告於另案所提之陳 述意見狀，非屬本案之陳述，自無從以原告事後於另案受 調查所為之陳述，作為本件原告於預售系爭建案時即有欺 罔故意之證據。被告執原告於另案就面積誤差之原因說詞 反覆，主張原告係聽從代書建議不足採云云，難謂成理。 末查依原處分之主文所載，被告原處分之違規事實為「原 告未於房屋預定買賣契約書揭露共同部分所含項目應含車 道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」，是原告縱 未於找補坪數表記載面積誤差之原因，此亦與被告所處分
之違規行為無涉，更無從據此論斷原告自始即有欺罔之故 意。
（十）綜上所述，被告原處分認事用法顯有違誤，爰提起撤銷訴 訟並聲明：１、訴願決定、原處分均撤銷。２、訴訟費用 由被告負擔。
三、被告答辯則以：
（一）本案原告所為欺罔行為係屬「未於買賣契約書中載明共用 部分所含項目及分攤之計算方式」行為態樣。
１、按行為時公平交易法第24條、行為時公平交易委員會對於 公平交易法第24條案件之處理原則（下簡稱行為時公平法 第24條案件處理原則）第5 點第1 項及第2 項規定，所稱 「交易秩序」係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之 商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理 及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。判斷「足以 影響交易秩序」時，則考量是否足以影響整體交易秩序或 有影響將來潛在多數受害人之效果，而其適用並不以對交 易秩序已實際產生影響者為限，始有本條之適用。同處理 原則第6 點第1 項規定，所稱「欺罔」係對於交易相對人 ，以積極欺瞞或消極隱瞞重要交易資訊致引人錯誤之方式 ，從事交易之行為。
２、次按房屋預售制度之交易特性，購屋人於簽訂買賣契約書 時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，且預售屋相 較於其他消費性商品，具有「價值高」、「不易流通」等 特性，預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無從經由地政機 關查得相關資料，是預售屋共用部分之項目涉及房地交易 標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重要交易資訊 ，又建築開發業者擁有建案之建造執照、使用執照、各戶 持分總表、建物測量成果圖、分坪表、共同使用部分權利 範圍分配書，相較於購屋人，建築開發業者顯為具市場資 訊優勢地位之一方，是其應於房屋買賣契約書中，揭露共 同使用部分之項目，倘未於契約揭露前揭交易資訊，顯屬 對交易相對人為足以影響交易秩序之欺罔行為，將有違反 行為時公平交易法第24條規定之虞。
３、按被告97年1 月10日修正發布「行政院公平交易委員會對 於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱預售屋銷售行為規 範說明），該規範說明第3 點第2 款規定乃建築開發業者 銷售預售屋過程中，7 種可能涉及欺罔或顯失公平行為類 型。本案原告所為欺罔行為即屬第3 點第2 款第4 目「未 於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式 」行為態樣。由本案之房屋買賣及停車位買賣契約可知，
系爭建案在預售屋階段，原告係將車道規劃在停車空間， 並出售予停車位購買人，亦即系爭建案之車道面積應由車 位購買人分擔、持分，車道並不包含在系爭建案房屋買賣 契約書之共同使用項目，故原告之欺罔行為，充分為原處 分主文一「未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應 含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」所涵攝 ，原處分就系爭個案認定事實、適用法律之準據並無違誤 。
４、此外，依預售屋規範說明第5 點規定，預售屋規範說明所 定違法行為樣態僅係例示規定。原告以本案處分後，被告 修正發布100 年12月29日預售屋銷售規範說明之內容，指 稱原處分認定有誤，顯係混淆焦點，要無可採。（二）本案原告自始即有欺罔行為之故意，其辯稱係聽從地政士 建議而無故意云云顯屬卸詞，委不可採。
