返還租賃物等
臺灣高等法院(民事),重上字,103年度,285號
TPHV,103,重上,285,20150730,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第285號
上　訴　人
即被上訴人　大江國際股份有限公司
法定代理人　江國裕
訴訟代理人　陳昆明律師
　　　　　　葉智幄律師
　　　　　　謝文欽律師
複代理人　　李佳紋律師
被上訴人
即上訴人　　家福股份有限公司
法定代理人　貝賀名（Rami Baitieh）
訴訟代理人　張炳煌律師
　　　　　　朱日銓律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，兩造對於中華民國103年2
月20日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第93號第一審判決各自
提起上訴，本院於104年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於㈠命上訴人家福股份有限公司給付超過如附表三所示金額及附表三利息起算日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告；㈡駁回上訴人大江國際股份有限公司後開第三項請求部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄㈠部分，上訴人大江國際股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上開廢棄㈡部分，上訴人家福股份有限公司㈠應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○○○○○○○○○○○號建物地下一樓之商場如附圖一紅色粗線標示範圍內位置、地下二樓之辦公室及機房如附圖二紅色粗線標示範圍內位置、地上一樓之專用卸貨區如附圖三紅色粗線標示範圍內位置騰空並返還予大江國際股份有限公司；㈡應給付大江國際股份有限公司新臺幣貳仟柒佰參拾肆萬柒仟捌佰零捌元及自附表五所示利息起算日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０四年七月一日起至返還本項㈠所示之建物止，按月給付新臺幣貳佰貳拾壹萬元及每月金額自次月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢應給付大江國際股份有限公司新臺幣壹仟柒佰陸拾陸萬捌仟陸佰玖拾貳元，及自民國一０一年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。兩造其餘上訴均駁回。
本判決主文第三項關於㈠部分之履行期間為壹年陸個月。第一、二審訴訟費用，由上訴人家福股份有限公司負擔十分之九，餘由上訴人大江國際股份有限公司負擔。




本判決第三項於上訴人大江國際股份有限公司以新臺幣貳仟陸佰萬元或同額之國泰世華銀行仁愛分行發行無記名可轉讓定期存單為上訴人家福股份有限公司供擔保後，得假執行。但上訴人家福股份有限公司如以新臺幣柒仟柒佰伍拾萬元或同額之玉山商業銀行股份有限公司發行無記名可轉讓定期存單為上訴人大江國際股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人即上訴人家福股份有限公司（下稱家福公司）之法 定代理人原為康柏德，嗣變更為貝賀名，有公司變更登記表 附卷可考（見本院卷㈡第299-303頁），並聲明承受訴訟（ 見本院卷㈡第296頁，另行出具委任狀見同卷第297頁），經 核並無不合，應予准許。合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他 造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不 在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查本件上訴人即被 上訴人大江國際股份有限公司（下稱大江公司）： 1.