臺中高等行政法院判決
103年度訴更二字第10號
104年8月13日辯論終結
原 告 廖椿基
訴訟代理人 劉喜 律師
複代理人 陳衍仲 律師
被 告 臺中市政府
代 表 人 林佳龍
訴訟代理人 陳漢洲 律師
複代理人 陳嘉宏 律師
訴訟代理人 周思傑 律師
上列當事人間市地重劃差額地價事件，原告不服本院中華民國10
0年2月10日99年度訴字第363號判決，提起上訴，經最高行政法
院101年度判字第497號判決廢棄發回更審，經本院再以102年2月
7日101年度訴更一字第25號判決駁回，原告不服，又提起上訴，
復經最高行政法院以103年4月18日103年度判字第198號判決廢棄
發回本院審理，本院更為判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
本審及發回前上訴審訴訟費用除確定部分外均由原告負擔。 事實及理由
一、程序事項：按本件被告代表人（市長）業已更換，被告陳明 新代表人承受訴訟（見本院103年度訴更二字第10號卷第265 頁），於法無違，應予准許。
二、事實概要：緣被告辦理臺中市第十二期福星市地重劃案，報 經內政部於民國（下同）93年8月10日以內授中辦地字第093 0011355號函核准後，該市地重劃土地分配成果經被告以97 年2月27日府地劃字第0970040696號公告30日（自97年3月10 日起至97年4月8日止），並以97年2月27日府地劃字第09700 47337號函檢送土地所有權人重劃前後土地分配清冊通知重 劃區內各土地所有權人，原告於公告期間並未提出異議，其 分配結果即於公告期滿時確定。另原告所有坐落重劃前臺中 市○○區○○段3355、3360、3357、3358地號等4筆土地， 面積分別為105.98平方公尺、14.40平方公尺、55.96平方公 尺、4.27平方公尺，評定重劃前單價為每平方公尺新臺幣（ 下同）30,500元，因原告於系爭土地上有合法建築物，申請 原地保留分配，被告乃按其原有位置重劃分配，重劃後為臺 中市○○區○○段202（原重劃前西屯段3355、3360地號土 地位置）、204地號（原重劃前西屯段3357、3358地號土地 位置）土地（下稱系爭土地），面積分別為135.18平方公尺
及59.27平方公尺，評定重劃後單價為每平方公尺110,800元 ，被告並依市地重劃實施辦法第21條及第29條規定，計算重 劃負擔及分配面積，經扣除各項負擔後應分配之面積分別為 44.07平方公尺及22.05平方公尺，原告重劃後實際分配土地 面積較應分配面積超配91.11平方公尺及37.22平方公尺，依 評定重劃後地價每平方公尺110,800元計算，其應繳納差額 地價款分別為10,094,434元及4,123,754元。嗣被告將本件 重劃區內既有合法建物之土地重劃負擔減輕原則及差額地價 分期繳納辦法提請臺中市市地重劃委員會97年第2次、第3次 會議及98年第1次會議，該委員會決議差額地價部分修正為 減輕5成，因部分土地所有權人陳情請求再減輕，經被告再 提請臺中市市地重劃委員會98年第2次會議決議維持原議。 被告乃以98年6月23日府地劃字第0980152565號函（被告針 對福德段202、204地號土地分別以同一文號作成2份公文， 以下合稱原處分）通知原告，其所有坐落福德段202地號土 地，應繳納差額地價款計5,047,494元，另同段204地號土地 ，應繳納差額地價款計2,061,988元，並應於文到日起至98 年8月31日止辦理繳款。原告未如期繳納，被告復以98年9月 28日府地劃字第0980251731號函及98年9月28日府地劃字第0 980251737號函通知原告，限於98年10月10日前速繳納或辦 理分期繳納，原告逾期仍未繳納，被告乃以98年12月22日府 地劃字第0980325352號函移請法務部行政執行署臺中行政執 行處（按現已改制為法務部行政執行署臺中分署，下同）辦 理強制執行。