臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第194號
上 訴 人 王怜瑛
陳時宰
陳時培
林靜瑜
共 同
訴訟代理人 陳聰明
吳姿儀
被 上訴人 賴永樹
兼
訴訟代理人 賴永裕
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國104年3月25日臺灣彰化地方法院104年度訴字第61號第一審判
決提起上訴，本院於中華民國104年6月23日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：○○縣○○鎮○○段000地號土地（下稱000號 土地），本係上訴人兄嫂陳○○○所有，上訴人則係000號 土地相鄰之同段591地號土地（下稱000號土地）上所坐落之 門牌號碼○○縣○○鎮○路街00號房屋（下稱94號房屋）所 有權人。000號土地係以長條狀貫穿供居家使用之94號房屋 旁，設有圍牆與外界相隔，其上供停車之車棚，為該房屋之 從物，亦為上訴人管領使用。上訴人王怜瑛於102年1月1日 代表上訴人全體，與陳○○○訂立租地使用之租賃契約，言 明每年補助新臺幣（下同）3000元，以補貼其地價稅之負擔 ，而000號土地上之車棚，為主體建物即00號房屋之延伸， 上訴人承租000號土地增建車棚及圍牆，擴充或增進主建物 之效能，自有土地法第104條租地建屋之適用，此亦不因租 金之高低或用詞而有不同。嗣000號土地經原法院以102年度 司執己字第38200號強制執行事件（下稱系爭執行事件）執 行拍賣，由被上訴人於103年12月24日，以150萬8952元拍定 取得，並已辦理所有權移轉登記完畢。惟上訴人依土地法第 104條、民法第426條之2規定，就承租之000號土地有優先承 買之權，且此具優先承買權之租賃關係未經於執行程序除去 ，自仍有其效力。為此爰依上開法律規定，提起本訴，請求 確認上訴人就000號土地有優先承買權存在；併請求撤銷被 上訴人基於系爭執行事件所為之所有權登記，且在上訴人給
付前揭拍賣價金之同時，將所有權登記與上訴人各1/4等語 。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人就000號土地 有優先承買權存在；㈢被上訴人基於系爭執行事件所為之所 有權登記應予撤銷，並在上訴人給付價金150萬8952元之同 時，將000號土地所有權登記與上訴人各1/4。貳、被上訴人則以：陳蕭翠霞於84年10月21日即已取得000號土 地所有權，為何遲至102年1月1日始簽訂租約，且僅由上訴 人王怜瑛擔任承租人，出租人、承租人及見證人亦均未親 筆簽名，所用之印章規格與大小復均相同，000號土地每年 之地價稅高達9494元，卻僅每年補貼3000元地價稅，均非合 理；000號土地早經執行債權人中央票券金融股份有限公司 高雄分公司，於86年11月20日向原審聲請查封拍賣，上訴人 係於102年1月1日始與陳○○○訂立租約，依強制執行法第 51條規定，對執行債權人應不生效力，且上訴人之租賃權業 經於拍賣時除去，上訴人已非承租人，自無優先承買權；00 0號土地上僅有停車棚，上訴人並非租用基地建築房屋等語資 為抗辯。並上訴聲明：如主文所示。
參、兩造審理中不爭執及爭執事項（本院依判決格式修正或增刪 文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、不爭執之事實：
（一）000號土地，本係上訴人兄嫂陳○○○所有，該土地係繼 承自其夫陳時英而取得。
（二）000號土地經原審以系爭執行事件執行拍賣，該事件之執 行債務人本為陳○○○，於執行程序進行中陳○○○死亡 ，改列其繼承人陳○○、陳○○為執行債務人後繼續執行 ，嗣由被上訴人於103年12月24日，以150萬8952元拍定取 得，並已辦理所有權移轉登記完畢。
（三）上訴人係000號土地相鄰土地即000號土地上所坐落之00號 房屋之所有權人。
（四）000號土地上設置之車棚為上訴人所有，該車棚位於00號 房屋四周圍牆範圍內，供該房屋居住人員停車使用。 以上雙方所不爭執之事實，並有上訴人提出之房屋稅繳款書 （原審卷12頁）、土地登記第二類謄本（原審卷86頁）各1 件，被上訴人提出之土地登記第二類謄本（原審卷20、25至 30頁）2件（以上證物均影本）可證，且有本院調取之系爭 執行事件卷宗可稽，應堪信為真正，上開事實，本院均採為 判決之基礎。
二、爭點之所在：
上訴人就000號土地是否有租地建屋之法律關係，而就該土 地有優先承買權存在？
肆、得心證之理由：
一、基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先 購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人 有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項前段、民 法第426條之2第1項前段分別定有文明。土地法第104條係規 定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有 優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買 權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上 之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之 建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530 號判例意旨參照）。又若承租基地所建築者，為非房屋之建 築物，自亦無援引上開條文主張優先承買權之餘地。而所謂 房屋，係指外觀上具備基本生活功能設施，可供人日常住居 生活作息之用，固定於土地上之建築物；所謂建築物，則係 指定著於土地上或地面下，具有覆蓋牆垣，足以遮風蔽雨， 供出入並可達經濟上使用目的者而言。是以，單純承租土地 搭建非房屋構成部分之牆垣、牛圈、豬欄、狗舍或屋外之簡 陋廚廁、倉庫、停車場所，均與租地建屋之性質並非相同（ 最高法院46年台上第878號、48年台上第1920號、59年台上 第1799號、62年台上第1112號判例、最高法院48年度第4次 民庭總會會議決議意旨參照）。
二、上訴人是否曾與000號土地之原所有人陳蕭翠霞訂立租地使 用之租賃契約？該租約是否因000號土地早為執行債權人查 封致影響其效力？均姑且不論。惟上訴人於000號土地上僅 設置有車棚及圍牆，且觀諸原審卷73頁之現場照片影本所示 ，該車棚之四面透空並無牆壁，根本非屬足以遮風蔽雨之建 築物，更遑論係可供人日常住居生活作息使用之房屋，則上 訴人在000號土地上既未為「房屋」之建築，000號土地亦非 建築房屋之「基地」，揆諸前開說明，自無土地法第104條 第1項前段、民法第426條之2第1項前段規定之適用，上訴人 就被上訴人拍定取得之000號土地，亦無優先承買權可言。 又上訴人於000號土地上設置之車棚及圍牆，縱係其等所有 坐落於相鄰土地即000號土地上00號房屋之從物，但所謂租 用基地建築房屋，僅能單就承租土地上是否有房屋之建築予 以判斷，此觀最高法院65年台上字第530號判例意旨，應屬 明確，尚不能以相鄰非屬承租範圍之000號土地內，有上訴 人所有之00號房屋（主物），其等主張承租之000號土地內 ，復有該房屋之從物（車棚、圍牆），即擴張延伸該00號房 屋基地之範圍至000號土地，進而謂上訴人就000號土地亦屬 租用基地建築房屋關係，上訴人該部分之主張，洵屬無據。
三、綜上所述，上訴人就000號土地並無租地建屋之法律關係存 在，上訴人就被上訴人拍定取得之000號土地，應無優先承 買權。從而，上訴人本於土地法第104條、民法第426條之2 等規定，請求確認其等就000號土地有優先承買權存在；併 請求撤銷被上訴人基於系爭執行事件所為之所有權登記，且 在上訴人給付前揭拍賣價金之同時，將所有權登記與上訴人 各1/4，均屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由 ，應予駁回其上訴。
四、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決 結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 104 年 7 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 王 銘
法 官 劉長宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李妍嬅
中 華 民 國 104 年 7 月 7 日
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