臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第607號
原 告 公業保生大帝
法定代理人 陳賀吉
訴訟代理人 林瑞陽律師
被 告 林順德
陳進文
廖木土
上三人共同
訴訟代理人 劉興業律師
複代理人 何盈德律師
劉嘉宏律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國104 年7 月
1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林順德承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號土地其上如附件所示A1、A2部分合計面積七十五點七五平方公尺之土地租金，自民國一百零三年十一月一日起調整為每年新臺幣貳萬陸仟玖佰零陸元。
被告陳進文承租原告所有坐落臺北市中山區大佳段二小段八二六、八二六之一、八二七及八二七之一號土地其上如附件所示C1、C2、C3、C4部分合計面積二百五十六點五平方公尺之土地租金，自民國一百零三年十一月一日起調整為每年新臺幣伍拾陸萬肆仟肆佰玖拾壹元。
被告廖木土承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號土地其上如附件所示B 部分面積一百零三點六八平方公尺之土地租金，自民國一百零三年十一月一起調整為每年新臺幣玖萬柒仟玖佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林順德負擔百分之一、被告陳進文負擔百分之十三、被告廖木土負擔百分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而 補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加 。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明 文。再按所謂訴之預備之合併（或稱假定之合併），係指原 告預防其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他 訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判 決之訴之合併而言（最高法院64年台上字第82號判例要旨參
照）。
二、查原告起訴時訴之聲明為「一、被告林順德應將坐落臺北市 ○○區○○段0 ○段○000 ○0 號土地（下稱826 之1 號地 ）其上如附圖（103 年度補字第254 號卷【下稱補字卷】第 7 頁）所示A 部分面積61.16 平方公尺之地上物拆除，並將 該部分土地返還原告。二、被告陳進文應將坐落臺北市○○ 區○○段0 ○段○000 ○000 ○000 ○0 號土地（以下分別 稱826 號地、827 號地、827 之1 號地）其上如附圖所示B 部分面積257.85平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返 還原告。三、被告廖木土應將坐落臺北市○○區○○段0 ○ 段○000 ○0 號土地（下稱826 之2 號地）其上如附圖所示 C 部分面積95.87 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地 返還原告。」嗣原告於民國103 年10月20日具狀就上開訴之 聲明列為先位聲明，並更正被告林順德與被告廖土木之位置 為附圖所示C 及A 部分，且增加備位聲明為：「一、被告林 順德承租原告所有826 之2 號地其上如附圖所示C 部分面積 61.16 平方公尺部分之每月租金，自103 年11月1 日起調整 為新臺幣（下同）3,017 元。二、被告陳進文承租原告所有 826 、827 、827 之1 號地其上如附圖所示B 部分面積257. 85平方公尺部分之每月租金，自103 年11月1 日起調整為12 萬1,941 元。三、被告廖木土承租原告所有826 之1 號地其 上如附圖所示A 部分面積95.87 平方公尺部分之每月租金， 自103 年11月1 日起調整為1 萬2,583 元。」（本院卷第39 至40頁）。被告雖不同意原告追加備位聲明，然本院審酌兩 造間實際上係就租金調整發生爭執，且在起訴前及本院調解 程序中均有就是否調整租金之金額討論，對被告而言，原告 追加備位聲明並不會造成突襲，且與原訴訟及證據資料有社 會事實上之共通性及關連性，基於紛爭解決一次性原則，俾 符訴訟經濟之要求，予以准許。嗣經本院指定於104 年2 月 9 日會同臺北市中山地政事務所測量人員到場履勘，迨地政 人員依據測量結果出具如附件所示之土地複丈成果圖（下稱 複丈圖），原告即按附件所載面積於104 年5 月27日具狀更 正先位及備位訴之聲明如後所示（本院卷第143 至144 頁） 。原告所為訴之變更，就返還土地部分更正占用地號及面積 ，係屬更正事實上之陳述，就請求調整租金額部分，分屬擴 張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不 合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠先位聲明部分：原告為826 、826 之1 、826 之2 、827 及
