臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度重訴字第二九七號
原 告 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 張天良 律師
許世烜 律師
被 告 丙○○ 住
訴訟代理人 鄭慶海 律師
邱玲子 律師
右當事人間請求拆屋交地等事件，本院判決如左：
主 文
確定被告與原告間就坐落台南縣新營市○○段二二五地號，地目建，如附所示編號Ａ部分，面積壹參柒點柒平方公尺之租賃，每年租金為新台幣壹拾柒萬壹仟柒佰伍拾貳元。
被告應給付原告新台幣柒拾柒萬貳仟捌佰捌拾肆元及自民國八十九年五月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣柒拾柒萬貳仟捌佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）確定兩造間就坐落台南縣新營市○○段二二五地號面積五九七平方公尺建地 之租賃，每年租金為新台幣（下同）七十四萬一千九百四十五元。 （二）被告應給付原告租金三百三十三萬八千七百五十二元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 （三）被告應將坐落台南縣新營市○○段二二五地號面積五九七平方公尺土地內如 附圖所示Ａ部分面積一三七．七０平方公尺建物拆除，並應將該地號土地五 九七平方公尺交還原告，並給付原告自八十九年五月十一日起至拆屋交地之 日止，按年以七十四萬一千九百四十五元計算之損害金。 （四）訴訟費用由被告負擔。
（五）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告係依據最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議及 八十八年四月二十一日修正公布之民法第四百二十五條之一第二項之規定， 請求法院確定租金之數額（訴之聲明第一項）及依據租賃關係請求給付租金 （訴之聲明第二項；註：該三百三十三萬八千七百五十二元係自雙方發生租
賃關係之八十四年十月二十八日起，算到八十九年四月二十七日止計四年六 個月的租金）；又依據民法第四百五十五條前段「承租人於租賃關係終止後 應返還租賃物」、同法第七百六十七條「所有人對於無權占有或侵奪其所有 物者，得請求返還之」、第二百二十條債務不履行及第二百三十一條給付遲 延之損害賠償之法律關係，請求拆屋交地及租約終止後之損害金（訴之聲明 第三項）。
（二）坐落台南縣新營市○○段二二五地號五九七平方公尺之建地（下稱系爭土地 ），係於八十四年間由原新營市○○段二二五、二二五之五一、之六三、之 七五、之九四、之九五、之一四七、之一四八、之一四九、之一五０號等十 筆土地合併而來，原告於八十四年十月二十八日取得土地所有權，為土地之 現所有權人；地上建物門牌號碼為台南縣新營市○○街四十三號，建號為新 營段四九六八號，被告於八十三年一月二十六日取得房屋之所有權，為房屋 之現所有權人。惟查，土地與地上建物原均為訴外人邱啟華、廖雪君所共有 ，因訴外人林君容為渠等代為清償抵押債務，邱啟華、廖雪君依約應將土地 及地上房屋移轉登記予林君容，邱、廖二人為規避應將房屋登記予林君容之 民事責任，乃與被告謀議，由邱、廖二人共同簽發本票予被告，製造假債務 ，由被告查封系爭房屋，聲請鈞院八十二年執字第四五八０號強制執行，以 被告名義，標得該房屋。土地部分又因買賣，移轉再移轉，曾登記為訴外人 吳國田所有，發生土地與地上房屋不屬於同一人所有之現象，嗣吳國田因負 債，鈞院於八十四年執字第三六四０號強制執行事件中，將吳國田所有土地 拍賣，由訴外人張再興標得，張再興於八十四年九月十八日辦妥土地所有權 移轉登記，之後，再將系爭土地轉賣予原告，於八十四年十月二十八日登記 為原告二人所有，原告二人應有部分各二分之一。