臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4957號
原 告 王傳信
楊豫揚
陳進
共 同
訴訟代理人 葉建偉律師
被 告 臺北市青年社區管理委員會
法定代理人 周瑞謀
訴訟代理人 詹凱勝律師
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國
104年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告召開之一０三年度第三屆第三次區分所有權人會議「議案一：規約增訂2.第11條第1款第1項：調整青年路商店管理費」之決議及一０三年六月十四日臺北市青年社區規約第十一條第一項第一款所增訂之「青年路一樓店面(青年路30巷內)每月應繳納金額以坪數計算收取，每坪每月以50元計，小數點無條件進位」規約均無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 參照）。原告主張被告於民國103年6月14日召開103年度第3 屆第3次區分所有權人大會，其中第一之2案（即原告所指之 議案一：規約增訂2.，下同，下稱系爭決議）有關調整青年 路商店管理費之決議及同年月修訂臺北市青年社區規約（下 稱系爭規約）第11條第1項第1款規定顯失公平且有違誠信原 則而應屬無效，為被告所否認，此已影響原告基於社區區分 所有權人之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態， 該不安狀態延續至今，並得以本件確認判決予以除去。上訴 人提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，合先 敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告王傳信、楊豫揚、陳進分別為門牌號碼
臺北市○○區○○路00巷0○0號、8號、46號之建物（下稱 系爭建物）之區分所有權人，其等分別將系爭建物出租予台 北市傑出文理短期補習班、康是美藥妝店、新來來餐廳作為 營業使用，是原告三人均係臺北市青年社區(下稱系爭社區) 之區分所有權人，長期以來均依照與其餘住戶相同之收費標 準繳納管理費，從未間斷。詎被告於103年6月14日召開103 年度第3次區分所有權人會議，竟以系爭社區青年路店家依 地利之便，每日人潮往來頻繁，相對增加社區管理工作為由 ，作成以營業面積每坪新臺幣（下同）50元之方式加收營業 管理費，其餘住戶則不分坪數而以每戶250元計算管理費之 決議，且於當日修訂系爭規約第11條第1項第1款之規定，並 經被告逕自決定自103年7月1日起實施。然原告王傳信、楊 豫揚及陳進所有系爭建物之權狀分別為58.409坪、36.714坪 及43.898坪，以每坪50元為管理費計算，每年即應分別繳納 35,045元、22,028元及26,338元，遠超出其餘住戶每月250 元，年繳3,000元管理費之11.68倍、7.34倍及8.77倍，且該 等費用已高達約月薪20,000元初入職場上班族之月薪資，調 整幅度對於原告而言實屬過高。被告未提出調漲幅度衡量之 標準說明，徒據前揭理由即以系爭決議向原告三人收取「營 業型管理費」，顯無正當理由。此外，系爭社區青年路店家 1樓之房屋與其餘2樓以上建物之門戶、電梯及樓梯等均完全 隔離，故原告所屬人員使用系爭社區之公共設施部分甚微， 僅有臨青年路處連通數個專有部分之門廊，而前揭門廊於空 間上係對一般社會大眾所開放，任何人均得使用該門廊出入 、行走，且使用者並非均係原告經營或出租店家營業上之消 費者，是縱原告將所有房屋供營業使用，該等營業用戶可得 使用之公設亦僅限於店面周圍之走廊或騎樓，更遑論其範圍 明顯與僅供系爭社區住戶使用之公設有別，故被告以營業用 戶利用上開走廊、騎樓之頻率較高為由，要求支付較高之管 理費，自與該等公設之使用特性有所扞格，亦難認有正當理 由。況且，該門廊之清潔均係由系爭社區中臨青年路1樓店 面(含青年路30巷內)之區分所有權人自行清理，顯見被告就 前揭門廊公設部分確無因此增加管理費用可言。再者，系爭 社區為國宅，其中庭屬於公共開放空間，雖置有保全管理， 然自系爭社區成立以來，保全均未有門禁管制，任何人均得 自由出入中庭及臨青年路1樓(含青年路30巷內)門廊，且社 區全部僅有前、後門設有保全崗哨，尚無因原告將系爭建物 供營業使用而有增加保全勤務或增派保全人員之情，自未有 提高管理費用之必要。又系爭社區之露台、走廊及牆壁等區 域之修繕費用本應由全體區分所有權人共同負擔，自不得增