827 之1 號地（以下合稱系爭土地）土地所有人。被告3 人 均以不定期限租賃契約向原告承租土地，其中被告林順德承 租826 之2 號地上如附件之複丈圖所示A1、A2部分合計面積 75.75 平方公尺，被告陳進文承租826 、826 之1 、827 、 827 之1 號地上如附件所示C1、C2、C3、C4部分合計面積 256.5 平方公尺，被告廖木土承租826 之1 號地如附件所示 B 部分面積103.68平方公尺，租金以半年為一期。依民法第 450 條規定，原告得對於未定期限之租賃契約隨時任意終止 契約，原告於102 年6 月19日發函，表明縮短租期給付期限 ，並改訂為定期租約，違者即自102 年7 月30日深夜24時起 終止租約。詎料被告無人遵期與原告完成換約，顯然上開不 定期限租賃契約已於102 年7 月31日深夜24時起終止，且被 告廖木土已積欠4 期即2 年租金，原告爰以起訴狀函催繳交 租金，並限於本起訴狀繕本送達後7 日內繳清租金。倘共同 被告抗辯系爭不定期限契約尚未合法終止，原告僅以本起訴 狀繕本送達後次月末日之深夜24時起，終止系爭不定期限租 賃契約，依民法第767條、及第821條規定，請求被告除去侵 害拆屋還地。而被告廖木土於103年3月18日始匯款4萬2,240 元，繳交101年下半期、102年全期及103年上半年租金（此 部分書狀更正事實）。被告三人於訴訟繫屬後雖有匯入租金 ，然所匯金額與原告所認定之租金數額不同，充其量僅為一 部清償，原告並無受領之意思，不生清償之效力，原告自得 依土地法第103條規定主張收回土地。先位聲明： ⒈被告林順德應將坐落826 之2 號地其上如附件標示A1及A2部 分合計面積75.75 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地 返還原告。
⒉被告陳進文應將坐落826 、826 之1 、827 、827 之1 號地 其上如附件標示C1、C2、C3、C4部分合計面積265.5 平方公 尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
⒊被告林順德應將坐落826 之1 號地其上如附件標示B 部分面 積103.68平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告 。
㈡備位聲明部分：
⒈被告林順德租用75.75 平方公尺土地，以826 之2 號地102 年度申報地價計算，每年租金應以44,844元為合理（75.75 ㎡×5,920 元×10％＝44,844元），換算後每月為3,737 元 ，然被告年繳租金僅13,475元，實有調整之必要。 ⒉被告陳進文租用256.5 平方公尺土地（含826 號地1.4 平方 公尺、8261號地74.28 平方公尺，827 、827 之1 號地合計 180.82平方公尺），且為營業使用，不受土地法第97條租金
上限申報地價「10％」之限制。每年租金應以1,209,624 元 為合理（1.4 ㎡×26,720元×15％+74.28㎡×15,752×15％ +180.82 ㎡×37,920×15％＝1,209,624 ），換算每月租金 為10,802元。然被告年繳租金僅85,250元（後更正為半年租 金85,250元），而有調整之必要。
⒊被告廖木土租用103.68平方公尺土地，以826 之1 號地102 年度申報地價計算，每年租金應以244,975 元為合理（103. 68㎡×15,752×15％＝244,975 元），換算後每月為20,415 元，惟被告年繳租金僅20,120元，而有調整之必要。爰依民 法第227 條之2 第2 項、第442 條之規定，訴請法院調整租 金。
備位聲明：
⒈被告林順德承租原告所有826 之2 號地其上如附件所示A1、 A2部分合計面積75.75 平方公尺之每月租金，自103 年11月 1 日起調整為3,737 元。
⒉被告陳進文承租原告所有826 、826 之1 、827 、827 之1 號地其上如附件所示C1、C2、C3、C4部分合計面積256.5 平 方公尺之每月租金，自103 年11月1 日起調整為10,802元。 ⒊被告廖木土承租原告所有826 之1 號地其上如附件所示B 部 分面積103.68平方公尺之每月租金，自103 年11月1 日起調 整為20,415元。
二、被告則以：
㈠先位答辯：
