臺灣高雄地方法院民事判決 103年度岡簡字第209號
原 告 陳弘章
訴訟代理人 廖頌熙律師
張素月
被 告 陳志勝
王紫嫺
陳婷婷
陳秉棋
共 同
訴訟代理人 吳剛魁律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年7 月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○巷○號房屋遷讓返還原告。被告應自民國一○三年八月六日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟柒佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾萬伍仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 ○號即門牌號碼高 雄市○○區○○街00巷0 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基 地即同地段582 地號土地（權利範圍均為全部，下合稱系爭 房地）原為原告之父即訴外人陳國強所有，原告於民國00年 0 月00日出生，因繼承原因於76年間自陳國強繼受取得系爭 房地所有權。而被告陳志勝( 原名陳孟傑) 為陳國強之弟， 其他被告為被告陳志勝之配偶、子女，早年基於家人親情， 被告與陳國強同住於系爭房屋，今原告已成年，有結婚生子 居住之需要，而被告非無經濟能力另覓他處住所，卻無權占 用系爭房屋，被告雖稱原告於82或83年間將系爭房屋應有部 分各1/3 分別出售予陳志勝、訴外人即陳志勝之弟陳志隆， 並分別定有買賣契約各乙紙( 下稱系爭買賣契約) ，惟被告 所稱系爭買賣契約簽訂時，原告尚未成年，原告之母即原告 當時之法定代理人張素月亦未在場，原告或張素月從不知有 系爭買賣契約存在，且系爭買賣契約書上各人簽名筆跡一致 ，可知並非由契約當事人親簽，亦無記載簽約日期、付款、 點交移轉登記日期，顯不合不動產交易常規，而契約書上原
告及法定代理人印文並非真正，原告否認系爭買賣契約存在 或有效，原告或其法定代理人亦未曾收受任何買賣價金，契 約上記載系爭房地應有部分1/3 之買賣價金為600 萬元，亦 與市價不符，被告陳志勝無權請求原告移轉系爭房地應有部 分，被告係無權占有系爭房屋，原告爰依民法第767 條第1 項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179 條 之規定向被告請求每月給付相當於租金之不當得利新臺幣（ 下同）9,378 元等語。並聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○ 區○○段000 ○號即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0 號 房屋遷讓返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至 返還前項房屋之日止，按月給付原告9,378 元。㈢願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：陳國強、陳志勝、陳志隆兄弟三人及上開三人之 姊姊陳春鶯自67年起共同居住於系爭房屋，系爭房地所有權 當時登記於陳國強名下，嗣陳國強於76年5 月6 日死亡，由 原告繼承取得系爭房地所有權，原告及原告之母張素月生活 困苦，原告之祖父陳順天央求被告陳志勝、陳志隆與原告母 子同住以照護其生活需求。嗣於83年間，被告陳志勝、陳志 隆與原告分別簽訂房地買賣契約，由被告陳志勝、陳志隆各 出資200 萬元，向原告購買系爭房地應有部分各1/3 ，系爭 買賣契約簽訂當時，陳志勝、陳志隆因工作繁忙無法親自參 與，原告及其當時之法定代理人張素月亦未到場，買賣雙方 遂均委託原告之祖父陳順天全權辦理，將其各人印章交付陳 順天，由陳順天進行買賣契約之簽訂，陳順天復委任訴外人 陳茂榮協助擬定買賣契約，再由陳順天在系爭買賣契約上用 印，買賣雙方意思表示一致，契約有效成立。陳志勝、陳志 隆亦將買賣價金共400 萬元交付陳順天，委託陳順天交付原 告，原告亦委託陳順天收受價金400 萬元，故系爭買賣契約 記載: 一次付清，被告陳志隆已交付買賣價金200 萬元，原 告應將系爭房地應有部分1/3 移轉予陳志隆。又被告陳志勝 、陳志隆、原告於系爭買賣契約書上另行約定共同修繕增建 系爭房屋，並載明增建總工程款為245 萬元，由原告負擔10 0 萬元，被告陳志勝負擔100 萬元、陳志隆負擔45萬元，原 告不否認維修增建系爭房屋情事，益徵系爭買賣契約真正且 有效成立。故系爭房屋所有權應為被告陳志勝、訴外人陳志 隆、原告三人所共有，而當初所以未辦理所有權移轉登記， 係為避免原告繳納高額土地增值稅，遂約定待原告經濟能力 好轉時再行辦理所有權移轉登記，系爭房屋所有權雖登記原 告名下，但由被告陳志勝、陳志隆及原告共同管理使用處分 ，後因陳志隆為照護母親而於92年間搬離系爭房屋，目前由