加原告部分之管理費用以吸收上開費用之成本。更遑論，露 台、走廊本屬公設部分，被告自有負擔修繕義務，亦不得將 全部修繕費用轉嫁於原告等人。此外，系爭社區104年5月30 日第二次區分所有權人會議未通過全體住戶增加管理費用之 決議，亦可間接證明系爭社區並無急迫增加管理費用之需求 ，堪認系爭決議係以損害原告之權利為目的，違反誠實信用 原則，自應認系爭決議為無效。縱被告有面臨管理費短絀， 而有影響系爭社區公共事務之管理與運作之虞，其亦應依循 「按應有部分比例分擔」之公平原則辦理，對於全體住戶調 整按月應收取之管理費，實不應於系爭會議中經由多數決之 方式，任由其他與臨青年路1樓之區分所有權人利害相反之 住戶作成系爭決議，致使原告應分擔之管理費高出其他住戶 數倍，更遑論104年5月30日第二次區分所有權人會議紀錄內 已表明被告之年度預算尚有足夠盈餘，是被告此舉除已違反 按應有部分比例分擔管理費之公平原則，且與系爭社區公共 設施之使用負擔無涉，其僅係對於原告所有供營業使用之系 爭建物所為之差別待遇，涉及業別歧視，顯然違反公寓大廈 管理條例第10條第2項規定，並以損害各該少數住戶為主要 目的，對原告顯失公平，實屬民法第148條權利濫用之行為 ，依法自屬無效。並聲明：確認系爭決議及103年6月14日系 爭規約第11條第1項第1款所增訂之「青年路一樓店面(青年 路30巷內)每月應繳納金額以坪數計算收取，每坪每月以50 元計，小數點無條件進位」規約均無效。
二、被告則以：青年社區屬於舊有、大型且非封閉型住商混合之 社區，其於管理上本較封閉型之社區更為不易。又原告所有 一樓商店街之商業使用與大樓住戶之純住宅使用於本質上確 實有所不同，被告前即因原告所有一樓房屋之商業用途所發 生諸如騎樓占用、商營垃圾堆積、增加社區用水量及電費支 出、製造污染、一樓周遭水溝阻塞、公共設施損壞及火災或 公共區域漏水等工安問題等情事，於管理上增加諸多成本及 人力，被告為解決前揭問題，方由區分所有權人會議決議調 整一樓住戶管理費之計算，絕非原告所謂之權利濫用。另青 年社區係臺北市政府國宅處於78年所興建，總戶數達1775戶 之大型公寓大廈，迄今已35年餘，現有住戶則約為4、5千人 ，由於本身建築之屋齡老舊，加上興建當時品質粗劣且設計 不良，導致社區本身存有諸多瑕疵待修補，先前便曾遭主管 單位臺北市政府建築管理工程處要求限期改善全社區35棟建 築物之安全，並完成一定安全申報作業，惟倘完全依此誡命 為全部安全設備之維修更新，所需花費初估即高達一億多元 ，當時青年社區之法定代理人即就此曾明白向主管單位陳情
表示，社區確實無法就前揭事項於期限內完全改善，故請求 協商改以分期分棟之方式辦理，由此可知青年社區之應付款 項數額確實甚為龐大，故其總財務狀況並非如原告所主張單 以每年結餘款項即得推認係健全無虞。復原告確實因所有房 屋作為商業使用而取得商業利益，其自不得以調整後之管理 費與初入職場上班族之月薪作為類比而認有過高之虞。此外 ，依公寓大廈管理條例第10條第2項及其施行細則第2條之規 定可知，管理費之計收本應以「面積」為計算標準，而非如 原告所陳應以「戶數」為計，故系爭規約修訂改採「按坪收 費」，尚符合上開規定所示之原則。且原告既為青年社區之 區分所有權人，本即應按應有部分之計算標準繳交管理費， 是其以並未使用公共設施之實際情形為辯，實不足採。再者 ，系爭規約第11條第1項管理費改採「按坪收費」之修訂確 實係被告依法召開之所有權人大會之決議所作成，原告自不 得單憑該決議或規約對少數區分所有權人現有之權益有所減 損，即認被告係藉由多數決方式形成對少數區分所有權人不 利之分擔，而主張該決議或規約係以損害他人為主要目的而 屬權利濫用或違反公序良俗等語，資為抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。
三、下列事項為兩造不爭執（見本院卷第99反面、100頁，並依 本院論述之妥適，調整其內容），且有相關證據在卷可證：㈠、原告王傳信、楊豫揚、陳進分別為系爭建物之區分所有權人 ，其等依序將上開建物分別出租予台北市傑出文理短期補習 班、康是美藥妝店、新來來餐廳使用（見本院103年度司北 調字第1310號卷【下稱本院調字卷】第8至10頁之台北市建 成地政事務所建物所有權狀、本院調字卷第12頁之Google街 景地圖）。