則張再興於八十四年間向 法院標得系爭土地時，地上已有被告於八十三年間向法院標得之建物，依法 理及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，被告與張再興之間，就系 爭土地應發生租賃關係，而八十四年十月二十八日張再興將系爭土地移轉登 記予原告時，依修正前民法第四百二十五條之規定，租賃契約當然移轉於原 告與被告之間，則無論依民法修正前之最高法院七十三年五月八日七十三年 度第五次民事庭會議決議或修正後民法第四百二十五條之一第二項之規定， 於就租金數額有爭執時，均得請求法院確定其數額。 （三）系爭土地位於台南縣政府所在地之新營市中心商業區，面接八米寬之新營市 ○○街，至火車站未超過一．五公里，至市公所、縣政府也未超過一公里， 距新營市場約二百公尺而已，利用價值甚高，而原告之前手張再興於八十四 年九月間向法院標買系爭土地之價金為六千五百三十六萬七千八百元，系爭 土地若按時價之年息百分之十計算，每年租金應為六百多萬元，至公告現值 、公告地價及申報地價，與土地實際價值往往有很大之出入。公告現值係每 年核定一次，公告地價則每三年核定一次，公告地價之年，地主應申報地價 ，未申報地價者，以公告地價之百分之八十為申報地價（平均地權條例第十 四、十五、十六條參照）。系爭土地於八十四年之公告現值為每平方公尺四 萬六千九百六十元，八十六年之公告地價為每平方公尺一萬五千六百四十五
元，八十三年之申報地價為每平方公尺一萬二千五百二十七元五角，八十六 年之申報地價為每平方公尺一萬二千四百二十七元九角，此地價金額最低， 原告僅請求確定依此最低金額年息百分之十計算之租金數額即每年為七十四 萬一千九百四十五元；並請求被告給付自雙方發生租賃關係之八十四年十月 二十八日起，至八十九年四月二十七日止計四年六個月的租金即三百三十三 萬八千七百五十二元。
（四）另按未定有期限之基地租賃契約並非不可終止，房屋破舊，毀損情形嚴重， 達於有重建之必要者，出租人得終止基地租賃（最高法院八十九年度台再字 第七號民事判決參照）；又依新修正之民法第四百二十五條之一第一項之規 定，亦僅推定在房屋得使用之期限內有租賃關係，其期限不受第四百四十九 條第一項規定之限制，則無論在民法修正前後，只在「房屋得使用之期限內 」，有使租賃存在之必要。查系爭土地上之房屋（下稱系爭房屋）由被告於 八十二年底向法院標得，八十三年一月二十六日始登記為建物所有人，被告 尚未標得系爭房屋之前，系爭房屋自八十年間即呈荒廢狀態，自八十年五月 間就廢水、廢電，被告取得房屋所有權之後，系爭房屋再被訴外人林君容拆 除一部分，之後，被告仍將系爭房屋棄置不修繕，至今未有水電，無人居住 ，繼續荒廢，未能為正常之使用。原告乃於八十九年五月六日以存証信函向 被告表示終止本件之租賃契約，請求被告應拆屋還地，並請求其於五日內給 付積欠租金，被告於同年月十日收到該存証信函，則本件租賃，應已於八十 九年五月十日終止。租賃契約終止後，被告對於系爭土地已失去占有權源， 原告自得本於土地所有權，依民法第七百六十七條請求被告拆屋還地並給付 原告自八十九年五月十一日起至拆屋還地之日止按年以七十四萬一千九百四 十五元計算之損害金。
（五）對被告答辯所為之陳述：
１、被告謂：原告取得土地、被告取得房屋之時間均在民法第四百二十五條之一 增訂之前，原告不得依據該條第二項及第一項請求確定租金數額及拆屋還地 云云。惟兩造間既有基地租賃關係，於就租金數額不能協議時，原告自得請 求法院以判決確定之，最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭 會議作有決議在案；而基地租賃之地上房屋若破舊，需要重建或不適宜正常 使用時，依法理及最高法院八十九年台再字第七號民事判決之見解，土地出 租人得終止租約。被告不得以原告取得土地、被告取得房屋在上開條文修正 之前，而主張原告不得請求法院確定租金金額及請求拆屋交地。又終止基地 租賃時，其終止是否有理由，應以基地出租人表示終止租約之時為準，原告 就本件基地租賃表示終止租約之時間，既在上開民法條文修正之後，自應有 上開條文之適用。
２、被告又謂：原告請求計算租金之基地面積應以Ａ部分之一三七．七０平方公 尺為準，超過之部分未成立租賃關係且不得請求租金云云。惟房屋均需要充 足之陽光及暢流之空氣，也需要出入及活動空地，該附連圍繞之空地與建物 之使用實屬密切不可分離。查被告所有系爭房屋直接坐落之基地，乃位處系 爭土地之底部，其前面為該房屋之前庭及出入康樂街之通路，系爭土地固由
