臺灣高等法院民事判決 103年度重上更㈠字第41號
上 訴 人 李秀柔
訴訟代理人 蕭隆泉律師
複代理人 米承文律師
陳柏宏律師
被上訴人 陳文煙
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101 年
1 月3 日臺灣新北地方法院100 年度重訴字第392 號第一審判決
提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於104 年6 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○段000 地號土地 （下稱系爭土地）為兩造共有，被上訴人應有部分4 分之3 、上訴人應有部分4 分之1 ，上訴人未經系爭土地共有人全 體同意，無權占用如原判決附圖（下稱附圖）Ａ部分所示面 積109.38平方公尺之土地搭蓋鐵皮屋（下稱系爭建物）出租 他人使用，且兩造未曾達成租賃契約，上訴人並無占有系爭 土地合法權源。爰依民法第767 條第1 項、第821 條等規定 ，請求上訴人拆除系爭建物並返還占用之土地予上訴人及全 體共有人。
二、上訴人則以：上訴人及配偶盧銘曜於民國89年9 月間在系爭 土地鄰接之459 地號、460 地號土地興建系爭建物，當時不 知有越界建築占用系爭土地之情形，嗣於100 年3 月15日上 訴人將系爭建物出租予統一速達公司。被上訴人前於98年10 月間主動與上訴人及盧銘曜接洽，表示得以其代書專業解決 並整合系爭土地原有地主之所有權，上訴人經考量如購得系 爭土地得與鄰接之459 、460 地號合併使用，乃委託被上訴 人處理洽購系爭土地事宜。然被上訴人與地主接洽後回報每 坪價格，從原本告知之25萬元，陸續哄抬至30萬元，最後協 議每坪為31萬元（其中1 萬元為被上訴人之報酬），詎被上 訴人於99年4 月25日晚上，又表示每坪單價須再提高至36萬 元，上訴人對被上訴人一再抬價心存疑慮，於翌日申領土地 謄本後，發現被上訴人早於99年3 月1 日即以訴外人彭武國 為人頭，向部分共有人買得系爭土地應有部分2 分之1 ，上 訴人因此不再信任被上訴人，並自行於99年5 月6 日向部分
共有人陳章鎰等人購得系爭土地應有部分4 分之1 ，被上訴 人知情後與上訴人發生爭執，且其為規避共有人之優先承購 權，於99年12月9 日以先贈與後買賣之方式，將原本登記於 彭武國應有部分2 分之1 ，贈與移轉予被上訴人及訴外人翁 正成應有部分各4 分之1 ，被上訴人並於100 年3 月25日另 向其他共有人取得剩餘4 分之1 應有部分，及於100 年5 月 23日再由翁正成移轉應有部分4 分之1 予被上訴人，至此被 上訴人取得系爭土地應有部分4 分之3 、上訴人則取得應有 部分4 分之1 。嗣被上訴人於100 年3 月30日寄發存證信函 予上訴人要求處理系爭建物占有系爭土地事宜，上訴人遂委 託盧銘曜於100 年4 月10日與被上訴人簽定「中和市○○段 000 地號地租每坪500 ，從100 年5 月開始計算，108 年後 地上物所有權歸地主所有。各共有人按比例持分收取租金。 500 ×32×3/4 ＝12,000」之協議，約定系爭建物占用系爭 土地之32坪，租金以每坪500 元，32坪合計1 萬6,000 元， 並乘以被上訴人應有部分4 分之3 ，合計每月1 萬2 千元， 兩造就成立租賃契約之意思表示一致，系爭建物即非無權占 有系爭土地。且因兩造口頭約定由上訴人以1 次開具1 年期 租金總額之支票給付租金，上訴人乃於100 年11月14日以中 正路郵局第437 號存證信函隨函寄送租金支票予被上訴人， 被上訴人雖以中和泰和街郵局第559 號存證信函退還支票， 但兩造租賃契約未經終止，上訴人仍有權使用系爭土地。又 被上訴人受上訴人委託向地主購買系爭土地，且明知上訴人 欲取得系爭土地所有權以解決系爭建物占有權源，卻違反交 易常規私自買入土地抬價，其所為實有可議，況其早已知悉 系爭土地上有系爭建物存在，而其主張拆屋還地所得之經濟 利益亦僅增加16坪（即應扣除被上訴人應有部分所換算之面 積）之使用收益，所獲得利益極小，然上訴人長年使用之系 爭建物將因此遭拆除，所受損失甚大，足見被上訴人起訴請 求拆屋還地顯以損害上訴人之利益為主要目的，為權利濫用 且有悖於誠信原則，不應允許等語資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將坐落如附圖所示A 部分、面積109.38土 地上之地上物拆除，並將該土地返還被上訴人及全體共有人 ：上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分 ，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人 於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠坐落新北市○○區○○段000 地號（面積216 平方公尺）土 地，於100 年3 月25日為上訴人應有部分4 分之1 、被上訴 人應有部分2 分之1 、訴外人翁正成應有部分4 分之1 所共
