臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度原重訴字第1號
原 告 伍茂打露打弩晞刺
訴訟代理人 張仁龍律師
複代理人 孫善豪
被 告 群悅建設股份有限公司
法定代理人 郭財寶
訴訟代理人 江錫麒律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於104 年7 月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬壹仟玖佰柒拾肆元，及其中壹拾壹萬肆仟玖佰柒拾肆元自民國101 年4 月18日起，其中壹萬柒仟元自民國102 年7 月3 日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告為原告提供新臺幣壹拾參萬壹仟玖佰柒拾肆元後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限，民事訴訟法第255 條第3 款、第7 款分別定 有明文。
㈠原告起訴時，主張其因購買被告銷售之房地，至民國102 年 6 月間止受有貸款利息、水電、瓦斯費、地價稅及房屋稅等 損害，故其先位聲明第2 項依據民法第184 條第1 項前段侵 權行為損害賠償請求權或同法第360 條債務不履行損害賠償 請求權，擇一請求本院判決「被告應給付原告新台幣（以下 同）397,668 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息5%計算之利息」；另其備位聲明第3 項則主張被告遲延交 付，致其至102 年6 月間止受有貸款利息支出之損失，依據 民法第231 條遲延給付損害賠償請求權，請求判決「被告應 給付原告325,870 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息5%計算之利息」。嗣原告於104 年6 月29日審理時具 狀及以言詞，就上開先位聲明第2 項部分，主張其上述貸款 利息等（增列「101 年過戶至104 年火災及地震險保費2,34 2 元」1 個項目）損害計算至104 年6 月30日止，請求「被 告應給付原告1,018,254 元，及其中397,668 元部分自起訴 狀繕本送達翌日起，其中620,586 元部分自104 年6 月30日
起，均至清償日止按年息5%計算之利息」；另上開備位聲明 第3 項部分，主張其上述因被告遲延交付，致其依民法第23 1 條規定受有貸款利息損害計算至104 年6 月30日止，請求 「被告應給付原告971,044 元，及其中325,780 元部分自起 訴狀繕本送達翌日起，其中645,264 元部分自104 年6 月30 日起，均至清償日止按年息5%計算之利息」（見本院卷㈡第 87、88、93、94頁）。核原告上開訴之變更，均係擴張應受 判決事項之聲明，依上開說明，自應准許。
㈡至於原告於上開審理期日，就上開備位聲明第3 項部分，增 加「兩造間契約約定（即如原證16所示「契約附件交屋通知 書第肆條第二項）為其請求權基礎（見本院卷㈡第87、123 頁）。此項訴之追加，並非聲明之擴張，且非基於同一之基 礎事實，並為被告所不同意，核與民事訴訟法第255 條第1 款至第6 款規定不符。惟原告主張依據上開約定內容為「核 撥貸款後到交屋日前之利息由賣方（即被告）負擔」。是被 告是否業已交屋及何時交屋，為其爭點。而原告提起本件訴 訟，其中有關先位聲明中請求權基礎之「解除契約返還價金 及遲延給付損害賠償」主張之其中1 項理由，即為「被告至 原告起訴前，經其催告仍未交屋」。是被告是否業已交屋及 何時交屋一點列為主要爭點之一。兩造就此爭點並已互為攻 防。是原告於104 年6 月29日追加此一新請求權基礎，雖為 訴之追加，惟不至礙被告之防禦及訴訟之終結。參諸上開說 明，亦應准許。
