臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第848號
上 訴 人 侯慶和
被 上訴人 鼎家不動產仲介經紀有限公司
兼 上一人
法定代理人 劉一文
被 上訴人 朱慧蓉
訴訟代理人 劉一文
上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，上訴人對於中華民
國103年5月27日臺灣新北地方法院102年度訴字第3049號第一審
判決提起上訴，並為訴之追加，本院於104年7月14日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔
事實及理由
壹、程序部分
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依民法第 227條及消費者保護法第51條規定，起訴請求被上訴人應連 帶給付新臺幣（下同）240萬元本息，嗣上訴人上訴後，乃 追加依民法第184條第1項前段、第188條及消費者保護法（ 下稱消保法）第7條第3項之規定為請求，經核其追加請求之 基礎事實均係基於被上訴人未盡調查及報告之義務所衍生之 爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2 款規定相符，自應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、上訴人主張：伊為購買房屋，於民國102年4月13日前往21世 紀不動產土城海山領袖加盟店即被上訴人鼎家不動產仲介經 紀有限公司（下稱鼎家公司），經業務員即被上訴人朱慧蓉 （下稱朱慧蓉）介紹坐落新北市○○區○○段000地號土地 應有部分100000分之949（下稱系爭土地），及其上同段473 9建號即門牌號碼新北市○○區○○路000號6樓房屋（下稱 系爭房屋），當時朱慧蓉表示不動產說明書尚未製作完成， 而提出其公司內部「21世紀售屋資料表」為上訴人介紹系爭 房屋之總權狀登記面積為39.89坪，室內面積（含陽台）為 「主建物」加上「附屬建物」，即30.78坪＋3.77坪＝34.55 坪，公共設施5.34坪，合計39.89坪，上訴人在相信專業前 提下，當日即與鼎家公司簽訂買賣議價委託書與要約書（下 稱系爭委託書與要約書），翌日下午在鼎家公司居間下，與
系爭房地出賣人蔡依如之代理人簡明輔進行議價，買賣雙方 合意以新臺幣（下同）1,120萬元成交，伊在簽約前檢視不 動產買賣契約書記載「建號4739，主建物登記面積：101.75 ㎡、附屬建物登記面積：12.49㎡」，二者相加為114.24㎡ 經換算確實為34.55坪後，即簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約）。嗣伊於同年4月17日，發現系爭房屋室內 與鼎家公司提供之建物測量成果圖不符，經申請調出建物竣 工圖後，始知該樓層之電、樓梯間（俗稱小公）係包含於主 建物內，室內面積（含陽台）短少5.5坪，遂請朱慧蓉丈量 室內（含陽台）、6樓電、樓梯間等公共面積，朱慧蓉當日 下午3點20分許，電話回報分別為33.304坪及4坪多，伊覺得 朱慧蓉所報不實，當日晚上親自去量，發覺室內（含陽台） 才26坪多，相差7坪多，質問朱慧蓉，僅回稱均以權狀登記 作買賣。伊再於同年4月20日下午2時請賣方、鼎家公司商談 解約或減價一事，被上訴人劉一文（下稱劉一文）、朱慧蓉 及鼎家公司隱瞞主建物包含約5.5坪的電樓梯間部分，只稱 買賣房子均以權狀所載資料為準，被上訴人推諉未盡詳實明 確報告之責任，賣方表示不願解除契約或減少價金，伊無奈 遂於同年4月25日、5月13日分別將簽約金90萬元、尾款1,02 0萬元匯入「21世紀不動產交易安全專戶」，而交付全數價 金，並於同年5月24日交屋。惟仲介業者應依「建物測量成 果圖」與實際建物格局丈量比對是否有不同，藉以確認有關 電、樓梯間等公共面積，是否登記在主建物範圍內，並向委 託人詳實明確報告「專有部分」及「共用部分」（含約定部 分），以及依法製作完整不動產說明書之給付義務，以向消 費者揭露足以影響購買意願之重要訊息。然而，朱慧蓉、劉 一文於介紹房屋、102年4月17日丈量室內面積（含陽台）、 4月20日協商時，均表示室內面積（含陽台）達34.55坪之不 實資訊，隱瞞系爭房屋所登記的主建物面積中另包含有約5. 