臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第三四六號
原 告 家福股份有限公司
台北市○○○路○段一三七號六樓
法定代理人 庚○○
訴訟代理人 洪淑麗律師
複 代理人 張卓立律師
訴訟代理人 黃慧萍律師
被 告 甲○○ 住台北市○○街七八之十一號
戊○○○ 住
丁○○ 住
己○○ 住
乙○○ 住
丙○○ 住台北市○○路○段五十五號十樓
辛○○ 住
共 同
訴訟代理人 林福地律師
吳志揚律師
右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣貳仟萬元及自民國八十八年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣陸佰陸拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳仟萬元為原告預供擔保，得免假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及以供擔保為條件之假執行宣告。二、陳述：
（一）原告於民國八十六年十一月二十日與訴外人勝公貿易有限公司、勝光羽球企業 有限公司、德昌五金股份有限公司、及被告乙○○等（下稱出租人）簽署「不 動產租賃契約書」（下稱「本契約」），由原告向出租人承租台北市○○區○ ○段一○五之三地號土地乙筆（下稱「租賃土地」），作為興建本契約所載量 販中心、綜合性商場等大型賣場之目的使用。依本契約第一條第二項約定，甲 方應於本契約簽訂之日起二個月內將租賃土地之全部所 有權移轉登記予甲方 乙○○及連帶保證人等共七人（以下稱「新所有權人」）共有，甲乙雙方及連 帶保證人同意於租賃土地所有權移轉予「新所有權人」所有時，由「新所有權 人」承受甲方就本契約之一切權利義務。甲方於「新所有權人」承受「租賃契 約」出租人之權利義務同時，免除甲方為「租賃契約」出租人之一切權利義務 。」系爭租賃土地業於八十六年十二月十二日移轉登記予被告，由被告承受出 租人本契約之一切權利義務。又兩造約定系爭租賃物係供原告在法令圍內經營
一般零售業、量販中心、綜合性商場、及其他乙方公司執照所載之相關營業使 用，明示租賃土地必須可供量販中心、綜合性商場等大型賣場使用，然系爭租 賃建物因法令限制致無法為大型賣場使用，原告於八十八年十月一日通知被告 依系爭合約第十一條第三項約定，終止系爭租約，被告依約應於將原告已付押 金二千萬元返還予原告。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、本契約所謂「大型賣場」係指商業樓地板面積六千九百平方公尺（下同）以上 之賣場，為雙方當事人之共識。
（１）蓋系爭租賃建物興建之初必須以被告名義提送台北市都市計劃委員會審 查之設計圖說中，「都市計畫審議申請計畫書」之面積計算表即已明載 本件商場面積為六千九百九十七．四。被告雖辯稱完全不知情，然本案 建築師所使用之被告印章係被告提供並授權建築師作為本案使用，而申 請都市設計審議及建造執照等亦係經被告同意以被告名義提出申請，已 為被告所不爭執。是本案建築師之一切行為均係經被告合法授權並代理 被告所為，而「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力」，民法第一百零三條訂有明文。本件建築師一切行 為之法律效果自均應及於本人即被告。被告辯稱本案設計均為建築師所 為，其完全不知租賃建物之面積究竟多大，不應承擔風險云云，不論是 否真正，均與前開法律不合，並非正確。又姑不論本案建築師係代理被 告設計興建租賃建物，而代理之效果歸屬於本人，已如前述。是建築師 之過失即為本人即被告之過失，此其一；事實上，本件建築師就租賃建 物所擬興建面積之計算並無錯誤，而係其中部分面積因法令限制致無法 符合本契約之商場目的使用，是被告辯稱此一法令限制係可歸責於建築 師之過失責任，並非正確，此其二；本件法令限制係台北市政府公告之 都市計畫內容，將租賃土地規畫為「商業購物中心」單一用途使用，致 與建築技術規則第一百二十九條相抵觸，此一法令衝突存在情形並不因 有無簽署本契約而有不同。換言之，本件法令限制係不論被告將之出租 予任何人，該土地均因建築技術規則第一百二十九條限制而「無法作為 商業購物中心使用」，是被告將之歸責於建築師，顯屬錯誤，此其三； 另參諸原證八號台北市政府之會議記錄中，亦明載以被告名義申請之建 造執照，其中供商場使用之樓地板面積為六九九七．四。被告豈能諉為 不知或不同意。
