臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 104年度員簡字第193號
原 告 楊巧倩
訴訟代理人 楊紫儀
被 告 徐大隆
徐張玉枝
徐大亮
兼上三 人
訴訟代理人 徐大裕
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年8月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示不動產分歸被告徐大裕、徐大隆、徐大亮、徐張玉枝分別共有取得應有部分各四分之一。被告徐大裕、徐大隆、徐大亮、徐張玉枝應分別補償原告新臺幣玖萬捌仟柒佰伍拾元。
訴訟費用新臺幣叁仟玖佰柒拾元，由兩造按附表二所示負擔。 事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國103年2月間，經由本院102年度司執字第46840號 強制執行事件拍賣程序（下稱系爭執行事件），買受訴外人 徐大福所有如附表一所示之土地及建物（下稱系爭土地、建 物；合稱系爭不動產）應有部分各5分之1，而與被告等共有 系爭不動產，應有部分如附表二所示。
(二)原告請求分割系爭不動產，若按原物分割無法達到原來使用 目的，原告請求變賣系爭不動產，由兩造分配價金。(三)系爭不動產原告係以新臺幣（下同）364,800元買受取得， 惟原告認系爭執行事件，環宇不動產估價師聯合事務所之鑑 價過低。
(四)並聲明：請求如附表一所示之不動產，以變價方式分割，價 金按應有部分比例分配。
二、被告則以：被告願以合理價格向原告購買其所有之持分等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張上開事實，除分割方法外，業據其提出相符之本院 不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本等件附卷為證， 且為被告所不爭執，堪認原告之主張為真正。
四、按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人。民法第824條第2項第1款、第2款定有明文。經查
：本件如附表一所示之建物為獨立透天建物，且系爭不動產 全部現由被告徐張玉枝居住，此有本院依職權所調取之系爭 執行事件卷宗內所附查封筆錄可稽，自以採原物分配方式為 分割，最為適宜。惟兩造均受原物分配，系爭建物僅1樓出 入口得獨立進出，具有構造及交易上之一體性，建物亦不能 離基地而獨立存在，且被告間為母子關係，原告與被告間， 無親屬關係存在，若強令原告與被告共同或分區使用系爭不 動產，將使得系爭不動產之權利義務關係複雜化，顯然對於 系爭不動產之使用、交易俱屬不當，自非妥適。但如將系爭 不動產全部分配由被告共同取得應有部分全部，並由被告分 別以金錢補償原告，則無此弊，復可使系爭不動產同歸現使 用人所有，減少不必要之糾紛或訴訟。故兩造均受原物之分 配，顯屬有困難，應將系爭不動產由被告共同取得原告應有 部分全部，方為最佳之分割方法。又系爭不動產既以原物分 割為適當，已如前述，是原告主張系爭不動產應予變價分割 ，於法無據，委無可採。
五、按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行 為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其 物權。民法第759條定有明文。次按法院准為裁判分割共有 物，性質上乃共有人間應有部分之交換，自屬處分行為。又 所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建 築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者， 因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體 ，原有建築物所有權範圍因而擴張(最高法院88年度台上字 第485號、96年度台上字第2835號判決要旨參照)。查系爭建 物如附表1所示建號143號部分(下稱原有建物)，為經保存登 記建物、附表1所示建號840號增建部分(下稱增建建物)未經 保存登記，二者無可資區別之標識存在，不具構造上及使用 上之獨立性，作為一體使用等情，有系爭土地登記謄本、系 爭建物建物登記謄本影本在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪 信為真實。是增建建物，雖未經保存登記，然揆諸前開說明 ，其既不具構造上及使用上之獨立性，與原有建物作為一體 使用，自不得為獨立之物權客體，而應認為原有建物所有權 範圍之擴張，是本件系爭不動產分割事件就原有建物部分之 效力，亦應及於增建建物部分，而同受本判決效力所及，併 此敘明。
六、按以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項復定有 明文。本件系爭不動產依上開所述之分割方法，原告並未受 分配，依法自應由被告以金錢予以補償。而該系爭不動產原