有，迄於100 年5 月23日翁正成將其應有部分4 分之1 移轉 登記予被上訴人，至此系爭土地為上訴人應有部分4 分之1 、被上訴人應有部分4 分之3 。此有土地登記謄本及異動索 引可稽（見原法院100 年度補字第1768號卷第6 頁，原審卷 第17、73頁）。
㈡上訴人所搭建之鐵皮建物，占有系爭土地如附圖所示Ａ部分 、面積109.38平方公尺之事實，有現狀照片為證（見原法院 100 年度補字第1768號卷第90頁），且經原審勘驗屬實，製 有勘驗筆錄暨複丈成果圖附卷可稽（原審卷第35、36、39頁 ）。
五、法院之判斷：
被上訴人主張上訴人所有系爭建物無權占用系爭土地，請求 拆屋還地，為被上訴人否認，並以前詞置辯。是本件兩造之 爭點即為：㈠上訴人所有之系爭建物是否具占用系爭土地之 正當權源？㈡被上訴人起訴請求上訴人拆除系爭建物並返還 占用之土地，是否為權利濫用或違反誠信原則？茲論述如下 ：
㈠關於上訴人所有之系爭建物是否具占用系爭土地之正張權源 之爭點：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。而使用租賃為諾 成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支 付租金，即生效力，最高法院19年上字第343 號判例著有明 文可稽。是以當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與 租金互相表示一致，其租賃契約即為成立。
⒉
⑴上訴人抗辯兩造已就系爭建物占用之土地成立租賃契約，業 據提出被上訴人與上訴人之配偶盧銘耀於100 年4 月10日簽 訂會談記錄（下稱會談記錄）為據，其內容：「中和市○○ 段000 地號地租每坪500 ，從100 年5 月開始計算，108 年 後地上物所有權歸地主所有。各共有人按比例持分收取租金 。500 ×32×3/4 ＝12,000」（見本院前審卷第44頁），而 被上訴人對於上訴人主張上開會談記錄所稱之地上物即為系 爭建物，其約定意旨為估算系爭建物占用系爭土地之面積為 32坪，上訴人應自100 年5 月起，以每坪每月500 元、被上 訴人應有部分以3/4 計算，由上訴人給付占用之對價1 萬2 千元予被上訴人等情亦不爭執，復坦承其於100 年5 月2 日 曾以電話聯繫盧銘耀欲收取上開對價未果（見本院前審卷第 100 頁反面、101 頁反面）；嗣被上訴人於100 年5 月4 日 以其和翁正成為寄件人，寄交上訴人中和泰和街郵局第231
號存證信函（下稱第231 號存證信函）記載「台端與本人共 有坐落於新北市○○區○○段000 地號土地…台端所有權持 分1/4 ，本人持分3/4 。台端搭建鐵皮屋出租使用該土地面 積約達持分1/2 ，已侵犯本人權益，經與台端口頭協議，但 事後台端反悔不與承認…」等語（見本院前審卷第45頁）， 亦僅指摘上訴人違反4 月10日之會談記錄協議內容，並未否 認兩造間曾有上開約定存在，則上訴人抗辯兩造就系爭土地 成立租賃契約乙節，即非無據。
⑵又兩造於100 年4 月10日達成出租協議時，系爭土地雖係由 兩造與翁正成所共有（詳不爭執事項㈠所載），然證人翁正 成到庭證述：「（問：在土地登記你與陳文煙共有的期間， 陳文煙如果有去跟鄰地的地主或建物的所有權人談，是不是 都有經過你授權？）他都有先告知，我也有同意。」、「（ 提示原審卷第29頁、前審卷第44頁會談記錄，問：100 年4 月10日這份會談記錄初步共識，你當初有授權陳文煙去談？ ）有，應該有，只是我不在場。」（本院卷第119 頁暨背面 ），另100 年5 月4 日第231 號存證信函所載之寄件人為「 陳文煙、翁正成」2 人（本院前審卷第45頁），足認翁正成 已經授權被上訴人於100 年4 月10日就系爭建物占有系爭土 地事宜，與上訴人達成上開租賃約定。