（３）甚者，被告之一甲○○於八十八年九月廿三日致台北市政府都市發展局 及工務局之「陳情書」中已自承：「主旨：建築基地依該地區細部計畫 都市計畫圖說規定用途『商業購物中心』規劃設計，其商場樓地板面積 ，包括地下一層、地上一、二層合計共為六九九七。該設計案業經台北 市都市設計審議委員會87、10、13審議通過在案。....... 」。被告並 據此請求台北市政府速予發給商業樓地板面積六九九七之建造執照，此 已明白可證本契約所稱「大型賣場」係指六九九七商業樓地板面積之賣 場，非但為雙方之共識，更早為被告所明知並主張之。
（４）系爭土地總面積為六二○七．二，而都市計劃規定之建蔽率為60％。換 言之，系爭土地單層可建築之面積即已經在三六○○以上。衡之一般社 會常理，原告如何可能在系爭土地上只興建不到一層之商場面積作為營 業？況本件租賃建物送經都市計劃委員會通過之規畫設計為地下三層、 地上六層、總面積超過二七○○○之建築物（每層面積均在三○○○以 上），如被告所辯，雙方對大型賣場之定義共識為三○○○以下，則可 供商業使用之樓地板面積僅有不到一層，其餘樓層不啻必須閒置無法使 用，此絕非雙方訂訂本契約之真意。故被告辯稱本契約所約定之「大型 賣場」面積為三○○○以下，顯與契約之本意不符，亦有違一般社會之 常理。
（５）且查，三○○○約為九○七坪，相當於一般小型超級市場面積之大小。 而原告所從事經營者為「量販中心」「綜合性商場」等大型賣場，依一 般社會觀念，與超級市場之定義顯有不同；再者，被告之所以與原告簽 約之主因亦在於原告之「家樂福」量販中心為全省知名之賣場，其於全 省自北而南例如淡水、汐止、三重、桃園、嘉義、台南等數十家量販中 心，無一家面積係低於三平方公尺者。由此一事實探究雙方於締約當時 之本意，原告自不可能簽署商業使用面積僅為三○○○之合約，猶同意 稱之為「量販中心」或「大型賣場」，被告更不能諉稱其根本不知知名 「家樂福」賣場係有別於一般超級市場之大型賣場。 （６）再者，本件租賃土地經台北市都市計畫使用分區指定為僅供「商業購物 中心」單一用途使用，而所謂之「購物中心」分區定義，參考「工商綜 合區開發設置管理辦法」第四條第五項之規定，係指：「提供設置結合 購物、休閒、文化、娛樂、飲食、展示、資訊、旅館等設施於一體之大 型購物中心或結合倉儲與賣場於一體之倉儲量販中心使用」之區域，試 問：三○○○之面積如何結合購物、休閒、文化、娛樂、飲食等於一體 ？又如何結合倉儲與賣場於一體（倉庫即賣場）？可見被告辯稱三千平 方公尺之商業樓地板面積亦可解釋為屬於購物中心之大型賣場，並非正 確。
２、系爭土地確有台北市政府制定之都市計畫內容與建築技術規則第一百二十九條 相抵觸之情事，當屬本契約第十一條第三項所定得終止合約之情形，原告爰此 終止本契約自屬合法：
（１）建築技術規則第一百二十九條規定：（建築基地與道路之關係）供商場 、餐廳、市場使用之建築物，其基地與道路之關係應依左列規定：滏供 商場、餐廳、市場使用之樓地板合計面積超過一、五○○者，不得面向 寬度十公尺以下之道路開設，臨接道路部分之基地長度並不得小於基地 周長六分之一。前款樓地板合計面積超過三○○○者，應面向二條以上 之道路開設，其中一條之路寬不得小於十二公尺，但臨接道路之基地長 度超過其周長三分之一以上者，得免面向二條以上道路。」意即於建築 基地上興建商場面積超過三、○○○者，其商場場應至少二面面向道路 開設。本件「租賃土地」係位於基隆河畔河道整治地區區段徵收後所
畫分之抵費地，依台北市都市計畫內容，僅能作為商業購物中心之單一 用途使用，不得作為零售店等小型土地開發等用途。而原告承租此一租 賃土地，其旨係在興建量販中心、綜合性商場等大型賣場使用。詎台北 市此一都市計畫指定為商業購物中心單一用途使用之內容，並未考慮前 開建築技術規則第一百二十九條之規定，致本件「租賃土地」一方面經 台北市政府限定作為商業購物中心使用，他方面卻因本件商業購物中心 之樓地板面積均超過三、○○○以上，而「租賃土地」僅單面面向道路 ，不符建築技術規則第一百二十九條之規定，造成二者互相抵觸之情形 。此一都市計畫內容與建築技術規則互相競合並抵觸之情形，並經台北 市函請內政部釋示，內政部於八十七年十一月廿三日台（八七）內營字 第八七七三三四○號函明確指出：本件台北市都市計畫內容與建築技術 規則確有抵觸，並涉及都市計畫應予變更與否之問題。換言之，本件都 市計劃內容就「租賃土地」指定為商業購物中心之單一用途使用，並未 考慮「租賃土地」僅有單面面向道路，而商業購物中心之樓地板面積又 在三、○○○以上。因此，除非變更都市計劃內容，否則「租賃土地」 將因違反建築法規而無法取得樓地板面積三、○○○以上之建造執照， 亦無從履行本契約。