二、原告起訴主張略以：
㈠原告前於101 年3 月20日與被告簽立「成屋買賣契約書」（ 以下稱「系爭買賣契約」），向被告購買其所推出之「俬房 院」編號A2，門牌號碼為「苗栗縣頭份鎮○○里○○○路00 巷00號」房地（就建物部分，以下稱「系爭建物」，就房地 部分，以下合稱「系爭房地」），約定總價款為2,200 萬元 。原告就系爭房地價款除交屋款10萬元外，業已分別於附表 所示之時間支付如附表所示之金額，合計2,190 萬元在案。 又就外水電部分，原告另給付被告15萬元，並於101 年10月 31日支付系爭建物內設置壁爐之費用34,900元予訴外人。 ㈡依系爭買賣契約第二條第二項「房屋登記面積」欄記載：「 二、房屋登記面積：本房屋面積共計329.35平方公尺（99.6 3 坪），包含：㈠主建物面積計249.24平方公尺（75.39 坪 ）。㈡附屬建物面積，合計50.2平方公尺（15.18 坪）。㈢ 增建面積計29.95 平方公尺（9.06坪）」。清楚載明系爭建 物登記面積共為329.35平方公尺。惟依原告於102 年5 月24 日調得系爭建物（即苗栗縣頭份鎮○○段○○段0000○號)
之第二類登記謄本，赫然發現其登記主建物面積為249.24平 方公尺，另附屬建物陽台為24.94 平方公尺，雨遮為25.26 平方公尺，合計竟僅299.44平方公尺，與系爭買賣契約上所 記載登記面積329.35平方公尺，尚短少29.91 平方公尺。再 經原告102 年5 月24日調得系爭建物之測量成果圖，審閱後 亦發現測量面積之主建物面積為249.24平方公尺，附屬建物 陽台為24.94 平方公尺，雨遮為25.26 平方公尺（計50.2平 方公尺），確定短少29.91 平方公尺。登記短少之部分面積 ，原告推斷或係買賣契約中「增建部分」為非法違建而未能 登記所致。惟此項違建無法登記之事實，被告於原告洽談購 屋與簽約時均從未告知。系爭建物登記面積較買賣契約短少 29.91 平方公尺，該短少之面積已可至少隔為兩間房間或一 間客廳及餐廳，甚且許多市售套房之總面積均未達29.91 平 方公尺，此等大面積之短少，難謂非屬重大之瑕疵，如原告 簽約前知真正登記面積僅299.44平方公尺，而非買賣契約所 示之329.35平方公尺，即不願為購買系爭建物之意思表示。 原告係受被告之詐欺方為簽立系爭買賣契約之意思表示，爰 依民法第92條第1 項規定，撤銷被詐欺之意思表示；並依民 法第179 條不當得利規定，請求被告返還已受領之買賣價金 2,190 萬元及依附表所示金額受領日起至清償日止按年息5% 計算之利息。
㈢次查，101 年3 月9 日簽立系爭買賣契約前，被告之法定代 理人郭財寶、經理吳幸燁、工地經理林正斌等人均表示系爭 建物經客變後約2 至3 個月可完工交屋。惟被告遲至102 年 方通知原告於同年4 月11日交屋初驗。惟初驗前原告曾數次 前往現場查看，發現有諸多缺失，向被告公司人員反映，被 告表示將會處理，但原告發現被告公司並未積極處理，乃先 準備檢查項目表攜往現場以便逐一驗收。驗收時原告發現系 爭建物有如俬房院A2戶初驗缺失表（以下稱「缺失表」）所 示之121 項瑕疵；過程中被告公司在場人員葉豐銘請原告將 須補正事項整理製作1 份給他作後續處理，雖其未簽名，但 並未否認有此等缺失；惟事後被告並未處理完成。又缺失表 中所列121 項缺失，與原證11被告公司簽呈即被告依買賣契 約必須施作予原告之工作（如三樓浴室修改、二樓採光罩玻 璃、樓梯及各樓層地磚打除及泥作粉平等項）無關；均係屬 被告所出售房屋之其他瑕疵。而自101 年3 月20日兩造簽立 系爭買賣契約至今早已超過1 年，系爭建物除面積嚴重短少 外，尚有包括大門、廁所、後院、木作天花板、前後陽台、 地板、系統櫥櫃、電燈、煙囪等各項目共121 項瑕疵，原告 實完全無法按其簽立買賣契約時之計畫使用系爭建物，故於