⒈有關雙方約定租金額部分：被告林順德上半年（1 至6 月） 為5,305 元、下半年（7 至12月）為8,170 元，102 年原告 未前來收取，故以匯款方式給付102 年至104 年上半年租金 。被告陳進文上、下半年租金均為85,250元，已匯款繳交至 104 年全年租金。被告廖木土上半年租金8,315 元，下半年 租金12,805元，已於103 年3 月18日匯款給付102 年、103 年租金，又分別於104 年1 月8 日及6 月8 日匯款給付104 年上下半期租金。
⒉兩造間租賃契約有關租金之清償地，係約定由原告至被告處 所收取租金（即往取債權），雙方自簽訂租約之始，皆係由 原告派員至被告處所收取租金，並當場交付租金收據，但原 告卻於102 年6 月單方通知被告改以匯款方式給付，並未經 過被告同意，按清償地為契約內容之一部，依法應由雙方當 事人意思表示合致始得成立或變更，被告本可不加理會，但 為維持雙方友好關係，被告嗣後仍依原告之通知，將租金以 匯款方式給付原告，然雙方約定之清償地仍為往取債權，依 最高法院52年台上字第1324號判例、69年台上字第1280號判
決意旨，被告不構成欠租，亦無給付遲延之責任，被告並無 違約。
⒊有關土地租賃關係應以特別法即土地法第103 條之規定優先 適用，而訟爭事實並無該法規定之5 款事由，是以原告單方 依據民法之規定終止契約並無理由。原告雖稱已於102 年7 月31日終止租賃關係，然原告迄今仍繼續收取被告給付之租 金，亦證租約並未終止。
㈡備位答辯：
⒈居住於系爭土地之承租人大部分自日據時代即開始承租，為 體恤承租人之狀況，即以公告地價之5 ％為基礎，再考量當 時經濟條件予以2 折至6 折間調整、計收，更於89年調整租 金時稱以公告地價5 ％調整，原告與被告及各承租人間長期 以來就租金調整之共識，係以公告地價5 ％為上限。原告於 102 年間曾向被告提出增加租金之訴求，被告則認如於合理 範圍內，非無考慮接受之空間，然原告所欲調漲後之租金， 調漲之高分別為林順德50％、陳進文182 ％、廖木土553 ％ ，顯已逾合理之範圍，形同欲將被告驅離，嚴重影響被告之 生計。而被告林順德、廖木土承租土地僅作為住家房屋之基 地使用，並無獲利，以現行支付之年租金計算，各占申報地 價總價3.28％及1.29％，顯高於週邊土地租金占申報地價總 價之1.17％之行情；被告陳進文雖將承租之土地同時分供營 業與居住使用，惟因其承租之土地並未緊鄰道路，僅有小巷 可供行人通行，近似袋地，原本利用價值極低，嗣陳進文為 使土地有效利用，另行向臺北市政府承租828 、829 號地， 整合6 筆不同地號之土地，方有今日足堪營業之面貌，顯非 土地與周遭環境直接帶來之利益，現行租金占申報地價總價 2.11％，亦高於上開週邊土地租金行情，實無調漲租金之理 由。
⒉本件系爭5 筆土地，其地處偏僻且位於松山機場飛機航道下 方，經常性產生高分貝噪音，周遭多為低矮之老舊房舍，亦 無繁榮之工商業，被告現行支付之年租金，高於週邊土地租 賃行情，參照最高法院46台上855 號、68年台上3071號判例 意旨，應駁回原告調昇租金之請求。退步言之，若仍認應調 漲租金為適當，據被告陳進文與臺北市政府承租土地之租金 額為公告地價之5 ％，而該承租之土地乃臨主要道路即民族 東路，原告之系爭土地則位於內側，且受有禁、限建之使用 限制，827 、827 號地係屬農地等種種不利因素，並兼顧經 濟上弱勢之保護，系爭土地之使用價值應以申報地價之3 ％ 為上限，以為公允。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
原告為系爭土地所有權人。被告均以不定期限租賃契約向原 告承租土地建築房屋使用，約定以半年為一期繳納租金，其 中：㈠被告林順德承租826 之2 號地上如附件所示A1、A2部 分面積75.75 平方公尺，上半年（1 至6 月）租金為5,305 元、下半年（7 至12月）租金為8,170 元；㈡被告陳進文承 租826 、826 之1 、827 及827 之1 號地上如附件所示C1、 C2、C3、C4部分合計面積256.5 平方公尺，上、下半年租金 均為85,250元；㈢被告廖木土承租826 之1 號地如附件所示 B 部分面積103.68平方公尺，上半年租金8,315 元，下半年 租金12,805元（以下就上開3 不定期限租賃契約，合稱系爭 契約）等事實，為兩造所不爭執之事實，並有系爭土地之土 地登記第二類謄本5 張（見補字卷第8 至12頁）及被告歷年 給付租金之收據等影本（本院卷第26至35頁、第160 至162 頁）在卷為憑，復經臺北市中山地政事務所出具如附件所示 之複丈圖為據，應堪信為真實。