（２）台北市政府於是於八十八年九月十五日經都市計畫委員會第四五三次會 議決，變更原有都市計畫之內容，明白表示本件租賃土地排除建築技術 規則第一百二十九條商業樓地板面積在三○○○以上者必須面向二條以 上馬路之限制，致原告根本無法取得大型賣場之建造執照。換言之，都 市計畫委員會亦肯定原都市計畫內容所指之商業購物中心樓地板面積係 在三○○○以上，故有排除建築技術規則之必要。惟此一決議尚須經內 政部都市計畫審議委員會核定並公告後始生效力。惟於原告表示終止本 契約後（八十八年十月一日），歷經二個多月，截至八十九年一月四日 內政部始審議通過本件都市計畫變更案。
（３）再者，鈞院向台北市政府所函調之民國八十七年十二月二十九日及八十 八年四月十七日所召開之會議記錄內容及其結論，適可資證明台北市政 府制定之都市計畫內容與建築技術規則第一百二十九條規定，確有法令 互相抵觸而生適用上疑義之情事，否則何有昭開疑義協商會議之必要？ 且會議中有關各單位之意見表達，乃屬行政機關內部意見之交流，並不 對外發生拘束力；復觀諸前述之變更有本件法令抵觸疑義之都市計劃經 過，對外而言，該內部會議記錄顯不生影響客觀上台北市政府所制定之 都市計畫內容與建築技術規則第一百二十九條規定確有法令互相抵觸而 生適用上疑義之事實甚明。
（４）被告雖辯稱：本件仍可以變更都市計畫方式排除建築技術規則第一百二 十九條規定，並無法令衝突情形。而內政部都市計劃委員會已於八十九 年一月四日審核通過本件都市計畫變更案。然本件原告於解除本契約時 確已存在法令衝突之事實，已如前述。則依都市計劃法第二十七條第一 項規定，變更都市計畫與否之決定權限在於直轄市（台北市政府），而
本案是否符合同條第三款所指之「為適應國防或經濟發展之需要」亦係 由政府機關認定。人民（原告）無權要求或命令台北市政府「應」變更 ，更無法於簽約時或解約時預見：台北市政府一定會認定本案符合上開 都市計劃法第廿七條第一項第三款之情形並變更都市計劃。換言之，本 件原告解契約當時，確實因「法令」限制而無法取得大型賣場之建造執 照，已為不爭之事實。被告尚難以「將來法令（都市計畫內容）可能變 更」為由，認原告應可預言台北市政府及內政部一定會變更法令（都市 計劃）且法令衝突情形一定解除，原告將來一定可取得大型賣場之建造 執照，認本件並無法令衝突存在。因此，被告主張依都市計畫法第二十 七條第一項之直轄市政府有權變更都市計畫內容為由，認本件土地並無 法令限制而無法作為大型賣場之情形，所陳並非正確。 ３、按「租賃建物」之定義，依本契約第一條第四項之規定：「甲方同意依乙方之 設計及規劃，以甲方之名義在「租賃土地」上興建可作為第二條所載營業使用 之建物（下稱「租賃建物」）以出租予乙方使用」。是本契約所指「租賃建物 」係自設計、規畫階段開始，擬於租賃土地上興建之建物即稱為租賃建物，並 非如被告所言一定要興建完成且現實存在之結構物始可稱為租賃建物（況被告 所指已興建、現實存在究竟係有鋼筋結構物即可稱之為已興建、現實存在？或 須領得使用執照之建築物始稱之為已興建、現實存在？其所指實不知為何。） ；再，本契約第三條約定：租賃建物應依乙方之設計，用甲方之名義申請建造 執照，並依建造執照之圖說建築。租賃建物經主管機關核准興建後，因興建租 賃建物所生之全部費用，包括建築設計費、申請建造執照（含嗣後之設計變更 ）、.................... 」。此上開條文已明顯可見，「租賃建物」並非 已興建或興建完成之結構物始有其存在而稱為「租賃建物」，而係隨設計、規 劃、請領建造執照、興建等階段逐步成形，被告辯稱於興建完成前並無「租賃 建物」存在可言，並非正確；況，租賃建物是否因法令限制而無法作為本契約 目的之用，於申請核發建造執照之初，建管單位即會審查相關圖說資料並決定 是否發給建造執照，如主管機關經審查後認無法作為大型賣場使用，即根本不 會發給建造執照，則租賃建物亦無從興建，如被告所辯可採，不啻謂本條規定 將永無適用之可能？此應非本契約第十三條之真意。又本於契約自由原則，契 約雙
方非不得於合約中自行約定終止合約之事由，本件原告即係依據本契約第十一 條第三項雙方協議之合約終止事由主張終止本合約，依該條文之規定，乙方即 原告並無定期催告之必要；而民法上所稱定期催告履行契約，係指給付無確定 期限者，因可歸責於契約一方當事人之事由致未履行，他方得訂期催告其履行 而未履行者，負遲延責任。本件法令限制並非可歸責於契約雙方之事由，原告 無無從催告被告解除法令限制」，使原告得以順利興建租賃建物，是被告主張 本件原告應先定期催告被告履行契約，顯將給付遲延之違約事由與雙方合意之 合約終止事由混為一談。