十筆土地合併而成，惟十筆土地原連接在一起，均由北部之康樂街出入，只 有一個出入門，Ｂ部分也在該門內，為系爭房屋之側院，亦即，附圖所示Ａ 部分一三七．七０平方公尺以外之空地，均係系爭房屋之前庭側院及通路， 被告與原告之間就系爭（原十筆）土地，應成立一宗之基地租賃契約，否則 被告房屋所需要陽光及空氣之流通以及出入，必發生困難，且兩造間就基地 租賃之土地範圍，應依實際及法律或法理為準，與法院拍賣地上房屋或土地 時有否將土地或房屋點交無關，是被告所謂Ａ部分以外之空地，未成立租賃 關係之主張，實不可採。又承租人本應以善良管理人之注意，保管租賃物， 民法第四百三十二條第一項前段定有明文。Ｂ部分雖有不詳之第三人在該處 種菜，但被告既未盡善良管理人之責，使他人在該處種菜，也不得以他人在 該處種菜為理由，抗辯就該部分對原告不負承租人之責（應付租金及交還土 地等之義務）。
３、被告又爭執系爭房屋未有不堪使用或不能使用之情形，且不定期限之基地租 賃，非有土地法第一百零三條之情形，不得收回基地。惟系爭房屋斷水斷電 已十年，十年來未有人居住，房屋舊陋失修，一部分又遭破壞，不能為正當 之使用，有水電公司之函及原告所附照片及房屋之現況可稽，不容被告爭執 。至不定期限之基地租賃，地上房屋不堪使用時，土地出租人仍得收回土地 ，否則，承租人若未有土地法第一百零三條各款規定之情形時，基地出租人 永無收回基地之機會，顯失公平（最高法院八十九年台再字第七號民事判決 參照）。
三、證據：提出土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、系爭土地八十四至八十 八年公告現值及八十六年公告地價證明書、地籍圖謄本二份、本院八十四年度 訴字第一三０七號民事判決、臺灣高等法院臺南分院八十五年度上字第八六號 民事判決、最高法院八十七年度台上字第八二七號民事裁定、存證信函及回執 、相片五幀、本院八十四年度執字第三六四０號執行事件附表、台灣電力股份 有限公司新營區營業處函、臺灣省自來水股份有限公司第六區管理處新營營運 所函、不動產權利移轉證書等為證，並聲請調閱本院八十二年度執字第四五八 ０號及八十四年度執字第三六四０號民事執行卷宗、向台南縣稅捐稽徵處函查 系爭房屋稅籍編號與納稅情形，並聲請勘驗現場。乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。 二、陳述：
（一）本件系爭土地及房屋所有權固同屬邱啟華、廖雪君二人於八十年五月三日取 得共有，並於其後因買賣由原告於八十四年十月二十八日取得土地之所有權 及被告於八十二年十二月三十日因拍賣取得房屋所有權，惟此等事實均發生 在八十九年五月五日民法第四百二十五條之一修正條文施行前，則依民法債 編施行法第一條之規定：「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規 定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別
規定外，亦不適用修正施行後之規定」，民法第四百二十五條之一第一、二 項規定於本件並無適用餘地。原告據該法條規定請求確定租金數額及求拆屋 交地均非有理由。
（二）關於租金計算之陳述：
１、被告系爭房屋及基地雖位於新營市中心，然所臨僅為八米道路，尚非繁榮之 商業區，原告請求按申報地價年息百分之十計算租金實嫌過高，並與實務上 之核定標準偏離甚多，且公告地價每三年調整一次，同此申報地價亦隨之有 異，原告以八十六年度公告地價折算申報地價作為計算自八十四年十月廿八 日起之租金及損害金標準，亦嫌於法不合。
２、按被告於鈞院八十二年度執字第四五八０號強制執行事件，拍定買受系爭房 屋，並於八十三年一月二十六日取得所有權登記時，該基地之所有權人為顏 大川，基地計有二二五、二二五之五一、之六三、之七五、之九四、之九五 、之一四七、之一四八、之一四九、之一五０等十筆，然執行法院僅將房屋 點交被告占有，至於基地部分則未點交，則除房屋之基地外，被告對於其他 空地依法並無管領力。原告之前手張再興於鈞院八十四年度第三六四０號強 制執行事件、拍定系爭十筆土地時，拍賣公告亦記載：「本件十筆土地部分 為空地，部分為第三人丙○○無權占用興建房屋（該房屋北邊牆壁已拆除無 人居住），房屋不在拍賣範圍，土地依上述現況點交」，足證被告從未占有 使用房屋基地以外之空地。