102 年6 月11日以頭份郵局第270 號存證信函定期5 日催告 被告補正，否則視為逕行解除與被告間系爭買賣契約。惟期 限經過，被告並未補正完成。爰再以起訴狀繕本為解除系爭 買賣契約之意思表示。
㈣系爭買賣契約約定之房地登記面積329.35平方公尺，總價金 為2,200 萬元，換算每平方公尺之單價為66,798元，短少29 .91 平方公尺實相當於1,997,928 元之價值減少，無論系爭 房屋價值之減損或契約預定效用之減少，其程度均非常重大 不言可喻，且就此重大瑕疵，被告不僅自與原告洽商購屋至 簽立買賣契約均未為告知，甚且買賣契約第二條第二項房屋 登記面積欄亦係虛偽不實之記載，被告所為之惡意欺瞞，致 原告於102 年5 月24日調得建物登記第二類謄本及測量成果 圖方赫然發現系爭建物面積嚴重短少。況系爭建物除面積嚴 重短少外，尚另有121 項重大瑕疵，原告自得依民法第359 條解除契約，並依：
①民法第259 條請求被告返還已受領之買賣價金2,190 萬元 及依附表所示金額受領日起至清償日止按年息5%計算之利 息。
②民法第184 條第1 項前段侵權行為規定及民法第260 條請 求被告賠償原告已支出之下列費用，合計為1,018,254 元 ：
⑴101 年4 月份至102 年6 月份按年息1.82% 計算3 年又 3月之貸款利息971,044 元。
⑵101 年9 月過戶起至104 年5 月之天然氣費2,869 元。 ⑶101 年9 月過戶起至104 年5 月之自來水費1,888 元。 ⑷101 年9 月過戶起至104 年6 月之電費6,470 元。 ⑸101 年過戶至今之地價稅3,571元。
⑹101 年過戶至104 年房屋稅30,070元。 ⑺101 年過戶至104 年火災及地震險保費2,342元。 ③原告解除契約後無法再使用系爭建物，自得依民法第179 條前段請求被告返還下列不當得利，合計184,900 元： ①外水電增加系爭建物價值15萬元。
②裝設壁爐增加系爭建物價值34,900元。 ㈤退萬步言，若鈞院認解除系爭買賣契約顯失公平，則原告得 依民法第359 條請求減少買賣價金，並依民法第179 條不當 得利規定，請求被告應返還相當於短少面積價值之減少價金 1,997,935 元及依附表所示受領日起至清償日止按年息5%計 算之利息，暨系爭建物另有共121 項瑕疵所造成之價值減損 10萬元。又原告亦得依民法第231 條第1 項規定請求被告賠 償原承諾於101 年6 月前交屋至104 年6 月份按年息1.82%
計算所支付之貸款利息971,044 元之損害；或依系爭買賣契 約附件交屋通知書第肆條第二項有關貸款利息負擔之約定， 請求被告給付上開貸款利息971,044 元。 ㈥對於被告答辯之陳述：
①被告主張：系爭建物於買賣契約簽立101 年3 月20日時即 已交屋，其後之工程係另與原告訂立承攬契約乙節，並非 事實：
⑴查簽約當日並未交屋，且當時仍有被告依買賣契約必須 施作予原告之工作，如三樓浴室修改、二樓採光罩玻璃 、樓梯及各樓層地磚打除及泥作粉平等項。而此等工作 價款為房價所包括，兩造並未另行簽立承攬契約，有被 告公司之簽呈可證，被告所辯並不實在。
⑵又依被告公司之交屋通知書，係通知原告於102 年4 月 11日上午10時至現場會勘並「辦理交屋」之相關手續， 更堪證101 年3 月20日並未交屋，且可證至少到102 年 4 月11日被告仍未交屋予原告。