原告管理使用系爭房屋3 樓，被告管理使用系爭房屋1 、2 樓。綜上所述，被告陳志勝就系爭房屋有應有部分1/ 3所有 權，其他被告為被告陳志勝之子女及配偶，居住於系爭房屋 多年，受被告陳志勝之指示，享有占有輔助人之地位得對原 告主張有權占有系爭房屋，原告請求被告遷讓返還系爭房屋 並無理由。退步言之，縱認被告無權占有系爭房屋，原告請 求按月給付9,378 元之不當得利亦屬過高，因系爭房屋屋齡 老舊、地處偏遠、交通不便、商業活動低落、價值甚低，且 被告僅為居住使用，未用以營利，被告所受利益甚少，原告 以系爭土地申報地價年息10％計算被告所受相當於租金不當 得利，實屬無據。又若認被告應給付原告不當得利，惟原告 與被告陳志勝、陳志隆訂定系爭買賣契約後，卻遲未履行移 轉所有權予買受人之義務，致使被告陳志勝受有債務不履行 之損害，被告陳志勝得依民法第226 條規定，向原告請求損 害賠償，並依民法第344 條第1 項、第335 條第1 項規定， 對原告主張抵銷每月應給付之不當得利等語，並聲明: 請求 駁回原告之訴，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項:
㈠系爭房地原為陳國強所有( 於67年12月8 日因買賣原因登記 取得所有權) ，陳國強於76年5 月6 日死亡，原告於76年7 月9 日辦理繼承登記，取得系爭房地所有權。
㈡系爭房屋原為二層樓加強磚造房屋，嗣增建為三層樓，被告 現今居住於系爭房屋一、二樓，三樓由原告及其母張素月居 住。
四、得心證之理由:
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由? 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有 物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而 僅亦非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之。系爭房屋為原告所有，被告現占有系爭房屋第 一、二層樓，為兩造所不爭執之事實，被告抗辯其非無權占 有，應就其占有之權源證明之。
2.被告陳志勝抗辯其於83年間以200 萬元向原告購買系爭房地 應有部分1/3 ，買賣價金業已交付完畢，惟當時因考量原告 需負擔高額土地增值稅，故未辦理移轉所有權登記，並提出 系爭買賣契約書為證，原告則否認系爭買賣契約之真正，經 查，證人陳茂榮證稱: 有看過( 系爭買賣契約) ，當場我在 旁邊，和我的小姐寫的。是我們公司小姐張凱齡寫的。( 當
場書寫契約時有何人在場?)應該有他們父親還有兄弟，是他 們父親陳順天請我幫忙寫的。因為陳國強過世，怕將來產權 有糾紛，把產權登記給下一代，他父親先跟我說這件事，再 找他們兄弟寫契約。是他們的父親還有他們兄弟也在場，所 以要我這樣寫。( 契約上的印章印文你是否有看到他們蓋章 ?)有，寫完之後再讓他們看過，之後他們當場蓋章。( 是否 認識張素月?)因為是鄰居所以看過，但打契約當天我沒有印 象她是否在場。( 問: 買賣條件寫總價600 萬，訂金200 萬 是何人叫你寫的?)他們的父親及兄弟叫我寫的。( 問: 房子 是全部600 萬或是三分之一600 萬?)是三兄弟各三分之一， 一個人200 萬元。( 訂約時有無一次付清買賣價金?)錢的事 情我不清楚。( 問: 契約後面有寫增建總工程款245 萬元也 是他們要你寫的?)是，他們父親跟兄弟要我寫的。( 問: 增 建的分配金額是誰告訴你的?)他們的父親及兄弟在場告訴我 的。( 契約上的字是你小姐寫的，簽名是否也是小姐代簽的 ? ) 簽名是小姐代簽。( 是否認識陳孟傑、陳志隆? 是否在 場? ) 都認識，訂約當天都在場。足證簽訂系爭買賣契約當 時，原告之法定代理人張素月並未在場，原告及張素月之印 文係由原告之祖父陳順天提出印章在系爭買賣契約上用印， 而原告於系爭買賣契約簽訂當時，尚未成年，原告又否認系 爭買賣契約上原告及張素月印文之真正，被告就此並未舉證 以實其說，尚無法證明原告之法定代理人張素月有交付印章 並授權陳順天簽訂系爭買賣契約之事實，難認系爭買賣契約 對原告生拘束力。