原告於98年12月31日提出陳情書向被告請求暫 緩繳交差額地價，並主張被告無權要求繳納，經被告以99年 1月11日府地劃字第0990002856號函復原告，表示由於與平 均地權條例第60條、第60條之1與市地重劃實施辦法第52條 規定不符，所請歉難同意等語。原告不服被告原處分及98年 9月28日府地劃字第0980251737號函、98年9月28日府地劃字 第0980251731號函、99年1月11日府地劃字第0990002856號 函等，提起訴願，遭訴願決定機關內政部於99年8月25日以 台內訴字第0990086462號決定部分駁回、部分不受理，原告 遂就被告原處分、及99年1月11日府地劃字第0990002856號 函部分提起行政訴訟。案經本院於100年2月10日以99年度訴 字第363號判決駁回原告之訴，原告不服，提起上訴，經最 高行政法院於101年6月7日以101年度判字第497號判決將原 告請求撤銷原處分及請求分配重劃土地暨該部分訴願決定與 該訴訟費用廢棄，發回本院更為審理，其餘上訴駁回。前開 發回部分經本院以101年度訴更一字第25號判決（下稱原判 決）仍駁回原告之訴，原告不服，再次提起上訴，經最高行
政法院以103年度判字第198號判決將原判決駁回原告請求撤 銷原處分及該部分訴願決定與該訴訟費用廢棄，發回本院更 為審理，其餘上訴駁回。
三、本件原告主張：
㈠原告所有系爭202地號土地，原面積為105.98平方公尺加14. 4平方公尺等於120.38平方公尺，重劃後之面積為135.95平 方公尺，雖多出15平方公尺，但其中面積約115.18平方公尺 遭劃為道路（故僅剩約20.77平方公尺）、及同段204地號土 地面積59.27平方公尺（原面積為60.24平方公尺），亦因遭 劃為道路土地而變為臺中港路（按101年7月1日起更名為臺 灣大道，下同）及黎明路之道路用地，故原告不僅未獲重劃 利益，反而受害重大，已違反重劃精神，更有違平等原則。 又重劃承辦人員在各次說明會及文件上均未告知原告所有土 地已遭劃為道路用地，原告係於98年5月間才據聞原告所有 之土地遭劃為人行道用地，已無法蓋建房屋居住，詎被告居 然猶以原告係獲有利益而應繳納差額地價共7,109,482元（ 即202地號5,047,494元＋204地號2,061,988元＝7,109,482 元），離譜之至，原告簡直不敢相信號稱福利國家、民主法 治的臺灣，會發生剝奪人民財產及課徵違法不當的差額地價 之不法情事，已違反憲法第15條「人民財產權應予保障」之 原則。
㈡按原處分稱：因原告所有系爭202地號土地，實際分配面積 多於重劃後應分配面積，其多分配之土地，依法應繳納差額 地價款5,047,494元，及就原告所有同段系爭204地號土地基 於同一原因應繳納差額地價款2,061,988元，並以98年9月28 日府地劃字第0980251731號函催繳，惟因被告就重劃案，未 予審酌原告土地之位置及面積作適當分配，使原告日後難以 重建房屋，原告損失重大，況系爭204地號土地並無多分配 面積，則原告不僅無受益，反而遭受重大損害，故原告不僅 不應繳納差額地價，反而應由被告再分配土地給原告、或發 給原告差額地價，以資補償。
㈢按土地重劃後，土地所有權人所受之損益，應互相補償，其 供道路或其他公共使用土地之地價，應由政府補償之，土地 法第139條定有明文。又按平均地權條例第60條之1第2項規 定，實際分配面積少於應分配之面積者，應發給差額地價。 再按市地重劃實施辦法第52條規定，重劃後實際分配之土地 面積少於應分配之面積者，主管機關應於重劃土地接管後30 日內通知土地所有權人，就其不足部分，按評定重劃後地價 發給差額地價補償。原告在臺中市第12期福星市地重劃後， 土地已因臺中港路退縮10公尺、黎明路退縮4公尺，致系爭