於原審訴之聲明第1項即家福公司應將坐落於桃園市中壢 區內壢段1884-5、1884-31、1884-37、1884-39、1884-40 、1884-41、1884-42、1884-43、1884-46地號土地（下稱 系爭土地）及該土地上同段3316建號（即門牌號碼桃園市 ○○區○○路○段000○000○00000號）建物（下稱系爭 建物）之地下一樓之商場、地下二樓之辦公室及機房、地 上一樓之專用卸貨區（如起訴狀附圖）騰空並返還予大江 公司（見原審卷㈢第13、63頁）。嗣於本院減縮請求家福 公司應將系爭建物地下一樓之商場如附圖一紅色粗線標示 範圍內位置、地下二樓之辦公室及機房如附圖二紅色粗線 標示範圍內位置、地上一樓之專用卸貨區如附圖三紅色粗 線標示範圍內位置騰空並返還予大江公司（見本院卷㈡第 468頁）。
2.於原審訴之聲明第2項即家福公司應自民國（下同）101年 4月5日起，給付大江公司如原審卷㈢第50頁附表所示之差 額，並自103年1月起至返還系爭租賃物予大江公司止，按 月給付新臺幣（下同）229萬9,000元及各該月應給付之日 起至清償日止，按年息5％計算之利息（見原審卷㈢第13 、63頁）。嗣於本院減縮請求家福公司應自101年4月5日 起給付大江公司如附表四所示2,748萬8,286元及遲延利息 ，並自104年7月1日起至返還前開租賃物止，按月給付大



江公司221萬元及每月金額自第2個月11日起至清償日止， 按年息5％計算之利息（見本院卷㈡第468頁反面）。 3.於原審訴之聲明第4項即家福公司應給付大江公司2,758萬 8,214元，及自101年5月11日起至清償日止，按年息10％ 計算之利息（見原審卷㈢第14、63頁）。嗣於本院減縮請 求家福公司應給付大江公司2,652萬799元，及自101年5月 12日起至清償日止，按年息10%計算之利息（見本院卷㈡ 第468頁反面）。
大江公司於本院前揭聲明，均核屬減縮應受判決之事項，依 據首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、大江公司聲明求為判決：
㈠原判決關於駁回大江公司後開第二項之請求部分廢棄。 ㈡前開廢棄部分：
1.家福公司應將系爭建物地下一樓之商場如附圖一紅色粗 線標示範圍內位置、地下二樓之辦公室及機房如附圖二 紅色粗線標示範圍內位置、地上一樓之專用卸貨區如附 圖三紅色粗線標示範圍內位置騰空並返還予大江公司。 2.家福公司應自101年4月5日起給付大江公司如附表四所 示2,748萬8,286元及遲延利息，並自104年7月1日起至 返還前開租賃物止，按月給付大江公司221萬元及每月 金額自次月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。
3.家福公司應給付大江公司2,652萬799元，及自101年5月 12日起至清償日止，按年息10%計算之利息。 ㈢駁回家福公司之上訴。
㈣第一、二審訴訟費用由家福公司負擔。
㈤第二項之請求，請准大江公司以國泰世華銀行仁愛分行之 可轉讓定期存單供擔保，宣告假執行。
二、家福公司聲明求為判決：
㈠原判決不利於家福公司部分均廢棄。
㈡上開廢棄部份，大江公司在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
㈢駁回大江公司之上訴。
㈣第一、二審訴訟費用均由大江公司負擔。
㈤如受不利判決，請宣告家福公司供現金或等額之玉山商業 銀行股份有限公司發行之無記名可轉讓定期存單為擔保後 得免為假執行。
三、大江公司主張：家福公司與訴外人大江紡織股份有限公司（ 下稱大江紡織公司）於86年2月18日簽訂不動產租賃合約書