四、先位聲明部分：原告主張其已與於102 年6 月19日向被告發 函，表明縮短系爭契約租期給付期限，並改訂為定期租約， 違者即自102 年7 月31日深夜24時起終止租約，因被告無人 遵期換約，故系爭契約業已於102 年7 月31日終止，且被告 廖木土已積欠4 期即2 年租金，嗣後書狀改稱積欠101 年下 半年及102 年全年共3 期租金，爰以起訴狀催告被告於繕本 送達後7 日內繳清租金，倘被告抗辯系爭契約未合法終止， 再以起訴狀繕本送達後次月末日之深夜24時起終止系爭契約 ，被告擅自搭建房屋屬無權占用系爭土地，依民法第767 條 及第821 條規定請求被告拆屋還地。被告則以：本件應適用 土地法第103 條規定，原告不得任意終止不定期限租賃契約 ，況兩造間係約定由原告派員至被告住處所收取租金，即往 取債權，原告既未依約收取，被告不構成欠租亦不負遲延責 任，原告終止契約不合法。故本件之爭點即為：原告主張業 已終止兩造間之系爭契約是否合法？
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。土地法第103 條規定： 「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之 使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租 金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違 反租賃契約時。」，上開規定係就租用建築房屋之基地時， 出租人欲終止契約之強制規定，如無上開所列5 款之事由， 則出租人不得任意終止契約，是原告主張其得依民法第450 條規定，對於本件不定期限租賃契約隨時任意終止云云，於
法未合，不足為取。
㈡原告於102 年6 月19日委由律師寄發存證信函，記載「自 102 年7 月1 日起，將前揭不定期租賃契約之租金給付期限 ，由6 個月縮短為2 個月，並以書面定期契約為之，會請台 端（即被告）於102 年6 月29日14時移駕. . . 咖啡廳與本 所當事人換簽書面定期契約，逾期視為台端合意與本所當事 人自102 年7 月31日深夜24時終止前揭不定期限租賃契約， 台端洵應儘速返還土地。」云云，固有存證信函3 份影本在 卷為憑（補字卷第14至22頁），原告通知被告欲縮短租期給 付期限，並改訂為定期租賃契約，然被告未遵期同意與原告 換約，與上開土地法第103 條所規定之5 款消極要件究有不 同，且存證信函中所謂逾期視為『合意』與原告終止契約等 文字，乃係原告片面之詞，且為被告所否認，被告嗣後亦持 續以匯款方式繳納原約定之租金額，難認被告有與原告「合 意」終止契約之意思表示，原告主張兩造間之系爭契約業已 於102 年7 月31日深夜24時起終止，無從採之。 ㈢原告雖主張被告廖木土積欠租金，並以起訴狀為催繳之意思 表示。惟依土地法第103 條第4 款規定，積欠租金達二年以 上，出租人始得收回基地，此為強制規定。而被告廖木土於 103 年3 月18日匯款42,240元，辯稱係支付102 年及103 年 全期之租金，卻未能提出101 年下半期租金收據為證，經原 告細查後具狀稱該筆款項係給付101 年下半期、102 年全期 及103 年上半期之租金，並提出租金收據及年度會員大會報 告紀錄影本為證（本院卷第169 至175 頁），顯見，原告上 述屬實，亦即在原告於103 年1 月28日提起本件訴訟（有本 院收狀戳為憑）前，被告確有遲繳101 年下半年及102 年全 年租金之事實，然而欠繳期數合計3 期，未達2 年至為明確 ，既與土地法第103 條第4 款之規定不符，原告自無從對被 告廖木土終止不定期限租賃契約。
㈣末按民法第767 條係規定，所有人對於無權占有或侵奪其所 有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去 之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。本件兩造間之 系爭契約並未合法終止，則被告分別使用系爭土地建築房屋 ，係本於不定期限租賃契約而來，自非無權占有，原告依民 法第767 條物上請求權規定請求被告3 人分別拆屋還地，於 法無據，無從准許。至於原告另爰引民法第821 條為請求權 基礎，然民法第821 條係共有人對共有物之物上請求權之規 定，而系爭土地係原告單獨所有，則原告主張民法第821 條 之權利，應屬贅引或誤引，且亦於法未合，附此敘明。五、備位聲明部分：
原告先位聲明無理由，應就備位聲明審判如下： 原告主張兩造間之系爭契約有情事變更原則之適用，就被告 林順德、廖木土承租部分，應按102 年度申報地價10％計算 每月使用租金，就被告陳進文承租部分，因目前供作營業使 用，不受土地法第97條租金上限之限制，而應按102 年度申 報地價15％計算租金，爰訴請法院調整租金等情，為被告所 否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點為：系爭土地之 價值是否確有提昇而有調整租金之必要？如是，原告得請求 增加租金若干？經查：