⑶再依被告公司提供予原告之102 年10月11日工程進度表 （應為「101 年10月11日」之誤植) ，清楚可知被告公 司之預定施工進度已排到101 年10月28日以後，尤可佐 證被告公司於101 年3 月20日簽約時確未交屋。 ②被告103 年2 月11日民事陳報狀及其附表所示內容，除與 壁爐有關之部分外，均係被告依系爭買賣契約須完成之項 目，並非其所稱之依原告指示承攬之項目。至於與壁爐有 關之部分僅有排煙管通道之「洗洞」及頂樓排煙孔砌磚而 已，此部分之施作至多1 天即可完成，不可能拖延長達1 年多之久；且有關洗洞位置，原告早於101 年6 、7 月左 右即已確定，此業據證人即被告當時工地主任張宗文於10 4 年3 月16日鈞院證稱：於伊離職前壁爐洗孔位置即已確 定，伊係101 年7 月間離職等語，足證有關壁爐洗孔位置 於101 年7 月或之前即已確定，被告所稱遲未確定乙節， 並非事實。再附表中三樓之套房及浴室地磚等，被告在原 告看屋而尚未簽約之時，即已著手打除。以上事實，有原 證19之照片可參，且被告當時工地主任張宗文亦到庭證稱 ：被告公司確有指示將一樓到四樓地板及室內隔間要打除 等語。
③被告主張：原告於購買系爭建物時，被告銷售人員已經向 原告說明契約登記面積不包含增建面積乙節，並非事實。 此部分應由被告舉證證明，然被告至今仍未證明，自不能 認係真實。
⑴經查被告公司之人員當時並未向原告說明登記面積不包
含增建面積乙事，業據證人即當時被告公司員工葉貞儀 於鈞院於104 年4 月23日證述：「（原告訴訟代理人問 ：原告有買被告公司房子的事情，有否參與？）證人答 ：我有協助吳幸燁小姐處理協助簽約，跟陪同帶看房屋 。」、「（原告訴訟代理人問：在協助處理簽約以及陪 同帶看房屋過程中，被告公司的人，有無提到原告買的 建物有增建而增建無法登記的事情？）證人答：沒有特 別說明增建無法登記的事情…」等語，足見被告所辯稱 買賣當時被告已經向原告說明契約登記面積不包含增建 面積乙節，確非事實。又依證人葉貞儀所證述，被告之 法定代理人郭財寶及郭財寶之母竟然於與本件有關之檢 察署偵查案件開庭前打電話恐嚇證人葉貞儀，且造成證 人心生恐懼。被告之行逕實屬違法囂張，被告於本件所 言豈能信哉！
⑵此外上開事實，亦經證人李怡櫻到庭證述明確，足證被 告所辯不實。
④被告主張：原告在101 年曾經就系爭建物坐落基地申請按 自用住宅稅率課徵地價稅，須提出房屋所有權狀，主張原 告於101 年9 月22日已經見過所有權狀，在此之前就應該 知道該房屋的登記所有面積乙節，實屬被告之強辯。茲查 ：
⑴兩造係於101 年3 月20日完成買賣契約之簽立，而辦理 自用住宅課徵地價稅之申請係買賣契約成立後之事，豈 能以此即認原告於契約成立之當時即已知悉系爭建物坪 數短少？被告所稱原告於101 年9 月22日即已經見過所 有權狀，即不能主張坪數短少云云，並無理由，實屬強 辯。
⑵又原告申請以自用住宅稅率課徵地價稅，係由被告之人 員吳幸燁將所需資料整理成疊交予原告，原告嗣後即將 整疊資料交予稅務機關之辦理人員。當時並無坪數短少 之認知，並未一一詳閱細看，並不知悉登記坪數短少。 ⑤被告主張：原告辦理銀行貸款，於貸款契約書上面會記載 建物登記總面積，對保時會出示給原告核閱，原告在辦理 抵押權設定登記時，就已經知道登記面積，不得主張登記 坪數短少乙節，亦屬被告之卸辯，說明如下：
⑴承前所述，本件兩造係於101 年3 月20日完成買賣契約 之簽立，而辦理貸款或對保亦均係買賣契約成立之後所 發生之事，自亦不得以此即認原告於契約成立時即知房 屋坪數短少！被告所稱原告於對保見過抵押權設定契約 書，即不能主張坪數短少云云，亦係強辯。
⑵有關房屋貸款及抵押設定手續，當時係由被告公司之代 書辦理，資料亦由被告公司交予代書整理及與銀行為相 關之處理，原告相信代書之專業，亦只在已由代書記載 完成之文件上用印，就其內容並未詳為比對。
⑥兩造簽立系爭買賣契約後房屋還有施工，除與壁爐有關通 氣管道鑽孔部分外，均係被告依系爭買賣契約須完成之項 目，並非瑕疵修補或更改，亦非其所稱之依原告指示承攬 之項目，此僅有被告公司之簽呈為證，兩造並無簽訂其他 協議書。
⑦有關被告地磚未能及時運至系爭建物施工係可歸責於原告 主張部分，其始末如下：
⑴101 年3 月20日簽約時，被告答應於總價金2200萬元範 圍內作到原告所要求之樣子，不再收取任何款項，此部 分包括地磚在內。嗣至101 年5 月份，被告公司法定代 理人郭財寶通知原告隨同前往臺北被告協力廠商處挑選 地磚，未料到達後被告法定代理人郭財寶突向原告表示 ，希望地磚之錢由原告負擔，被告負責後續進貨及施作 。原告當下傻眼，但為了能盡快搬入房屋乃勉予答應， 當天即挑好地磚。