5坪的電、樓梯間，被上訴人提供予上訴人審閱之不動產說 明書，刻意不記載「專有部分」及「共用部分」（含約定） ，致伊無法由不動產說明書中得知系爭房屋的「專有部分」 範圍為何。則被上訴人未盡調查義務及向上訴人明確詳實報 告系爭房屋的主建物登記面積中包含有電、樓梯間等共用部 分，違反民法第535條、第544條及第567條第2項規定之義務 ，已構成債務不履行及不完全給付，其得依民法第227條、 第184條第1項前段及第188條、消保法第7條第3項、不動產 經紀業管理條例第26條第1項及第2項規定，請求鼎家公司賠 償伊所受之系爭房屋實際價值較一般情況短少77萬元之損害 ，且依不動產經紀業管理條例第26條及民法第184條第1項前
段、第188條規定，本件經紀人朱慧蓉及劉一文應與鼎家公 司負連帶賠償責任。又被上訴人故意造假數據，意圖使伊誤 以為室內面積（含陽台）多達34.55坪，以進行後續買賣之 履約，依消費者保護法第51條、第2條第2款、第5款規定， 應處3倍之懲罰性賠償金，是上訴人請求被上訴人給付懲罰 性賠償金40萬元等語，爰求為命被上訴人應連帶給付上訴人 117萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息（上訴人於原審係請求被上訴人應連帶賠償上 訴人240萬元本息，原審為上訴人敗訴之判決，上訴人僅就 其中117萬本息部分提起上訴，其餘123萬元本息部分，業已 確定。上訴人並追加民法第184條第1項前段、第188條、消 保法第7條第3項規定為請求權基礎）。並上訴聲明：（一） 原判決廢棄。（二）被上訴人應連帶給付上訴人117萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。
二、被上訴人則以：上訴人購買系爭房屋之坪數與被上訴人仲介 銷售之坪數相符並無錯誤，且伊等亦不知系爭房屋登記主建 物面積有含小公在內，另上訴人之經紀人員只有朱慧蓉，不 包括劉一文，劉一文為鼎家公司之負責人。被上訴人以居間 為營業，銷售不動產受經紀業管理條例規範，其不動產說明 書應記載及不得記載事項，規定建築改良物標示及權利範圍 之標示應以以登記簿謄本所載為主，且不得使用未經明確定 義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞， 因此，被上訴人銷售系爭房屋期間與提供上訴人審閱之不動 產說明書皆以登記簿謄本所載面積為主，並無以「使用面積 」、「受益面積」、「銷售面積」致上訴人認知錯誤之情事 ，被上訴人從未曾向上訴人表示系爭房屋之「室內面積」為 何，且依不動產經紀業管理條例第22條及第23條規定，不動 產說明書係經紀人依委託人提供之資料作成，作為仲介案件 解說文件及交易契約之一部分，應先由委託人簽章確認後， 始提供經紀人員向相對人解說，其內容非由經紀人員自行調 查製作，本件不動產標的現況說明書（下稱系爭說明書）關 於「是否有住戶規約」部分，委託人即出賣人勾選「否」， 並註明未檢附原因為「遺失」，上訴人亦於系爭說明書上簽 名，被上訴人自是無法得知住戶規約內容有無記載「專用部 分」、「共用部分」之範圍，何來刻意隱瞞情事。再者，依 我國土地登記制度「不動產登記非經登記不生效力，並將登 記事實，賦予絕對真實之公信力，不容於登記確定後有所變 動或予以隨意推翻，據此現行中古屋交易市場，買賣雙方皆 以權狀所載坪數計價交易，而上訴人購買取得後坪數與權狀
面積相符，被上訴人何來隱瞞不實等語，資為抗辯。並答辯 聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠上訴人為購買房屋，於102年4月13日前往鼎家公司，經業務 員朱慧蓉介紹系爭房地，當時朱慧蓉表示不動產說明書尚未 製作完成，而提出其公司內部「21世紀售屋資料表」為上訴 人介紹說明系爭房屋之總權狀登記面積為39.89坪，「主建 物」加上「附屬建物」即30.78坪＋3.77坪＝34.55坪，公共 設施5.34坪，合計39.89坪，上訴人在當日即與鼎家公司簽 訂系爭委託書與要約書，翌日下午在鼎家公司居間下，與系 爭房屋出賣人蔡依如之代理人簡明輔進行議價，並交付系爭 說明書，買賣雙方合意以1,120萬元成交，系爭房屋不動產 買賣契約書記載「建號4739，主建物登記面積：101.75㎡、 附屬建物登記面積：12.49㎡」，嗣雙方即簽訂系爭買賣契 約，上訴人遂於同年4月25日、5月13日分別將簽約金90萬元 、尾款1,020萬元匯入「21世紀不動產交易安全專戶」，而 交付全數價金，並於同年5月24日交屋之事實，有系爭委託 書與要約書、21世紀售屋資料表、系爭說明書、系爭買賣契 約書等件可參（參原審卷第19至25頁，本院卷第173、174頁 ）。