202地號土地僅剩約不到六分之一，系爭204地號土地則已全 遭劃為公共道路，則系爭202地號土地僅剩約20.77平方公尺 ，因面積狹小且呈三角形，致日後已無法重建房屋亦無法合 建，而系爭204地號土地則已整筆被列為道路土地，一坪不 剩，故絕非「多分配土地」，被告函違反事實，嚴重錯誤。 又原告重劃前之土地面積共195.42平方公尺，經被告重劃後 僅剩約20平方公尺，其餘176平方公尺遭劃為道路用地，故 被告至少應分配予原告第12期重劃地面積176平方公尺。 ㈣被告所稱原告系爭202地號、204地號土地，實際分配面積多 於重劃後應分配面積，然係如何多分配？多分配若干面積？ 新分配之位置及面積為何？以上均付之闕如，則如何認定原 告多分配面積？況第12期重劃，其他地主係按若干比例分配 土地？又如何證明原告係多分配土地？而第十二期重劃，係 向地主徵收三分之二土地，已遠較臺中市第1期至第11期重 劃所徵收之比例為高，已極不合理，詎被告又向原告系爭20 4地號、202地號土地以面臨或靠近臺中港路為由而劃為10公 尺人行道，使原告受害而成為無土地之地主，被告對此情況 ，居然未發給任何補償，實屬無理，更不符平等原則。 ㈤被告不應對系爭土地徵收差額地價：
⒈原告所有系爭土地，在本次市地重劃前，本已面臨60公尺 臺中港路及20公尺黎明路，而且系爭土地之地目本為建地 ，在重劃「前」「後」並無改變，道路亦無拓寬。 ⒉依市地重劃實施辦法第20條第1款規定：重劃前之地價應 先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當 期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。原告 土地在重劃前與重劃後，位置並無改變，雖係面臨臺中港 路，但因面臨高架橋，大多數的車輛係通行高架路面，而 非通行原告土地旁之道路外側平面路面，且因高架路面與 外側路面設有分隔島隔離，故在重劃後，原告土地旁之外 側平面路面仍僅有少數車輛通行，故在重劃後市況並無因 此更增繁榮，本次市地重劃，對原告系爭土地而言，並無 潛在效益可言。被告對於原告系爭土地之重劃前與重劃後 之位置並無改變一事，並無爭執，則被告又如何能證明原 告土地獲有重劃利益。
⒊按行為時市地重劃實施辦法第14條第2項第10款規定：重 劃計畫書應記載重劃區內原有合法建物或既成社區重劃負 擔減輕之原則。再依實際以前案件，在被告辦理第6期干 城市地重劃修正後計畫書中，係採用負擔減輕原則，而認 為：私有土地重劃前均已面臨既成道路，並已課徵工程受 益費，且電力、電信、自來水、天然氣等設施均已完竣，
重劃受益程度較低，免計扣費用負擔，其公共設施用地負 擔部分擬按參加重劃面積5％計扣。原告所有系爭土地合 乎上述減輕負擔原則，說明如下：⑴重劃前已面臨60公尺 臺中港路及面臨20公尺黎明路。⑵約於30年前左右因臺中 港路擴寬（自20公尺拓寬為60公尺）、及黎明路其後約20 年前擴寬（自10公尺拓寬為20公尺），故已課徵工程受益 費。⑶因當時附近土地大多為農地，而原告土地面臨臺中 港路，且40多年前即已列為建地，所以原告自行申請電力 設施，而自行負擔電力設施費用約數十萬元。⑷在重劃前 ，於40年以前，已有設置電話機。⑸在重劃前，黎明路鄰 居即有安裝自來水使用。由以上說明，足證本件重劃，對 原告而言，並無獲利，倘若有之，受益程度甚低，顯與重 劃區內大多數農地（約占重劃土地之95％以上）因重劃而 變為面臨道路及開始享有電力、水力等公共設施之獲有重 大受益情形，截然不同，則被告未對原告重劃土地免計扣 費用負擔，及免除（或減輕）公共設施用地負擔，即有違 法令規定，更有違公平原則。