⑵至101 年7 月份，原告發現地磚仍未到貨，乃向被告及 其協力廠商了解，被告協力廠商即地磚公司表示：被告 公司並沒有人向他們下定要求進貨等詞，原告方才知悉 被告根本未幫原告訂地磚。且被告協力廠商亦表示原告 之前所挑選之該地磚沒貨，已無法提供。
⑶原告不得已只好尋求自力救濟，向友人所介紹之台中廠 家緊急訂貨，該廠家亦非常積極配合，於101 年8 月10 日即將地磚送至工地現場。被告本應積極施作完成，然 被告公司還是遲遲未動工，屢經催促，直到101 年10月 初，被告才開始動工施作。
㈦謹就本件台中市建築師公會第000-0000號鑑定報告書表示如 下意見：
⑴鈞院現場履勘時，曾諭示鑑定人就本件原先所存之121 項 瑕疵鑑定其補正所需之費用，俾作為原告得否為解除契約 之參考，而原告亦經提呈原證15之瑕疵照片供鑑定之用。 惟查上述鑑定報告就此漏未鑑定，懇請鈞院函請鑑定人補 充之。
⑵又本件「增建部分」原告本認知係屬合法可登記之部分， 然目前卻為「非法之違建」，隨時有遭拆除之危險，故其 價值不應純以「造價」計之。且既係依法應拆除之違建， 則其價值應以零計算，若然則依台中市建築師公會之鑑定
結果，價值損失額至少應為594,974 元。 ㈧被告公司對於「增建部分」不斷地欺騙與隱瞞，被告公司在 刑事偵查庭與本件民事法庭上不斷地強調二樓與四樓的鋼構 雨遮是屬於增建部分，但卻絕口不提且刻意隱瞞室內就已經 有其他多處違章建築之事實，原告在103 年10月24號經勘驗 建築師口中得知，系爭建物目前室內違建包含了一樓大門、 一樓浴廁，二樓及三樓陽台、浴廁等部分，系爭建物中不知 還有多少違建是被告公司所隱瞞的！這些違建隨時都有遭拆 除之危險，誰能擔保系爭建物不會被報拆？被告公司打從一 開始就不老實，也從沒老實過，絕口不提有其他諸多室內違 建之部分。合理推斷，被告公司利用室內不法違章建築，來 混充合法建坪來欺瞞消費者，謀取不法的暴利，理應重懲。 ㈨被告更在103 年9 月12號初勘驗現場當日，連法官親自詢問 被告公司負責人，亦遭其矇騙。被告公司之人於臺灣苗栗地 方法院檢察署102 年度他字第635 號詐欺案件所提出之證物 （參該案件上開卷宗第73-75 頁，即照片與系爭建物平面， 原證20參照），亦故意欺瞞偵查之檢察官，被告公司之人於 該案所提出之所謂原告買受建物之平面圖與原告簽訂買賣合 約上之平面圖完全不符，被告公司用政府合法核發的平面圖 來冒充兩造買賣合約上之平面圖，以矇騙檢察官，實屬狡詐 ！
㈩被告公司之人於102 年度司調字第117 號民事答辯狀所提出 之變造及裝潢前後之系爭建物現場照片（被證6 參照），被 告公司竟利用兩件完全不同標的物的照片來混充系爭建物， 竟還謊稱：其室內建材設備亦已完備，並經甲方（即原告） 驗收無誤，且認為滿意等詞，更在於102 年度原重訴字第1 號民事答辯狀㈡中再次提及被證6 ，利用假照片謊稱已與甲 （即原告）完成交屋手續，分明惡意欺騙，混淆事實。證人 張宗文在104 年3 月16號論述，已證實在原告101 年3 月20 日簽約時系爭建物的現況圖為原證19照片。
被告公司主張：原證12群悅建設股份有限公司/ 客戶變更格 局及建材交屋通知書所載：『本公司本著配合客戶變更格局 及建材之施工，目前已配合客戶要求變更工程，且此工程已 進行至尾聲。』更謊稱此通知書是原告口頭委託被告新承攬 之工程進入尾聲之通知書等語。此通知書單純只是『交屋通 知書』，此由原告於102 年4 月9 日受到被告公司人員葉豐 銘及郭黃銹葉通知到系爭建物現場進行驗收手續，原告於10 2 年4 月9 日當日內容（即原證22），原告清楚明白告知被 告公司葉豐銘及郭黃銹葉，若要通知原告交屋，請按照合約 上白紙黑字清楚載道：交屋通知日必須寄發郵件掛號通知單