㈡依系爭房屋建物謄本之記載及計算：建物層次六層，面積10 1.75平方公尺（換算為30.779坪）；附屬建物用途，陽台， 面積12.49平方公尺（換算為3.778坪）；共同使用部分，板 院段4740建號，面積5135.42平方公尺，權利範圍344/10000 0（折算為17.65平方公尺，即5.343坪）。因此合計為131.8 9平方公尺（換算為39.9坪）之事實。此亦有建物登記謄本 可證（見原審卷第52、160、161頁）。四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠被上訴人有無故意提供不實資料予上訴人或故意隱瞞主建物 登記面積含小公面積之事實？
1.查所謂「主建物」通常係指建物登記為專有部分並扣除「附 屬建物」後之範圍，此有內政部地政司之回函可徵（見本院 卷第30頁）。系爭房屋於建物登記謄本之記載為：建物層次 六層，面積101.75平方公尺；附屬建物用途，陽台，面積12 .49平方公尺；共同使用部分，板院段4740建號，面積5135. 42平方公尺，權利範圍344/100000之事實，詳如前述。又系 爭房屋所登記主建物面積101.75平方公尺確有包含電梯及走 道面積，並登記為區分所有權人專有面積，惟實際究為區分 所有權人專用或作公共使用，應視其有無私權上之約定，早 年登記法令尚未嚴謹，故確有將電梯及走道面積（俗稱小公
）併入主建物測繪之情形，惟經「建物所有權第一次登記法 令補充規定」第12點明定應登記為共有之項目後，已無是類 情形之事實，亦有新北市板橋地政事務所103年11月14日新 北板地測字第0000000號函在卷可證（見本院卷第82頁）。 是堪認系爭房屋的主建物登記面積中包含有電、樓梯間等共 用部分在內。
2.上訴人主張被上訴人故意隱瞞系爭房屋的主建物登記面積中 包含有電、樓梯間等共用部分之事實，且故意向其表示系爭 房屋之室內面積（含陽台）為「主建物」加上「附屬建物」 ，即30.78坪＋3.77坪＝34.55坪，公共設施5.34坪，合計39 .89坪之不實錯誤資訊等情，為被上訴人所否認，辯稱其等 不知系爭房屋之主建物面積含小公在內，且從不會向客戶說 室內面積，依法令不可以用「使用面積」等詞，其等均是依 照登記謄本之記載向上訴人說明等語。查，上訴人自稱被上 訴人於仲介系爭買賣契約之過程，曾提供21世紀售屋資料表 、系爭說明書、系爭買賣契約書向其介紹系爭房屋，而21世 紀售屋資料表係記載「主建物30.78坪」、「附屬建物3.77 坪」、「公設5.34坪」、「總坪39.89坪」（見原審卷第19 頁），故僅是將建物登記謄本所載之面積單位由「平方公尺 」變更為「坪」，均與系爭房屋之登記謄本所登記之面積相 符，並無不實之情事，亦無提及「室內面積」一詞。又系爭 說明書並無記載關於系爭房屋之面積，及在「是否有住戶規 約」欄勾選「否」，並在「勾是，但未檢附原因」處記載「 遺失」，並經出賣人蔡依如及其代理人簡明輔簽名確認，上 訴人亦在其上簽名之情，有系爭說明書在卷可稽（見原審卷 第24頁背面、第25頁），至於系爭買賣契約書均完全是按照 建物登記謄本記載系爭房屋之主建物、附屬建物及共同使用 部分之面積（見本原審卷第20頁背面）。因此，出賣人即委 託人既無法提供住戶規約予上訴人，被上訴人既非系爭房屋 所在大樓之住戶，自亦無從取得該住戶規約，何況上訴人亦 未能舉證證明該住戶規約有記載各層電梯及走道之面積屬於 專有部分而約定共用之情形，是尚難認系爭說明書有刻意不 記載「專有部分」及「共有部分（含約定）之情事。再者， 上訴人提出其與朱慧蓉、劉一文間102年4月20日對話之錄音 譯文，以證明被上訴人當時有告知室內專有使用面積為34.5 5坪之事實，然觀諸該對話譯文內容，朱慧蓉及劉一文均無 承認當時有向上訴人回答室內面積含陽台之面積為何，朱慧 蓉更強調「我們買賣房子一切都以這個權狀上面的資料作買 賣」，此有該譯文可憑（見本院卷第11頁），是該譯文並無 從證明被上訴人有以「室內面積」為34.55坪回覆上訴人。