㈠系爭土地價值確有提昇而有調漲租金之必要： 1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物 本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26 年滬上第4 號判例參照）。亦即民法第442 條規定之不動產 租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所 昇降為要件，並無其他限制。
2.復按「公告土地現值」係依平均地權條例第46條規定，由直 轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動 態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員 會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，以作為 土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為 主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至 於「公告地價」，依同條例第13條、第14條、第16條規定， 則係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格 ，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是以「 公告土地現值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定， 「公告地價」亦係供土地所有權人申報地價之參考，則其等 歷年之漲跌情形應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度 等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。 3.被告辯稱：89年間原告調整租金時以公告地價5 ％調整，且 承諾在政府為調高地價稅之前提下，5 年內不調高地租等情 ，並提出89年6 月25日開會通知單及89年7 月19日同意書影 本為據（本院卷第87至88頁），據此可知，原告最後一次調 整租金係為89年間，距今業已超過15年，早已超過其所承諾 5 年不調租金之限制。然而，原告所有之826 、826 之1 、 826 之2 、827 及827 之1 號地，於89年7 月之公告現值， 分別為每平方公尺85,600元、30,520元、19,000元（89年7 月無、以90年7 月為計）、123,000 元、123,000 元，其中 除827 及827 之1 號地在95年1 月以前曾有下降之情形外，
其餘各土地均是持續上漲，迄至原告起訴之103 年1 月止， 公告現值分別已達109,050 元、61,114元、21,800元、158, 000 元、158,000 元，皆上漲數萬元以上；就公告地價部分 ，89年7 月間826 、826 之1 、826 之2 、827 及827 之1 號地，分別為每平方公尺31,250元、10,268元、7,600 元（ 89年7 月無，以93年1 月計）、48,000元、48,000元，至 102 年1 月間則分別為33,400元、19,690元、7,400 元、 47,400元、47,400元等情，有臺北市地價查詢多功能服務系 統所示之系爭土地公告地價及公告現值資料可考（本院卷第 108 至112 頁），其中826 之2 、827 及827 之1 號地之公 告地價固然確有微幅下降600 元至400 元之情形，然而，公 告現值之漲幅已分別高達14.7％、28.4％、28.4％，其餘 826 、826 之1 號地之公告現值或公告地價則均是大幅上漲 ，足見系爭土地自89年間迄今之土地價值確實已有調昇。且 現行收取租金之金額已有15年未調整，則原告依民法第442 條規定訴請法院增加租金，應予准許。
㈡原告得請求增加租金若干：
按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經 濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇 降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之 一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提 高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之 計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第 442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最 高法院87年度台上字第1133號民事裁判要旨參照）。 