（下稱系爭租約），約定由家福公司向大江紡織公司承租系 爭土地（整編前地號為桃園縣中壢市內壢段1884、1884-2、 1884-3、1884-4、1884-5、1884-6、1884-7、1884-10、1 884-11、1884-21、1884-22、1884-23、1884-24、1884-25 、1884-26、1884-27、1884-28、1884-29、1884-30地號等1 9筆土地）及系爭建物附圖所示紅色粗線標示範圍內之地下 一樓之商場、地下二樓之辦公室及機房、地上一樓之專用卸 貨區，作為家樂福大江店之賣場使用，租期自開幕日起算20 年。嗣於89年6月27日伊與家福公司及大江紡織公司簽定協 議書（下稱系爭89年協議書），約定由伊概括承受大江紡織 公司就系爭租約之權利義務。惟家福公司依系爭租約第6條 第4項第1款約定，應給付押金3,650萬元，其僅給付2,737萬 5,000元，尚短繳押金912萬5,000元。又家福公司依系爭租 約第8條第3項約定，自97年1月1日起，每月應繳管理費以每 坪154.5元，承租4,093.428坪加計5%營業稅計算為66萬4,05 6元（計算式154.5元×4,093.428元/坪×1.05＝66萬4,056 元，元以下四捨五入），然其並未依約繳納。另依系爭89年 協議書第2條第1項約定，家福公司應給付之租金係依照其當 月營業淨額之3.8％計算，是家福公司負有提供簽名具結之 「每月店績效表」予伊作為雙方計算租金依據之義務，惟家 福公司每月僅以電子郵件告知當月之營業額，並以此計算租 金後給付，並未按月提供簽名具結之每月店績效表。伊乃於 101年1月4日以存證信函催告家福公司履行上開債務，但家 福公司拒未給付，為此伊已於101年4月5日以存證信函終止 系爭租約。家福公司應給付上開期間內負欠之管理費本息如 附表二所示。又伊終止系爭租約後，家福公司仍占用系爭建 物之承租部分，是其應依民法第179條規定，按月給付伊相 當於租金之不當得利221萬元（依終止租約前一年家福公司 繳付之租金1,855萬2,127元，加計應繳納之管理費796萬8,6 72元，合計為2,652萬799元，除以12個月，為221萬元，千 元以下捨棄），然而家福公司於終止租約後，至104年6月止 僅按月給付伊相當於租金之不當得利如附表四家福公司已給 付金額欄所示，自仍應予補足其於上開期間內所短付之不當 得利如附表四家福公司應給付之差額欄。另系爭租約既經終 止，家福公司應依系爭租約第15條第2項第2款約定，支付懲 罰性違約金及損害賠償即2,652萬799元，並依系爭租約第6 條第4項第2款約定，給付年息10%之遲延利息。為此爰依民 法第455條、第767條第1項前段規定及系爭租約第14條約定 ，求為判命家福公司應將系爭建物地下一樓之商場（如附圖 一紅色粗線標示範圍內位置）、地下二樓之辦公室及機房（



如附圖二紅色粗線標示範圍內位置）、地上一樓之專用卸貨 區（如附圖三紅色粗線標示範圍內位置）騰空並返還予大江 公司；依系爭租約第8條第3項約定，求為判命家福公司應給 付附表二所示管理費本息；依民法第179條不當得利返還請 求權，求判命家福公司給付大江公司如附表四家福公司應給 付差額欄之金額2,748萬8,286元及遲延利息，並自104年7月 1日起至返還前開租賃物止，按月給付221萬元及每月金額自 次月11日起至清償日止，按年息5％計算利息；依系爭租約 第15條第2項第2款、第6條第4項第2款約定，求為判命家福 公司給付懲罰性違約金及損害賠償2,652萬799元本息之判決 等語【原審法院判命家福公司給付如附表二所示金額及5%法 定遲延利息，駁回大江公司其餘之訴，大江公司就其敗訴部 分（除原審判決駁回附表二所示金額其餘5%利息部分，未提 起上訴業已確定），提起上訴，家福公司就其敗訴部分，全 部聲明不服】。