４、原告並未同意亦未簽署先以三○○○商業樓地板面積申請建造執照之「補充協 議書」：原告與被告就系爭土地因法令限制致無法取得六九○○以上大型賣場
之建造執照，雖經多次協商，並曾委託國際通商法律事務所擬定「補充協議書 」，暫以三○○○之商業樓地板面積申請建造執照，惟雙方均未能達成協議， 亦未有任何共識，故並未簽署該補充協議書，此亦為雙方所不爭執。然由該「 補充協議書」第三條約定第三條規定：「…………。但丙方確知：乙方唯有在 『租賃建物』商場之樓地板面積為六九○○，且乙方得以完全合法使用『租賃 契約』後，才會在『租賃建物』內營業。丙方同意：於乙方在商場樓地板面積 為六千九百平方公尺之『租賃建物』內完全合法營業之前，乙方不需支付任何 租金（包括籌備期間之租金補償金）予甲方。」第五條約定：「如丙方無法於 第四條所規定之期限內就建造執照辦妥該條所規定之變更者，乙方得立即解除 『租賃契約』。如丙方預知未能合法變更『租賃建物』之商業樓地板面積為六 千九百平方公尺時，應即以書面通知乙方，丙方應依乙方之要求停止『租賃建 物』之興建，乙方並得解除『租賃契約』」。亦可證明雙方就本契約之「大型 賣場」共識確為六九○○以上之商業樓地板面積無誤。且亦證明本件商場面積 如因法令限制無法合法變更為六九○○以上時，原告將終止（解除）本契約， 亦為雙方早已明知，並非如被告所言原告係「擅自終止」本契約。 ５、本件建築師於雙方尚未簽署「補充協議書」之前，先行向台北市工務局遞件申 請3○○○商業樓地板面積之建造執照，乃係為爭取時效之權宜之策，其事實 係擬於雙方如簽署「補充協議書」後即可直接領取該建造執照；如雙方未能簽 署「補充協議書」即不領照（按建築法第四十一條：工務局核發建造執照通知 後三個月未前往領取，該建造執照即失其效力）。事實上，由於雙方因故未能 簽署該「補充協議書」，故不論原告、被告或建築師均未前往領取該三○○○ 商業樓地板面積之建造執照，該執照早已失效，即可證明。故被告以該三○○ ○建造執照之申請過程，辯稱雙方就「大型賣場」面積為三○○○之商業樓地 板面積，已有共識云云，均非正確。
６、甚者，本契約第二條約定：「租賃物係供乙方在法令範圍內經營一般零售業、 量販中心、綜合性商場、及其他乙方公司執照所載之相關營業之用」第十一條 第項則規定：「如『租賃建物』因法令限制而無法作為大型賣場及本約第二 條之營業之用者，乙方得聲明終止本契約，..... 」然上開三○○○商業樓地 板面積建造執照之申請內容，係不變更原建築總面積，而將原擬作為商業使用 之六九○○面積中之其餘三九○○面積變更為「金融保險業」之用（請參原證 十一）。而「金融保險業」根本非原告公司執照所載之營業項目 (請參原證十 二) 。換言之，原告根本不可能從事金融保險之營業，是該三○○○商業樓地 板面積之「建造執照」之申請實已違反本契約第二條之規定，構成第十一 ( 三) 條「無法作為．．．．．．本契約第二條之營業之用」之情形。因此，即 使假設原告同意領取該三○○○商業樓地板面積之建造執照，被告亦已違反本 契約第二條之規定而構成債務不履行。可見被告持該三○○○之建造執照申請 情事，認雙方就大型賣場已有共識，與事實顯然不符。再者，被告所持被證 二號之三○○○建造執照，正如被告所陳，必須再向工務局申請變更為商業樓 地板面積六九○○以上之建造執照，始符本契約之目的使用，然迄今都市計畫 變更手續均尚未完成，遑論核准三○○○變更為六九○○之建造執照，原告於
八十八年十月一日依法終止本契約，應無不當可言。７、按主張契約當事人違約而終止合約者，必須係契約當事人因有可歸責之事由致 無法履行契約，始構成違約而可終止合約。本件原告係於八十八年十月一日依 本合約第十一條第三項法令限制為由主張終止合約，並請求返還押金。姑不論 原告之主張尚繫屬於 鈞院審理中，被告因此主張：「．．．．．．原告上開 片面擅自終止租約之行為，顯已違約」，此原告之主張作為違約之理由，而非 原告有何「可歸責」之事由，其終止合約之理由已非正確。至被告持被證七 號存證信函要求原告函覆是否領取建造執照，因原告之未領取而主張原告違約 云云，姑不論被告發出被證七號存證信函時，原告已主張終止合約，自無再領 取任何證照之理；依兩造間之合約第三條第八項之規定：「甲方（即被告）應 依乙方之通知，於甲方取得『租賃建物』之建造執照及原有建物之拆除執照後 ．．．．．．」，此已可見領取建造執照係甲方即被告之義務，並非原告之契 約義務，且於領取建造執照前，原告依合約並無其他應履行而未履行之義務。 被告主張原告未領取建造執照係違反契約，顯有錯誤。再者，被告主張原告違 約，所違反者究為本契約那一條之規定，亦未見被告說明，僅率稱原告違約， 即主張終止本合約，逕將系爭土地另行出租予春暉公司，其終止合約顯非適法 。