被告又抗辯系爭買賣契約文末記載增建款 負擔分配事宜，嗣系爭房屋確有增建，並舉證人陳志隆證述 : 系爭房屋增建款為200 多萬，原告的母親付不出來告訴我 父親，我和我二哥幫忙出，二哥出100 萬元，我出45萬元等 語為證，認足以佐證系爭買賣契約為真云云，惟證人陳志隆 本身即為系爭買賣契約上所載買方，亦同向原告購買系爭房 地1/3 ，並非客觀之第三人，其證詞之可信度已值懷疑，又 縱然系爭房屋之增建款係由原告、陳志勝、陳志隆共同負擔 ，惟當時其三人均居住於系爭房屋，一同負擔系爭房屋增建 款亦屬合理之情，尚不得以此推認系爭買賣契約係經原告之 母同意或授權他人簽訂，故被告抗辯其因購買系爭房地1/3 應有部分，有權占有系爭房屋云云，並非可採。被告既未舉 證證明其有合法占有之正當權源，則原告依民法第767 條第 1 項前段、中段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，洵為有據 ，應予准許。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由? 按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例要旨參照）。本件系爭房屋前為原告 父親陳志強所有，原告於76年間繼承取得系爭房屋，而被告 自67年起即與原告父親一家同住系爭房屋迄今，堪認有默示 成立使用借貸契約之真意，而原告於起訴前即向高雄市岡山 區公所調解委員會聲請調解請求被告遷離系爭房屋，其意相 當於對被告表示終止使用借貸契約之意思表示，被告已無占 有系爭房屋之權源，則原告依民法第179 條前段之規定，請 求被告自起訴狀繕本送達翌日起按月給付原告相當於租金之 不當得利，即屬有據。又系爭買賣契約並未成立，已如上述 ，被告抗辯其得以債務不履行損害賠償請求權主張抵銷云云 即非可採。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 改良物申報總價額10% 為限；所謂土地總價額，係以法定地 價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條 所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物 價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法 第97條第1 項、第148 條及土地法施行法第25條分別定有明 文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（ 最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。查系爭房 屋坐落之高雄市○○區○○段000 地號土地面積為90平方公 尺，而系爭土地地目為建，自102 年1 月迄今之申報地價為 每平方公尺2,4000元等情，有土地登記第二類謄本在卷可考 ，及系爭房屋於103 年課稅現值為405,900 元，有房屋稅繳 款書1 份在卷可稽。又系爭房屋現為三層樓，被告係居住於 一、二層樓，系爭房屋位在高雄市岡山區碧紅街26巷內，附 近均為住家，鄰近岡山國中、岡山火車站，菜市場約5 分鐘 車程可達，尚屬岡山區生活機能便利之地，有勘驗筆錄（本 卷第82頁）在卷可佐，本院認以系爭土地按申報地價年息8% 計算相當於租金之不當得利，核屬適當。從而，被告自起訴 狀繕本送達翌日即103 年8 月6 日起每月所受相當於租金之 不當得利為2,764 元【計算式：（2,400 ×90＋405,900 ） ×8%×2/3 ÷12＝2,764 ，小數點以下四捨五入，下同】。 是以原告得請求被告自103 年8 月6 日起至返還系爭房屋之 日止按月給付2,764 元。原告請求被告按月給付9,378 元洵 屬過高，於超逾上開金額之部分應予駁回。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權 起訴請求被告遷讓返還系爭房屋並自103 年8 月6 日起至返
還系爭房屋之日止按月給付2,764 元，為有理由，應予准許 ，超逾上開金額之請求則屬無據，應予駁回。其假執行之聲 請亦失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結 果，不生影響，爰不一一論述。
七、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告部 分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，就原告 勝訴部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項 規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
岡山簡易庭 法 官 李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官 曾瓊玉