四、家福公司則以：伊依系爭租約第6條第4項第1款約定，須給 付開幕日起第1年度之6個月份租金總額作為押金，而伊自90 年7月14日開幕後第1年度前6個月期間之租金總額為2,118萬 7,932元，故伊僅須給付該數額之押金，然伊已給付2,737萬 5,000元押金，故伊並未積欠押金。況該押金之總額，已違 反土地法第98條、第99條不得超過2個月房屋租金之總額規 定，伊就超過部分，自得拒絕給付。又伊前與大江公司負責 人江國裕曾口頭協議免除系爭租約期間內全部管理費，並曾 於附表一所示期日分別簽定協議書予以免除，大江公司不得 依系爭租約向伊請求管理費。又系爭89年協議書第2條第1項 僅約定，伊應提供「每月之營業淨額」而已，並無提供簽名 具結之每月店績效表給大江公司之義務。大江公司以伊未給 付押金、管理費及提供簽名具結之每月店績效表給大江公司 為由，催告並終止系爭租約，並不生效力。縱伊有負欠押金 及管理費，惟租賃契約與押金契約、管理費所由生之管理服 務契約，均為獨立、可分的契約，故大江公司不得以伊未繳 足押金、積欠管理費為由，主張終止系爭租約。系爭租約既 未經終止，大江公司不得請求返還承租物及相當於租金之不 當得利。縱系爭租約業經終止，惟伊自101年4月起迄今，均 有依系爭租約給付租金，故大江公司不得再對伊請求相當於 租金之不當得利，且大江公司將管理費及5%營業稅均加計在 相當於租金之範圍內，亦有未當，而該部分非伊使用租賃物 之對價，應予扣除之。其次，系爭租約第15條第2項第2款所 稱「終止時一年份租金總額之金額」，應指系爭租約終止生 效日當月之租金額乘以12個月即1年份租金。伊於101年4月



份應付租金額為130萬2,030元（不含5％加值型營業稅額） ，乘以12個月即1,562萬4,360元，大江公司僅得請求上開數 額，作為懲罰性違約金及損害賠償而已。另大江公司就此部 分，依系爭租約第6條第4項第2款約定請求10%遲延利息，亦 與該約定有違，且伊已繳付前述押金，大江公司尚負欠伊自 101年3月起，按月應給付之補償款3萬4,068元，及自97年起 伊所支付出之保全等費用4,165萬1,624元等款項，爰以該款 項主張抵銷云云，資為辯解。
五、經查：訴外人大江紡織公司與家福公司於86年2月18日簽訂 系爭租約，約定家福公司向大江紡織公司承租系爭土地及系 爭建物之地下1樓之商場、地下2樓之辦公室及機房、地上1 樓之專用卸貨區，實際承租區域共4,093.428坪，作為家福 公司「家樂福大江店」之賣場使用，租期自開幕日起算20年 。兩造與大江紡織公司於89年6月27日簽定系爭89年協議書 ，約定由大江公司概括承受大江紡織公司就系爭租約出租人 之一切權利義務。又系爭租約之大樓於87年1月5日取得建造 執照、90年2月27日領得使用執照，家福公司已繳交押金2,7 37萬5,000元，而家福公司自簽定系爭租約後，從未繳納管 理費。大江公司嗣於101年1月4日寄發存證信函，催告家福 公司於文到後90日內給付短繳之押金、97年1月起至100年12 月止之管理費，提出98年4月起至100年12月止由家福公司簽 名具結之每月店績效表。嗣於101年4月5日寄發存證信函， 以家福公司未給付上開款項及提供店績效表為由，而終止系 爭租約等情，為兩造所不爭（見本院卷㈠第105頁反面-106 頁反面不爭執事項一、二、三、五、六），並有系爭租約、 系爭89年協議書、存證信函及其回執等件在卷可稽（依序見 北院卷第18-27頁、29-30、31-37頁），堪信為真實。六、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造在本院103年5月30日 準備程序及104年7月16日言詞辯論期日，同意協議簡化之爭 點即㈠大江公司主張家福公司自97年1月起積欠管理費未繳 、短付押金912萬5,000元、未按月提供簽名具結之每月店績 效表，違反系爭租約所規定之事項，經通知90日後仍未改正 ，依系爭契約第15條第2項第1款約定，於101年4月5日以存 證信函終止系爭租約，是否合法？1.若家福公司未繳交管理 費、短付押金、未按月提供簽名具結之每月店績效表，是否 屬於違反系爭租約所規定之事項？2.家福公司抗辯兩造業已 合意免除租賃期間內之全部管理費，是否可採？㈡倘大江公 司之終止合法，則大江公司請求家福公司返還系爭租賃物， 給付自101年4月5日起至104年6月相當於租金之不當得利差



額2,748萬8,286元及自104年7月起至返還租賃物之日止按月 給付221萬元，並給付系爭租約終止前一年租金及管理費總 額即2,652萬799元作為懲罰性違約金及損害賠償，有無理由 ？㈢大江公司請求家福公司給付如原判決附表二自97年1月1 日起至101年4月之管理費，有無理由？為辯論範圍（見本院 卷㈠第106頁反面、卷㈡第468頁反面-469頁）。茲就兩造之 爭點及本院之判斷，分述如下。