㈡、被告於103年6月14日召開103年度第三屆第三次區分所有權 人大會通過系爭決議，並於同日增訂系爭規約第11條第1項 第1款約定：「...青年路一樓店面（含青年路30巷內）：每 月應繳金額以坪數計算收取，每坪每月以50元計，小數點無 條件進位」（下稱系爭規約），並自103年7月1日起實施（ 見本院調字卷第14至23頁之青年社區103年第3次區分所有權 人大會會議記錄、系爭規約、被告於103年7月3日青管字第 0000000-0號函）。
㈢、被告於104年5月30日召開第二次區分所有權人會議，會議記 錄載有：104年均按年預算執行，至4月底結餘29,563,381.5 0元，比第一屆交接時（二千六百多萬）多出三百多萬，且 就議案一之2：修正「社區規約第十一條第一款第一項」： 除青年路一樓店面外，每月每戶調整50元進行討論，決議未
通過（見本院卷第70、71頁之青年社區104年第二次區分所 有權人大會會議記錄）。
㈣、系爭社區為開放式社區（見本院調字卷第25、26頁之Google 街景地圖）。
四、本院得心證之理由
原告主張系爭決議及增訂之系爭規約第11條第1項第1款無正 當理由調漲其等管理費，違反民法第148條規定而有權利濫 用之情事，應屬無效等語，為被告所否認，並以前詞置辯。 是本院應審究者，厥為:系爭決議及增訂之系爭規約第11條 第1項第1款約定，僅針對青年路1樓店家調整管理費，其餘 社區住戶無須調整管理費，有違公寓大廈管理條例第10條第 2 項規定之「按應有部分比例分擔」原則與誠信原則，均屬 無效，是否有理？
㈠、按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效， 此係依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項 之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定 或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管 理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理 條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費 用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則 ，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之 分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無 充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則 。又按公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部 分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分） 之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基 地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費 之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實 際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10 條第2項規定，自為法之所許，然仍應符合公平之原則，尚 非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。