３、按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租 金之契約」，民法第四百二十一條定有明文，是以租賃契約應以出租人與承 租人間就租金及租賃物相互意思表示一致始克成立。茲本件系爭房屋與基地 間成立租賃之法律關係係因最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民 事庭會議決議而擬制產生，並非被告與當時之土地所有人顏大川因相互意思 表示一致而成立，且原告之前手張再興於八十四年九月十四日因拍賣取得土 地所有權，尚曾以被告無權占有為由，向被告提起拆屋交地之訴在案（鈞院 八十四年度訴字第一三０七號），然在該案繫屬中，張再興即又於八十四年 十月二十八日將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，迄該案判決張再興敗 訴確定，原告從未承當訴訟，依民事訴訟法第四百零一條第一項之規定，該 確定判決對於原告亦有效力。準此，自被告取得系爭房房屋所有權後歷位基 地所有權人顏大川、吳國田、張再興及原告等，皆未承認被告對系爭十筆土 地有租賃關係存在之事實，則原告主張被告除系爭房屋所使用之基地外，對 於其他空地亦應一併計付租金，並援引最高法院四十八年台上字第九二八號 判例，就地上權之範圍所為之釋示，應認均與本件情節不合。 （三）關於原告得否終止租賃關係請求拆屋交地及損害金之陳述： １、按對於房屋未使用之原因甚多，為節省開支，在房屋不使用期間暫時廢水、 廢電，甚或報請停止課稅，均屬理財之運作方法而已，申言之，只要復水、 復電即可使用如常，不能以此即認房屋有「不堪使用」之情形。且查系爭房 屋為西洋式ＲＣ造四層樓房，雖於八十四年三月三日遭訴外人林君容破壞北 面牆壁，然只要被告予以整修，仍可供起居使用，是以原告雖以系爭房屋「
破損不修」、「水電斷絕多年」、「難予正常使用」等由據以終止租賃關係 然系爭房屋既無「不堪使用」之情形，原告之終止租賃關係即非合法。 ２、況原告係主張依最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決 議，被告所有房屋於八十四年十月廿八日原告取得土地所有權之日起，即發 生擬制之租賃關係，原告此部分之主張如可成立，則屬一般基地租賃不定期 限繼續契約，原告除有土地法第一百零三條規定之情形，不得收回基地，茲 原告主張系爭房屋不能使用之原因事實設令真正，亦非土地法第一百零三條 所定可收回基地之要件，則原告請求被告拆屋交地即非有理由。 三、證據：提出臺灣高等法院臺南分院八十七年度上更（一）字第一五號刑事判決 、房屋拍賣公告、土地拍賣通知等為證。
理 由
一、本件原告起訴主張：坐落台南縣新營市○○段二二五地號五九七平方公尺之建地 ，係於八十四年間由原新營市○○段二二五、二二五之五一、之六三、之七五、 之九四、之九五、之一四七、之一四八、之一四九、之一五０號等十筆土地合併 而來，原告於八十四年十月二十八日取得土地所有權，為土地之現所有權人；地 上建物建號為新營段四九六八號 (門牌號碼台南縣新營市○○街四十三號)，由 被告於八十二年十二月三十日取得房屋之所有權迄今。惟土地與地上建物原均為 訴外人邱啟華、廖雪君所共有，房屋部分先經被告於鈞院八十二年執字第四五八 ０號強制執行拍賣程序中得標買受；土地部分則因買賣及拍賣，移轉再移轉，最 後由訴外人張再興轉賣予原告，原告二人應有部分各為二分之一。是以，依最高 法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，被告與張再興之間，就系爭土地應 發生租賃關係，而張再興再將系爭土地移轉登記予原告時，依民法第四百二十五 條之規定，租賃關係當然移轉於兩造之間，則無論依民法修正前之最高法院七十 三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議或修正後民法第四百二十五條之 一第二項之規定，於兩造就租金數額有爭執時，均得請求法院確定其數額。