七、大江公司主張家福公司自97年1月起積欠管理費未繳、短付 押金912萬5,000元、未按月提供簽名具結之每月店績效表， 違反系爭租約所規定之事項，經通知90日後仍未改正，依系 爭契約第15條第2項第1款約定，於101年4月5日以存證信函 終止系爭租約，是否合法？
㈠家福公司確有短付押金：
1.大江紡織公司與家福公司於86年2月18日簽訂系爭租約 ），兩造與大江紡織公司嗣於89年6月27日簽訂系爭89 年協議書，約定由大江公司概括承受大江紡織公司就系 爭租約出租人之一切權利義務等情，有如前述，並有系 爭租約、系爭89年協議書附卷可查（見北院卷第18-27 頁、29-30頁），是大江公司已受讓大江紡織公司就系 爭租約之權利義務（以下有關大江紡織公司之權利義務 敘述，均以大江公司稱之）。依系爭租約第6條第4項第 1款約定：「乙方（即家福公司）應給付押金（按預估 之開幕日起第1年度之6個月份租金總額計算）3,650萬 元予甲方（即大江公司），其中1,095萬元（即30％） 於簽約日支付，另730萬元（即20％）於本大樓取得建 造執照之日起十日內支付之，另1,095萬元（即30％） 於本大樓領到使用執照之日起10日內支付，餘款730萬 元（即20％）於開幕日支付。」（見北院卷第21頁）。 是家福公司應依上開約定給付押金，應屬明確。 2.系爭租約係於86年2月18日簽定，有如前述，而系爭租 約之大樓係於87年1月5日取得建造執照、90年2月27日 領得使用執照，90年7月14日為家樂福大江店開幕日， 而家福公司則於86年2月20日繳交押金1,095萬元、87年 4月18日繳交押金730萬元、90年10月26日繳交押金912 萬5,000元（誤繕為192萬5,000元，見本院卷㈠第96頁 反面），共計2,737萬5,000元等情，復為兩造所不爭（ 見本院卷㈠第106頁不爭執事項二）。又系爭租約第6條 第4項第1款所約定應給付押金之餘款，兩造係約定在家 福公司開幕日給付，而斯時並無所謂「開幕日起第1年 度之6個月份租金總額」，可見兩造所約定之押金應係



以3,650萬元之定額作為給付之約定，而非以家福公司 所辯稱應以「開幕日起第1年度之6個月份租金總額計算 」，作為約定給付押金之款項甚明。是大江公司主張系 爭租約押金應為3,650萬元（見本院卷㈡第389頁），應 可採信。
3.再者，比較系爭租約押金與租金約定方式，亦有所不同 。系爭租約第6條第2項第1款租金係約定：「自開幕日 起第1年及第2年之租金限按建築完成後，實際測量所得 之『商場』之『淨使用面積』計租，以每坪每月1,400 元計算（年租金約7,308萬元）。…」等情，此觀系爭 租約自明（見北院卷第21頁反面）。是上開租金係以公 式為計算基準（即淨使用面積×每坪1,400元），而將 租金7,308萬元載於該公式之括弧內，此核與系爭租約 將押金明確載為3,650萬元，僅將「開幕日起第1年度之 6個月份租金總額計算」作為預估值並將之載於括弧內 ，有所不同。換言之，系爭租約所約定之前揭押金及租 金，應以明確約定之內容為準，上開約定條文之括弧內 僅為預估參考性質而已，兩者有所不同時，應以前者作 為約定內容。再參之，系爭租約第6條第2項第1款約定 括弧內所載「年租金約7,308萬元」，該數額之一半即6 個月租金核為3,654萬元（7,308萬元2＝3,654萬元） ，此與兩造約定應給付之押金總額3,650萬元相當，由 此益足佐證，系爭租約約定押金總額應為3,650萬元無 訛。家福公司辯稱，其給付押金應以「開幕日起第1年 度之6個月份租金總額計算」云云（見本院卷㈡第434-4 36頁），並無足取。