㈥被告對原告參與重劃之土地課予之負擔約66％，而被告於96 年11月20、21日在臺中市西屯區公所就本案臺中市第十二期 福星市地重劃區土地分配說明會時，被告表明土地所有權人 按土地受益比例共同負擔合計為44.99％，則二者差距竟高 達22％左右，有違誠信原則。況原告土地，依上述市地重劃 實施辦法第14條第2項第10款規定本應減輕負擔，則原告應 負擔比例應在被告說明書所表示44.99％以下，但被告卻反 而使原告負擔66％，至為不合理，被告對此並未反駁及說明 ，顯有違法及不當。
㈦原告申請「原地保留分配」，目的即是保有「土地」及「房 屋」：
⒈被告並未告知原告「土地」退縮為「開放空間」、「公共 道路」。本件原告土地，無論因臺中港路與黎明路之退縮 為公共開放空間，或退縮設為公共道路，其結果均使原告 土地減少，比第十二期重劃區平均可分配土地減少甚多， 原告其中204地號（舊39之11號）已整筆變為道路，202地 號（舊39之9號）僅剩六分之一，係受害嚴重，豈有多分 配土地之理，但被告仍視若未見。
⒉原告後來發現系爭204地號整筆、202地號土地六分之五將 被納入道路用地後，臺中市議員張廖萬堅於當場陪同原告 等多人（含舊第39之6號、39之7號、39之8號、39之10號 地主），向被告地政處處長口頭申訴時，地政處長對於原 告的系爭204地號土地整筆、202地號土地六分之五納入道
路之事，感到詫異，惟地政處長竟指導原告應與受害情形 不同之舊39之6、39之7號、39之8號地主（按其土地僅一 部分納入黎明路，仍有足夠土地蓋屋），一起提出減少繳 納「差額地價」之申請，結果仍然用以前早已減低之百分 之五十計算地價，仍未再獲得其他救濟，使原告深感再次 受損。依臺中市市地重劃委員會86年第8次會議紀錄，在 第9點臨時動議第㈣點中，案由為：「本市第7期重劃西側 區，重劃前合法建物既成社區密集街廓不當納入規劃，明 顯違反市地重劃實施辦法第30條規定不受益，欠缺法源應 予免除負擔」，決議為合乎下列三項要素者應繳差額地價 減徵九成、繳納一成：「1.非依都市計畫所留設之既成道 路既成社區、2.重劃前、後原位置分配部分、3.七期重劃 西側區使用分區為：住三部分。」經核，該決議所決定僅 繳納十分之一差額地價部分之地段，即為臺中港路隔著陸 橋的另一方臨臺中港路附近的土地，故其地段與地理環境 ，與原告系爭土地之地段與地理環境，幾乎相同，只是隔 著臺中港路及陸橋而已，則基於公平及平等暨誠信原則， 被告使原告在本件負擔，極其不當，並有違法情事。 ⒊查地主就合法建物申請原地保留分配乃法律賦予之合法權 利，其目的在於保留具有商業效益之建物及土地能永續經 營使用；重劃主管機關依據法令、專業知識及兼顧地主權 益本應就地主原地保留分配申請案，作綜合評量及解說， 並予以准駁。
⑴建築物在不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，應 同意地主申請按原有位置分配之。
⑵但因系爭土地採原位置小面積分配案，雖依市地重劃實 施辦法第31條第1項第5款採用（原有位置分配）規定辦 理，但其分配結果明顯不符同法第30條規定，產生無法 重建之畸零地，故被告未對原告予以解說及告知如採原 地保留會產生如何不利事項及其理由，卻僅消極同意系 爭土地舊有建物原地保留作法，即有損失原告權益。 ⒋原告土地於重劃後無法使用，重劃對原告根本無利益可言 。被告辯稱略為：「被告認原地保留後的分配結果，因舊 有合法建物可繼續保留，故原告未受有不利益，並可期待 他人欲開發土地而高價購買原告土地之利益，故對於分配 結果均係原告自身判斷之結果，被告無需代原告判斷分配 之後果如何」等語。然查：被告認原告於現行土地分配後 ，原告土地上因有舊有合法建物繼續使用，故原告未受不 利益。然查市地重劃，原告須繳納高額之差額地價，以替 代原告於市地重劃應負之共同負擔。但對於市地重劃後應
