臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第四九七號
原 告 甲○
訴訟代理人 林永發律師
郝鳳歧律師
涂嘉益律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 龍營建設股份有限公司 設南投縣鹿谷鄉○○路○段三○○號
法定代理人 乙○○
右當事人間請求請求回復原狀事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被告龍營建設股份有限公司（以下簡稱龍營建設公司）應將坐落台南縣玉 井鄉○○○段一六一號土地上如附圖所示編號Ａ部份守衛室面積三八平方 公尺，崗哨站面積一平方公尺，同段一六０號土地上如附圖所示編號Ｂ部 份蓄水池面積三六平方公尺，編號Ｄ部分擋土牆面積一五三平方公尺暨同 段一五九號、一六一號土地上如附圖所示編號Ｃ部份道路面積三四０平方 公尺等地上物拆除，協同被告丁○○將前揭三筆土地交還原告。 （二）被告丁○○應將坐落台南縣玉井鄉○○○段一五九號、地目旱、面積五六 三平方公尺，同段一六０號、地目原、面積三九八平方公尺，登記日期八 十七年九月二十二日，權利人丁○○，權利價值新台幣二百九十五萬元， 收件日期八十七年玉字第００二六二五號抵押權設定登記塗銷。 （三）第一項判決，原告願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
（一）查原告於民國（下同）八十五年間將所有坐落台南縣玉井鄉○○○段一五 九號、地目旱、面積五六三平方公尺，同段一六０號、地目原、面積三九 八平方公尺，同段一六一號、地目田、面積六五五平方公尺之土地三筆出 售與被告丁○○，付定金新台幣（下同）一百十五萬元，原告應被告要求 ，先將土地交付與被告，由被告龍營建設公司使用，在如附圖所示位置建 有守衛室、牌樓、鐵門、水池及水景等；迨八十七年九月十八日始訂立書 面買賣契約，載明「總價款四百二十萬元，定金一百十五萬元；第二期款 八十七年九月十八日付一百八十萬元，第三期款八十八年九月十八日付一 百二十五萬元」，被告丁○○除前付定金一百十五萬元外，訂約當天應付 之第二期款一百八十萬元，亦只付一百五十萬元，另三十萬元交付「日辰 實業有限公司丙○○為發票人，華僑銀行民權分行為付款人」之支票，屆 期提示不獲付款；第三期款一百二十五萬元約定訂約一年後即八十八年九
月十八日付款，故補貼利息損失四十萬元，然其所交付之前揭支票因拒絕 往來而遭退票，其應付之第三期款一百二十五萬元亦未見履行，事經原告 屢次催繳，均置不理。原告乃於八十八年十月一日委託林永發律師以台南 郵局存證信函第二六號催告被告丁○○「請伊於文到七日內前來給付前揭 所欠價款及利息補貼共一百九十五萬元，逾期不履行，雙方所訂不動產買 賣契約解除並將土地交還原告」，有該存證信函可稽。被告迄今逾期四個 多月未為履行，在此，再以本書狀繕本送達作為解除雙方所訂契約之意思 表示，並依契約第十條規定：「．．．甲方（即被告）如有違約時，所支 付與乙方（即原告）之價款，由乙方沒收之，並應將買賣標的物歸還乙方 」訴請被告丁○○將如訴之聲明第二項所載系爭一五九及一六０號等二筆 土地以丁○○為權利人設定權利價值二百九十五萬元之抵押權登記應予塗 銷，蓋被告已付之二百九十五萬元（其中三十萬元支票未兌現，故實付只 二百六十五萬元）已被沒收，且雙方契約亦已解除，其抵押權設定登記已 失所附麗，依法應可塗銷。
（二）被告丁○○前將系爭三筆土地交付被告龍營建設公司在其上蓋有如附圖所 示之守衛室等建物，茲因雙方買賣契約業已解除，被告依契約第十一條規 定應將系爭土地歸還原告，是此，被告龍營建設公司即無權在其上有建物 存在，依法應負有拆除地上物及協同被告丁○○交還系爭土地與原告之義 務。