故在區分所有權人 會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發 生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有 權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按 應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所 有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟 應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與 該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失， 比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得 利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚
大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院97 年 度台上字第2347號判決參照）。
㈡、查系爭規約第11條第1項約定：「為充裕共用部分在管理上 必要之經費，各區分所有權人應向管理委員會繳交下列款項 ：㈠管理費...」。系爭社區於103年6月14日召開103年第3 次區分所有權人大會，作成調整青年路商店管理費之決議前 ，係按戶數收取管理費，為被告所自陳（見本院卷第48反面 頁），故就管理費之收取本無爭議，無違於「按應有部分比 例分擔」之原則。嗣被告於103年6月14日召開上開大會，作 成系爭決議，已如前述，而系爭社區除青年路商店外之管理 費收取，1樓住家一個月250元，2至12樓則一個月300元，為 兩造所不爭（見本院卷第99頁）。從而，原告之管理費，分 別較決議前高出11.68倍、7.34倍、8.77倍之多【計算式： 坪數×每坪50元之管理費（決議後）÷250元之管理費（決 議前】。依上所述，管理費雖得以區分所有權人會議決議為 調整，但須不違背公平及誠信原則，否則即有權利濫用之虞 。系爭決議及系爭規約所增訂之第11條第1項第1款約定調高 青年路店面之管理費，自應提出調高及差別待遇之合理說明 ，否則難謂無恣意而顯失公平。
㈢、被告雖以1樓部分專有部分長期以來多作為商業用途（如飲 食、文教或便利商店等），也因此使社區管理事務（諸如保 全範圍、公共區域清潔打掃等）因1樓部分之商業用途增生 額外勞費，諸如「騎樓佔用」、「商營垃圾堆積」、「1樓 周遭水溝阻塞」及「公共設施損壞」等情事，另因1樓商業 用途，常有發生大大小小的「火災」或「公共區域漏水」的 公安問題，以及全社區19個露台需要補整修，牆壁及走道也 都需要整修，而經區分所有權人會議決議而制訂不同之管理 費收費標準云云。惟查：
1、系爭社區係屬開放式社區，沒有圍牆，警衛值勤雖設有前哨 及後哨，但並無嚴格限制非住戶以外之人進出，為兩造所不 爭（見本院卷第99反面頁），且青年路店面之進出，無須經 由社區大門，有商店照片在卷可稽（見本院調字卷第24至26 頁），是即便進入青年路商店之消費者往來人口較多，然不 能排除非住戶以外之不特定人士為求交通捷徑或其他原因而 有通行系爭社區1樓之可能，故被告辯稱原告增加保全範圍 ，並無充足之證據可資證明，並非有據。
2、又被告所指之公共區域之清潔打掃、公共區域漏水、露台( 指1樓上方之平台部分，見本院卷第99反面頁)、牆壁、走道 維修、清潔水溝等，均為系爭社區之共用部分，依法本應由 管理委員會負責修繕、管理、維護，承如前述，且此部分修
繕或清潔之利益，亦非由原告所獨享，而係由全體區分有所 有權人所共享之結果，而1樓店面門廊之清潔，原告主張乃 各區分所有權人自行清理，為被告所不否認(見本院卷第48 反面頁)，自無額外增加被告管理費支出之必要。此外，被 告所清理之垃圾，雖提出照片為證(見本院卷第27至32頁)， 然此垃圾之造成，究否為1樓商店營業所生，被告並未舉證 說明之，另被告提出後哨青年社區警衛值勤日報表(見本院 卷43至46頁)，抗辯103年5月31日於11時發現新來來餃子館 發生火警，或103年10月13日發現13棟1樓包子店有污水外溢 發生等，故1樓部分商業營運使各種類別之管理工作負擔加 重云云，縱令被告所辯屬實，其未提出何以青年路1樓商店 須改採按坪收取管理費之依據，難謂被告之差別待遇有正當 理由。
