臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第三七五九號
原 告 榮祥新社區開發股份有限公司
法定代理人 乙○○ 住同右
訴訟代理人 葉海萍律師
蘇美玲律師
被 告 中華工程股份有限公司 設台北市○○路十二號地下一樓
法定代理人 甲○○ 住同右
訴訟代理人 林慶煙律師
右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新臺幣一百萬元及自支付命令送達之翌日即民國八十九年八月十 八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。二、願以現金或陽信商業銀行大屯分行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：
一、原告於民國八十八年六月十七日與第三人高麗媛、侯玉姐、王國和、陳欽雲、陳 綢、盧京生、袁哲明、周公和等八人（下稱訴外人陳綢等八人），簽約購買渠等 所有座落於台北市○○區○○段四小段二八二號土地（下稱系爭土地），門牌號 碼臺北市○○路○段六十四巷七號、七之一號、七之二號、七之三號、九號、九 之一號、九之二號、九之三號房屋八棟（均不含土地，下稱系爭房屋），每戶買 賣價款為新臺幣（下同）四百五十萬元；為使建物及土地之所有權歸屬同一人， 原告乃指派公司經理人葉秉宏與被告訂立買賣協議書，以每坪五十八萬五千元之 代價，向被告購買其所有系爭土地。
二、詎訴外人陳綢等八人事後意圖毀約，勾串被告於八十八年七月二十二日寄發律師 函偽稱被告有優先購買權云云，拒不履約，經原告於八十八年八月二日函請被告 提供其優先購買權之相關資料，被告始終無法提出。被告與該八人猶不死心，明 知原告已簽約買受系爭房屋，竟進一步於八十九年一月二十八日勾結辦妥該八戶 之所有權移轉登記。
三、查原告向訴外人陳綢等八人購得系爭房屋，係經極為冗長之交涉而成，具有整合 該批建物歸屬同一所有權人之價值，原告並擬購買系爭房屋坐落之基地即系爭土 地，使建物及土地之所有權歸屬完整，被告當時亦表示願將該土地出售予原告， 原告乃於八十八年六月十七日與訴外人陳綢等八人簽妥契約後之同月二十四日將 上開建物及土地，分別以三千六百八十萬元及二億七千七百九十三萬三千一百元 之價格出售予案外人同富建設有限公司，並於兩天後，即八十八年六月二十六日 ，委派經理葉秉宏代理原告與被告訂立買賣協議書，以每坪五十八萬五千元之價
格購買系爭土地（四百二十五坪），總價為二億四千八百六十二萬五千元。被告 藉故於協議書訂立第四條，以退還斡旋金二百萬元之方式，故意使該契約失效。 是原告購買上開建物及土地之成本合計為二億八千五百四十二萬五千元，原告售 予同富建設有限公司建物及土地價格合計為三億一千四百七十三萬元，兩者相差 二千九百三十萬五千元，為原告本可賺得之利潤，自為原告所失利益。此為可分 之債，原告目前請求賠償一百萬元，其餘部分原告保留請求權。查被告為訴外人 陳綢等八人之僱主，經十餘年之交涉，仍無法購得系爭八戶房屋，見原告整合購 買該八戶房屋即將成功，竟大玩兩面手法，一方面假意與原告洽談出賣土地之事 ，另方面卻故意侵害原告對訴外人陳綢等八人之契約債權，與訴外人陳綢等八人 訂立房屋買賣契約，並辦理所有權移轉登記，使原告對同富建設有限公司無法履 約，致原告受有上開損害，實為極卑劣之商業手段，毫無誠信可言。被告如無優 先購買權，固屬侵害原告，縱有優先購買權，應亦不得一方面作態欲將土地售予 原告，讓原告深信建物及土地之產權即將合一，另方面卻對原告購得之房屋行使 優先購買權，仍屬故意侵害原告之行為甚明。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）、被告主張陳綢等人與其有租賃基地之法律關係，無非係以被證二之統一發票 兩張為證，惟查該發票為被告所自行制作之私文書，原告否認其形式上及實 質上之真實，依民事訴訟法第三百五十七條之規定，應由被告證明其為真正 。