4.按土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；同法 第98條、第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明 定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與第97 條租金所由算定之利率相等；且擔保金額，不得超過二 個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人 得以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住 宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係 ，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅 之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策 ，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及 第96條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之 房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土 地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商



業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其 所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必 要（最高法院95年度台上字第1907號判決意旨參照）。 本件家福公司公司承租前揭建物，係供作營業用途而非 供作住宅使用，此觀系爭租約自明。家福公司以上開押 金之約定有違反土地法第98條、第99條所規定押金不得 超過2個月房屋租金之總額云云（見本院卷㈡第435頁） ，依前揭說明，並不足取。
5.又家福公司就系爭租約僅繳付2,737萬5,000元等情，有 如上述，是家福公司尚負欠912萬5,000元押金未給付， 應屬明確。
㈡家福公司確有積欠管理費，家福公司抗辯兩造業已合意免 除租賃期間內之全部管理費，並不可採：
1.系爭租約第8條第3項約定：「乙方（即家福公司）應就 『商場』之『淨使用面積』支付按每坪每月150元（不 包括家福公司應另支付之加值型營業稅）計算之管理費 予甲方（即大江公司）。甲方同意乙方不必支付任何聯 合促銷費用。管理費應每月支付一次，由甲方或甲方委 託之管理公司憑發票向乙方收取之。甲方同意於『開幕 日』以前，乙方不必支付『管理費』。甲方並同意『開 幕日』起第1、2年之『管理費』不得調高。自第3年起 至第20年止每年『管理費』之調幅不得高於前一年度之 3%。但如『本大樓』其他使用者之管理費未調高或其調 幅低於3%者，則大江公司就該年度亦不得向家福公司調 高『管理費』或只能按本大樓其他住戶相同之調幅調整 家福公司之『管理費』。」等語，此觀系爭租約自明（ 見北院卷第21頁反面-22頁）。又兩造曾於附表一所示 期日簽定協議書約定免除該期間之管理費等情，為兩造 所不爭（見本院卷㈠第106頁不爭執事項四），並有該 等協議書附卷可憑（依序見原審卷㈠第51、52、53-54 頁、北院卷第28頁）。
2.又家福公司自簽立系爭租約以來從未繳納過管理費。大 江公司未曾將系爭管理費認列於大江公司各該年度財務 報表之應收帳款科目中。大江公司於93年9月10日經臺 灣臺北地方法院以93年度整字第1號裁定准予重整，於 99年11月30日裁定重整完成，重整期間未將上開管理費 列為大江公司對於家福公司之債權等情，復為兩造所不 爭執（見本院卷㈠第106頁不爭執事項五），雖大江公 司嗣翻異前詞，主張上開有關「重整期間」應更正為「 重整期間所提之重整計畫」云云（見本院卷㈡第469頁



