居間報酬等
臺灣高雄地方法院(民事),訴字,104年度,569號
KSDV,104,訴,569,20150728,1

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第569號
原　　　告　廖斌雄　
訴訟代理人　余景登律師
被　　　告　國泰建設股份有限公司
法定代理人　張清櫆　
被　　　告　黃頌恩　
共　　　同　李玲玲律師
訴訟代理人　林文鑫律師
上列當事人間請求居間報酬等事件，本院於民國104 年7 月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議 ，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟 法第255 條第1 項第2 款、第2 項定有明文。本件原告起訴 時，原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）3,000,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息（見其民事起訴狀）；嗣於審理中變更其聲明為 ：㈠被告國泰建設股份有限公司（下稱國泰公司）應給付原 告3,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告黃頌恩應給付原告新臺 幣3,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。㈢任一被告為給付者，其他被 告於該給付金額範圍內同免責任（見本院卷第25至26頁、第 118 頁），經核其上開變更之訴，與原訴係基於同一之基礎 事實，且經被告無異議而為本案之言詞辯論（本院卷第119 頁），依首揭規定，視為同意變更或追加，自應准許之。二、原告起訴主張：原告為執業之地政士，而被告黃頌恩係被告 國泰公司負責南部地區土地買賣業務之承辦人，為本件接洽 之窗口。原告前提供坐落高雄市前金區前金段393 、39 3-2 、393- 4及393-7 、395 地號5 筆土地（下合稱系爭土地） 之地籍圖、土地登記謄本並出示建造執照予被告黃頌恩，而 向被告國泰公司報告系爭土地之出售價格，再經被告國泰公 司向地主詢價之方式而為媒介，兩造口頭約定報酬為系爭土 地買賣總價之千分之6 ；嗣經原告報價媒介後，被告國泰公 司業於民國103 年11月間以每坪250 萬元購買系爭土地，總 價13億餘元，並已完成所有權移轉登記，爰依民法第568 條



第1 項規定，暫請求被告國泰公司給付居間報酬300 萬元。 另被告黃頌恩受僱於被告國泰公司，且係本件代表國泰公司 與原告接洽之人，明知被告國泰公司已與原告默示成立居間 契約，原告期待本件居間媒介之報酬，竟另安排第三人為居 間人，將被告國泰公司應付之居間報酬交付第三人，然被告 黃頌恩前開行為，並不免除被告國泰公司應支付居間報酬予 原告之義務，且使國泰公司須另增加支付第三人居間報酬， 而損害被告國泰公司，及侵害原告之權利，顯為違背善良風 俗之方法，爰依民法第184 條第1 項前段、後段規定，請求 被告黃頌恩賠償原告因此所受損害，即相當於被告國泰公司 應給付原告之居間報酬，暫請求300 萬元；又被告二人間為 不真正連帶債務關係，為此訴請被告如數賠償等語。並聲明 ：㈠被告國泰公司應給付原告300 萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，㈡被告 黃頌恩應給付原告300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，㈢任一被告為給付 者，其他被告於該給付金額範圍內同免責任；㈣願供擔保請 准宣告假執行。