因此，被上訴人辯稱其均以系爭房屋之建物登記謄本記載向 上訴人介紹系爭房屋，即非無據。另在上訴人購屋前，被上 訴人有帶上訴人至現場看屋，此為上訴人所自認，則上訴人 即有可能察知室內面積是25坪多或30坪多，被上訴人如何能 隱瞞。據上所述，被上訴人提供予上訴人之資料均以系爭房 屋之建物登記謄本之記載為準，即難謂有提供不實資料予上 訴人之情事。上訴人復未能舉證證明被上訴人知悉系爭房屋 之主建物含小公在內而故意隱瞞，或故意提供上訴人關於室 內面積為34.55坪之不實錯誤訊息，其前揭主張之事實，即 難採信。
㈡鼎家公司依據系爭委託書與要約書，是否對上訴人負有查明 系爭房屋所登記主建物面積含有小公等交易重要資訊及據此 向上訴人說明之義務？若有，被上訴人鼎家公司有無違反該 義務？
1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定 有明文。次按，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說 明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說 前，應經委託人簽章；又雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書 時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人， 並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為 租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條 、第24條分別定有明文。準此，不動產說明書係經紀人依委 託人提供之資料作成，供為仲介案件解說文件及交易契約之 一部分，應先由委託人簽章確認後，始提供經紀人員在執行 業務過程中向相對人解說，因此，不動產說明書是否詳盡完 整，需賴委託人之協力配合。再按，不動產說明書應記載及 不得記載事項（於104年4月13日修正公布，並自104年10月1 日施行，故此處所引用為修正前現尚有效之條文）第1條第2 項規定：「成屋之應記載事項（一）建築改良物標示、權利 範圍及用途：1.建築改良物標示及權利範圍：（1）已辦理 建物所有權第一次登記：坐落、建號、門牌、樓層面積（主 建物、附屬建物、共同使用部分）、建築完成日期（以登記 簿謄本所載為主……（四）目前管理與使用情況：1.公寓大 廈應記載住戶規約內容，無法記載者，應說明原因。住戶規 約內容如下：（1）專有部分之範圍。（2）共用部分之範圍 。（3）有無約定專用、共用部分（如有，請註明其標示範 圍及使用方式）。……2.是否有依慣例使用之現況：共用部
分有無分管協議及其協議內容。……（六）建築改良物瑕疵 情形：1.有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？（若有，請附檢 測結果，若無，則應說明原因。）2.是否有滲漏水情形及其 位置。3.是否有損鄰狀況？4.有無違建或禁建情事？5.是否 曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情 形。6.是否被建管單位列為危險建築？……（九）標的資訊 1.建物現況格局（例如：房間、廳、衛浴數，有無隔間）2. 建物型態（依建物型態分為公寓（五樓含以下無電梯）、透 天厝、店面（店鋪）、辦公商業大樓、住宅大樓（十一層含 以上有電梯）、華廈（十層含以下有電梯）、套房（一房（ 一廳）一衛）、工廠、廠辦、農舍、倉庫或其他等型態）。 」；第2條第3項規定：「三、不得使用實際所有權面積以外 之『受益面積』、『銷售面積』、『使用面積』等類似名詞 。」（見原審卷第32、33、35頁），準此，買賣標的物為成 屋時，關於建築改良物標示及權利範圍，應依建物登記謄本 上之記載，製作不動產說明書，且不得使用「受益面積」、 「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