且被告為上市公司，土地出租予人，竟不能提出租賃契約為證，且收租之 發票為八十八年六月十一日及八十八年五月二十一日，前者係收「八十八年 」五月之租金，係者係收「八十八年」一至六月之租金，相同情況之地租， 竟有月收或半年收之別，且無在此之前之收租發票，原告與陳綢等八人交涉 購屋時，該八人亦從未提及曾繳地租予被告，經原告寄發律師函向被告索取 其優先購買權之相關資料，被告亦拒不提供，上開發票乃臨訟而偽造，實彰 彰明甚。
（二）、八十八年六月二十六日與被告簽立購地協議書之葉秉宏確為原告公司之經理 。至於該協議書第五條記載：「於簽訂正式買賣契約書後，乙方（即被告） 對買賣契約標的物之地上物放棄優先購買權」，乃原告購買該土地，因土地 及建物之所有權人非屬同一，為預防糾紛之發生而為之契約條文設計，為類 似之土地交易契約所常見，何有確認賣方對建物有優先購買權之效力？況該 協議書第六條明定：「賣方（即被告）保證產權清楚，無他項權利設定及租 賃情事」，苟非確無基地租賃情事，被告焉有可能與人簽立總額二億四千八 百六十二萬五千元之售地契約時，甘冒違約賠償之責任，而虛偽保證其事？ 益證右開統一發票確屬被告臨訟偽造。（三）、依被告所提出之民事判決及租金統一發票觀之，顯可證明被告於八十八年六 月二十六日與原告之代理人葉秉宏訂立協議書時，不僅虛偽保證：「無租賃 情事」（第六條），且被告事後基於該租賃關係，而行使優先購買權，獲得 系爭房屋之所有權，更違反其放棄優先購買權之承諾（協議書第五條），對 照以觀，被告與原告訂約時，根本無履約之真意甚明，其一再以被告如一舉 購得陳綢等八人之房屋，伊即願將土地一併出售原告為詞，而唆使原告投注
心力於購買建物（否則原告不可能會去單獨購買該八戶建物），更已證明純 係其騙使原告出面整合購買建物，然後伊再出面行使優先承買權，無誠無信 至極，乃屬故意以有背於善良風俗之方法，加損害於原告，殊屬明確，原告 依民法第一百八十四條第一項後段之規定，訴請被告賠償損害，於法並無不 合。
參、證據：提出不動產買賣契約書、建物登記謄本、不動產預定買賣契約書、協議書 、律師函為證。並聲請訊問證人葉秉宏。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保免為假執行。貳、陳述：
一、按房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先 購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法 第一百零四條定有明文。又土地第一百零四條第一項後段所謂房屋優先購買權 ，係指買賣契約訂立請求權而言，兩造另一訴訟事件確定判決，既經確認系爭 房屋被上訴人有優先購買權存在，則上訴人即應受其既判力之拘束，負責就系 爭房屋與被上訴人訂立買賣契約之義務，最高法院四十四年台上字第七六號判 例可資參照。
二、本件系爭土地，早於五十七年四月二十七日，即以買賣為原因登記為被告所有 。嗣被告將系爭土地出租予陳綢等人在基地上建築房屋，即台北市○○路○段 六十四巷九、九之一、九之二、九之三及七、七之一、七之二、七之三號等系 爭房屋，並按月繳納租金。揆諸上揭規定及判例，陳綢等八人將系爭房屋出賣 予原告時，被告自有優先購買之權利，陳綢等人依法有通知被告優先購買，並 與被告訂立買賣契約之義務。然則，陳綢等人就系爭房屋與原告訂立買賣契約 後，依法通知被告是否優先購買，被告函復表示願意優先購買，因而與陳綢等 人依同樣條件簽訂買賣契約，並辦理所有權移轉登記，乃「依法」行使權利， 何背於善良風俗之有？原告主張被告與陳綢等乞勾結，以背於善良風俗之方法 ，加損害於原告云云，顯然誤會。