三、被告等則以：原告於102 年11月28日僅提出系爭土地之地籍 圖乙紙予被告黃頌恩，向被告國泰公司表示略以：百立建設 邱太太有乙筆坐落民生路、文武路街口，如每坪售價300 萬 元，被告公司有無興趣等語，惟經被告黃頌恩詢問有無降價 空間，原告回報地主不肯降價後，被告黃頌恩即表示無法再 繼續，被告國泰公司並無委託原告媒介或允予報酬之表意， 更無與原告成立居間契約之意思表示，原告主張其已與被告 國泰公司默示成立居間契約云云，實屬無稽。又被告國泰公 司雖於103 年11月18日向地主即訴外人張簡○○、邱李○○ 購買系爭土地，惟係經由訴外人三○地產事業有限公司（下 稱三○地產公司）黃○○之媒介，黃○○提供建造執照及出 示地主委託書等資料，被告國泰公司始與地主簽立買賣契約 ，成交過程並無原告之任何協力，是系爭買賣契約之成立非 因原告之報告或媒介，原告自不得請求給付居間報酬。再被 告黃頌恩雖為國泰公司之受僱人，然其於原告報價每坪300 萬元且回覆無降價空間時，即已明確拒絕原告，並無明知被 告國泰公司已委由原告居間媒介，亦無安排第三人為居間人 之行為，況嗣後黃○○之媒介行為與原告先前報價行為，時 間相距甚久，毫無關連，被告黃頌恩並無侵權行為，被告二 人自不負賠償責任等語資為抗辯。並均聲明駁回原告之訴及 假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。




四、兩造不爭執事項及本件爭點：
㈠不爭執事項：
1.原告為執業之地政士，而被告黃頌恩係受僱於被告國泰公司 擔任土地開發業務，且為被告國泰公司接洽系爭土地交易之 對外負責窗口。
2.原告於102 年11月間曾提供系爭土地之地籍圖，就系爭土地 之出售價格每坪300 萬元，經由被告黃頌恩向國泰公司報價 。
3.被告國泰公司於103 年11月18日與地主張簡○○、邱李○○ 簽訂買賣契約，以每坪250 萬元購買系爭土地，總價13億餘 元，並於103 年12月8 日辦妥所有權移轉登記。 4.被告國泰公司就系爭土地之買賣，業已支付10,599,600元之 仲介報酬予三○地產公司（本院卷第166 頁）。 ㈡本件爭點：
1.原告與被告國泰公司間就系爭土地之買賣，有無成立居間契 約？原告得否依約請求被告給付居間報酬？
2.被告黃頌恩有無原告所指之侵權行為？原告請求其負侵權行 為損害賠償責任，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告與被告國泰公司間就系爭土地之買賣，有無成立居間契 約？原告得否依約請求被告給付居間報酬？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明 文。又該條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告 居間，一為訂約之媒介居間；惟不論係屬何種居間行為，居 間人均須以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報 酬，此觀之民法第568 條第1 項規定甚明。次按，當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277 條規定甚明。原告主張本件其得依與被告國泰公司間 成立之居間契約請求報酬，既為被告所否認，依上說明，自 應由原告就其與被告國泰公司間業已成立居間契約，且系爭 買賣契約確係因原告之報告或媒介而成立等有利於己之事實 負舉證之責。
2.原告主張曾交付系爭土地之地籍圖、土地登記謄本、建造執 照等資料予被告黃頌恩，向被告國泰公司報價300 萬元，雙 方業已成立居間契約；被告國泰公司則辯稱原告僅交付地籍 圖謄本，且經原告回報無降價空間後，其已拒絕原告之居間 ，亦未委任原告進行媒介等語。經查，觀之原告所提地籍圖 、土地登記謄本及建造執照（本院卷第28至38頁、第70至73 頁），除該紙地籍圖上業已載明交付之對象為國泰黃襄理即