１、查系爭房屋買賣契約書第3 條及第4 條之約定，房屋之共 有部分項目及面積均不含車道，另同建案停車位買賣契約 書第3 條約定車道應由停車位購買人持分可知，原告銷售 之初，自始明知房屋買賣契約書之共用部分項目不含車道 ，且明知依停車位買賣契約書約定車道係包含在停車空間 ，並將系爭房屋買賣契約書與停車位買賣契約書設計為前 者有找補規定，後者卻無找補規定，並藉此找補契約條款 有無，遂行割取購買停車位之車道面積，移置於房屋登記 部分之共有面積，達到契約議定價款以外之額外利益。徵 諸原告事後向購屋人為找補請求，益證此乃原告精心設計 之整體行為，是原告諉稱其無故意，顯係卸詞。 ２、原告以相同手法於銷售「藝術館」、「長堤」、「博物館 」等建案過程中，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分 所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行 為，違反行為時公平交易法第24條規定，並經被告分別予 以處分在案。此三案之中，原告於被處分第一案之藝術館 案行政調查程序中說明系爭建案共用部分增加之緣由時， 數度變更說詞，最後始稱「原規劃系爭建案停車場車道擬 由車位購買者分擔，然鑒於系爭建案所有住戶仍會使用地 下室空間，是將該等車道面積依比例由所有住戶分擔」， 嗣後於本案與博物館案之行政調查時，即持最後之說詞， 顯見原告說詞反覆不一，難謂可信，無從採為證據之資料 。除上述原告反覆之說詞外，地政士建議變更車道配附之 理由亦不成立。
３、參最高法院90年度台上第564 號判決意旨，本案原告於預 售階段並未將車道列為房屋買賣契約書之共用部分項目，
須俟建物完成建商辦理保存登記後，始能發現共用部分配 置與房屋買賣契約書所載並不相符，由此兩者不相符合之 客觀事實，即可證原告於預售時，即具有未於房屋買賣契 約書揭露共有部分項目所含車道之交易資訊之欺罔故意。 ４、退步言之，縱原告於銷售系爭建案時並無欺罔故意，但原 告仍有欺罔之重大過失。原告既為專業建築開發商，本身 應有依其領域專業、雄厚資力設置各部門分工，培養訓練 專業職員及諮詢各領域之專家，而於銷售建案時即能瞭解 其所銷售建案之共有部分之項目、分配比例等情形以及房 屋產權登記實務，是原告辯稱並不知悉於系爭建案之房屋 買賣契約共用部分之項目原未包含車道，實有違一般經驗 法則，是原告縱無故意亦有重大過失，主觀具可歸責性， 足堪認定。
５、原告為專業投資興建集合住宅之建商，理應有能力知悉及 計算在找補設算公式下，可以將不用找補之坪差比例之車 道面積登記給未購買停車位之承購戶，而使未購車位之購 屋人持有車道之共用部分之所有權，但原告卻未如此作法 ，反而將大量之車道面積( 915.97坪) 登記給全體房屋購 買人分攤，而生合致超過找補面積門檻之情狀。再衡諸於 原告在另案同類型爭議案件對於共有部分面積增加緣由之 反覆說詞，可證原告所稱乃在使用執照登記前始起意為之 說詞，乃臨訟杜撰之詞。原告實乃在預售屋契約擬定階段 ，自始即有不揭露共有部分將包含車道面積，以遂行再賺 找補利益之故意。原告所稱行為時公平交易法第24條欺罔 行為以出於故意始足該當云云，要無可採。
（三）有關原告之證人（地政士李忠憲）證稱，原告係聽從其建 議更改車道配附方式，故原告於簽約時並無欺罔故意云云 乙節：
１、證人於訴訟過程中證稱，係其建議原告更改車道配附方式 ，原因乃98年1 月23日修正民法第799 條規定，故而建議 原告採新的登記方式云云，惟查民法第799 條第4 項規定 及修正理由，係基於公寓大廈管理條例與民法兩者於性質 、規範範圍及功能之不同，民法對於區分所有建築物之所 有權應設有原則性規範。然本條並非強制性規定，本案經 查原告與房屋購買人所簽訂房屋預定買賣契約書，已列舉 之共同使用部分項目，其中未包括車道，即屬民法第799 條第4 項但書規定之另有約定情形，系爭房屋買賣契約就 共有部分之約定自屬適法。
２、證人又辯稱，考量未購買停車位之承購戶若無車道持分， 未來易生糾紛云云，惟依「防空避難設備管理維護執行要
點」第4 點第1 款、第5 點第6 款規定，縱使非住戶之民 眾亦得進入避難，住戶又怎會因未持分車道，而不能進入 用防空避難設備。再者，依據公寓大廈管理條例第10條第 2 項前段、第6 條第1 項第3 款規定，維修公共設施，係 由公寓大廈之管理負責人或管理委員會為之，且倘須進入 或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶亦不得拒 絕，是應無住戶經由車道進入修繕會產生糾紛之問題，故 維修公共設施，亦不生經由車道進入修繕會有糾紛之問題 。縱如證人所辯，本案亦可透過其他方式，例如由購買停 車位與未購買停車位之房屋購買人，相互約定使用車道面 積，亦能達到避免糾紛之目的。
３、綜上，原告明知房屋買賣契約書及停車位買賣契約書之共 用部分項目不含車道，在地政士向原告提出更改車道配附 之建議時，原告非但未重新計算共用部分，反而製作「坪 數找補計算表」，並據該表向房屋購買人要求補繳面積增 加價款後，始完成交屋，且查，原告迄未告知房屋購買人 有關增加共用面積之來源，非但事前未於房屋買賣契約明 載，事後亦未於登記前告知購買人，是原告即具有欺罔行 為故意殆無疑義。