），惟此不唯為家福公司所否認，大江公司亦未能就其 在重整期間內曾將上開管理費列為其對家福公司之債權 等情，舉證以實其說，是其上開主張，並不足取。 3.家福公司雖辯稱大江公司負責人江國裕曾與伊口頭協議 全部租賃期間免收管理費云云（見本院卷㈡第410頁反 面），惟此不唯為大江公司所否認（見本院卷㈡第377 頁），家福公司亦不能提出直接確實證據，以資佐證， 是其上開所辯，已不足取。至家福公司雖以大江公司所 寄發之月結對帳單（見原審卷㈡第21-42頁）無管理費 記載，而大江公司寄發給訴外人星橋公司之月結對帳單 （見原審卷㈠第139-147頁）則有管理費記載，並以大 江公司95年至101年財務報告之應收帳款明細表（見原 審卷㈠第21-50頁）均無本件請求管理費之記載，及大 江公司在93年至99年重整資料之帳冊及財務報表亦未登 載上開管理費（見本院卷㈠第107頁），而主張兩造確 為口頭協議免除管理費云云（見本院卷㈡第411頁、412 頁反面）。惟上開月結對帳單、應收帳款明細表、帳冊 及財務報表，僅為大江公司依相關法令所製作，於此並 不足認兩造確有上開之口頭合意。況且上開管理費業已 明定在系爭租約內，而大江公司資本額32億元（實收資 本20億元），家福公司則為資本額90億元（實收資本額 67億餘元）等情，有該等公司變更登記表附卷可查（見 北院卷第52、55頁），是兩造均為大型商業公司。家福 公司前揭所辯若屬實在，豈有不明定契約之理，益足佐 證，其上開所辯，於常理有違，並不可採。再者，兩造 既已有如附表一所示協議作為家福公司免除管理費支付 之書據，顯見渠等就管理費是否免除，乃採逐一約定甚 明，家福公司辯稱兩造曾有口頭協議租賃期間免收管理 費云云，亦與該等事實不符，是家福公司前揭所辯，委 無可採。家福公司應自97年1月起，依約繳付管理費， 已無疑義。
㈢家福公司並無按月提供簽名具結之每月店績效表義務： 1.系爭89年協議書第2條第1項係約定：「每月租賃物之租 金係指承租人列示於每月店績效表所列之不含稅的當月 營業淨額之3.8%計算，每月之營業淨額，應由承租人簽 名具結並於次月8日前提供予出租人，並每半年由雙方 會同承租人之會計師稽核乙次，多退少補，出租人認為 有疑慮時，可要求調整稽核次數並查閱相關資料。…」 等情，此有該協議書在卷可參（見北院卷第29-30頁） 。是依前揭約定，家福公司僅負擔將每月之營業淨額，



簽名具結提供給大江公司之義務而已，並無提供簽名具 結之每月店績效表之義務。大江公司主張家福公司未提 供簽名具結之店績效表，已有違約云云（見本院卷㈡第 39 7頁），並不足取。
2.大江公司雖提出家福公司曾提供用印之每月店績效表為 證（見原審卷㈠第124-129頁），惟上開家福公司所提 供之績效表，並無家福公司具結，充其量僅為家福公司 向大江公司表示當月之營業額而已，並不能遽以佐證， 兩造於前揭協議書中，有約定家福公司應按月提供簽名 具結之店績效表義務，家福公司辯稱無此義務等語（見 本院卷㈡第436頁），堪可採信。
㈣大江公司依系爭租約第15條第2項第1款約定，於101年4月 5日以存證信函終止系爭租約，應為合法：
1.系爭租約第15條2項第1款約定「乙方（即家福公司）如 有任何違反本契約之情事發生，經甲方（即大江公司） 通知後90日內仍未改正者，甲方得聲明終止契約。」此 觀系爭租約自明（見北院卷第25頁）。又依系爭租約第 6條第4項第1款約定，家福公司既有給付前述押金，及 依系爭租約第8條第3項約定，有給付上開管理費之義務 ，惟家福公司並未履行，是家福公司已有違反系爭租約 所約定之情事，應屬明確。
2.大江公司曾於101年1月4日寄發存證信函（見北院卷第 31-34頁）催告家福公司於文到後90日內給付短繳之押 金、97年1月起至100年12月止之管理費，該存證信函家 福公司已於101年1月5日收受，有該存證信函及其回執 附卷可查（見北院卷第29-30頁）。上開催告90日期間 應於101年4月5日屆至（26日＋29日＋31日＋4日＝90日 ，101年4月4日清明節放假，以次日即同年月5日代之） 。大江公司復於101年4月5日寄發存證信函（見北院卷 35-37頁）以家福公司未給付上開款項而終止系爭租約 ，該存證信函家福公司已於101年4月5日收受等情，亦 有該存證信函及其回執附卷可查（見北院卷第31-37頁 ）。而家福公司確有給付上開款項義務，已見前述，惟 其並未給付該等款項，為家福公司所不爭，是大江公司 依上開約定終止系爭租約，應屬有據。雖大江公司於10 1年4月5日所寄發之存證信函，於同日即為家福公司收 受，而斯時上開90日催告期間於當日晚間12時始屆滿， 惟家福公司屆期仍拒未履行給付義務，是系爭租約應於 104年4月5日催告期間屆滿之次日即101年4月6日發生終 止效力，始符合誠實信用原則（最高法院74年度第1次