⑶被上訴人雖主張會談記錄簽名之人為盧銘曜，並非上訴人， 盧銘耀未表明係代理上訴人締約，兩造間並未合意訂立租賃 契約云云。查被上訴人在上開會談記錄成立前，於100 年3 月30日寄交予上訴人中和中山路郵局396 號存證信函（下稱 第396 號存證信函）內容：「台端與本人共有坐落於新北市 ○○區○○段000 地號土地，面積216 平方公尺。台端所有 權持分1/4 ，本人持分3/4 。台端搭建鐵皮屋出租使用該土 地面積約108 平方公尺，已侵犯本人權益，於獲函5 日內與 本人協商，並返還不當得利於本人。逾期本人將請求拆屋還 地等相關法律途徑。」（見本院前審卷第28頁），以及被上 訴人於本院不爭執其寄交上開存證信函予上訴人之原因係因 上訴人為土地所有權人乙節（見本院卷第101 頁反面），可 知被上訴人與盧銘耀於100 年4 月10日訂立上開會談記錄之 際，確已知悉上訴人始為系爭土地之共有人，且為系爭建物 所有人，可見盧銘耀雖未以上訴人名義、或明示以上訴人之 代理人名義與被上訴人訂立系爭會談記錄，惟實際上既有代 理上訴人之意思，且此事實亦為被上訴人事先所明知，則其 締結本件會談記錄（租賃契約）之行為，即屬隱名代理，對 於上訴人已發生代理之效力。是被上訴人主張盧銘耀於100 年4 月10日因未表明代理上訴人之意旨，簽訂會談記錄不具
代理上訴人之法律效果，並推論兩造間並未合意成立租賃契 約云云，難以採憑。
⒊嗣上訴人於100 年11月11日以台中中正路郵局第437 號存證 信函（第437 號存證信函）通知被上訴人，內容略謂上訴人 委託盧銘曜與被上訴人於100 年4 月10日達成租賃協議，約 定租金為每坪500 元，扣除上訴人本身之應有部份1/4 後， 每月應由上訴人給付1 萬2 千元租金予被上訴人，租期自10 0 年5 月起算，並隨函附上以被上訴人為受款人、付款人為 台北縣中和地區農會仁愛分部，票號ＨＸ0000000 號，面額 14萬4 千元之支票以給付100 年5 月至101 年4 月之租金後 （上開存證信函及支票影本，見本院前審卷第48至51頁）， 被上訴人於同年11月14日再度以中和泰和街郵局第559 號存 證信函（下稱第559 號存證信函）回覆上訴人：「退回台端 寄送之租金支票…100 年4 月10日之達成協議，台端要求從 5 月份開始計算並於5 月1 日開出一年份支票，當場有中和 福善里里長及共有人翁正成在場為證，5 月2 日本人電話通 知台端先生（即盧銘曜）給付約定之租金…於是5 月4 日本 人以存證信函通知，台端置之不理…」（見本院前審卷第52 至53頁），細繹上開信函內容，已表明被上訴人、翁正成與 上訴人於100 年4 月10日達成協議，及上訴人依協議有支付 1 年份租金義務，僅不過被上訴人指摘上訴人未依100 年4 月10日協議，於同年5 月1 日開出一年份支票等情。且被上 訴人向臺灣新北地方法院檢察署告訴上訴人竊佔之偵查案件 中，亦自陳其與上訴人講好從100 年5 月1 日起算系爭建物 占用系爭土地之租金等情（見上開檢察署100 年度偵字第21 952 號卷第25頁），足見被上訴人於100 年4 月10日簽立前 開會談記錄後，即要求上訴人應依會談記錄內容，自同年5 月1 日起給付系爭建物占用土地之一年份租金甚明。參酌上 開事證，兩造（被上訴人另代理翁正成）既就系爭建物占用 系爭土地之所在，約明租賃標的物、租金給付之數額及方式 ，即就租賃標的物、租金數額暨租賃期間等租賃契約必要之 點互相表示一致，上訴人辯稱：兩造（含翁正成）已就系爭 建物占用系爭土地之部分，於100 年4 月10日成立租賃契約 等語，自堪採憑。
⒋被上訴人又主張100 年4 月10日會議僅為系爭土地之地主間 達成出租土地之初步共識，尚非兩造間約定成立租賃契約云 云。惟按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為 準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷 定之標準，不能拘泥文字致失真意，此經最高法院39年台上 字第1053號判例著有明文。觀之上訴人固為系爭土地共有人
之一，其亦自承系爭會談記錄係土地共有人間之協議（本院 卷第171 頁反面），然被上訴人自承係因其於100 年3 月30 日寄交第396 號存證信函予上訴人後，上訴人代理人盧銘曜 乃找被上訴人商談，所以才訂這份協議書（見本院前審卷第 101 頁），而上開第396 號存證信函，寄件人為被上訴人與 翁正成，收件人為被上訴人，內容記載「台端與本人共有土 地坐落於新北市○○區○○段000 地號土地，面積216 平方 公尺。台端搭建鐵皮屋出租使用該土地面積約108 平方公尺 ，已侵犯本人權益，於獲函5 日內與本人協商，並返還不當 得利於本人。