三、被告答辯後之陳述：
（一）按「債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，故凡以自己名義結約 為債務之負擔者，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任」，又「 債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之買受人 ，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請 求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有 此項請求權存在之可言」，最高法院十八年上字第一六０九號暨同院四十 年台上字第一二四一號判例意旨足資參照。本件系爭不動產買賣合約書既 載明出賣人為原告，買受人為被告丁○○，則系爭契約關於買受人一方即 應以被告丁○○為權利義務主體，縱使如被告稱實際上是龍營建設公司（ 或該公司負責人乙○○個人）所購買，因該公司向丁○○借錢，才以丁○ ○名義訂約，龍營建設公司（或乙○○）係本件買賣契約之買受人，被告 等前揭所辯，委不足採。
（二）訴外人丙○○（被告丁○○之訴訟代理人）於鈞院供稱「此件是我向丁○ ○借錢給甲○先生，有丁○○授權，讓我用丁○○的名字簽名」（見鈞院 八十九年九月二十二日言詞辯論筆錄），至於為何用丁○○名義簽約，丙 ○○表示「當時因乙○○身體不好，所以我幫龍營建設公司調錢給甲○， 是要給丁○○金主保障」（同上筆錄），「向丁○○借錢是因原告當時在 蓋房子，急著要用錢，而乙○○當時經濟實在困難，在找不到乙○○的情 況下，所以先向丁○○借錢，丁○○要求必須取得擔保，在契約書原來有 約定要過戶兩筆土地給丁○○，但因丁○○不是自耕農，所以不能過戶，
就只好設定抵押方式讓丁○○取得借款的擔保，這件事事後我有取得乙○ ○的同意」（見鈞院八十九年十二月四日言詞辯論筆錄），參諸乙○○及 被告丁○○對丙○○前揭供述均表示沒意見（見鈞院同日言詞辯論筆錄） ，且乙○○自承丙○○確係為龍營建設公司管理財務之人（見鈞院八十九 年十一月十七日言詞辯論筆錄），而被告丁○○對系爭買賣契約書亦供稱 「丁○○的簽名不是我簽的，印章是我交給丙○○的，他幫我蓋的」（見 鈞院八十九年十二月四日言詞辯論筆錄）。準此以觀，系爭土地縱如乙○ ○所辯「係因龍營建設公司（或其個人）開發玉井沙子田段土地之需乃向 原告購買」，惟因前揭情事而以被告丁○○名義與原告簽訂土地買賣契約 ，丁○○也同意並授權丙○○代理與原告簽約，事後並取得乙○○之同意 ，則有關系爭土地契約買受人一方之權利義務，即應由被告丁○○承受負 擔，誠屬當然。至於渠等彼此間究另有如何之約定，係其內部之關係，原 告無從知悉，且與原告無關，殊不能以此對抗原告。從而，被告等辯稱「 系爭買賣契約書僅係被告丁○○借款給丙○○之債權擔保證明」「甲○與 丁○○之買賣關係不存在」云云，顯不足採。 （三）被告既主張系爭不動產買賣合約書「實際上係被告龍營建設公司履行其與 原告於八十四年訂立之契約，僅為應債權人即另名被告丁○○之要求須提 出借款擔保，被告龍營公司遂與原告協議，以被告丁○○名義與之訂立書 面契約．．．」，準此，縱系爭土地實際上是被告龍營建設公司所購買， 惟渠等既決定以被告丁○○名義與原告簽訂書面契約，不動產買賣合約書 上並載明買受人為被告丁○○，則系爭買賣契約關於買受人一方自應以被 告丁○○為權利義務主體，殊難認為龍營建設公司係本件買賣契約之買受 人，此觀最高法院十八年上字第一六０九號暨同院四十年台上字第一二四 一號判例意旨即明。