被告黃頌恩，並為被告所不爭執外，其餘土地登記謄本、建 照執照上均無足資證明交付被告黃頌恩或國泰公司之註記或 憑據，甚至該份建照執照係載明交予「李副總」，原告亦自 承該李副總即為百立建設股份有限公司（下稱百立公司）之 李寶貴（本院卷第178 頁），原告就此復未舉出其他證據， 則其主張除地籍圖外另有交付土地登記謄本、建造執照予被 告云云，尚乏所據，自無可採。又被告黃頌恩於本院審理時 具結證稱：原告在102 年11月28日拿地籍圖過來我辦公室， 跟我說系爭土地每坪300 萬元，地主要賣，我當時以鄰近另 一塊慶旺建設的土地才開價210 萬元，向原告表示太貴了， 請他跟地主問看看是否可降價，過了三、四天，原告沒有主 動聯絡，我打電話過去詢問有沒有降價的可能，原告說沒辦 法，就是300 萬元，後來就沒有聯絡了。因為開價太高，拒 絕降價就沒有聯絡，我也有告訴原告300 萬元無法作等語明 確（本院卷第149 頁），並有原告所提出兩造均不爭執真正 之103 年10月13日原告與被告黃頌恩電話對談錄音譯文及本 院勘驗筆錄可稽（本院卷第223 至224 頁，文字略有出入部 分，兩造同意以被告更正內容及本院勘驗結果為準，見本院 卷第249 頁、第252 至253 頁）。而卷附譯文有如下所示之 對談內容：「黃（被告黃頌恩）：沒關係啦…（中略）所以 就…現在是說你能夠拿到他們任何一個董事長的授權書，然 後價格能夠降下來，因為你之前300 萬我就跟你講過不可能 。廖（原告）：對，我知道。黃：那時候我就跟你講過就不 可能的。廖：我知道。黃：所以就是你先講…拿到授權書， 然後價格降到…講到說…多少…你跟我講，啊讓我們再…可 能再繼續下一步，啊不然就沒有下一步了…厚？好不好？」 等情，足見被告黃頌恩於原告報價300 萬元時，早已明確告 知國泰公司不可能以該價格承買，並拒絕原告在案，原告對 此亦知之甚詳，則被告黃頌恩上開所述屬實，自堪採信，益 證被告國泰公司前開所辯，核屬有據。
3.至原告雖主張：102 年11月間被告國泰公司並未明確拒絕伊 之報價，而係要求地主降價，但地主一直沒有回覆，惟原告 仍積極促成，並曾於103 年2 月25日、同年3 月5 日撥打被 告黃頌恩之電話，聯絡系爭土地買賣事宜，且被告黃頌恩於 上開103 年10月13日電話中復要求原告取得地主授權書及降 低價格，顯有委任伊居間媒介之意云云。惟觀諸原告提出之 通話明細（本院卷第183 、185 頁），充其量僅能證明原告 於103 年2 月25日、同年3 月5 日有以其行動電話門號撥打 被告黃頌恩行動電話門號之紀錄，然無法證明該等通話之內 容為何，且既經被告否認上開通話內容係聯絡系爭土地買賣



事宜，原告復未能舉出其他具體證據佐憑，則其上開主張尚 屬無據。又依上開譯文所示原告與被告黃頌恩103 年10月13 日之電話對談內容，被告黃頌恩固有表示待原告取得地主授 權書、降價後才有下一步等情，惟該次係被告黃頌恩之前已 明確拒絕原告300 萬元之報價後，由原告主動撥打電話予被 告黃頌恩，詢問其有無再介入媒介系爭土地買賣之可能性及 其手續為何，被告黃頌恩斯時明確表示因地主之一業已派人 與被告國泰公司洽談，除非原告取得地主之授權書及價格降 至被告國泰公司可接受範圍，否則並無原告再行介入居間媒 介之空間，此觀之譯文所示對談內容之全文甚明（本院卷第 223 至224 頁），況原告自承其迄今均無法取得任一地主之 授權書（本院卷第178 頁），亦未舉證其報價300 萬元後， 有何再為降價並經被告國泰公司接受之其他報價金額，顯見 其並未滿足被告國泰公司委任居間媒介之要件，上開通話自 無從遽採為對原告有利之認定，均難認被告國泰公司有何委 任原告居間媒介或報價之意思表示甚明。原告此部分主張亦 屬無稽，不足採信。