民事庭會議㈠參照）。家福公司雖以租賃契約與押金契 約、管理費所由生之管理服務契約，均為獨立、可分的 契約，故大江公司不得以伊未繳足押金、積欠管理費為 由，主張終止系爭租約云云（見本院卷㈡第437-440頁 反面），惟系爭租約既有第15條第2項第1款之得終止契 約之特別約定，自應從其約定，家福公司前揭所辯，亦 無可取。
3.家福公司雖另辯稱，大江公司未憑發票向其收取管理費 ，故其無給付遲延情事云云（見本院卷㈡第439頁反面 ），惟家福公司自始否認有上開管理費債權，有如前述 ，是大江公司顯然無從開立發票而向家福公司取得管理 費至明。且家福公司對於大江公司101年1月4日寄發存 證信函之催告，迄101年4月6日終止系爭租約止，並未 提出上開抗辯，是其於本件訴訟另以此辯解無給付遲延 情事云云，並不足取。
八、大江公司終止系爭租約合法，則大江公司請求家福公司返還 系爭租賃物，給付自101年4月5日起至104年6月相當於租金 之不當得利差額2,748萬8,286元及自104年7月起至返還租賃 物之日止按月給付221萬元，並給付系爭租約終止前一年租 金及管理費總額即2,652萬799元作為懲罰性違約金及損害賠 償，有無理由？
㈠返還租賃物部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文。又系爭租約第14條約定，乙方（即家福公司 ）應於終止後一個月內依當時現狀返還租賃物與甲方（即 大江公司）。系爭建物如附圖一至三所示紅色粗線範圍內 為家福公司所租用並占有等情，為家福公司所不爭（見本 院卷㈡第286頁反面第5行），而系爭租約既經終止，則大 江公司依民法第455條規定及系爭租約第14條約定，請求 家福公司騰空並返還之，核屬有據，應予准許。又大江公 司依前揭規定及約定，為上開請求即屬有據，則其復依民 法第767條第1項前段規定，請求返還租賃物等，即無庸再 行贅述，附此說明。
㈡給付相當於租金之不當得利部分：
1.系爭租約於101年4月6日即已終止，則大江公司依民法 第179條規定，請求家福公司給付相當於租金之不得利 即屬有據。家福公司雖辯稱自101年4月迄今，仍按系爭 租約應給付之租金給付大江公司，伊並未獲有相當於租 金之不當得利云云（見本院卷㈡第441頁反面）。惟家 福公司縱使於系爭租約終止後，有按終止前系爭租約應



給付之租金給付大江公司，然此僅家福公司得否主張抵 銷之問題，核與大江公司得否向家福公司主張相當於租 金之不當得利無關。家福公司上開辯解，並不足取。 2.又家福公司於101年4月6日系爭租約終止前1年（不含10 1年4月份）所繳納之租金（含稅）為1,855萬2,127元等 情（見本院卷㈡77頁），為兩造所不爭（見本院卷㈡第 342頁反面），再加計同期間內家福公司應繳付之管理 費（含稅）66萬4,056元，共796萬8,672元，兩者合計 為2,652萬799元，並除以12個月，每月為221萬元（百 元以下捨去，詳見本院卷㈡第77頁），是大江公司請求 依每月221萬元計算相當於租金之不當得利，應屬適當 。家福公司雖辯又稱不應加計上開管理費及5%營業稅云 云（見本院卷㈡第442頁）。惟系爭租約終止後，大江 公司即喪失依系爭租約對家福公司請求管理費之權利， 而該款項原得由大江公司出租系爭建物給他人而取得。 再者，大江公司並未向家福公司請求相當於管理費之不 當得利，而係將該等費用一併作為相當於租金之不當得 利計算基礎，此為大江公司所自承（見本院卷㈡第405 頁所示），並觀其所具計算相當於租金之不當得利明細 表自明（見本院卷㈡第77頁），是大江公司依此作為計