通知原告。原告才於102 年4 月11日收到被告公司所寄出之 通知書。並不是被告公司所謊稱的：新承攬之工程進入尾聲 之通知書等語。另被告公司交屋負責人二度說道：『初驗然 後複驗才是交屋，交屋前一定是先查驗完，先檢查完之後沒 問題，再簽交屋同意書。』此語已經足以證明原告與被告公 司尚未完成交屋手續。原告完全沒有看過及簽署被告公司所 稱之交屋同意書，被告公司分明說謊。由此顯見，被告公司 根本是為了逃避後續責任，才在交屋通知書上特意註明：『 新承攬之工程進入尾聲之通知書』等語，顯然故意作假。 並聲明：
⑴先位聲明：
①被告應給付原告2,190萬元及自附表所示金額受領日起 至清償日止按年息5%計算之利息。
②被告應給付原告1,018,254 元，及其中397,668 元部分 自起訴狀繕本送達翌日起，其中620,586 元部分自104 年6 月30日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。 ③被告應給付原告15萬元及自101 年6 月4 日起至清償日 止按年息5%計算之利息、34,900元及自101 年10月31日 起至清償日止按年息5%計算之利息。
④如受有利判決，原告願供擔保請准宣告准予假執行。 ⑵備位聲明：
①被告應給付原告1,997,935 元及自附表所示金額受領日 起至清償日止按年息5%計算之利息。
②被告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息。
③被告應給付原告971,044 元，及其中325,780 元部分自 起訴狀繕本送達翌日起，其中645,264 元部分自104 年 6 月30日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。 ④如受有利判決，原告願供擔保請准宣告准予假執行。三、被告答辯略以：
㈠關於原告主張詐欺部分：
①按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定， 表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當 事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院44年台上字 第75號民事判例可資參照。本件原告主張：其購買之系爭 建物登記面積與系爭買賣契約約定登記面積面積短少29.9 1 平方公尺，係無法登記之增建部分，此項違建無法登記 之事實，原告於簽訂購買系爭建物之買賣契約時均未告知 原告，原告係受到被告詐欺而簽訂買賣契約等語，被告予 以否認，因此，原告應先就其所主張被詐欺之事實，負舉
證責任。
②本件系爭買賣契約第2 條第2 點記載：「房屋登記面積： 本房屋面積共計329.35平方公尺（99.63 坪），包含：㈠ 主建物面積計249.24平方公尺（75.39 坪）。㈡附屬建物 面積，合計50.2平方公尺（15.18 坪）。㈢增建面積計29 .95 平方公尺（9.06坪）」等文字，雖然有讓人誤認為系 爭建物之登記面積包含增建面積在內之虞。惟上開第2 點 條款之內容，實係因為被告公司於擬定買賣契約範本之疏 忽所造成。故被告公司於銷售人員於向看屋之客戶解釋該 條內容時，均會特別強調增建面積並未包括在房屋登記面 積內。而且系爭建物乃係採先建後售之方式銷售，因此， 銷售時買受人均會實際到成屋現場看過，故買受人對於房 屋之結構內含有增建部分，且該增建部分並未列入登記面 積範圍內，甚為明瞭。而本件原告向被告買受系爭建物時 ，已多次親臨現場看過系爭建物，且於簽約當時，並由銷 售人員吳幸燁持系爭建物之所有權狀，向原告說明買賣契 約第2 條第2 點中之房屋登記面積僅包含主建物面積249. 94平方公尺及附屬建物面積50.2平方公尺在內，至於增建 面積29.95 平方公尺，則不包括在內。故原告於簽約當時 ，即已知悉系爭建物之登記面積為多少。