三、原告所指出之協議書即原證六，係被告於八十八年六月二十六日與第三人葉秉 宏所訂，並非與原告所訂，協議書內未記載葉秉宏係代表或代理原告而簽訂協 議書，原告主張其委派經理葉秉宏代理原告與被告訂立協議書云云，並非有據 。退步言之，縱認葉秉宏係代理原告簽訂，惟其中第五條已訂明「於簽訂正式 買賣契約書後，乙方（被告）對買賣契約標的物之地上物，放棄優先購買權． ．．」足見雙方已經談及被告就系爭房屋有優先購買權之問題，只要在雙方未 正式簽訂買賣契約之前，被告並不放棄優先購買權，隨時皆可行使優先購買權 。是原告主張被告玩兩面手法，一方面作態出售土予原告，另方面卻行使優先 購買權，仍屬故意侵害原告之行為云云，尤屬昧於事實，自相矛盾。 四、查系爭土地早於民國五十年間，即出租於陳綢等人興建房屋，自五十九年起成 為不定期租賃，八十二年間被告曾向陳綢等人請求調整租金，陳綢等人就租地 建屋之情，均予自認，經法院判決在案等情，有 鈞院八十二年度訴字第一七 七九號民事判決影本乙份可稽。又陳綢歷年來繳納租金，被告均開立統一發票
給陳綢收執，亦有八十五年一月至八十八年十一月繳納八德路宿舍地租金之統 一發票影本四十張可徵。再陳綢等人出售系爭土地上房屋予原告時，曾通知被 告是否依土地法第一０四條規定行使優先購買權，復有通知影本乙張為憑。因 陳綢與被告間確有租地建屋之關係，故有調整租金之請求、繳納租金及通知優 先購買之情事，此皆發生於原告提起本件訴訟之前，請求調整租金之訴甚且是 在被告八十三年六月民營化之前由陳朝威擔任董事長時所提出。是原告指被告 臨訟偽造統一發票云云，容有誤會。
五、縱認原證六協議書係葉秉宏代理原告與被告所簽訂，惟被告如依原證六協議書 第五條約定，於簽訂正式買賣契約後，對系爭基地之地上房屋放棄優先購買權 ，即不得再主張有租賃關係之優先購買權，與無租賃情形並無不同，故於協議 書第六條記載保證產權清楚，無他項權利設定或租賃情事，前後對照，並無矛 盾。原告謂被告虛偽保證，益證臨訟偽造發票云云，顯然強詞奪理。 綜上所述，被告僅單純依法行使優先購買權，並無以背於善良風俗之方法加損害於 原告。
參、證據：提出土地登記謄本、統一發票影本、臺灣台北地方法院八十二年度訴字第 一七七九號民事判決、員工住宅基地租約、八十八年七月九日通知、中華工程五 十週年特刊為證。
理 由
一、原告起訴主張：原告於八十八年六月十七日向訴外人陳綢等八人購買坐落於系爭 土地上之系爭房屋，又指派公司經理人葉秉宏於同年月二十六日與被告訂立買賣 協議書，向被告購買系爭土地。該協議書第六條約定，賣方即被告保證產權清楚 ，無租賃情形。詎訴外人陳綢等八人竟與被告勾串偽稱被告有優先購買權，並進 而勾結辦妥該八戶房屋之所有權移轉登記。被告並以依上開協議書第四條退還斡 旋金二百萬元方式使上開協議書不生效力。被告玩兩面手法，一方面假意與原告 洽談出賣土地事宜，另方面卻又故意侵害原告對訴外人陳綢等八人之契約債權。 被告之行為實係以背於善良風俗之方法加損害於原告，爰依民法第一百八十四條 第一項後段之規定訴請判決如訴之聲明等語。
二、被告則以：被告於五十七年四月二十七日起即與訴外人陳綢等八人就其所有系爭 土地訂定出租基地建築房屋契約，依土地法第一百零四條之規定有優先購買權， 訴外人陳綢等八人與原告簽訂買賣契約後，通知被告是否行使優先承買權，被告 乃行使優先承買權購買系爭房屋，並辦理建物所有權移轉登記，被告係依法行使 權利，並無以背於善良風俗之方法加損害於原告可言。被告是與葉秉宏而非原告 簽訂協議書，該協議書亦非正式之買賣契約書，協議書第五條約定：於簽訂正式 買賣契約書時，乙方（即被告）對買賣契約標的物之地上物，放棄優先購買權． ．．，是以，被告在與葉秉宏訂定正式買賣契約前仍可行使優先承買權等語資為 抗辯。