3、被告既抗辯系爭社區事實上因原告等1樓住戶之商業使用， 確實增加許多有形、無形之負擔及不便利現象，諸如噪音之 製造、商業用水量增加、增加大樓設備公共電費支出、增加 清潔人員負擔、增加大樓保全巡查時間及次數、增加廢水排 放、污水、增加清潔人員清除後水溝污泥工作負擔、製造空 污，環境整潔影響住戶健康云云，自應提出管理費整體支出 情況，以供本院審酌其調整青年路店面之管理費是否妥適， 然經本院於言詞辯論時諭知被告提出(見本院卷第49頁)，其 迄至本院言詞辯論終結時均未提出，顯未就原告質疑之調整 依據為公開、合理之說明。況查，被告至104年度4月底管理 費結餘29,563,381.50元，比第1屆交接時多出3百多萬元， 有系爭社區104年第二次區分所有權人大會會議紀錄在卷可 參(見本院卷第70頁)，實難依此得出青年路1樓商店確有造 成被告管理費增加之情事存在。
4、被告另辯稱原告為區分所有權人，不論有無使用公共設施之 實際情形，本即按應有部分(坪數面積)之計算標準，繳交管 理費云云，既若如此，何以除青年路1樓商店之其餘區分有 所有權人未按應有部分為管理費之收取標準？果爾，被告以 多數決決議令原告負擔較高之管理費用，而非與一般住戶以 每月300元或250元計算，被告屢稱系爭社區老舊，加上興建 當初品質粗劣且設計不良，導致社區本身諸多瑕疵待修補， 如「發電設備」、「消防設備」及「各類管線及排水管」等 云云，並提出青年社區現況說明為據(見本院卷第96至97頁) ，為何未以提高全體受益者之收費標準以補足之，而僅課予 原告等少數使用者較高之管理費？被告始終未有合理之說明 。甚且，103年第三次區分所有權人大會會議紀錄僅載「調 整青年路商店管理費」，未見會議中提出任何資料、數據供
區分所有權人參酌、討論，且迄今於本院言詞辯論終結時仍 未提出大致合理之說明依據，可徵上開決議並未就青年路1 樓商店經營是否實際上確有增加修繕、管理、維護費用之可 能及必要，進行充分之討論、表決，所為決議僅憑「常情」 、「想當然而」推論，實已流於恣意，核無充分且必要之理 由。又系爭社區商店僅22戶(見本院卷第67頁)，而系爭社區 總戶數達1775戶(見本院卷第85反面頁)，系爭決議就營業之 商店增加管理費，對全體社區住戶增加之利益即整體管理費 之收入尚微，然對1樓商店將造成長期之負擔，應認被告率 然提高1樓商店之管理費，與公平及誠信原則有悖，難謂非 以損害他人為主要目的，自屬權利濫用，灼然甚明。原告主 張系爭決議及增訂之系爭規約第11條第1項第1款，違反民法 第148條規定而無效，堪可採信。被告至今無法提出一般住 戶與商店差別收費之依據何在，被告空言依據對系爭社區之 影響而訂出管理費收費標準，難認無差別待遇，被告辯稱系 爭規約之修訂改採按坪收費，係為改正青年社區此一老舊社 區長期以來管理費收取不合理，及有關1樓商用住宅部分增 加社區管理困難情事，且依程序機制所為之決議，原告自應 遵守，系爭決議並無侵害少數人意見之權利濫用情事云云， 即非可憑。
五、綜上所陳，系爭會議所作成之議案一之2決議及103年6月14 日系爭規約11條第1項第1款所增訂之「青年路一樓店面（含 青年路30巷內）：每月應繳金額以坪數計算收取，每坪每月 以50元計，小數點無條件進位」，並無充分及必要之理由， 且已悖離公寓大廈管理條例第10條第2項規定之「按應有部 分比例分擔」之原則，堪認系爭決議實為系爭社區區分所有 權人會議藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之 分擔決議，已有權利濫用之情事，依民法第148條第1項規定 ，非法之所許。原告請求確認系爭會議及103年6月14日系爭 規約11條第1項第1款所增訂之「青年路一樓店面（含青年路 30巷內）：每月應繳金額以坪數計算收取，每坪每月以50元 計，小數點無條件進位」均無效，為有理由，應予准許。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與 判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
民事第六庭 法 官 汪曉君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
書記官 楊婷雅