③又原告係屏東科技大學畢業，受過高等教育，其本身即具 備相當之知識；且其在購買系爭建物之前，早就曾先購買 門牌號碼為苗栗縣頭份鎮○○里○○街00巷00號4 樓之房 屋。因此，足見原告已有購屋經驗，其不可能不知道增建 物不列入登記面積之常識。更何況，徵諸一般土地、房屋 買賣交易，買賣雙方通常最在意、最重視的就買賣標的物 之登記面積為多少，除以總買賣價金後，計算出每坪約多 少元，然後才能判斷成交價金是否有高於附近一般市價， 是否有買受之價值。因此，原告在買受系爭建物時，豈有 可能不注意系爭建物所有權狀上之登記面積。再者，原告 曾於101 年間就系爭建物所坐落之基地即頭份鎮○○段○ ○段000000地號土地（下稱系爭土地），向苗栗縣政府稅 務局申請辦理按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅，而根 據財政部稅務入口網站上所公布之地價稅問答實例第六點 所載，可知原告如欲辦理按自用住宅用地特別稅率課徵地 價稅，原告應於地價稅開徵40日（亦即9 月22日）前，填 寫地價稅自用住宅用地申請書，並應檢附戶口名簿影本及 「房屋所有權狀」影本向稅捐稽徵機關提出申請。因此， 足見原告早已於101 年9 月22日前已見過系爭建物所有權 狀，並提供系爭建築物所有權狀影本向稅捐稽徵機關提出
申請辦理按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。既然原告 於101 年9 月22日前已見過系爭建物所有權狀，則其對於 系爭建物所有權狀上所載之登記面積，應當甚為知悉，故 其主張：被告銷售人員吳幸燁於簽訂系爭買賣契約時，未 告知其登記面積不包含增建面積；且吳幸燁將申請自用住 宅稅率資料整理成疊後，交由原告辦理；其係於102 年5 月24日調得系爭建物之第二類謄本及測量成果圖後，始知 悉建物登記面積短少云云，顯與事實不符，應不足採。 ④況被告於101 年4 月17日將系爭房地所有權轉登記予原告 之同日，由原告設定最高限額2148萬元之抵押權予彰化商 業銀行股份有限公司（以下稱彰化銀行），俾原告向該銀 行申辦貸款用以支付買賣價金，相關所有權移轉及抵押權 設定登記之文件均由鄭貴女代書製作後，送至彰化銀行由 原告用印經該銀行對保後完成手續等情，為證人鄭貴女於 104 年3 月16日到庭結證在卷，且為原告所自認。因此原 告於101 年4 月17日在向彰化銀行接受對保時，已見過移 轉登記及抵押權設定登記之契約書（俗稱公契書），知悉 登記面積不包含增建面積。果如原告主張被告公司有詐欺 之情事，則其撤銷權之除斥期間應自該日（101 年4 月17 日）起算，屆原告於102 年6 月26日提起本訴，其撤銷權 之行使已逾1 年之除斥期間，不得再援引民法第93條第1 項規定撤銷買賣契約。
⑤綜上所述，原告早於買賣契約簽訂前後，即已知悉系爭建 物之登記面積僅包含主建物面積249.24平方公尺、附屬建 物面積：陽台為24.94 平方公尺、雨遮為25.26 平方公尺 ，並未包括增建部分之面積在內，且其於簽約前後也見過 系爭建物之所有權狀，故其對系爭建物之實際登記面積甚 為瞭解。因此，其主張：其係於102 年5 月24日調得系爭 建物之第二類謄本及頭份鎮地政事務所測量成果圖後，始 知悉建物登記面積短少等情，即非事實，顯不足採。 ⑥又原告雖曾以102 年6 月11日頭份郵局270 號存證信函通 知被告解除買賣契約，惟細讀其內容僅主張被告銷售之房 屋有登記面積短少29.91 ㎡之瑕疵，應於5 日內補正該瑕 疵，逾期視為解除契約云云，並未有隻字片語主張民法第 92條之詐欺行為，更未有行使同法第93條第1 項撤銷權之 意思表示，附此指明。