至於買賣價金究由何人支付，要不影響被告丁○○作 為系爭買賣契約權利義務主體之地位，故被告龍營建設公司徒以其曾支付 部分款項予原告（抵買受人丁○○應付價款之部分），即據此主張其與原 告間有買賣契約存在云云，顯不足採。 （四）被告丁○○雖辯稱「其心中之真意，乃在於借款一百八十萬元予龍營公司 後，可就系爭一五九、一六０號二筆土地取得設定抵押權之擔保，並非與 原告訂立買賣契約」云云，惟此係丁○○與龍營建設公司間之約定，渠等 內部之關係非原告所能知悉，且與原告無關，殊不能以此對抗原告。再參 諸系爭買賣合約書就買賣雙方當事人、不動產標的、買賣價金及價款交付 方式、土地所有權移轉登記等均已詳細載明，更足證原告與被告丁○○間 確係就系爭土地訂立買賣契約，而非僅為設定抵押權予丁○○。至系爭玉 井鄉○○○段一五九號暨同段一六０號土地雖設定抵押權予被告丁○○， 惟此係因雙方於買賣合約書第十一條第一款約定「乙方於收取甲方第二期 款後應將地號一五九、一六０號等二筆土地，備妥印鑑證明及移轉登記之 一切證明文件交予甲方過戶予甲方指定之人，於未移轉前，則需設定抵押 權予甲方，以資擔保」，故原告將前揭二筆土地設定抵押權予丁○○，係 履行合約書上所訂出賣人之義務，非為被告龍營建設公司與丁○○間之借
款債務提供擔保（此由土地登記簿謄本他項權利部載明債務人為甲○，並 非龍營公司即可證明）。因此，縱被告丁○○意在取得抵押權作為其借款 給龍營建設公司之擔保，而非欲與原告訂立買賣契約，惟此非真意之意思 表示，非原告所知悉，原告更未就其非真意之表示相與為非真意之合意， 要無適用民法第八十六條但書或同法第八十七條第一項本文規定之餘地， 被告等據此主張原告與丁○○間之買賣契約無效，顯不足採。三、證據：提出不動產買賣合約書、日辰實業有限公司面額計七十萬元之支票及退票 理由單各二紙、林永發律師郵局存證信函第二六號及收件回執（均影本） 及土地登記簿謄本三分暨地籍圖一紙。乙、被告方面：
Ａ、被告丁○○方面：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場及提出書狀所為 之聲明及陳述如下：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）查原告甲○與丙○○，以本人名義簽定之買賣合約書，實為丙○○向本人 借貸一百八十萬元，以該土地之抵押權為本人之債權擔保。故此契約實為 本人借款給丙○○之債權擔保證明。 （二）原告與本人素未謀面，亦不認識，竟在訴狀中提及八十五年即進行土地買 賣交易，原告與第三者之所有買賣行為，被告完全不知情，狀請鈞院察明 ，以確保本人之權益。
Ｂ、被告龍營建設公司方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）查乙○○本人於八十四年間，因開發台南縣玉井鄉○○○段土地，而與原 告以口頭約定沙子田段一五九、一六０、一六一號等三筆土地之買賣，因 開發土地之不確定因素很大，故以高於市價六倍之價格（四百二十萬元） 議價，此乃口頭契約行為（若無口頭契約被告何需有付款行為），合計自 八十四年至八十七年八月之間，陸續支付原告一百六十五萬一千元。並另 出資數十萬元幫原告整理其附近之土地。 （二）八十七年九月，因本人土地開發不順利，故有暫緩付款之權利（開發不確 定因素而以高於市價六倍價格議價，此乃違反常理之互惠約定）。但因原 告新建房屋，需款孔急，屢次催款於工地現場之丙○○，丙○○不耐其煩 ，遂出面向完全不知情之丁○○商借一百八十萬元支付原告，以解其困境 ，並以丁○○之名與原告訂立買賣契約，並加以抵押權為丁○○之債權擔 保。
（三）當初與原告之口頭約定（即便是原告與丁○○暫訂之買賣契約中第十一條 其他約定事項第一項亦已載明），依付款比例已可將一五九、一六０兩筆 土地過戶完成並完成買賣，原告顯然亦無履約之誠意。又原告上次庭訊提 供三十萬元退票為第二期未付款，為何買賣合約中價款交付情形未載明該 張支票，有違一般買賣合約簽約規則。再言第二期未付訖，原告又何需提