有之法定利益卻無法享受，若只維持重劃前之原有使用， 原告所有土地納入重劃何用？若不重劃，原告尚不用負擔 高額的差額地價，現今原告既需負擔高額的差額地價，復 又無法享受重劃後應有的法定利益，此情形真有被告所稱 之「未受不利益」乎？
㈧原告之土地因系爭重劃，分配到建築線退縮之範圍已逾越財 產權之社會義務：
⒈人民之財產權應予保障，憲法第15條設有明文。國家機關 依法行使公權力致人民之財產遭受損失，若逾其社會責任 所應忍受之範圍，形成個人之特別犧牲者，國家應予合理 補償，司法院釋字第440號解釋可資參照。
⒉原告之土地因系爭重劃，分配到建築線退縮部分之土地高 達八成以上，則日後無法於建築線退縮部分重建房屋，其 餘土地僅餘約6坪，面積過於狹小，亦無法重建房屋，故 原告之土地因土地重劃及都市計畫細部計畫指定建築退縮 導致全部無法重新建築房屋，導致原告損失重大，顯然已 經逾越財產權之社會義務，侵害原告之財產權，形成原告 個人之特別犧牲，揆諸前揭司法院釋字第440號解釋之意 旨，被告即應給予原告補償。
⒊被告雖辯稱：原告之土地仍可與其他土地共同開發建築云 云。惟共同開發建築對原告之利弊猶未可知，且磋商與其 他土地共同開發建築亦屬曠日廢時，更陷原告於須與建商 大財團談條件之不利地位，故被告所辯乃卸責之詞，不足 證明其對原告土地所為之限制未逾越財產權之社會義務。 又與原告同地段之張德鏞、李黃緞、廖素釵等3人，面積 依序為133.99平方公尺、117.91平方公尺、119.84平方公 尺，3人合計為371.74平方公尺，3人面積已超出250平方 公尺最小基地面積，故該3人不須與原告土地聯合開發， 況原告土地既須退縮10公尺及4公尺，則該3人豈願與原告 不利的土地聯合開發？又該3人之土地已面臨黎明路既有 道路可供通行，豈有願與原告聯合開發之意願及需要？且 被告亦無強制該3人與原告及張永彥須聯合開發，則被告 抗辯原告可以聯合開發用以推卸其責任，並無理由。 ⒋被告辯稱略為：「被告衡酌原告與鄰地地主張永彥共同委 託議員陳情欲原地保留，被告復又提及土地所有權人向被 告表示會請建設公司一起開發」等語。然查：請被告提出 土地所有權人間何人表示願意共同開發之具體證據，不應 以「有人」提及，即表示被告已考量土地所有權人間有合 併開發意願，而其處分即符合內政部88年3月29日台內地 字第8892505號之函釋。又原告申請原地保留時，是否曾
向被告表示合併開發的意願？若原告未表示，被告可否證 明其於原告申請時，已依內政部88年上開函釋內容核判？ ⒌綜上所述，被告應依建築法第52條、都市計畫法第49條之 意旨，給予原告補償。
㈨被告對原告課徵差額地價負擔比率之裁量處分違反平等原則 及誠信原則，且有裁量瑕疵，應予撤銷：
⒈原告之土地未因土地重劃受有利益，並且因土地重劃及都 市計畫細部計畫指定建築退縮侵害原告之財產權，已如上 述。被告向原告課徵差額地價，顯未審酌上開情形，並且 違反平均地權條例第60條規定「由參加重劃土地所有權人 按其土地受益比例共同負擔」之意旨，被告行使其裁量權 與法律授權之目的不符，有裁量濫用之瑕疵。
⒉原告之土地位於臺中港路與黎明路交岔處，同時受到臺中 港路與黎明路建築線退縮之限制，故受限制之土地面積最 廣，所受損失自較其他鄰近之土地大，被告市地重劃委員 會多次會議僅為一般性之決議，一律減輕負擔5成，未考 量原告土地之特殊性，而與其他損失較少之土地為相同之 決議，即一律減輕負擔5成，係就不同事物為相同之對待 ，故被告課徵原告差額地價之行政處分違反行政程序法第 6條平等原則。
⒊被告雖辯稱：分配說明會表明共同負擔比率44.9％，是各 別負擔比率之平均值云云。惟被告於說明會中未明確說明 是「平均負擔」，使原告誤認為係「各別負擔」，而同意 參與市地重劃，是該說明會未盡說明之責任，嗣後又做成 以66％之比率向原告課徵差額地價之行政處分，其行政行 為顯然違反行政程序法第8條誠信原則。