三、證據：
提出不動產租賃契約書、土地登記謄本、台北市都市計畫說明書、內政部函、支 票、解約通知、台北市政府工務局函、李祖原建築師事務所面積計算表、陳情書 、說明書、經濟部公司執照、賣場面積證明。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；及以供擔保為條件之免假執行宣告。二、陳述：
（一）本件兩造當事人於簽訂系爭租約當時並未明文約定「大型賣場」，係指供商場 使用面積須達三○○○以上之賣場：
１、系爭租約第十一條第三項雖約定：「如「租賃建物」因法令限制而無法作為『 大型賣場』及本約第二條之營業之用者，乙方得聲明終止本契約。」惟本件兩 造當事人簽訂系爭租約當時並未進一步就所謂『大型賣場』之面積應有多大作 成書面約定。是故，若原告堅持主張所謂『大型賣場』，係指供商場使用面積 須達三千平方公尺以上之賣場。依舉證責任分配原則，原告就此一有利於己之 事實應負舉證責任。
２、又原告指稱：「系爭土地依台北市政府都市計畫內容，僅能作為商業購物中心 單一用途使用，而商業購物中心之面積又在三千平方公尺以上，．．．．．． 」云云。
查系爭土地原都市計畫內容雖限定系爭土地僅能作為商業購物中心使用，但該 都市計畫內容並未規定所謂「商業購物中心」，其商場面積需達三千平方公尺 以上。原告主張所謂『商業購物中心』之商場面積應在三○○○以上，不知其 所據為何？且縱如原告所言，所謂「商業購物中心」其面積必須在三○○○以 上，亦不表示系爭租約所規定之『大型賣場』之面積，須達到「商業購物中心
」之商場面積標準，兩者不同，不可一概而論。 ３、原告主張：「兩造簽約時就大型賣場面積不應低於三○○○確有共識」與事實 不符，本件兩造當事人簽訂系爭租約時，被告並不知道原告究竟要興建商業樓 地板面積多大之商場，被告係直至八十七年十一月第一次建照申請遭退件，原 告告知建照退件之狀況後，方使知曉原告要以商業樓地板六九九七之設計興建 租賃建物。原告之前提出都市設計審議及建照之申請，雖係以被告名義為之， 但該申請均非由被告提出，而係由原告以被告簽約當時所預留之印章交由建築 師代理提出申請。故原告究竟以多大之商業樓地板面積提出申請，被告並不知 情。原告以雙方簽訂租約後使用被告名義提出都市設計審議及建照申請等相關 事實，主張被告知悉原告要以商業樓地板面積六九九七興建租賃建物，實與事 實不符。
（二）本件所謂『大型賣場』與工商綜合區之『購物中心』顯有不同。原告依據工商 綜合區開發設置管理辦法第四條第五款規定：「購物中心分區：指提供設置結 合購物、休閒、文化、娛樂、飲食、展示資訊、旅館等設施於一體之大型購物 中心或結合倉儲與賣場於一體之倉儲量販中心使用之分區。」指稱商場使用面 積若僅有三千平方公尺，不可能達成該條款所設定之目的。惟查，上開法條所 指之『大型購物中心』或『倉儲量販中心』，與一般大型賣場或量販中心有所 不同。蓋該法所謂之『大型購物中心』，應指結合諸如百貨公司、量販店、電 影院等各種形式廠商所形成之賣場，例如桃園南崁台茂購物中心。而所謂『倉 儲量販中心』，應指結合倉儲業及量販業兩種行業。故大型購物中心或倉儲量 販中心與原告所謂之大型賣場或量販店，實有不同，不可相提並論。（三）被告是否知悉原告所需賣場面積大小，與建築師是否為被告之代理人乙事並無 關連系爭租約第三條第三項規定：「租賃建物之承攬人與建築師由乙方指定， 工程款之議價、工程承攬契約之議定及建築師之委任，均由乙方代為處理並經 甲方同意後，由乙方陪同甲方以甲方名義與對方簽約。上述契約之執行與工程 之進行，均由乙方監督及負責，不得損及甲方之權益。」故本件之建築師委任 契約雖係以被告等之名義簽訂，但建築師之選任、委任契約之簽訂及執行等事 項，實際上均由原告負責，除非原告損及被告之相關權益，否則被告原則上無 從置喙，先予敘明。原告以民法第一百零三條代理之法律規定，指稱本案建築 師一切行為之法律效果應及於被告。惟該建築師形式上雖為被告之代理人，但 其行為之法律效果是否歸屬於被告，與被告等是否知悉所謂大型賣場，應指供 商場使用面積達三○○○以上之賣場，應屬二事，將之相提並論，顯有未洽。（四）三○○○之商場面積換算成坪數為九百餘坪，以該面積加計其他用途之樓地板 面積，租賃建物總面積可達數千坪以上，應已足稱『大型賣場』。另租賃土地 之面積為何？乘以建蔽率後之一層可興建面積為何？與大型賣場之面積為何並 無必然關係。再者，租賃土地可作何用途？可興建多大面積之建物？相關法令 之限制如何？租賃建物如何設計興建等，依照系爭租約之約定，均由原告聘請 建築師評估並設計，被告並無主導或決定之權利，且原告係量販店之專業經營 者，其所聘請之建築師對興建量販店之相關法令當知之甚稔，因此，原告對租 賃土地得否興建其所主張之『大型賣場』，於簽訂系爭租約前當已進行審慎評
