臺灣高等法院刑事判決 八十九年度上易字第四一三一號
上 訴 人 臺灣基隆地方法院檢察署檢察官
被 告 丙○○
選任辯護人 張立業
右上訴人，因被告詐欺案件，不服臺灣基隆地方法院，八十九年度易字第三九號，中
華民國八十九年九月十四日第一審判決（起訴案號：臺灣基隆地方法院檢察署八十七
年偵字第四六九六號）提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、本件公訴意旨略以：被告丙○○係設於基隆市○○街二三九巷十號一樓高堃建設 股份有限公司（以下簡稱高堃建設公司）負責人，於民國八十三年間，在基隆市 七堵區○○○○段第六四九之七六地號等土地上興建出售「東城社區」，於買賣 契約中佯稱該社區：具有全區二十四小時警衛巡邏，各戶連線至監控中心；該社 區完工後將提供新台幣（下同）一百萬元做為購買社區巴士之基金，另提供一百 萬元作為管理基金。又於廣告及現場模型中佯稱將提供該社區籃球場、網球場及 社區公園等休閒設施，並將設置警衛室及三百坪生鮮超市○○區○路邊綠地，路 樹及人行磚道，使己○○等人誤信該社區安全、交通、休閒及生活功能良好，進 而出資購買。嗣於完工交屋後，丙○○對前開設施藉詞不依約履行，迭經住戶催 請均置之不理，己○○等人始發覺受騙，因認被告丙○○涉有刑法第三百三十九 條第一項之詐欺罪嫌云云。
二、按刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積 極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪資料，最 高法院著有二十九年上字第三一○五號判例可資參照；又不能證明被告犯罪者， 應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第三百零一條第一項亦定有明文。次按詐欺罪之 成立，必須被害人因行為人施用詐術而陷於錯誤，致為財物之交付或使行為人因 而得財產上不法利益，始足當之。若行為人於訂立買賣契約之初，非有欺罔之行 為，縱令事後涉及違反契約之情形，亦僅生民事債務不履行之責任，要與詐欺罪 無關。又按所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用 之方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院著有四 十六年台上字第二六○號判例可資參照。
三、公訴人認被告丙○○涉有詐欺罪嫌，係以高堃建設公司所興建之「東城社區」並 未於社區統一出入口設置警衛室及提供二十四小時警衛巡邏、各一百萬元之社區 巴士購買基金、建設管理基金，復未設置社區公園、生鮮超市，籃球場、網球場 則設備陳舊，與買賣契約及廣告內容不相符合，且被告於「東城社區」房屋銷售 廣告上，就社區路○○地○路樹及人行道、社區出入管理、社區生鮮超市為虛偽 不實及引人錯誤之表示或表徵，並經行政院公平交易委員會以（八七）公處字第 二○九號處分書限期命其停止於建物廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵 ，此有該處分書在卷可稽，為其論據。
四、訊據被告丙○○固坦承其為高堃建設公司之負責人，高堃建設公司確有興建「東
城社區」而將前開房屋出售予告訴人己○○等人，惟堅決否認有詐欺犯行，辯稱 ：伊本與信義保全股份有限公司（以下簡稱信義保全公司）有規劃二十四小時警 衛之合約，因「東城社區」之管理委員會未及時成立並支付警衛費用，始改簽立 八小時之警衛合約，而被告雖未將警衛室設置於總配置圖之相關位置，然與告訴 人所簽訂之買賣合約並未載明警衛室之位置，且有設置警衛室於隔鄰「長安福邸 」之共同出入口，又「東城社區」管理委員會迄今未就社區公共設施部分與被告 完成點交手續，故被告僅提供社區巴士及管理基金中之五十萬元予管理委員會以 利其運作，其餘一百五十萬元暫時保留，並無不當。至被告因故雖未在廣告中所 載Ｆ５棟後方設置社區公園，然確有設置在右側，而籃球場、網球場係與房屋同 時興建，因「東城社區」管理委員會未辦理點交以管理維護，致球場設備陳舊， 非被告惡意以老舊之設施為之。另被告於售屋時即有興建生鮮超市之構想，故於 八十五年五月房屋興建中未取得使用執照前即依都市計劃法台灣省施行細則第十 六條規定向基隆市政府申請生鮮超市之變更設計，嗣因使用分區問題未能核准， 被告為實現廣告承諾，復另覓土地以興建生鮮超市，實已盡力滿足告訴人之要求 ，並無詐騙告訴人等語。