2.上訴人主張被上訴人提供之不動產說明書刻意不記載「專有 部分」及「共有部分」（含約定），致其無法由不動產說明 書中得知系爭房屋之專有部分範圍為何等語，惟依前揭不動 產說明書應記載及不得記載事項規定可知，不動產說明書之 製作，關於建築改良物標示及權利範圍，應依建物登記謄本 之登記內容為準，關於專有部分及約定共用部分之範圍，則 是依住戶規約之內容，而被上訴人並非系爭房屋所在大樓之 住戶，難以取得該大樓之住戶規約，需倚賴系爭買賣契約之 出賣人即委託人協力配合提供該住戶規約，然出賣人既表示 其已遺失住戶規約而無法提供，實難認被上訴人就此未盡調 查義務，何況上訴人亦未能舉證證明該住戶規約有記載各層 電梯及走道之面積屬於專有部分而約定共用之情形。 3.被上訴人有將系爭房屋之建物測量成果圖附於系爭買賣契約 書之內，然該建物測量成果圖並無顯示主建物面積含有樓梯 間及電梯間等小公在內之事實，亦為兩造所不爭執，復有該 建物測量成果圖及系爭買賣契約書在卷可憑（見原審卷第19 至30頁）。又系爭房屋之於84年間辦理建物第一次登記申請 書所附之竣工圖有顯示主建物面積含有樓梯間及電梯間等小 公在內，有該竣工圖在卷可憑（見原審卷第31頁），然需證 明為法律上利害關係人，始得向地政機關申請複印該竣工圖 ，而仲介房屋買賣之經紀人非屬有利害關係之第三人之情， 亦有新北市板橋地政事務所103年12月22日新北板地籍字第 0000000000號函在卷可佐（見本院卷第94頁），因此，被上
訴人並無法向地政機關申請取得系爭房屋之竣工圖。上訴人 固主張被上訴人可取得出賣人同意書後申請該竣工圖，然建 物測量成果圖係新北市板橋地政事務所所製作（見原審卷第 30頁，本院卷第77頁），具公信力，一般情形不會質疑其真 實性，而需另外再取具出賣人之同意書，申請系爭房屋之竣 工圖，以供比對。綜上情狀，益徵被上訴人並非未盡調查之 義務。
4.由上可知，被上訴人是依據出賣人所提供之資料製作系爭說 明書，需賴出賣人之配合協助，始能製作詳盡完整之不動產 說明書，則在出賣人無法提供住戶規約，且被上訴人亦無法 自行申請竣工圖，再加上被上訴人有帶上訴人至現場看屋， 上訴人亦未能證明該住戶規約有記載系爭房屋專用部分含電 梯及走道等小公，及該部分約定共用之情形下，被上訴人依 據建物登記謄本之內容記載系爭房屋之主建物、附屬建物及 共用部分之面積，難認有未盡民法第567條之報告及調查義 務。上訴人主張被上訴人未盡前開義務，而有不完全給付、 債務不履行等情事，即非有理由。
㈢上訴人依據民法第227條、第184條第1項前段及第188條、消 保法第7條第3項、不動產經紀業管理條例第26條，請求被上 訴人連帶賠償損害77萬元，及依消保法第51條後段規定，請 求懲罰性賠償40萬元，是否有理由？
查被上訴人並無未盡民法第567條之報告及調查義務之情事 ，詳如前述，且被上訴人依據系爭房屋之建物登記謄本之記 載與不動產說明書應記載及不得記載事項之規定，提供21世 紀售屋資料表、系爭說明書向上訴人說明，亦無不符合當時 科技或專業水準可合理期待之安全性之情事，因此，上訴人 主張被上訴人有不完全給付等情事，而依民法民法第227條 、消保法第7條第3項及第51條後段、不動產經紀業管理條例 第26條，請求被上訴人連帶賠償損害117萬元，誠屬無據。 又上訴人亦未能舉證證明被上訴人有刻意隱瞞系爭房屋之主 建物面積含小公之事實，或因故意、過失提供不實錯誤資訊 予上訴人之事實，因此，上訴人依據民法第184條第1項前段 及第188條規定，請求被上訴人連帶賠償損害117萬元，亦屬 無據，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第227條、不動產經紀業管理條例 第26條及消保法第51條後段規定，請求被上訴人應連帶給付 117萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴 人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致， 仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為
無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加依民法第184條第1項 前段及第188條、消保法第7條第3項之規定，為同一聲明請 求117萬元本息部分，亦為無理由，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文 。
中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 周舒雁
法 官 賴秀蘭
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 7 月 30 日
書記官 林淑貞
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