⒋查被告於93年間欲重新推動十二期公辦市地重劃，經計算 後，因地主對重劃平均負擔比率高達50.69％，故兩次均 未獲過半地主同意，因此無法實施第12期市地計劃；故臺 中市政府為通過市地重劃，竟以變通方式降低公共設施用 地面積與減少重劃共同負擔項目，將重劃平均負擔比率降 為44.99％，用以規避「平均地權條例」第60條及「市地 重劃實施辦法」第23條等重劃法令（按法令規定地主負擔 超過45％者需經過半地主同意）的規定，以修正後重劃計 畫書報內政部核定後據此執行。被告此種變通作法程序上 表面上雖合法，但與民意相左，也是導致十二期重劃區許 多地主提出異議的起因。且其後竟令原告負擔66％，既不 合理，更不公平，被告亦已違反誠信原則。且被告違反誠 信，已造成原告土地在重劃後面積發生減少之積極損害。 ㈩就重劃前評價偏低，重劃後評價偏高，顯不合理。原告所有
系爭202、204地號等兩筆土地，在重劃前後之地價，評定不 合理：
⒈系爭土地重劃前地價評定明顯偏低，其理由為：⑴未考量 原告店面已經營業超過30年之商業效益。⑵忽略個別宗地 臨路條件差異，亦即原告土地，早已臨路，但被告卻將原 告所分得土地當作重劃前未臨路而在重劃後臨路之獲得增 值利益（按原告土地在事實上並無因重劃增值，因本已臨 路）。⑶未考量管理維護利用情形。系爭土地存在建管前 既有合法建物，已有水電並經營店面超過30年，重劃前具 有商業效益；公辦重劃地價查估大多採用區段地價查估方 式，將同屬第三種商業區同一街廓內有無商業效益土地均 劃分為同一地價區段（即以區域均價作查估，忽略個別宗 地土地差異，未依市地重劃實施辦法第20條規定查估各宗 地價），因地價區段劃分不公平及未查估各宗地價，造成 被告對系爭土地重劃前評定地價偏低的不合理情形。亦即 被告未對各筆土地所在位置，作各別獨立評定重劃前之合 理市價，而以整個區域區段作全體的平均價估算，已失其 正確性。
⒉系爭土地重劃後地價評定明顯偏高：⑴未考量系爭土地因 受都市計畫法令管制，致形成畸零地，其開發已受限制之 不利益因素。⑵忽略原告欲自行與鄰地合併開發整合，其 困難重重問題。⑶未考量臺中港路光明路橋（天橋）視覺 景觀不佳因素，且原告土地在重劃前後所在位置，並無變 動，絕無因此獲得臨路之益處。重劃後地價依「市地重劃 實施辦法」第20條規定查估區段價，惟被告對系爭土地價 格查估其調整率項目未考量都市計畫管制形成畸零地（未 合併無法單獨申請建築執照建築）、未來需與相鄰土地合 併開發（整合困難）、臺中港路光明陸橋視覺景觀不佳等 減價因素，造成被告對系爭土地重劃後地價評定明顯偏高 。
⒊被告依據不合理前後評定地價，而將重劃前已作為商業區 且經營商店販賣食品將近30年之可以營業獲利地段，刻意 予以低估，而將重劃後本無獲益卻誇大稱增值甚大，所以 在計算重劃後上漲率竟然高達363％，顯不合理。系爭土 地之上漲率居然被高估認為363％，則被告計算土地分配 面積，係以不合法令的分配結果要求原告就系爭土地需繳 納高額差額地價，亦顯不合理，且與市地重劃精神即受益 者負擔原則相違背，違反公平原則。
⒋系爭土地重劃負擔63.39％與受益程度顯不相當，因系爭 土地本已面臨臺中港路及黎明路，並無再須有臨街地特別
負擔，且原告在重劃前已有合法建物，照理搭配宗地上漲 率應較低，且土地應分配比率應較高，地主為保全原有合 法建物申請原地保留分配，重劃後受益程度較低，屬於特 別犧牲情況，被告依法要求系爭土地重劃負擔63.39％， 係對原告要求過高重劃負擔，與受益程度顯不相當，不符 合市地重劃受益者公平負擔原則。