而觀 系爭土地位於台南縣政府所在地之新營市中心商業區，面接八米寬之新營市○○ 街，至火車站未超過一．五公里，至市公所、縣政府也未超過一公里，距新營市 場約二百公尺而已，利用價值甚高，爰請求確定依八十四至八十八年間最低之八 十六年申報地價年息百分之十計算之租金額即每年為七十四萬一千九百四十五元 ，並依此請求被告給付自雙方發生租賃關係之八十四年十月二十八日起，至八十 九年四月二十七日止計四年六個月的租金即三百三十三萬八千七百五十二元。又 參照最高法院八十九年度台再字第七號民事判決意旨及新修正之民法第四百二十 五條之一第一項之規定，只在「房屋得使用之期限內」，有使兩造租賃存在之必 要。系爭房屋因廢水、廢電及經訴外人林君容破壞等因素，已達無法使用之狀態 ，原告乃於八十九年五月六日以存証信函向被告表示終止本件之租賃契約，經被 告於同年月十日收到該存証信函，則本件租賃，應已於八十九年五月十日終止。 租賃契約終止後，被告對於系爭土地已失去占有權源，原告自得本於土地所有權 ，依民法第七百六十七條請求被告拆屋還地並給付原告自八十九年五月十一日起 至拆屋還地之日止按年以七十四萬一千九百四十五元計算之損害金等語。二、被告則以：本件系爭土地及房屋原固同屬邱啟華、廖雪君二人於八十年五月三日
取得共有，並於其後因買賣及拍賣由原告及被告分別取得土地及房屋之所有權， 惟此等事實均發生在民法第四百二十五條之一修正施行前，原告據該法條規定請 求確定租金數額及求拆屋交地均非有理由。而在租金之計算上，系爭房屋及基地 雖位於新營市中心，然所臨僅為八米道路，尚非繁榮之商業區，原告請求按申報 地價年息百分之十計算租金實嫌過高，並與實務上核定之標準偏離甚多，且公告 地價每三年調整一次，同此申報地價亦隨之有異，原告以八十六年度公告地價折 算申報地價作為計算自八十四年十月二十八日起之租金及損害金標準，亦嫌於法 無據。而被告經法院強制執行拍賣買受系爭房屋時，執行法院僅將房屋點交被告 ，則除房屋之基地外，被告對於其他空地並無管領力，且原告之前手張再興於拍 定買受系爭原十筆土地時，拍賣公告本已記載：「本件十筆土地部分為空地，部 分為第三人丙○○無權占用興建房屋（該房屋北邊牆壁已拆除無人居住），房屋 不在拍賣範圍，土地依上述現況點交」，足證被告從未占有使用房屋基地以外之 空地。又張再興曾以被告無權占有為由，於八十四年間對被告提起拆屋交地之訴 (本院八十四年度訴字第一三０七號、臺灣高等法院臺南分院八十五年度上字第 八六號、最高法院八十七年度台上字第八二七號民事裁定) 受敗訴判決確定在案 ，依民事訴訟法第四百零一條第一項之規定，該確定判決對於原告亦有效力，原 告既未承認被告對系爭十筆土地有租賃關係存在之事實，其主張被告除系爭房屋 所使用之基地外，對於其他空地亦應一併計付租金云云，自無理由。至系爭房屋 北面牆壁之破損係訴外人林君容所為，而廢水、廢電及減免房屋稅等情狀，不過 為被告理財方法之運用而已，系爭房屋只要復水、復電及整修即可使用如常，不 能認有「不堪使用」之情形。況兩造間之租賃關係屬一般之不定期限基地租賃契 約，原告除有土地法第一百零三條規定之情形，不得收回基地，原告主張系爭房 屋不能使用之原因事實設令真正，亦與土地法第一百零三條之規定未合，是原告 請求被告拆屋交地及給付損害金等皆非有理由等語，資為抗辯。三、原告主張：坐落台南縣新營市○○段二二五地號五九七平方公尺之建地，係於八 十四年間由十筆土地合併而來，原告於八十四年十月二十八日取得土地所有權， 被告則於八十二年十二月三十日取得地上建屋之所有權，而土地與地上建物原均 為訴外人邱啟華、廖雪君所共有，房屋部分先經被告於拍賣程序中得標買受，土 地部分則因買賣及拍賣，最後由訴外人張再興轉賣予原告，因依最高法院四十八 年台上字第一四五七號判例及同院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會 議決議意旨，被告與張再興之間，就系爭土地應發生租賃關係，而八十四年十月 二十八日張再興再將系爭土地移轉登記予原告時，依民法第四百二十五條之規定 ，租賃關係當然移轉於兩造之間等情，業據其提出土地登記簿謄本、建築改良物 登記簿謄本、地籍圖謄本二份及本院八十二年十二月三十日不動產權利移轉證書 影本等為證，並為被告所不爭執，復經本院調閱本院八十二年度執字第四五八０ 號、八十四年度執字第三六四０號強制執行卷，核符無誤，原告此部分之主張， 自堪信為真正。