供證件供丁○○設定抵押權（見買賣合約書第十一條其他約定事項第一項 所載）。今原告竟以本人開發之不確定而提訴請還地，顯有背信之行為。 （四）本人開發該地區花費數億，已至傾家蕩產，向原告購地只為大門必經一小 段路用，被告亦早知此道路為公設之既成道路，原告於開發過程藉機需索 無度，被告忍氣吞聲只為地方繁榮及和諧，陸續付款給原告。八十八年九 月十九日原告以存證信函通知丁○○與被告，強行要求付款，否則解約還 地等等。原告收件已發生九二一地震，屋毀人傷，重建之辛酸，被告何來 處理之心情，原告亦應知震災之痛，撫恤闕如也應體認。而被告於原告當 初要訴請還地時，向地政事務所請調謄本，查知被告向原告另購之一筆土 地（地號一六二），並已付清款項二十六萬元，竟非其土地，實已涉詐欺 之罪；蓋此地橫跨系爭一五九、一六０、一六一號等三筆土地之間，此筆 地未能成交即失另購系爭三筆土地之效益，被告投資鉅資於斯何用，而今 原告不知惜福，一眛貪婪，被告已準備向原告提背信及詐欺之訴。 （五）請鈞院詳察被告與原告間之口頭契約事實之法源代表性，而原告與丁○○ 之買賣合約之訂立，當時有其客觀事實之不符： ⒈當時約定純供丁○○為債權擔保。
⒉當時該地無自耕農身份不能登記，買賣合約加抵押權設定有雙重保障之心 態。
⒊丁○○和原告平生素昧，何來交易之實。 又合約中價款交付情形第一期定金一百十五萬元，及原告於起訴狀事實與 理由第一條自述，八十五年就已售與丁○○，將被告支付原告口頭契約款 中一部份一百十五萬元，移花接木轉嫁為買賣合約中第一期定金，原告能 舉證其所述為事實嗎？）如此的買賣合約瑕疵甚多，簽約時顯然有其脅迫 性與不公平，合法性自不多述。依民法第七十四條規定，法律行為，係乘 他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之約定，依 當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或 減輕其給付。
（六）按被告龍營建設公司於八十四年間，為進行開發玉井沙田子段土地，與原 告以口頭約定方式，合意就玉井沙田子段第一五九、一六０、一六一、一 六二號四筆土地訂立買賣契約，約定其中之第一五九、一六０、一六一地 號三筆土地價金合計四百二十萬元，另筆第一六二地號土地之價金為二十 六萬元。被告龍營建設公司於八十七年八月六日，委由訴外人賴英基以現 金十三萬元及簽發金匯中有限公司支票發票日期八十六年七月二十五日， 面額十三萬元，票據號碼ＨＡ0000000號之支票乙紙，支付上揭一 六二地號土地買賣價金，此有原告簽寫之收據為憑；第一五九、一六０、 一六一等三筆系爭土地之價金，被告龍營建設公司於訂立契約後之八十四 年至八十七年八月間，陸續分次交付價金合計一百六十五萬一千元，部分 以現金支付，部份以第三人簽發之支票支付（如附表所示），系爭土地於 八十四年間，雙方已訂立買賣契約，且原告已受領部份買賣價金並移轉系 爭土地由被告龍營建設公司占有。該項買賣契約確係存在，洵無庸疑。
（七）原告逕以系爭土地係其於八十五年間出售予被告丁○○，受領一百十五萬 元之定金，並應被告丁○○之要求，移轉系爭土地由被告龍營建設公司占 有，嗣後於八十七年九月十七日，雙方始訂立書面買賣契約云云，惟查， 該部分事實應係八十四年間原告以口頭約定方式，將系爭土地售予被告龍 營建設公司，迨至八十七年九月間，原告催請給付其餘買賣價金時，始由 被告龍營建設公司之受僱人，即訴外人丙○○以龍營公司名義，向被告丁 ○○借款一百八十萬元，給付予原告。