4.再被告國泰公司主張其嗣以每坪250 萬元與地主簽訂買賣契 約，非因原告之報告或媒介而成立，乃係經由三○地產公司 黃○○之媒介乙節，被告黃頌恩證稱：原告報價300 萬元經 我表示太貴不可能，之後一直到103 年7 月31日黃○○就系 爭土地報價270 萬元，我也以上開理由嫌貴，黃○○回說因 已有申請建照並不貴，我以103 年公告現值去計算要花5,00 0 萬元申請建照及容積移轉，折合每坪87,000元，所以270 萬元要扣掉87,000元，等於一坪260 幾萬元，覺得可以評估 購買，我請黃○○向地主確認270 萬元是否包含建照，黃○ ○跟我向地主之一福懋建設確認後，總結是275 萬元包含建 照。但因該建照是用舊法規申請，新法規比較嚴格，我依新 法規計算坪數會減少200 坪，等於少了8,000 萬元的利潤， 所以算下來一坪還要再比報價275 萬元少13萬元，加上原來 計算的87,000元，總計本件建照利益有217,000 的價值。後 來我再以本件建照係於97年申請，如不降價，很難在建照之 完工期限108 年9 月前完工，要求降價，黃○○電話連絡地 主取得同意，最後以250 萬元成交。黃○○是在原告報價經 拒絕8 個月後，一開始報價275 萬元含建照，再經聯絡表示 地主願意降價至250 萬元，被告國泰公司即委託黃○○仲介 系爭土地買賣，最後是由總公司土地檢討小組核可以該250 萬元價格購買，地主同意而成交；相關過程中並無原告之參 與磋商或協力，原告只有在103 年10月13日打來要本件仲介 費等情綦詳（本院卷第148 至152 頁），並經證人黃○○證



述：我是在103 年7 月暑假出國旅遊過程時，地主張簡○○ 及福懋建設董事長江○○向我提到系爭土地要賣，回國後約 在7 月底8 月初才跟國泰公司提到說福懋要出售系爭土地， 並在8 月份到10月份磋商價格，我一開始報價275 萬元含建 照，後來成交250 萬元，當中因為工地已報開工，所以價格 多次磋商，被告國泰公司負責的窗口是被告黃頌恩。系爭土 地之地主有二位，福懋與百立，但福懋占的比例比較大，我 的窗口是福懋，賣方有簽書面仲介委託書給我，因我是跟福 懋接洽，福懋地主張簡○○的委託書8 月就簽給我，至於百 立地主邱李○○的委託書是在本件買賣完成後才簽立；我不 認識原告，相關議價、磋商及簽約的過程，原告都沒有參與 ，業界規矩是要從頭參與所有磋商過程，且經簽約成交後才 可以領取報酬，不是只有報價、提供資訊就可以，沒有那麼 簡單等語明確（本院卷第153 至158 頁），復有經系爭地主 張簡○○、邱李○○簽名之土地仲介委託書2 紙在卷可稽（ 本院卷第111 、112 頁），復經本院就該等委託書之真偽函 詢張簡○○、邱李○○，經其等確認係真正無訛（本院卷第 227 、230 頁），則授權人張簡○○、邱李○○既均肯認其 等確有授權委託黃○○仲介銷售系爭土地之真意，不論上開 委託書係事前簽立或事後補簽，要不影響該委託書之效力甚 明。而原告已自承無法取得地主任何一方之委託書，復未舉 證該等委託書有何虛偽情事，是其空言爭執該等委託書面係 屬事後捏造云云，要無可採。況參以原告事後為取得委託授 權書而與百立公司副總李寶貴當面對談，有原告提出之錄音 譯文及經本院勘驗更正之內容在卷可稽（本院卷第210 至22 2 頁、250 至253 頁），其中李寶貴明確表示：「我怎麼出 具書面授權給你啦！因為實際上這段時間不只我這邊你有跟 我講，其實也有別人跟我講，包括有一個叫什麼○○那個也 有來報過，也有人跟總經理報過，（台語）最主要你要怎樣 叫阮們簽約完了後再開授權書給你，你最主要應該自已要跟 國泰要！」（譯文第1 頁底，光碟時間6 ：00）；「你這之 間你都沒有聯絡啊」、「因為那一天你跟我講的時候，人家 已經談得差不多了，你才要介入，啊這樣當然不行啊」（第 3 頁中10：00）；「我騙三歲小孩? . . . 本來就是這樣， 因為後面的人已經接的差不多，你才要說你要介入」、「因 為那時候已經有另外一個人在拉攏這件事情」（第4 頁中12 ：54）；「我何時有跟你講說我們簽約完…再來…再來付你 的錢？我沒講過這句話捏」、「因為我的認定後來就不是你 牽的，我怎麼會叫你後來再來拿佣金」、「因為後面是你根 本沒跟我聯繫，我要怎麼跟你說簽約的時候再來那個」（第