逾期本人將請求拆屋還地等相關法律途徑」（ 見本院前審卷第28頁），足見被上訴人係為解決上訴人所有 系爭建物無權占用系爭土地，經另名共有人翁正成授權後， 與上訴人之代理人盧銘曜進行協商。又該次會談紀錄以被上 訴人及翁正成對系爭土地應有部分合計4 分之3 為基礎，並 以系爭建物占有系爭土地之面積32坪，按每坪500 元計算後 ，得出被上訴人及翁正成共計應有部分4 分之3 ，可向系爭 建物所有人即上訴人收取租金1 萬2 千元，兩造已就租賃標 的物、租金數額暨租賃期間等租賃契約必要之點合致而成立 租賃契約，嗣後被上訴人亦於100 年5 月2 日以電話向盧銘 耀催討租金等情，已於前述，被上訴人以其與翁正成為寄件 人於100 年5 月4 日第231 號存證信函並記載「台端搭建鐵 皮屋出租使用該土地面積約達持分1/2 ，已侵犯本人權益， 經與台端口頭協議…」等語（見本院前審卷第45頁），再表 明係因上訴人所有系爭建物占有系爭土地而達成協議之情。 是綜參兩造於締結會談記錄前後所為情節及證據資料，可認 上訴人為系爭土地共有人，同時亦為系爭建物所有人，因系 爭建物占有系爭土地，故系爭土地共有人全體（翁正成部分 由被上訴人代理、上訴人則由盧銘曜代理），於100 年4 月 10日就共有人之一即上訴人所有系爭建物占有系爭土地事宜 進行協議，並就系爭建物占用系爭土地之所在，約明租賃標 的物、租金給付之數額及方式，合意訂立租賃契約。則系爭 會談紀錄，除為共有人間就共有土地之管理、使用進行協議 外，亦因上訴人與其餘土地共有人就系爭建物承租系爭土地 一事達於合致而成立租賃契約，自不因上訴人之代理人盧銘 曜係於會談記錄之地主欄位簽名，或會談記錄所載108 年地 上物所有權歸地主所有等文字，即認該次會議僅為系爭土地 之地主間達成出租之共識。被上訴人之主張與真實不符，難 以採信。
⒌至上訴人雖另稱其於100 年5 月2 日曾致電證人盧銘耀，盧 銘耀於電話中已表明上訴人不同意上開會談記錄內容，兩造
間並無租賃契約之合意云云。惟證人盧銘耀否認被上訴人曾 於100 年5 月2 日與其進行電話聯繫，並表示從未說過上訴 人不同意上開協議內容等語（見本院前審卷第103 頁），被 上訴人對此又未能舉證證明，其前開主張，即乏依據，況被 上訴人不爭執系爭100 年4 月10日協議內容未經撤銷，亦無 「無效」情事（見本院卷第172 頁）。兩造就系爭建物占用 附圖所示Ａ部分土地已合意成立租賃契約，已於前述，縱上 訴人未依其代理人盧銘耀口頭允諾，於100 年5 月1 日一次 開立1 年份之租金支票，亦不過上訴人是否因此涉有給付遲 延之問題，被上訴人既自陳迄今從無催告上訴人給付租金或 者終止兩造租約之行為（見本院卷第101 頁反面），則上訴 人抗辯兩造已經訂立租賃契約，上訴人占有系爭土地具有正 當權源，並非無權占有，應可採信。
⒍準此，系爭土地共有人既於100 年4 月10日就系爭建物占用 系爭土地之部分，合意與上訴人成立租賃契約，被上訴人嗣 後並取得翁正成應有部分4 分之1 ，上訴人抗辯其基於租賃 契約及土地共有人間之協議，而具占用土地之正當權源，核 屬有據。被上訴人主張上訴人所有之系爭建物並無占有如附 圖所示Ａ部分之正當權源，依民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求上訴人拆除系爭建物後返還占用之土地予被 上訴人及全體共有人，為無理由，不應准許。
㈡上訴人所有系爭建物既為有權占有系爭土地，已於前述，上 訴人另抗辯被上訴人本件起訴涉有濫用權利及違反誠信原則 等情，即無審究之必要，附此說明。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第767 條第1 項、第821 條等 規定，請求上訴人應拆除坐落系爭土地上如附圖Ａ所示之系 爭建物後返還占用之土地予被上訴人及全體共有人，為無理 由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽 。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由。爰 由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、又本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陶亞琴
法 官 邱景芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 104 年 7 月 9 日
書記官 陳泰寧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。