原告另主張：兩造間之租賃關係既屬存在，則無論依民法修正前 之最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議或修正後民法第 四百二十五條之一第二項之規定，於兩造間就租金數額有爭執時，原告得請求法 院確定其數額。而觀系爭土地位於台南縣政府所在地之新營市中心商業區，及相
關地理位置等情，系爭土地之利用價值甚高，爰請求確定依最低之八十六年申報 地價年息百分之十計算之租金額即每年為七十四萬一千九百四十五元，並依此請 求被告給付四年六個月的租金即三百三十三萬八千七百五十二元。又參照最高法 院八十九年度台再字第七號民事判決意旨及新修正之民法第四百二十五條之一第 一項之規定，只在「房屋得使用之期限內」，有使兩造租賃存在之必要，系爭房 屋因廢水、廢電及經訴外人林君容破壞等因素，已達無法使用之狀態，原告乃於 八十九年五月十日終止兩造租賃關係，則原告本於土地所有權，自得請求被告拆 屋還地並給付自八十九年五月十一日起至拆屋還地之日止以前開租金額計算之損 害金等語。被告則以前揭情詞置辯。
四、按最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議略謂：「土地與 房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字 第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判 例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相 當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協 議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四 百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外， 應推斷土地所有人對之默許其繼續承租」，上開決議意旨，核與八十九年五月五 日開始施行之增訂民法第四百二十五條之一規定意旨相符，此揆諸該法條之立法 意旨自明，是就成立於民法第四百二十五條之一開始施行前之擬制租賃關係，上 開決議應仍有適用餘地，本件原告本諸前開決議請求法院確定租金數額，於法洵 無違誤，合先敘明。
五、關於確認租金及租金數額之計算部分：
（一）按關於土地或基地之租賃，非不得約定就土地之一部加以成立，則在擬制之 基地租賃關係，依其情事，亦有僅就基地之一部存在之可能。查系爭土地， 係於八十四年十一月十一日合併原新營市○○段二二五、二二五之五一、之 六三、之七五、之九四、之九五、之一四七、之一四八、之一四九、之一五 ０號等十筆土地而來，其後雖再歷經分割及合併，仍於八十七年四月十六日 維持為總面積不變之同一筆土地等情，業經兩造分別陳明在卷，並有土地登 記簿謄本所載在卷可稽。而兩造租賃關係開始之時即八十四年十月二十八日 （兩造就土地及房屋同屬一人所有，被告於八十二年十二月三十日取得房屋 之所有權，原告於八十四年十月二十八日取得系爭土地所有權，而生租賃關 係) ，系爭土地合併尚未發生，系爭房屋仍僅坐落於二二五之一四九地號土 地上，此觀原告所提系爭房屋建築改良物登記簿謄本之記載自明，則原告主 張以兩造租賃關係開始後土地合併之總面積為被告應負租金之計算基礎，已 不無疑問。復查，租金之支付與租賃物之使用、收益間本具有對價關係，是 基地承租人就基地可得使用收益之面積，自得作為租金計算上之依據。本件 被告抗辯：被告經拍定買受系爭房屋時，執行法院僅將房屋點交被告，而原 告之前手張再興於拍定買受系爭筆土地時，拍賣公告本已記載：「本件十筆 土地部分為空地，部分為第三人丙○○無權占用興建房屋（該房屋北邊牆壁 已拆除無人居住），房屋不在拍賣範圍，土地依上述現況點交」等情，核與