5 頁上至中15：19）；「就他的認知他說是江董直接跟國泰 談，但是他好像知道是幫國泰賣房子那個廣告公司在拉線， 因為他們要出國去玩的」（第6 頁下至第7 頁上方）；「但 是介入，那個斌雄，因為介入的話，介紹土地本來就有前後 順序，因為這之間不止三禾，還有別家也是給我們推薦過， 就說要幫我們處理這樣，也是有很多broker有來跟我們接過 」、「也不是說先後順序的關係，就一般商場上的慣例是看 最後敲定的那一位到底是誰這樣」（第10頁下31：59）；「 但是你並沒有進一步跟我講啊…說國泰他現在會那個價格要 提高到哪裡，你並沒跟我講啊」（第11頁上33：58）；「你 也沒搓合，你就『佃佃（台語）』這樣而已，你要搓合什麼 ? 」（第12頁中37：38），甚至百立之地主邱李○○亦當面 向原告表示：「我看斌雄，不是用這樣的喔，事情不是用這 樣，因為厚，可能你還不懂啦，因為我做這個做30幾年，從 來沒有這樣，這實在很…很反叛（台語）」（第9 頁中28： 03）等語。綜上均足證被告國泰公司與地主簽約購買系爭土 地，相關過程中並無原告之任何協力或參與，是該契約顯非 因原告之報告或媒介而成立至明。此外，原告復未舉出其他 具體證據以實其說，則其主張系爭買賣契約係因其報告或媒 介而成立云云，洵屬無據。
5.從而，被告國泰公司與原告間既未成立居間契約，且被告與 地主就系爭土地所簽訂之買賣契約，亦非因原告之報告或媒 介而成立，是原告依據兩造間之居間契約、民法第568 條第 1 項規定請求被告國泰公司給付居間報酬，即屬無據。 ㈡被告黃頌恩有無原告所指之侵權行為？原告請求其負侵權行 為損害賠償責任，有無理由？
1.原告主張被告黃頌恩代表國泰公司與原告接洽，明知被告國 泰公司與原告間已默示成立居間契約，原告期待本件居間報 酬，竟另安排第三人居間媒介，致被告國泰公司將應付之居 間報酬交付第三人，顯係故意以違背善良風俗之方法侵害原 告之權利，致原告受有損害云云，既為被告黃頌恩否認，自 應由原告就此負舉證之責。
2.原告雖有將系爭土地欲出售及開價300 萬元之事，透過被告 黃頌恩向國泰公司為傳達，惟因原告並無具體降價之表示， 經國泰公司之代理人即被告黃頌恩明確拒絕其居間媒介，業 經本院審認如前，則原告主張被告黃頌恩明知其與被告國泰 公司間已默示成立居間契約云云，與事證不符，顯無可採。 又系爭土地嗣係由地主委託三○地產公司黃○○代為仲介銷 售，黃○○除向被告國泰公司報價外，並提出建造執照等相 關資料，復全程參與居間協助買賣雙方之磋商、議價，終至



談定雙方均能接受之價格，而促成系爭買賣契約之簽訂，原 告並未參與相關成交過程，亦未對系爭契約之成立有何協力 ，均詳如上述，則黃○○既係取得地主之委託在先，並非被 告黃頌恩所刻意安排介入，且系爭買賣契約之成立，與原告 之報價不具因果關係，亦非因原告之媒介而促成，是被告黃 頌恩均無原告主張之前開侵權行為，原告請求其與被告國泰 公司負不真正連帶之侵權行為損害賠償責任，即屬無稽。六、綜上所述，原告依據民法第568 條第1 項、民法第184 條第 1 項前、後段之規定，請求被告國泰公司、黃頌恩應給付原 告300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息，又任一被告為給付者，其他被告於 該給付金額範圍內同免責任，均無理由，應予駁回。原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，原告雖再聲請傳喚證人張簡○○、邱李 ○○、江○○等人，惟均核無必要，應予駁回。兩造其餘攻 防方法及所提證據，均經審酌，核與本件判決結果不生影響 ，不予逐一論述。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
民事第三庭 法 官 林韋岑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
書記官 楊銘仁