⒌系爭土地因本已面臨道路，在重劃後仍為同一位置分配， 因此原告就重劃毫無獲得土地上漲利益，故不應為重劃負 擔，或至少應為比較低之負擔，故原告不應就系爭202地 號只分配44.07平方公尺、就系爭204號不應只分配22.05 平方公尺，故實屬不當剝奪原告土地，使原告發生損害， 被告本應賠償原告，則更無理由要求原告繳納差額地價。 ⒍被告論點略以：「畸零地尚可與鄰地合併建築使用，且認 為法律上給予限制對其使用效益及地價影響有限」，然已 與司法院釋字第674號解釋文「畸零地屬於依法限制建築 」的意見相左，看法已屬錯誤。況查畸零地既然受到無法 單獨請照建築之限制，當然屬於地價不利因素，被告對系 爭土地前後地價查估評定需考量（畸零地依法限制建築） 因素才屬合理。
⒎被告分配土地時未兼顧地主權益，並未以積極作為考量都 市計畫管制造成畸零地問題尋求解決方案，卻推諉稱原告 仍可與鄰地合併開發，但與鄰地合併開發為主觀事項，尚 需鄰地所有權人主觀意願認同，才可達成，被告無法一廂 情願認知原告系爭土地必然能與鄰地合併開發。故被告對 原告系爭土地前後地價查估評定有必要考量畸零地其市場 價格減損因素，以維護地主應有權益。
⒏被告忽略原告所分配的土地縱為第三種商業區，亦無重劃 利益可言。被告辯稱略為：「市地重劃是實現都市計畫規 劃之整體開發行為，原告之土地需經重劃後，方得有第三 種商業區之土地使用效益與強度」等語。然查：若原告之 土地於重劃後真可依現行的都市計畫使用管制進行使用， 則被告之陳述完全正確。然被告卻忽略本案最大之重點， 係因被告未依法行政，導致原告重劃後所分配的土地未能 依被告所說的第三種商業區之情形予以使用，卻僅得屈就 重劃前之原有使用（因原告無法重新申請建照在原地興建 新屋使用），被告顯有刻意忽略原告未能取得重劃後利益 的事實。
被告對土地分配未積極主動注意原告重劃權益： ⒈按系爭土地在重劃後的面積分別為135.18平方公尺、59.2 7平方公尺2筆土地合計面積僅194.45平方公尺，然按都市
計畫細部計畫規定最小基地面積須達到250平方公尺才可 請照建築；被告對系爭土地採原地分配方式，已違反「市 地重劃實施辦法」第30條（重劃後土地之最小面積標準不 得小於畸零地使用管制及都市計畫所規定之寬度、深度及 面積）的規定，亦即在重劃後，原告的土地已無法單獨重 新建築，且在退縮道路，所餘土地更形減少，更難以獲得 重新建築。
⒉被告對系爭土地分配方式未依照內政部88年3月29日台內 地字第8892505號解釋函處理方式辦理。查此解釋函內容 摘要（為使重劃後分配之土地能開發建築，市地重劃後最 小分配面積標準，仍應依市地重劃實施辦法第30條規定， 不得小於都市計畫所規定之寬度、深度及面積。惟都市計 畫規定有高標準之最小建築基地面積時，市地重劃主管機 關可採下列方式因應：⑴評估土地所有權人合併分配意願 認為可行者，依都市計畫辦理。⑵評估土地所有權人合併 分配認為不可行者，洽請都市計畫機關重新檢討其他開發 方式或變更都市計畫內容規定）。經查被告為本件重劃主 管機關，卻未積極主動告知土地所有權人原告就合法建物 申請原地保留分配，將會因都市計畫管制與臺中市畸零地 使用規則產生畸零地，而造成無法單獨請照建築之問題， 被告係主管機關，又有專業人員，應告知而未告知原告， 若非故意，則至少係有過失；且被告亦未採積極性行政作 為，協調鄰近土地所有權人採合併分配方式因應，以符合 都市計畫管制規定。被告對原告系爭土地分配處理方式顯 有行政疏失之嫌。
⒊重劃主管機關承辦人員身為專業人士，比一般人更瞭解市 地重劃與都市計畫實質管制內容，理應發現該分配方式會 產生畸零地無法單獨請照建築問題，不但未善盡告知地主 的責任，也未依照內政部解釋函處理方式積極協調辦理， 僅消極同意地主建物原地保留分配申請，致產生本案爭議 ，是屬於嚴重行政疏失。被告重劃人員，既係專業人員， 對於此不利情形，應積極主動向原告告知，以供原告決定 是否仍請求原地分配，被告重大疏忽未主動告知，事後發 現後亦不願補救，造成原告受重大損害。故原告對被告所 提市地重劃委員會名單，原告認各該委員有無受過相關之 研習不明，其資格有疑義。