估並經過專業建築師確認。若因建築師於評估租賃建物可興建面積發生錯誤， 應由建築師負起受任人之過失責任，豈可將此種評估風險推給無專業評估能力 之被告負擔。
（五）系爭租約之真意，應以簽訂租約當時之事實及資料作為判斷標準，惟原告就所 謂大型賣場應指商業樓地板面積六九○○之賣場達成共識乙事所提出之證據， 均係針對簽約後所發生之事實，該證據僅能證明雙方訂約後所發生之事實，無 法證明訂約當時之事實，更無法以此推論雙方訂約當時之真意為何，原告上開 主張與前開實務見解意旨不符，顯不可採。且前已敘明，被告在訂約當時根本 不知道原告要以何種面積設計並興建租賃建物。（六）系爭租約第十一條第三項之約定如租賃建物因『法令限制』而無法作為大型賣 場及本約第二條營業之用者」，所謂因『法令限制』而無法，應指某一法令禁 止系爭土地不得興建或作為大型賣場，使系爭土地根本無法興建或作為大型賣 場使用，且無其他合法方式可使興建大型賣場一事成為可能者而言。惟查，建 築技術規則第一百二十九條雖就興建供商場使用面積達三○○○以上賣場設有 前開限制，但都市計畫法第二十七條第一項規定：「都市計畫經發佈實施後， 遇有左列情事之一時，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公 所應視實際需要迅行變更：１、因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大 事變遭受損害時。２、為避免重大災害之發生時。３、為適應國防或經濟發展 之需要時。４、為配合中央或省市興建之重大設施時。」是故，主管機關在該 條所定情事發生時，得以變更都市計畫之方式排除相關法令之限制。本件情形 符合上開都市計畫法第二十七條第一項第三款、第四款規定，故系爭土地雖受 到建築技術規則之限制，但仍得以變更都市計畫之方式予以排除。是故，應無 系爭租約所謂之『法令限制』問題。
（七）八十七年十二月二十九日台北市都市發展局「擬定基隆河中山橋至成美橋附近 地區細部計畫案內，中山區○○段一○五之三地號及週邊土地申請商場乙案， 涉及都市計畫與建築技術規則法令整合」協商會議。會議中台北市政府法規會 表示：「１、都市計畫係於兩級（本市與內政部）都委會核定後經本府公告定 案，其法令位階視同行政處分，具強制拘束力，審定階段應以考量既有法令之 規定，如有不符之地方，仍應遵照都市計畫書、圖辦理。２、無論都市計畫書 、圖審議階段如何審定，公告後因涉及人民權利之法定效力，除都市計畫書、 圖有當然無效之情形外，在未撤銷前若與建築技術規則不符或相抵觸，則應以 都市計畫書、圖為優先適用。」該會議並作成以下結論：「（１）依法規會說 明，都市計畫說明書與建築技術規則不符或相抵觸時，非建築部分則以都市計 畫說明書公告為優先適用等因素，與會者均認為就法令之精神與功能上兩者（ 都市計畫與建築技術規則）之規定應屬一致，不相背駁。（２）鑑此，本案為 避免產生開發之疑義，短期內請發展局按前項結論有關兩法令規定之功能與法 令精神之關係及本區○○○○○街廓編號A2、B2）後續辦理方式簽報市長同意 後由建管處依循辦理。」。又八十八年四月一日台北市政府「擬定基隆河中山 橋至成美橋附近地區細部計畫案內，中山區○○段一○五之三地號及週邊土地 申請商場乙案，涉及都市計畫與建築技術規則法令整合」（提案三）協商會議
。會議中台北市政府法規會再次表示：「有關討論提案三，前於八十七年十二 月二十九日府內協商時，曾就都市計畫書、圖與建築技術規則競合之優先適用 表示應以都市計畫為優先，係針對都市計畫之定位與法令適用效力問題之法治 觀念，並且目前地方自治法業已頒佈實施，就地方與通用的法令比較，應以地 方法令為優先適用，且依都市計畫制訂程序，亦係經兩級都委會審定在案。」 是故，由上開會議記錄之內容可知，本件系爭土地之都市計畫書、圖之法律效 力應優先於建築技術規則之規定，故本件並無原告所述『系爭土地受到法令限 制無法作為大型賣場使用之情形；系爭土地之都市計畫變更案，業已於八十八 年九月十五日及八十九年一月四日，經台北市政府都市計畫委員會及內政部都 市計畫委員會分別審核通過，該都市計畫變更案已指明依據都市計畫法第二十 七條第一項第三款及第四款規定，系爭土地得排除建築技術規則第一百二十九 條之適用。