二、按民法第一百八十四條第一項固規定：因故意或過失，不法侵害他人之權利者， 負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。（一）、惟按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所 有人有依同樣條件優先購買之權。土地法第一百零四條第一項定有明文。查
被告主張系爭房屋坐落之基地即系爭土地為其所有，被告於五十七年四月二 十七日起即與訴外人陳綢等八人就系爭土地訂定出租基地建築房屋契約，被 告曾於民國八十二年間對訴外人陳綢等人提起調整租金之訴獲得勝訴確定判 決，陳綢等人曾繳付租金，並於與原告簽約後通知被告是否行使優先承買權 等情，業據提出土地登記謄本、收受租金之統一發票、員工住宅基地租約、 本院八十二年訴字第一七七九號民事判決及陳綢等八人八十八年七月九日通 知書為證，堪信為真實。原告空言主張部分統一發票為偽造云云，並無可取 。從而，被告既係系爭土地之所有人，將基地出租予訴外人陳綢等八人興建 房屋，於系爭房屋出售時，依土地法第一百零四條規定，自有優先購買權， 被告購買系爭房屋顯係優先購買權之行使，而非故意以悖於善良風俗之方法 加損害於他人無疑。
（二）、次查，被告於八十八年六月二十六日與訴外人葉秉宏簽訂協議書，第四條約 定：「乙方（即被告）於八十八年七月一日以前若無退回甲方（即訴外人葉 秉宏）原先已支付二百萬元之斡旋金，則本協議書立即生效。並於五日內簽 訂正式買賣契約。否則乙方以違約論。」第五條約定：「於簽訂正式買賣契 約書起，乙方對本買賣標的物之地上物，放棄優先購買權及其他有關權利。 」第六條約定：「賣方保證產權清楚，無他項權利設定及租賃情事，若有， 需於產權移轉過戶前負責理清。若因此造成買方損失，賣方需賠償之（但本 協議書標的物之地上物，建號一九八至二○五號八戶產權由買方負責理清） 。」嗣後被告退回斡旋金二百萬元，前開協議書未生效等情，為兩造所不爭 ，且有協議書在卷為憑，堪信為真實。原告雖主張訴外人葉秉宏係代理原告 簽訂上開協議書云云，業經被告否認。縱使訴外人葉秉宏係代理原告簽訂協 議書，該協議書既附有未退還斡旋金始生效之停止條件，於被告退還斡旋金 後即因停止條件不成就而確定不生效力。被告係依約退還斡旋金，且該協議 書第六條既已明示系爭八戶房屋產權由買方即訴外人葉秉宏負責理清，第五 條約定於簽訂正式買賣契約書起，乙方對本買賣標的物之地上物，放棄優先 購買權。則訴外人葉秉宏或原告於簽訂上開協議書時，應已預期系爭房屋與 其基地間有優先購買權存在。上開協議書於被告退還斡旋金後既已確定不生 效力，則被告行使優先購買權尚難謂為故意以悖於善良風俗之方法加損害於 原告可言。原告空言主張被告虛偽保證無租賃情事，騙原告出面整合購買建 物，被告再出面行使優先購買權，玩兩面手法云云，委無足取。三、綜右所述，原告以被告勾串訴外人陳綢等八人偽稱被告有優先購買權，進而辦妥 系爭房屋之所有權移轉登記，玩兩面手法，一方面假意與原告洽談出賣土地事宜 ，另方面卻又故意侵害原告對訴外人陳綢等八人之契約債權為由，依民法第一百 八十四條第一項後段之規定，訴請被告賠償一百萬元，及自支付命令送達之翌日 即八十九年八月十八日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失附麗，併予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，於本件判決結果不生影響，毋 庸贅述，附此敘明。
五、據上論結本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十一 日 民事第民五庭 法 官 賴泱樺右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日 書記官 孫捷音
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