本院調閱之八十二年度執字第四五八０號及八十四年度第三六四０號強制執 行事件卷宗所附不動產權利移轉證書、拍賣公告其他相關卷證所載情形相符 ，而本院勘驗現場，並囑台南縣鹽水地政事務所就系爭土地使用鑑測結果： 被告房屋使用系爭土地範圍僅如附圖編號Ａ部分面積一三七點七平方公尺， 附圖Ｂ部分面積一五七平方公尺，經不詳姓名之人為菜圃使用，餘為空地， 亦有該地政事務所八十九年十一月二十一日所測字第七０九三號函附土地複 丈成果圖可考。顯被告除房屋坐落之基地外，對系爭土地其餘之空地並無管 領力。則被告所辯除系爭房屋直接坐落之基地外，對於其他部分之空地未獲 法院點交或原告允諾，無使用收益之權，亦不能令其就其他部分之空地負給 付租金之對價義務可認為真正。
（二）又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之 十為限」、「第九十七條、第九十九及第一百零一條之規定，於租用基地建 築房屋均準用之」，土地法第九十七條第一項及第一百零五條分別定有明文 ，本件兩造屬擬制之基地租賃關係，已如前述，本院於確定兩造租金數額時 ，自應受前揭條文之拘束。經查，系爭土地八十三年之申報地價為每平方公 尺一萬二千五百二十七元五角，八十六年之申報地價則為每平方公尺一萬二 千四百七十二元九角，有原告提出之臺南縣鹽水地政事務所地價證明書及土 地登記簿謄本在卷可按。又系爭土地係位於台南縣政府所在地之新營市中心 商業區，面接八米寬之新營市○○街，至火車站未超過一．五公里，至市公 所、縣政府也未超過一公里，距新營市場約二百公尺而已，其經濟價值甚高 等情，業經本院於八十九年十一月十四日到場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可 稽。被告雖以系爭土地僅鄰八米寬之道路，因而非繁榮之商業區等語置辯， 惟與本院前之勘驗情形未符，被告所辯自屬無據。爰審酌系爭土地坐落之相 關地理位置、工商繁榮程度及土地經濟價值等情，認原告所請求確定以兩造 擬制租賃如附圖號Ａ所示面積一三七點七平方公尺之租賃土地，依八十四至 八十八年間最低之八十六年申報地價年息百分之十計算之租金額尚屬適當。 （三）再按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法 律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去 者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益。兩造就系爭土地租賃之訴訟標的之權利存在與否不明 確而有爭執，且租金若干未為約定而有爭執，原告自為有求確認判決之必要 。復依兩造現實狀態租賃僅如附圖編號Ａ所示之土地，則原告請求確認租金 之部分自以附圖Ａ所示面積，為有法律上之利益，逾此部分，即屬無據。 （四）小結：依上開說明，就兩造間之租金數額，應以系爭土地八十六年申報地價 即年息百分之十為計算單價，並以系爭房屋直接坐落如附圖所示Ａ部分面積 一三七‧七０平方公尺為計算面積，而確定為每年十七萬一千七百五十二元 （計算式為：12,472.9 * 137.70 * 10/100 = 171,752）。依此租金額計算 ，被告應給付原告自八十四年十月二十八日起至八十九年四月二十七日止計 四年六個月之租金為七十七萬二千八百八十四元（計算式為：171,752 *4.5
= 772,884）。