因被告丁○○要求提出借款債權之 擔保，丙○○遂以被告丁○○名義與原告簽訂買賣契約，並於契約第十一 條其他約定事項之第一項載明應將第一五九、一六０地號兩筆土地設定抵 押權予被告丁○○，此事實業由丙○○到庭證稱。果爾，則訴外人丙○○ 以被告丁○○名義與原告訂立書面契約，並給付一百八十萬元予原告。此 一契約實際上係被告龍營建設公司履行其與原告於八十四年訂立之契約， 僅為應債權人即另名被告丁○○之要求須提出借款擔保，被告龍營建設公 司遂與原告協議，以被告丁○○名義，與之訂立書面契約，並於給付一百 八十萬元後，由原告將系爭土地中之一五九、一六０地號二筆土地設定抵 押權予被告丁○○，上揭事實，為原告及被告龍營建設公司、丁○○等所 明知，就被告丁○○而言，其心中之真意，乃在於借款一百八十萬元予被 告龍營建設公司後，可就系爭土地之一五九、一六０地號二筆土地取得設 定抵押權之債權擔保，而並非與原告訂立買賣契約，亦為原告所明知。依 民法第八十六規定：「表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表 示者，其意思表示，不因之無效，但其情形為相對人所明知者，不在此限 。」原告與被告丁○○間之買賣契約無效，原告向被告丁○○為解除契約 並請求回復原狀，顯無理由。
（八）被告龍營建設公司於八十四年間與原告訂立買賣契約後，即基於債權而取 得系爭土地之占有使用，此由被告龍營公司於八十四年間占有土地伊始， 即雇工、整地、興建警衛室、牌樓、鐵門等設施之施工人員可證，原告與 被告龍營建設公司於八十四年訂立之買賣契約仍有效存在，被告係基於債 權而占有系爭土地，原告訴請被告等協同交還土地，並無理由。 （九）末按，被告龍營建設公司與原告合意就系爭一五九、一六０、一六一地號 三筆土地及另筆一六二地號土地成立買賣契約，其中第一六二地號土地， 橫跨系爭一五九、一六０、一六一地號三筆土地，如被告公司未能取得一 六二地號土地，縱使已取得系爭三筆土地，亦無法完整開發建設該地區， 遂願以高於當時市價六倍之價格，向原告購買四筆土地，此部分亦由被告 公司於訂立契約時，特別向原告表明，性質上已屬於債之本旨之內容，詎 原告為求高價售出系爭土地，竟將非屬於自己所有之一六二地號土地，謊 稱為己所有，一併出售予被告龍營建設公司。嗣後始為被告發現，原告未 依債之本旨給付應負不完全給付之債務不履行責任，此為被告暫扣住系爭 土地買賣價金餘款，未給付予原告之故。 理 由
甲、程序方面：
本件被告丁○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三 百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。乙、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張伊於八十五年間將所有坐落台南縣玉井鄉○○○段一五九、一 六０、一六一等地號三筆土地所有權全部（以下簡稱系爭土地）出售與被告丁○ ○，伊於被告丁○○支付定金一百十五萬元後，應被告之要求，先將土地交付與 被告，由被告龍營建設公司使用，在如附圖所示位置建有守衛室、牌樓、鐵門、 水池及水景等地上物；迨八十七年九月十八日始訂立書面買賣契約，載明「總價 款四百二十萬元，訂立合約日付定金一百十五萬元；第二期款於八十七年九月十 八日付一百八十萬元，第三期款於八十八年九月十八日付一百二十五萬元」，「 乙方（即出賣人原告）於收取甲方（即買受人被告）第二期款後應將不動產標示 （一）（二）地號一五九、一六０號等二筆土地備妥印鑑證明及移轉登記之一切 證明文件交予甲方過戶予甲方指定之人，於未移轉前則需設定抵押權予甲方，以 資擔保」等語，原告遂依約將系爭一五九、一六０號等二筆土地於八十七年九月 二十二日設定權利價值二百九十五萬元之抵押權登記予被告丁○○；價金部分： 