（四）查原處分書事實欄第三、（三）點，原告於辦理系爭建案 之產權登記時，確實未告知房屋購買人，即將原非屬於房 屋買賣契約書約定「共同使用」之約915.97坪車道面積， 逕自登記予全體房屋購買人，致房屋權狀所載共同使用部 分面積較房屋買賣契約書所載為多，原告並於交屋前，出 示坪數找補計算表要求補繳價款後，否則拒絕過戶交屋， 顯係利用交易資訊不對稱與購屋人業已套牢（lock in ） 難以退出交易之不利地位，榨取經濟利益，房屋購買人因 原告欺罔行為受有價金找補之損害。此外，對於其他競爭 業者而言，原告以公設比較低之房屋買賣契約書( 較佳交 易條件) 吸引消費者購屋，形同不公平競爭。原告行為不 啻有抽象危險，且已對市場交易秩序產生重大實害，核屬 行為時公平交易法第24條足以影響交易秩序之欺罔行為。 原告於銷售系爭建案過程中，未於系爭買賣契約書揭露共 同使用部分所含項目應含車道之資訊，而將原未屬該契約 書約定之「共同使用」之車道面積，逕登記予全體購屋人 ，分攤、分配予全體購屋人持分，致房屋權狀所載共同使 用部分面積與房屋買賣契約書所載不符，原告並據此向購 屋人主張找補，對交易相對人誠為足以影響交易秩序之欺 罔行為，是原告行為核屬違反行為時公平交易法第24條規 定。查原處分主文一：「未於房屋買賣契約書揭露共用部
分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔 行為」已清楚明確並被原告身為建築開發業者卻未於房屋 買賣契約書揭露共有部分所含項目之違法行為所涵攝，至 於請求找補係驗證原告預售時所使用之房屋買賣契約書確 實未將房屋共同使用部分項目明列車道資訊之主觀欺罔故 意存在。故本案尚無主文不明確或無法涵攝違法事實之情 形。
（五）按行為時公平法第24條案件處理原則第2 點第1 項前段規 定，公平交易法所維護之核心價值，既為市場公平且自由 之競爭機制，對於「消費者權益」之介入，應以合致「足 以影響交易秩序」之要件且具公共利益性質之行為為限， 故倘事業較消費者具有相對市場資訊優勢地位，而於提供 商品或服務過程中，利用交易相對人資訊之不對等，對於 足以影響消費者交易決定之重要交易資訊未予揭露，即屬 行為時公平交易法第24條之欺罔行為，該等行為自應受公 平交易法所非難。
１、原處分非難原告行為之重點並非找補之設算公式，而係因 房屋預售屋制度之交易特性，購屋人於簽訂房屋買賣契約 書時，就其所購房屋事先可取得之資訊相當有限，又預售 屋共同使用部分之分配涉及房地交易標的面積之計算，為 購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預售屋尚未 辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料； 原處分係認定原告（建築開發業者），擁有房屋買賣之「 重要交易資訊」而具有市場優勢地位，本案原告明知契約 約定為「房屋買賣契約書之共用部分不包括車道」及「停 車位買賣契約書約定車道由由停車位購買者持有」，且房 屋買賣契約約定有找補事由，後者則約定不得找補，是原 告利用此種契約設計，於系爭建案銷售過程中，先未於本 案房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之 資訊，致房屋購買人誤認系爭建案之公設占比而與原告作 成交易，再於辦理產權登記時逕自將車道面積登記予全體 房屋購買人，並持坪數找補計算表予要求補繳房屋價款， 藉此獲高額之不當利益，系爭行為係利用資訊不對等而從 事不正當競爭，不僅造成眾多消費者損失，且使其他競爭 同業可能喪失競爭機會，原告所為欺罔行為合致「足以影 響交易秩序」要件，而非屬單純契約之找補設算方式是否 符合誠信與公平之民事契約解釋問題，此時公平交易法自 應予介入。
２、按系爭建案在預售屋階段，原告係將車道包含在停車空間 售予停車位購買人，車道並不包含在房屋買賣契約書之共
同使用之項目或面積，嗣竣工後，因原告將部分車道面積 改登記於房屋之共用部分，致全體停車位購買人所持分之 停車空間因而減少，然本案係因原告所設計之停車位買賣 契約第3 條規定，致使全體停車位購買人無法因車道面積 持分減少而向原告要求退回溢收之價款。依內政部95年1 月「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第2 條、第17條規定，停車位登記面積與契約約定面積有 不符時，買方有主張找補之權利，非如原告所說停車位買 賣僅以個數計算無找補問題。且本案停車位購買人所繳交 之停車位價款包含其所持分之車道面積，該停車空間因持 分面積減少，當然會影響停車位價格，充分顯示停車位不 可找補之約款難謂符合公平。
３、另有關系爭建案可銷售之停車位數量（原告於104年3月4 日準備程序中稱335 個，更審前則稱有334 個）與使用執 照（停車位為464 個）不符，惟實際車位數量，並不影響 原告系爭行為違法性之認定。
（六）經查本案系爭建案於87年4 月8 日領有建築執照，原告於 95年開始銷售此建案，並於97年7 月22日領有使用執照， 預售屋階段自95年起至97年7 月22日前( 領有使用執照前 ) ，本案原告使用未揭露共用部分所含項目之房屋買賣契
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