⒋原告申請原地保留時，被告有無先考量市地重劃實施辦法 第30條之規定，後再依內政部88年3月29日台內地字第889 2505號函釋進行核判之程序。被告辯稱略為：「內政部88 年3月29日台內地字第8892505號函，有關最小分配面積標
準，內政部上開函釋之因應方式等，並以原告等人一同委 託議員陳情，將來合併開發無影響都市計畫等語，認為其 分配方式並無違反市地重劃實施辦法第30條」等語。然查 ：
⑴被告為此主張，則應請被告提供原告申請原地分配時， 其簽請核判之公文書件，證明被告已於當時考量原告之 申請雖不符市地重劃實施辦法第30條之規定，但被告已 依內政部上開函釋原則考量後，方同意原告依市地重劃 實施辦法第31條第1項第5款之規定為原地保留。 ⑵若被告無法證明其於同意原告申請原地保留時，有先依 市地重劃實施辦法第30條、及內政部88年上開函釋考量 後（即是否有依上開函釋評估土地所有權人間合併分配 的意願），方能同意原告依市地重劃實施辦法第31條第 1項第5款之申請，即被告若直接依市地重劃實施辦法第 31條第1項第5款之規定同意原告申請原地保留，而未依 內政部上開函釋簽請核判，實則已先違反市地重劃實施 辦法第30條之規定。否則，被告應會於核判之公文書上 留下依內政部88年上開函釋處理之過程。被告若無此等 簽請核判之過程，應可知被告上開之辯稱僅係答辯之陳 詞、藉詞，並非真有依法行政。
⑶被告辯稱略為：「被告衡酌原告與鄰地地主張永彥共同 委託議員陳情欲原地保留，被告復又提及土地所有權人 向被告表示會請建設公司一起開發」等語。然查：請被 告提出土地所有權人間何人表示願意共同開發之具體證 據，不應以「有人」提及，即表示被告已考量土地所有 權人間有合併開發意願，而其處分即符合內政部88年3 月29日台內地字第8892505號之函釋。又原告申請原地 保留時，是否曾向被告表示合併開發的意願？若原告未 表示，被告可否證明其於原告申請時，已依內政部88年 上開函釋內容核判？
被告未依都市計畫法令所規定精神對系爭土地作合理之分配 ，被告對系爭土地分配結果，有不符合下列細部計畫土地使 用管制之規定：
⒈不符最小基地面積規定：第三種商業區土地基地最小基地 面積需達到250平方公尺以上才可請照建築，然系爭土地 面積僅有135.95平方公尺、59.57平方公尺，不符合最小 基地面積管制規定，故無法單獨請照建築變成畸零地。 ⒉不符最少面寬規定：第三種商業區土地基地面寬最小面寬 需超過10公尺以上才可請照建築，而系爭2筆土地臨黎明 路面寬分別僅有4.5、2.5公尺，並不符合最小面寬管制規
定，故無法單獨請照建築致變成畸零地。
⒊未注意及告知原告應留設開放空間及騎樓：按十二期細部 計畫規定需留設10公尺開放空間及4公尺騎樓，加上前述 最小基地面積管制規定，則系爭土地確實無法單獨請照建 築致變成畸零地，被告未予事前告知原告，更未積極調整 注意原告之合法權益。
⒋不符合都市計畫管制精神：系爭土地屬於小面積配地方式 ，並不符合都市計畫（鼓勵大面積開發及建構人行道系統 ）的管制精神，被告未加注意，經事後發現，仍不願改善 及改進，使原告繼續受害。
⒌未注意審酌重劃後原告僅餘202地號土地內一小塊白色部 分（按面積不足202地號之六分之一）可以作為建築之基 地（但此土地太小，故仍屬畸零地）。因系爭土地不符合 最小基地面積、最小面寬等都市計畫管制規定，故無法重 新申請建築。
⒍畸零地標準：系爭土地依「臺中市畸零地使用規則」第3 條（未達最小寬度7.6公尺及最小深度15公尺）標準，可 認定屬於畸零地，特附說明圖供參考。
⒎被告對原告土地，已多層違反重劃精神：市地重劃精神在 於促進土地開發利用，但系爭土地卻：「造成無法單獨開