五、經查：
（一）本件告訴人己○○、乙○○、庚○○、丁○○、戊○○、辛○○、甲○○所購 買之「東城社區」房屋業已全部施完工，並移轉所有權登記與告訴人，此為告 訴人所自承，而依卷附之預定房屋買賣契約書附件四「建材及設備說明書」之 特約條款中固載明：「全區二十四小時警衛巡邏」、「本華廈竣工後由乙方（ 指高堃建設公司）提供壹佰萬元予管理委員會做為購買社區巴士之基金」、「 本華廈竣工後由乙方提供壹佰萬元做為本華廈建設及管理基金」，而「東城社 區」僅有八小時之警衛巡邏，且高堃建設公司僅提供五十萬元之建設及管理基 金，購買社區巴士之一百萬元基金迄今尚未交付等情，亦據被告自承在卷，然 債務人於債之關係成立後，如有未依債之本旨履行民事債務之情形，在一般社 會經驗上可能之原因甚多，縱令是出於惡意不為履行，苟無足以證明其在債之 關係發生時，自始即具有不法所有之意圖之積極證據，亦僅能令負民事之遲延 給付責任，依刑事訴訟法一百五十四條之規定，尚不得據此債信違反之客觀事 態，而推定債務人原有詐欺取財之犯意。經核上開「建材及設備說明書」並未 載明「全區二十四小時警衛巡邏」應由高堃建設公司提供，此部分之權利、義 務關係尚屬不明，惟高堃建設公司本計畫與信義保全公司簽訂二十四小時警衛 留駐保全服務，業據證人即「東城社區」工地主任孫建華證述明確（見偵查卷 第三卷第一七○反面），嗣則與信義保全公司簽訂八小時警衛留駐保全服務契 約書，此有留駐保全服務契約書一件（見偵查卷第一卷第七十九頁）、匯款存 查單一紙、現金支出傳票一紙及信義保全公司出具自八十六年四月至八十八年 六月之統一發票（以下均為影本）附卷可稽，並為告訴人己○○等人所不否認 （見原審法院八十九年八月一日訊問筆錄），若謂被告有心詐騙，又何需斥資 僱用警衛？其所圖何利，即有可疑。另高堃建設公司已購妥警衛系統設備，警 衛室確有管線配置等情，業經檢察官於八十八年二月二日到場勘驗，有勘驗筆 錄及現場照片在卷足憑（見偵查卷第二卷第一五八頁），足見高堃建設公司確
已提供監控中心之設備無疑，而公共設施部分尚未點交予東城管理委員會，亦 據管理委員會主任委員林餘權陳述明確（見偵查卷第二卷第一五九頁反面）， 則警衛設備系統於點交前由高堃建設公司保管，難認被告有何不法詐騙告訴人 之犯意。至於高堃建設公司僅支付五十萬元之建設及管理基金予東城管理委員 會，其餘五十萬元之建設及管理基金、一百萬元購買社區巴士基金因有其他住 戶未依約繳交尾款均暫為保留，姑不論被告是否得以其他住戶未繳交尾款為由 而不完全履行與告訴人間之買賣契約，然此仍屬民事糾紛而已，並非被告自始 無履約意願而蓄意詐騙，尚難徒憑高堃建設公司因與其他住戶之屋款繳納問題 致迄未交付建設及管理基金、購買社區巴士基金共一百五十萬元之民事糾紛即 遽認被告有詐欺之情事。
（二）又實務上或有預售屋之廣告對房屋及周邊設備之品質有所誇大，惟此係廣告本 身具有引起消費者注意之特性所使然，綜合目前社會中人民所受教育、商業化 、資訊化之程度等相關條件判斷，預售屋廣告誇大，只須不誤導消費大眾對所 銷售房地基本所具有品質：如地點、產權歸屬、可具基本遮風避雨、安全居住 等認知範圍內，均尚難遽認為引人錯誤之廣告，其廣告中所涉及主觀判斷之字 眼，尤為亦然，且目前預售屋消費市場之習慣，預售屋之廣告往往僅可認為具 有要約引誘之特質，原非當然成為契約內容之一部分，容或為保障相對於財團 為弱勢之消費者，將廣告中關於房屋土地產權及基本品質外所陳述之其他附隨 內容一律視為買賣契約之條款，苟無積極證據證明出賣人，尤其建設公司負責 人於契約訂立之初，即無為該項附隨給付之真意，並以該項內容為詐術手段致 使消費者為錯誤判斷，仍不能以詐欺取財罪相繩。