共有人徐大福（即原告之前手）之應有部分5分之1，經系爭 執行事件拍賣後由原告以拍定金額364,800元得標，有系爭 不動產權利移轉證書在卷可參，又系爭不動產於系爭執行事 件，經本院民事執行處選任鑑定人環宇不動產估價師聯合事 務所鑑定系爭不動產之價格，經環宇不動產估價師聯合事務 所前往實地勘估，土地採比較法，建物採成本法、觀察法， 經區域因素分析、個別條件分析及價格評估後，103年2月 25日系爭不動產價格為395,000元，又原告訴之聲明主張以 變價方式分割系爭不動產，本院認為被告四人分別各以98, 750元（計算式：395,000÷4＝98,750）補償原告，應與系 爭不動產之市價大致相當，自堪採取。故本院審酌系爭不動 產之性質、使用情形、經濟效用暨兩造意願、利益之均衡等 情，認為以系爭不動產由被告取得應有部分全部，並由被告 分別補償原告98,750元之方式為分割，堪稱允當，爰為判決 分割如主文第1、2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後於判決結果不生影響，爰不再論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第 85條第1項但書。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 陳明照
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書記官 梁高賓
附表一：
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│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │土地使│
├───┬────┬───┬───┤ ├────┤ │用分區│
│縣市 │鄉鎮市區│ 段 │ 地號 │目│平方公尺│ 範 圍 │、使用│
│ │ │ │ │ │ │ │地類別│
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│彰化縣│ 員林市 │益民段│312 │建│50.00 │徐大裕、徐大隆、徐大亮、│鄉村區│
│ │ │ │ │ │ │徐張玉枝、楊巧倩均5分之1│、乙種│
│ │ │ │ │ │ │ │建築用│
│ │ │ │ │ │ │ │地 │
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┌───┬──────┬───┬────────────────┬────────┐
│建號 │基地坐落 │建築式│建物面積（平方公尺） │權利範圍 │
│ │ │樣主要├──────────┬─────┤ │
│ ├──────┤建築材│ │附屬建物主│ │
│ │建物門牌 │料及房│樓層面積 │要建築材料│ │
│ │ │屋層數│合計 │及用途 │ │
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│143 │彰化縣員林市│加強磚│地面層：40.42 │ │徐大裕、徐大隆、│
│ │益民段312地 │造、鋼│二樓層：46.24 │ │徐大亮、徐張玉枝│
│ │號 │筋混凝│合 計：86.66 │ │、楊巧倩均5分之1│
│ │ │土造、│ │ │ │
│ ├──────┤住家用│ │ │ │
│ │彰化縣員林市│、2層 │ │ │ │
│ │員集路2段492│ │ │ │ │
│ │巷2弄29號 │ │ │ │ │
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│840 ( │彰化縣員林市│ │地面層：4.34 │陽台2.90 │徐大裕、徐大隆、│
│未辦保│益民段312地 │ │二樓層：1.39 │ │徐大高、徐張玉枝│
│存登記│號 │ │三樓層：49.14 │ │、楊巧倩均5分之1│
│建物、│ │ │騎樓：5.8 │ │ │
│此建物├──────┤ │合計：60.67 │ │ │
│係143 │彰化縣員林市│ │ │ │ │
│建號之│員集路2段492│ │ │ │ │
│增建部│巷2弄29號 │ │ │ │ │
│份) │ │ │ │ │ │
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附表二：
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│編號│共有人 │應有部分│應負擔之│
│ │ │ │訴訟費用│
│ │ │ │(新臺幣)│
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│1 │徐大裕 │5分之1 │794元 │
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│2 │徐大隆 │5分之1 │794元 │
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│3 │徐大亮 │5分之1 │794元 │
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│4 │徐張玉枝│5分之1 │794元 │
├──┼────┼────┼────┤
│5 │楊巧倩 │5分之1 │794元 │
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