㈡關於原告主張登記面積短少而構成重大瑕疵之部分： ①如上所述，原告於系爭買賣契約簽訂前後，即已知悉系爭 建物之登記面積僅包含主建物面積249.24平方公尺、附屬 建物面積：陽台為24.94平方公尺、雨遮為25.26平方公尺
，並未包括增建部分之面積在內，且其於簽約前後也見過 系爭建物之所有權狀，故其對系爭建物之實際登記面積甚 為瞭解，因此，並無所謂面積短少之瑕疵問題。 ②又系爭建物乃係先建後售，原告於多次至現場鑑賞房屋並 決定買受後，即與被告簽訂買賣契約，同時並簽訂交屋協 議書。該交屋協議書第1 條已明確載明：「本戶房屋連同 土地應有持分業經乙方（即被告公司）依照房屋土地預定 之買賣契約書履行完竣，並無任何違約情事或損害甲方（ 即原告）權益情形，其室內建材設備亦已完備，並經甲方 驗收無誤，且認為滿意。交屋後甲方（即原告）不得藉任 何理由向乙方提出任何要求或主張。」上開約定更足證被 告所出售之系爭建物並無登記面積短少之瑕疵。因此，原 告主張系爭建物有登記面積短少之重大瑕疵等語，為無理 由。
③退萬萬步言，依台中建築師公會103 年11月21日鑑定報告 書鑑定結論欄所載（請見鑑定報告書第29頁）：系爭建築 物「增建部分」，其面積為29.91 ㎡( 9.05坪) ；該增建 鋼構構造物，其經核准登記則兩造合約之單價每坪65,473 元，換算總價為594,974 元；其未經核准登記則以其100 年11月價格日期成本480,000 元計算，兩者之價格差額為 114,974 元，核與成屋買賣契約總價2200萬元差距甚為懸 殊，依民法第359 條規定但書規定，原告據以解除契約顯 失公平，僅得請求減少價金。
㈢關於原告主張121項瑕疵部分：
①原告主張被告所出售之系爭建物有如起訴狀證6 所示之12 1 項重大瑕疵，被告予以否認，因此，依法應由原告舉證 證明該121 項重大瑕疵存在。
②被告所推出之俬房院建案，乃採先建後售之方式，房屋全 部興建完成後，再予以銷售；且被告所興建完成之房屋， 並非一般之毛胚屋，而係內部已有初步簡易裝潢之房屋， 例如：地面已鋪好地板、浴室及廚房均已裝設廚具及衛浴 設備、各房間牆壁均已粉刷好油漆等等，此有證6 所附之 照片為證。原告先前已多次由被告公司銷售人員帶同進入 系爭建物內參觀、鑑賞。因此，被告於101 年3 月20日與 原告簽訂買賣契約時，即同時與原告簽訂交屋協議書，將 系爭建物交付與原告，並將系爭建物之鑰匙交給原告，讓 原告得以遷入及開始進行裝潢。故系爭建物於101 年3 月 20日簽訂買賣契約時即已完成交屋手續，且被告當時所交 付之系爭建物並無任何瑕疵。
③被告於101 年3 月20日交付系爭建物予原告後，原告要求
進行「三樓浴室修改、安裝二樓採光罩玻璃、樓梯及各樓 層地磚打除及泥作粉平」等附帶條件之施作，且由原告自 行提供地磚、壁爐、煙囪等材料，為兩造所不爭執。依交 屋協議書第6 條規定：「甲方遷入或裝潢時，即視為交屋 完成。」因此系爭建物於原告要求再次進行局部之變造及 裝潢時，即應視為已經交屋完成，雙方就成屋買賣契約各 自應負之給付義務已履行完畢。至於，原告嗣後委由被告 另行局部變造、裝潢部分，則屬另外之承攬契約。故原告 提出被告寄發之客戶變更格局及建材交屋通知書亦載明「 本公司本著配合客戶變更格局及建材之施工，目前已配合 客戶之要求變更工程，且此工程已進行至尾聲」等語，益 證買賣契約已交屋完畢，該函通知本旨為承攬工程完畢之 交屋。原告曲解為買賣契約之交屋非可採信。
④依系爭買賣契約內頁客戶變更申請書載明，A2戶地磚敲除 、防水施工由公司負責、客戶自付地磚及施工費等字句， 因此被告公司負責人郭財寶於101 年5 月4 日帶同原告前 往台北市伸達磁磚公司挑選地磚及浴盆，原告在伸達公司 有挑中其合適之地磚，惟不知何原因未向伸達公司採購， 而改由另家不明商號於101 年8 月中旬將原告再行採購之 地磚送達被告工地。原告主張：101 年5 月份郭財寶通知
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