六、關於原告請求拆屋交地及給付損害金部分： （一）原告主張：系爭房屋因廢水、廢電及經訴外人林君容破壞等因素，已達無法 使用之狀態，並得減免房屋稅等情，固據其提出相片五幀、台灣電力股份有 限公司新營區營業處函、臺灣省自來水股份有限公司第六區管理處新營營運 所函等為證，核與台南縣稅捐稽徵處復知本院所載系爭房屋納稅情形相符， 經本院到場實施勘驗，亦認系爭房屋有斷水、斷電及牆壁毀損情事。惟依前 揭台灣電力股份有限公司新營區營業處函及臺灣省自來水股份有限公司第六 區管理處新營營運所函之記載，可認系爭房屋之廢水、廢電分別係發生於八 十年七月四日及五月十七日，其時被告尚未取得系爭房屋之所有權，而水、 電皆可於繳費申裝後，供應如常；又依前揭台南縣稅捐稽徵處八十九年八月 二十八日八九南縣稅財字第八九０四一八五六號函之記載，系爭房屋免徵房 屋稅部分，係因訴外人邱啟華、廖雪君二人於八十二年九月二十三日申報拆 除，故自八十三年度起免徵房屋稅，而減半徵收房屋稅部分，則係因房屋毀 損，經被告於八十六年十二月二十九日申請減免房屋稅，故自八十六年十二 月起減半徵收房屋稅迄今。前者（免徵房屋稅之原因事實），係發生於被告 取得系爭房屋前之事實，後者（減半徵收房屋稅之原因事實），乃源於訴外 人林容君之故意毀損行為，業據被告提出臺灣高等法院臺南分院八十七年度 上更（一）字第一五號刑事判決為證，並為原告所不爭執。是以，系爭房屋 之斷水、斷電情狀，並非被告行為所致，水、電之供應仍得隨時回復，而系 爭房屋之牆壁毀損，係訴外人林君容之破壞行為所致，而房屋之主體結構仍 存，系爭房屋仍有修復可能，自不能以此認定系爭房屋已達不能使用之狀態 。
（二）抑且，依民法債編施行法第一條之規定：「民法債編施行前發生之債，除本 施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除 本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」，而民法第四百二十 五條之一係於八十九年五月五日開始施行，民法債編施行法並未特設得溯及 既往之適用之規定，原告自不能執此為終止兩造租賃關係之依據，兩造間之 租賃關係，仍應依民法修正條文施行前之相關法律規定決之。而土地法為民 法之特別法，現行土地法第一百零三條關於基地出租人收回建築基地之規定 ，於本件兩造擬制之租賃關係，自仍有其適用。再依最高法院五十一年度第 二次民刑庭總會會議決議之見解：「租用建築房屋之基地，非有土地法第一 百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，乙向甲租地所建之房屋，雖 告滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，且其申請重建之屋，不問是否 與原狀相符，甲均負有同意重建之義務，但契約別有約定者，從其約定」， 原告主張系爭房屋已達不堪使用之狀態云云，縱令屬實，亦不得據以為終止 雙方租賃關係之事由，則本件兩造之租賃關係仍屬存續。原告主張租約已合 法終止，因本於所有權請求被告拆屋還地並給付損害金云云，自無可採。七、綜上所述，兩造就附圖所示Ａ部分土地面積一三七‧七０平方公尺有租賃法關律 關係存在，且現租賃關係存續中，已如前述。從而原告就如附圖Ａ所示部分之土
地，本於租金確定請求權、租金給付請求權，請求確定兩造間就系爭土地如附圖 Ａ部分之土地之租賃，每年租金為一十七萬一千七百五十二元及被告應給付原告 八十四年十月二十八日起至八十九年四月二十七日止之租金三百三十三萬八千七 百五十二元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月二十五起至清償日止按週年 利率百分之五計算之利息，依法有據，應予准許，逾此部分之請求，於法未合， 不應准許。
八、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲 請即失所附麗，應予駁回。
九、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但 書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主 文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二 日 臺灣臺南地方法院民事第一庭
~B法 官 蘇清水
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 二 月 二 日~B法院書記官 王志銘
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網