因此，上開都市計畫變更案只要再經台北市政府予以公告，變更手 續即告完成，原告便可以三○○○以上之商場使用面積申請建照。（八）原告見系爭土地附近區域其他大型賣場紛紛完成開幕，若繼續進行本案將無利 可圖，遂違反雙方達成之共識，擅自終止系爭租約查原告前以供商場使用面積 六九九七之設計提出建照申請，遭台北市政府工務局駁回後，原、被告雙方曾 於八十八年四月間進行協商討論謀求解決之道，並在律師之協助下撰擬完成系 爭租約之補充協議書，雙方並已達成共識，以三○○○以下之商場使用面積設 計重新提出建照申請。另外同時進行都市計畫變更之申請，使系爭土地興建賣 場得以排除建築技術規則之限制。嗣後，原告即依照雙方所達成之共識，以被 告之名義提出三○○○以下商場面積之建照申請。詎在上開建照申請獲得核准 ，且都市計畫變更案亦已依照程序開始進行審議之際，原告見系爭土地同一區 域其他相關型態之大型賣場，業已紛紛完成或開幕，競爭日趨激烈，若繼續履 行系爭租約，將無利可圖，竟違反雙方所達成之共識，以系爭土地因『法令限 制』無法作為『大型賣場』使用作為藉口，擅自終止系爭租約，企圖以終止租 約之方式，降低本身繼續投入之成本損失，並避免嗣後營業可能產生之營業損 失，原告此種行徑完全不顧被告之權益，實毫無誠信可言。（九）被告等已依系爭租約第十一條第二項約定終止租約，被告嗣後如何處分系爭土 地，原告無從置喙按系爭租約第十一條第二項約定：「乙方如有違反本契約之 情事發生，經甲方通知後六十日內仍未改正者，甲方得聲明終止契約。甲方依 前款規定終止契約時，甲方得沒收乙方已交付而未使用之租金（包括預收租金 未攤轉之租金、已付而未使用之籌備期間租金、房屋稅未轉換之租金）及押金 作為損害金及懲罰性違約金。」又原告無權依系爭租約第十一條第三項規定終 止租約，實已甚明。原告於八十八年十月一日發函片面終止系爭租約，被告已 於八十八年十一月二日發函通知原告，要求原告繼續履行租約並回覆領照與否 ，然原告仍堅持終止系爭租約。原告上開片面擅自終止租約之行為，顯已違約 ，且被告通知原告已逾六十日，原告仍未改正，被告乃於八十九年一月十四日 發函，依系爭租約第十一條第二項約定終止系爭租約。系爭租約已由被告等予 以終止，系爭土地已無租約存在，被告等為系爭土地所有權人，如何處分系爭 土地為被告之權利，原告無從置喙。再者，系爭租約既已由被告等予以終止，
被告自有權將系爭土地出租予他人，原告指稱因被告將系爭土地出租予春暉公 司，表示被告已同意系爭租約確已終止，並無可採。（十）原告以商業樓地板面積六九九七所提出之建照申請，並非以違反建築技術規則 第一百二十九條規定之理由被駁回。查原告係於八十七年十月十四日以被告甲 ○○等七人之名義提出建造執照申請（台北市政府工務局建管處收案：八七工 建收字第一四六八號）。依八十七年十月二十三日台北市政府工務局建管處建 造執照申請案審核結果表之記載，上開建照申請係以『未符規定，請即通知或 會同建築師至本局領回修正，並應依建築法第三十六條規定，自第一次通之日 起六個月之期限內改正完竣，送請復審。應修改或補正事項：1.申請書填寫不 齊全。２圖說未全。』之理由遭駁回。八十八年四月八日原告以被告之名義提 出撤銷建照申請案，同年四月十三日台北市政府工務局同意建照撤銷之申請。 故本件原告所提出之建造執照申請，係遭主管機關以其他理由駁回，並非以違 反建築技術規則第一百二十九條規定之理由駁回。是故，原告得否主張本件系 爭土地受到建築技術規則之限制而不得興建大型賣場，顯有疑義。三、證據：
提出李祖原建築師事務所函、內政部函、存證信函、律師函；並聲請本院函台北 市政府工務局調閱該局（八七）工建字第一四六八號案全卷。 理 由
一、兩造爭執之要旨：
原告起訴主張：伊於八十六年十一月二十日向訴外人勝公貿易有限公司、勝光羽 球企業有限公司、德昌五金股份有限公司、及被告乙○○承租台北市○○區○○ 段一○五之三地號土地，作為興建樓地板面積六九九七．四之量販中心、綜合性 商場等大型賣場之目的使用。因約定興建之樓地板面積超過三○○○，依建築技 術規則第一百二十九條規定，應面向二條以上之道路開設，而系爭土地位於基隆 河畔河道整治地區區段徵收後所畫分之抵費地，僅單面面向道路，不能興建面積 超過三○○○之大型賣場，且依台北市都市劃內容，僅能作為商業購物中心之單 一用途使用，不得作為零售店等小型土地開發等用途，依系爭契約第十一條第三 項約定，原告得終止（解除）系爭契約。