1.本院審酌系爭土地均位於臺北市中山區松江路581 巷弄內， 並未臨大馬路，該區域房屋多為一層樓磚造房屋，巷弄崎嶇 ，是臺北市松山機場航道下方附近區域，屬航空管制限建區 ，附近民族東路兩側多為汽車買賣仲介業，有本院104 年2 月9 日勘驗筆錄在卷可參（本院卷第120 至122 頁），因飛 機起降確會產生噪音，影響居住品質；又被告林順德、廖木 土租用土地係供興建住家使用，被告陳進文則已將部分建物 供營業使用，而另有獲利，此為兩造所不爭執之事實，並有 原告所提之勘驗現場照片可參（見本院卷第179 至185 頁） ，是本院認原告請求自103 年11月1 日起，就被告林順德、 陳進文及廖木土部分之租金，分別調整按租用土地102 年度 申報地價6 ％、7 ％及6 ％計算每年租金，應屬合理。 2.被告雖以附近土地租金相當於公告地價1.16％至1.17％之間 ，及被告陳進文與臺北市政府租用土地亦以公告地價5 ％計
算，而認系爭土地租金行情應在申報地價3 ％以下，最高以 公告地價5 ％為上限計算云云，固提出被證6 公證書、臺北 市政府財政局市有非公用閒置不動產提供短期使用契約及被 證8 房屋租賃契約等影本（見本院卷第90至107 頁、第113 至117 頁）為憑。惟被證8 契約僅為單一契約，難認有客觀 代表性，而臺北市政府所出租之土地係屬「非公用閒置不動 產」，該合約係立基於促進經濟及活化土地利用等相關政策 ，含有政策考量所伴隨之獎勵內涵，更何況原告主張之102 年度申報地價金額亦較103 年度公告地價之金額為低（即計 算基礎較低，對被告有利），自難以被證6 之租金標準為本 件租金計算之上限，被告援引被證6 、8 ，認為系爭土地租 金應以公告地價5 ％為上限，實無足取。
3.本件就被告林順德、陳進文及廖木土部分之租金，分別調整 按租用土地102 年度申報地價6 ％、7 ％及6 ％計算每年租 金，而原告所有之826 、826 之1 、826 之2 、827 及827 之1 號地，於102 年1 月申報地價依序為每平方公尺26,720 元、15,752元、5,920 元、37,920元及39,720元，亦有系爭 土地土地登記第二類謄本5 張可佐（見補字卷第8 至12頁） ，並參照附件複丈圖所載之租用地號及面積，則被告3 人之 租金應自103 年11月1 日起，分別調整金額如下（元以下四 捨五入：
①被告林順德租用826 之2 號地合計75.75 平方公尺，每年租 金應調整為26,906元（75.75 ㎡×5,920 元×6 ％＝26,906 ）。
②被告陳進文租用土地含826 號地1.4 平方公尺、826之1號地 74.28 平方公尺，827 、827 之1 號地合計180.82平方公尺 ，且部分供營業使用，每年租金應調整為564,491 元（【 1.4 ㎡×26,720元+74.28㎡×15,752+180.82 ㎡×37,920】 ×7 ％＝564,491 ）。
③被告廖木土租用826 之1 號地合計103.68平方公尺，每年租 金應調整為97,990元（103.68㎡×15,752×6 ％＝97,990元 ）。
原告逾此部分之請求，則應予駁回。
㈢末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民 法第442 條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴， 祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高 法院75年台上字第2126號民事判例要旨）。參照上開判例見 解，本院僅得就租金額予以調整，至於兩造間就租金給付之 方式（原約定為往取債權）、租金給付之期限（原約定為半 年一期），均應依兩造合約行使，如有更改，亦應兩造合意
為之，非本院所得審酌，則原告起訴請求被告應改為按月給 付，自無從准許之。
六、綜上所述，原告先位聲明主張業已合法終止兩造間之系爭契 約，於法無據，先位聲明依民法第767 條及第821 條請求被 告拆屋還地，為無理由，應予駁回。備位聲明部分，本院認 定系爭土地價值確有昇漲，原告依民法第442 條規定，請求 被告林順德、陳進文及廖木土分別自103 年11月1 日起，每 年租金調整為26,906元、564,491 元及97,990元之範圍內， 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。被告於103 年11月1 日起已給付原告之租金未達上開金 額之部分，自應予補繳，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
民事第四庭 法 官 紀文惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
書記官 郭人瑋