被告丁○○除前付定金一百十五萬元外，訂約當日應付之第二期款一百八十萬元 ，僅支付一百五十萬元，另三十萬元以發票人日辰實業有限公司丙○○，付款人 華僑銀行民權分行，發票日八十七年十二月三十一日，票號0000000號之 支票一紙以為支付；第三期款一百二十五萬元因約定於訂約一年後即八十八年九 月十八日支付，故約定補貼原告利息損失四十萬元，被告並交付發票人、付款人 均同上開支票，發票日八十八年九月十八日，面額四十萬元，票號000000 0號之另紙支票交付原告，詎該二支票經屆期提示均因存款不足及拒絕往來而不 獲付款；且被告應付之第三期款一百二十五萬元屆期亦未見履行，經原告屢次催 繳，均置不理；原告乃於八十八年十月一日委託律師以台南郵局存證信函第二六 號催告被告丁○○支付上開欠款一百九十五萬元，如逾期未履行，雙方所訂不動 產買賣契約解除，被告應將土地交還原告。詎被告逾期並未履行，爰以起訴狀繕 本之送達作為解除系爭三筆土地買賣契約之意思表示，並依雙方所訂契約第十條 規定：「．．．甲方（即被告）如有違約時，所支付與乙方（即原告）之價款， 由乙方沒收之，並應將買賣標的物歸還乙方」，及所有權之法律關係，提起本訴 ，求為命：（一）被告龍營建設公司應將坐落台南縣玉井鄉○○○段一六一號土 地上如附圖所示編號Ａ部份守衛室面積三八平方公尺，崗哨站面積一平方公尺， 同段一六０號土地上如附圖所示編號Ｂ部份蓄水池面積三六平方公尺，編號Ｄ部 分擋土牆面積一五三平方公尺暨同段一五九號、一六一號土地上如附圖所示編號 Ｃ部份道路面積三四０平方公尺等地上物拆除，協同被告丁○○將前揭三筆土地 交還原告；（二）被告丁○○應將坐落台南縣玉井鄉○○○段一五九號、地目旱 、面積五六三平方公尺，同段一六０號、地目原、面積三九八平方公尺，登記日 期八十七年九月二十二日，權利人丁○○，權利價值新台幣二百九十五萬元，收 件日期八十七年玉字第００二六二五號抵押權設定登記塗銷及准就（一）部分為 供擔保之假執行之判決。
二、被告丁○○則以：伊與原告素未謀面，亦不相識，更未買受系爭三筆土地；訴外
人丙○○以其名義與原告所簽本件土地買賣契約，實為訴外人丙○○向其借款一 百八十萬元，並承諾以系爭一五九、一六０號二筆土地設定抵押權予伊以為上開 借款債權之擔保等語置辯。被告龍營建設公司則以：系爭三筆土地係伊於八十四 年間向原告所買受，並自八十四年間起至八十七年八月間止陸續支付價金予原告 計一百六十五萬一千元；迨八十七年九月間，因土地開發不順利致無力繼續付款 ；但因原告新建房屋，需款孔急，屢次催款，負責公司財務並在工地現場之受僱 人丙○○不耐其煩，遂自行出面向完全不知情之被告丁○○商借一百八十萬元支 付原告，以解其困境；因被告丁○○要求丙○○提出借款債權之擔保，丙○○遂 以被告丁○○名義與原告簽訂買賣契約，並於契約第十一條其他約定事項之第一 項載明應將第一五九、一六０地號兩筆土地設定抵押權予被告丁○○，此為原告 及被告龍營建設公司、丁○○等人所明知，就被告丁○○而言，其心中之真意， 乃在於借款一百八十萬元予被告龍營建設公司後，可就系爭土地之一五九、一六 ０地號二筆土地取得設定抵押權之債權擔保，而並非與原告訂立買賣契約，亦為 原告所明知；依民法第八十六條規定，原告與被告丁○○間之買賣契約無效，原 告主張解除契約及請求回復原狀顯無理由等語，資為抗辯。三、原告主張坐落台南縣玉井鄉○○○段一五九地號、地目旱、面積五六三平方公尺 ，及同段一六０地號、地目原、面積三九八平方公尺，暨同段一六一地號、地目 田、面積六五五平方公尺之土地三筆（即系爭土地）為伊所有，及被告龍營建設 公司在系爭土地上建有如附圖所示編號Ａ部份守衛室面積三八平方公尺、崗哨站 面積一平方公尺，編號Ｂ部份蓄水池面積三六平方公尺，編號Ｄ部分擋土牆面積 一五三平方公尺及編號Ｃ部份道路面積三四０平方公尺等地上物等事實，業據原 告提出土地登記簿謄本三件及地籍圖一紙為證，並經本院勘驗現場，並囑請台南 縣玉井地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄，並有該地政事務所八十九年六月八 日八九所二字第一一六二號函附土地複丈成果圖附卷可稽，復為兩造所不爭執， 均堪信為真實。