高堃建設公司於預售屋銷售 時，在宣傳廣告上固明白表明為「社區統一出入口管理」、「社區規劃２００ 坪生鮮超市」，所繪製之總配置圖有警衛室之設置，而預售起造建物實況模型 並有網球場、籃球場、社區○○○路樹、人行磚道之設施，而「東城社區」規 劃之統一出入品管理及生鮮超級市場，高堃建設公司並未設置，且未在總配置 圖中標示之位置設置警衛室，另設置於與隔鄰「長安福邸」之共同出入口等情 ，為被告所自承，然被告於八十五、八十六年間即與第三人洪寶華商議由洪寶 華在儲三陽之土地興建生鮮超市，業據證人洪寶華證述無訛（見偵查卷第三卷 第九十七、九十八頁），並有建照執照設計申請書影本在卷可參，足見高堃建 設公司有規畫興建生鮮超市之意願，另警衛室所在位置雖與廣告不同，但並未 影響其可發揮之功能，此外，「東城社區」目前設有籃球場、網球場及社區公 園乙節，業經檢察官勘驗屬實，製有勘驗筆錄及現場照片在卷（見偵查卷第二 卷第一五八頁），雖「東城社區」未如廣告內容有社區統一出入口管理、生鮮 超市及路樹、人行道之設施屬實，且籃球場、網球場設備陳舊，惟高堃建設公 司就房屋買賣契約中最基本之給付義務，即房屋所有權之移轉並無不為給付之 情事，其公共設施部分或與廣告所標榜之內容未必相符，惟仍難以此認定被告 於訂立買賣契約時，即有意不給付或以較差之品質取代廣告內容之品質，並以 此詐騙消費者，其嗣後給付之內容與如與廣告內容不符，應認係民法上物之瑕 疵擔保之買賣糾紛。
（三）至高堃建設公司雖因於房屋銷售廣告上，就社區路○○地○路樹及人行道、社
區出入管理、社區生鮮超市為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，經行政院公 平交易委員會以（八七）公處字第二○九號處分書限期命其停止於建物廣告上 為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，然公平交易委員會係事後就「東城社區 」之設施逐一審核是否與廣告內容相符，縱有部分不符，仍難認高堃建設公司 有故意以不實之廣告內容為詐術手段致使消費者為錯誤判斷，已如前述，且大 部分之公共設施確有依廣告內容履行，參以被告應住戶之要求，在契約約定及 廣告內容以外，另行在各棟連接社區道路之樓梯上加蓋採光罩雨棚，為告訴人 己○○等人所不否認（見原審法院八十九年八月一日訊問筆錄），益證被告無 意圖不法所有之詐欺主觀犯意至明，從而被告辯稱並未詐欺告訴人等語，應堪 採信。
（四）又告訴人己○○指訴其所承購之房屋浴室及天花板漏水，告訴人甲○○、乙○ ○所購買之房屋則係天花板有些受潮，其造成之原因容或係施工不良、抑或監 工不確實等原因所造成，對告訴人己○○、甲○○、乙○○雖不無損害，然自 難據此即遽認被告有施用詐術，使告訴人己○○、甲○○、乙○○陷於錯誤之 意圖。
六、綜上所述，尚難認定被告丙○○有施用詐術致告訴人己○○等陷於錯誤而購買前 開房屋，縱令高堃建設公司所交付之房屋或公共設施，有部分與契約或廣告中所 示不符，亦屬民事糾葛，告訴人得循民事訴訟程序以謀救濟，尚難以詐欺罪責相 繩。此外，復查無其他積極證據足認被告有公訴人所指之詐欺犯行，應認不能證 明被告犯罪，爰諭知無罪之判決。至於移送併辦（臺灣基隆地方法院檢察署八十 八年度偵字第二一二五號）意旨略以該案有關被告丙○○涉嫌詐欺部分，與本案 所起訴之事實有連續犯之裁判上一罪關係云云，因本案所起訴之事實，業經諭知 無罪之判決，則移送併辦部分與本案所起訴之部分，已無連續犯之裁判上一罪關 係，本院無從併予審理，應退回由檢察官依法辦理，併予敘明。經核，原審判決 被告無罪，於法尚無不合。原審檢察官循告訴人等之請求提起上訴，仍主張被告 丙○○意在詐欺，應成立詐欺罪責云云，非有理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。本案經檢察官郭文東到庭執行職務。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十五 日
臺灣高等法院刑事第一庭
審判長法 官 李 相 助
法 官 蔡 光 治
法 官 王 振 興
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 賴 淑 真
中 華 民 國 九十 年 二 月 十六 日
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