被告於八十六年十二月十二日取得系爭 土地之所有權移轉登記，依約承受系爭租約原出租人之權利義務，伊於八十八年 十月一日依系爭契約第十一條第三項約定通知被告終止系爭租約，被告應返還伊 已付押租金二千萬元，爰依契約關係，求為判決被告給付上款及自八十八年十一 月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。被告則以：兩造並 未約定大型賣場係樓地板面積達三○○○以上，被告於簽約時亦不能預見大型賣 場之面積應達三○○○以上；且台北市政府都市計劃內容雖限定系爭土地僅能作 為商業購物中心，但所謂商業購物中心，並未明定商場積需達三○○○以上；而 系爭合約所謂大型賣場與工商綜合區之購物中心不同，不得比附援引工商綜合區 開發設置管理辦法第四條第五款之規定，系爭土地得興建三○○○之商場使用， 換算成坪數為九百餘坪，以該面積加計其他樓地板面積，租賃建物總面積可達數 千坪以上，應已足稱『大型賣場』。系爭土地雖受建築技術規則第一百二十九條 之限制不得興建三○○○以上之建物，但仍得以變更都市計劃方式變更，故無因
法令限制不得為大型賣場使用之情形，且系爭土地之都市計畫變更案，業經台北 市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會分別審核通過，得排除建築技術 規則第一百二十九條之適用。上開都市計畫變更案只要再經台北市政府予以公告 ，變更手續即告完成，原告即得以三○○○以上之商場使用面積申請建照；故原 告無權終止系爭租約，而系爭契約因原告不依約興建房屋，已經被告終止，並沒 收押租金作為違約金等語，資為抗辯。
二、得心證之理由：
原告主張向被告承租系爭土地興建量販中心、綜合性商場等大型賣場使用之事實 ，業據提出租賃契約書為證，且為被告所不爭，堪信為真。本件兩造所爭執者為 ，系爭土地是否得興建大型賣場及得否經營零售業務。經查： （一）系爭契約第十一條第三項約定：如租賃建物因法令限制而無法作為大型賣 場及本契約第二條之營業用者，乙方得聲明終止本契約。第二條約定：租 賃物係供乙方（即原告）在法令範圍內經營一般零售業、量販中心、綜合 性商場及其他乙方公司執照所載之相關營業使用。是依前開約定，原告於 租賃建物不得作為「大型賣場」及「經營一般零售業、量販中心、綜合性 商場及其他乙方公司執照所載之相關營業使用」時，得終止系爭契約。 （二）系爭土地依台北市都市計劃內容，係供商業購物中心使用之事實，有台北 市都市計劃說明書可參，原告主張系爭土地僅得作為商業購物中心單一用 途使用，不得作為零售店等小型土地開發之用途，被告對於原告主張之事 實，於言詞辯論時不爭執，依民事訴訟法第二百八十條第一項前段規定， 視同自認原告此部分之主張。則系爭土地興建之建築物，既不得經營零售 業，依前開約定，原告自得終止系爭契約。被告雖辯稱系爭土地上尚無租 賃建物，故原告不得依前開約定終止系爭契約。然兩造既約定於租賃建物 不得經營零售業務時得終止系爭契約，依舉輕明重之法理，系爭土地興建 之建物不得供經營零售業時，縱無建物，亦得終止租約，所辯並無可採。 查原告於八十八年十月一日通知被告終止系爭租約，並請求被告於文到十 日內返還押租金二千萬元，有被告所不爭之通知函可參。則系爭契約既經 原告終止，原告依系爭合約第十一條約定，請求被告返還已付押金二千萬 元及自八十八年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，為有理由；又系爭合約第十二條第一項約定甲方（即被告）對於本契 約之履行願負連帶責任，其中任何一人有違約情事者，視為全體違約。故 原告請求被告負連帶責任，即非無據。
三、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免假執行，核無不合，爰分別酌定相當之 擔保金額，准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，毋庸 一一論述，附此敘明。
五、結論：
原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第 三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 七 日 民事第六庭法 官 吳素勤右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 八 日 法院書記官 柯金珠
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