又原告主張被告丁○○於八十五年間向伊買受系爭土地三筆，並 於八十七年九月十八日簽訂不動產買賣合約書，約定：「買賣總金額四百二十萬 元，價款交付情形為：訂立合約日付定金一百十五萬元；第二期款於八十七年九 月十八日付一百八十萬元，第三期款於八十八年九月十八日付一百二十五萬元… …其他約定事項：一、乙方（即出賣人原告）於收取甲方（即買受人被告丁○○ ）第二期款後應將不動產標示（一）（二）地號一五九、一六０號等二筆土地備 妥印鑑證明及移轉登記之一切證明文件交予甲方過戶予甲方指定之人，於未移轉 前則需設定抵押權予甲方，以資擔保；二、乙方於收取甲方第三期款後，應將不 動產標示之（三）地號一六一號土地備妥印鑑證明及移轉登記之一切證明文件交 予甲方過戶予甲方指定之人，於未移轉前則需設定抵押權予甲方，以資擔保…… 」等語，原告已依約將系爭一五九、一六０號等二筆土地於八十七年九月二十二 日設定權利價值二百九十五萬元之抵押權登記予被告丁○○，惟被告丁○○除支 付定金一百十五萬元及第二期款一百八十萬元其中一百五十萬元合計二百六十五 萬元外，第二期款中其餘三十萬元及被告丁○○補貼第三期款原告之利息損失四 十萬元合計七十萬元，被告丁○○交付同面額之支票二紙予原告以為支付，詎該 二支票經屆期提示，均因存款不足及拒絕往來而不獲付款，且被告應付之第三期
款一百二十五萬元屆期亦未見履行等節，固據提出土地登記簿謄本、不動產買賣 合約書及訴外人日辰實業有限公司丙○○為發票人、面額計七十萬元之支票及退 票理由單各二紙（均影本）為證，復為被告丁○○、龍營建設公司就簽訂不動產 買賣合約書及抵押權之設定暨價金支付之情形等不為爭執，惟被告丁○○、龍營 建設公司則均否認被告丁○○與原告間有買賣關係存在，而各以上揭情詞置辯。 故而系爭土地之買受人為何人，及被告丁○○與原告間所訂不動產買賣合約書之 效力為何，厥為本件審酌之重點。
四、經查，原告與被告丁○○訂有系爭三筆土地之不動產買賣合約書一節，固如前述 ，且為兩造所不爭執，惟最初向原告買受系爭三筆土地者，係被告龍營建設公司 ，嗣於八十七年九月十八日由被告龍營建設公司受僱人丙○○以被告丁○○名義 與原告訂約一節，已經原告本人自陳在卷（參本院八十九年十一月十七日言詞辯 論筆錄），復為被告所不爭執，自應認為真正。是系爭土地買賣契約之買受人， 於被告龍營建設公司受僱人丙○○以被告丁○○名義與原告簽訂右揭不動產買賣 合約書前，為被告龍營建設公司，應無疑義。至被告龍營建設公司受僱人丙○○ 以被告丁○○名義與原告簽訂該不動產買賣合約書後，系爭土地買賣契約之買受 人是否因法律關係之變動而更易為被告丁○○，端視當事人間之真意為定。查原 告自承該不動產合約書係被告龍營建設公司受僱人丙○○以被告丁○○為人頭與 其簽約等語（參本院上開同日言詞辯論筆錄），核與被告丁○○所辯與原告素不 相識，亦未買受系爭土地，丙○○以其名義與原告所簽本件土地買賣契約，實為 訴外人丙○○向其借款一百八十萬元，並承諾以系爭一五九、一六０號二筆土地 設定抵押權予伊以為上開借款債權之擔保等語，及被告龍營建設公司所辯系爭三 筆土地係伊公司所買受，迨八十七年九月間，因土地開發不順利致無力繼續付款 ；但因原告新建房屋，需款孔急，屢次催款，負責公司財務之丙○○遂向被告丁 ○○借款一百八十萬元以為支付原告部分價金；因被告丁○○要求丙○○提出借 款債權之擔保，丙○○遂以被告丁○○名義與原告簽訂買賣契約，並將系爭一五 九、一六０地號兩筆土地設定抵押權予被告丁○○等語相符，堪認原告明知與伊 簽訂不動產買賣合約書之被告丁○○並非系爭土地買受人，僅係為配合被告龍營 建設公司之要求而簽訂該合約書，此由原告於本院到場陳稱：「本來是龍營公司 要向我買土地，但後來用丁○○的名義，是因土地是農地，需要有自耕農身分， 所以龍營公司的人丙○○才用丁○○的人頭名義來跟我簽約，因公司的法定代理 人乙○○都信用丙○○，所以我就信用丙○○，我從頭至尾都認為是龍營建設公 司向我買土地……」等語（參本院上開同日言詞辯論筆錄）益徵明確。五、按心中保留又稱為真意保留，乃單獨的虛偽表示，也即「表意人無欲為其意思表 示所拘束之意，而為意思表示者」（民法第八十六條規定參照），此項意思表示 雖有意思表示行為，表意人卻不期望發生效力，也不準備履行所發生的義務。如 本件被告丁○○雖與原告簽訂系爭不動產買賣合約書，但卻係因係欲取得借款一 百八十萬元與被告龍營公司之受僱人丙○○之債權擔保而簽訂該合約書，實際上 並不期望該買賣契約發生效力，也不準備履行所發生之義務。心中保留之關鍵在 於表意人明知無此意思，卻將意思保留於內之，而故意為虛偽的表示，意思表示 的相對人不一定了解其真意。心中保留原則上為有效的意思表示，其精神似偏重
於表示主義，以表示行為為認定意思之標準，使公眾及善意相對人得以信賴表示 行為的效力。但如表意人之心中保留為相對人所明者，則其意思表示為無效。其 旨在保護交易的安全，相對人既已明知，當無再予保護之必要，自應以表意人之 真意為準，使其意思表示歸於無效。本件土地買賣契約之買受人，自始至終均為 被告龍營建設公司，被告丁○○僅為該契約之名義人一節，為原告所自承，已如 前述，是被告丁○○簽訂該買賣契約書時之心中保留已為原告所明知者，則原告 與被告丁○○所訂系爭土地買賣契約應為無效。再者，本件買賣契約之買受人既 為被告龍營建設公司，則被告龍營建設公司基於買賣關係而占有系爭土地築建附 圖所示等地上物，縱有價金未依期支付之債務不履行之情形，惟究非無權占有使 用土地。原告主張被告龍營建設公司無權占有使用土地云云，並不足採。六、本件被告龍營公司既非無權占有系爭土地，原告與被告丁○○間之買賣契約復因 原告明知被告丁○○之心中保留而為無效，從而，原告主張依契約解除及所有權 等法律關係，請求被告龍營建設公司將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、 Ｃ、Ｄ等地上物拆除，協同被告丁○○將土地交還原告，及被告丁○○將系爭一 五九地號、同段一六０地號，登記日期八十七年九月二十二日，權利人丁○○， 權利價值新台幣二百九十五萬元，收件日期八十七年玉字第００二六二五號抵押 權設定登記塗銷，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請 即失所依據，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法，核無一一審究之必要，併予敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第七十八，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 二 月 十六 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
~B法 官 謝靜慧
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 十六 日~B法院書記官 白貴珠
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