臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第4628號
原 告 財團法人新北市新店區太平宮
（原名財團法人台灣省台北縣新店市太平宮）
法定代理人 游丁旺
訴訟代理人 李建民律師
複 代理人 李志聖律師
被 告 嚴素卿
訴訟代理人 高秀枝律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於中華民國104年6月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地如附圖編號A164⑴所示門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號建物拆除，將占用土地面積一二一點五七平方公尺返還予原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰陸拾捌萬零陸佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 ，本件原告起訴時，原聲明請求被告應將坐落新北市○○區 ○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼新北市 ○○區○○路00巷0號建物（下稱系爭建物）拆除，將占用 土地返還予原告（見本院卷第5頁）。嗣於民國104年4月9日 以民事準備㈠狀，更正訴之聲明為被告應將坐落系爭土地如 附圖編號A164⑴所示系爭建物拆除，將占用土地面積121.57 平方公尺返還予原告（見本院卷第96頁）。經核原告所為僅 係依據新北市新店地政事務所土地複丈測量結果而補充、更 正其聲明，應屬補充、更正法律上之陳述，與首揭規定相符 ，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前向原告承租其所有系爭土地，並於系爭土 地上興建有未辦保存登記之系爭建物，兩造間就系爭土地有 不定期租賃關係。詎被告於103年7月底因系爭建物漏水，竟 擅自拆除屋頂加高增建，足認系爭建物已達不堪使用程度， 況被告於拆除屋頂同時，系爭建物亦達無法遮風避雨之程度 ，堪認兩造間系爭土地之不定期租賃關係已歸於消滅，被告 嗣雖將系爭建物重建，仍不能使已消滅之租賃關係回復。為
此，依土地法第103條第1項及民法第767條規定，起訴請求 被告拆屋還地等語。並聲明：㈠、如主文第1項所示。㈡、 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於103年7月間為修理漏水、壁癌及去除白蟻 等問題，對系爭建物為局部修繕，並未更動屋內之主結構、 樑柱部分，故系爭建物並未因年久、自然耗損致傾倒而達不 堪使用之程度，是兩造間不定期租賃關係仍存在，且被告於 103年7月9日繳清103年7月1日至104年6月30日之租金，原告 主張租賃關係已消滅，請求被告拆屋還地，並無理由等語， 資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回 。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查，原告為系爭土地之所有權人，被告承租系爭土地後，於 其上興建系爭建物，而占有、使用系爭土地如附圖編號A164 ⑴部分，占有面積共121.57平方公尺，兩造間就系爭土地定 有不定期限之租賃契約等情，為兩造所不爭執，並有原告提 出土地登記第二類謄本、本院102年度訴字第4368號（下稱 另案）判決為證（見本院卷第12至17頁），且經本院於104 年1月23日勘驗屬實，亦有勘驗測量筆錄（見本院卷第68至7 0頁）在卷可稽，堪認此部分事實為真實。
四、兩造之爭點及論述：
本件原告主張兩造間就系爭土地為租地建屋之不定期租賃關 係，系爭建物於103年7月底已達不堪使用之程度，租賃關係 依法亦隨之消滅，被告應返還無權占有之系爭土地等情，則 為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌為：㈠、兩造 間之不定期租賃關係是否因被告所有之系爭建物已達於不堪 使用之程度而消滅。㈡、原告依民法第767條規定，請求被 告拆除系爭建物併返還占用之土地，有無理由。現就爭點分 別析述如后：
㈠、兩造間之不定期租賃關係是否因被告所有之系爭建物已達於 不堪使用之程度而消滅：
按土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列 情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人 以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時 。承租人違反租賃契約時」。次按，土地之租賃契約，不 論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地， 均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其 目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當 事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限 （最高法院95年度台上字第388號判決意旨參照）。再按，
房屋屋頂滅失僅餘牆壁時，倘已不足避風雨而達使用之目的 ，即難謂其仍為獨立之不動產，縱使利用原有牆壁安裝鐵架 ，加蓋石綿瓦，亦無從再使業已滅失之房屋重行回復其所有 權（最高法院71年度台上字第1557號判決意旨參照）。從而 ，土地法規定租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所 列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約 ，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不 定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦 應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。否則在未明 定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋已毀壞受損，出租人 仍永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有 失情理之平，且房屋若已達不堪使用之程度，租賃關係即歸 於消滅，土地所有權人得請求返還土地，承租人嗣後雖將房 屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復。經查： ⒈依證人即負責系爭建物修繕工程之吳志鴻具結證稱：我是負 責拆除工程及泥作，於施作工程前曾到現場，一開始是講壁 癌的問題，後來經過查證，發現是天花板有問題。原本的屋 頂鐵板因為雨水累積，導致生鏽，生鏽後再滴水下去天花板 ，所以木作天花板才會濕濕的漏水，而且長白蟻等語（見本 院卷第61頁背面、第62頁、第63頁），另證人即負責修繕系 爭建物屋頂工程之林棟亦具結證稱：在103年夏天，我曾經 至系爭建物施作屋頂及鋁門窗，本件是拆除會漏水的生鏽屋 頂鐵皮，換新的鋼板等語（見本院卷第63頁背面、第64頁） 。可知，系爭建物原本所搭建之鐵皮屋頂，顯然已因年代久 遠而有耗損致生鏽、滲水至屋內木作天花板，並造成壁癌， 而無法避雨，已失一般居住使用之功能，否則被告應無將原 本鐵皮屋頂拆除後更換新屋頂之必要；又再由證人吳志鴻所 述被告於103年7月間僱工修繕系爭建物內部時，將部分鐵皮 屋頂、天花板拆除乙節，且經比對系爭建物修繕時及本院勘 驗時之照片，可知系爭建物修繕之內容包括重新施作地板、 部分牆壁、天花板及鋼板屋頂（見本院卷第22、73頁）等情 ，是若非系爭建物之鐵皮屋頂已生鏽、滲水，而達無法避雨 之程度，進而使系爭建物內部已不堪居住使用，被告又何需 全部重新修繕含天花板在內之房屋內部。綜此，可見系爭建 物之鐵皮屋頂於103年7月間重新修繕前，已因自然損耗而達 不堪居住使用之程度。
⒉再系爭建物屬一層樓磚造平房，屋齡約60年，有本院104年1 月23日勘驗筆錄及另案103年1月7日勘驗筆錄可稽（見本院 卷第69頁、另案卷第74頁）。而系爭建物之屋頂於修繕前為 鐵皮，已如前述，依行政院86年12月30日所頒之固定資產耐
用年數表，商店用、住宅用之房屋，其構造為金屬建造（有 披覆處理）者，耐用年數為20年，系爭建物之鐵皮屋頂顯然 已超過耐用年限甚久。以臺灣地區高溫多雨且每年均有可能 受颱風侵襲之氣候而言，益徵系爭建物之屋頂確如證人吳志 鴻所述，因雨水累積、生鏽，而滲水至天花板致生壁癌，由 此堪認系爭建物於修繕屋頂前，已達不堪居住使用之程度， 被告始會僱工進行修繕。
⒊被告固辯稱其僅係進行修理漏水、壁癌、去除白蟻之局部修 繕工程，屋樑、柱子等主結構仍在，系爭建物未達不堪使用 之情形云云。惟所謂不堪使用程度，依前說明，係指房屋倘 已不足避風雨而達使用之目的，非限於主結構不存在始足當 之。否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，承租人在主 結構未損情形下，僅需透過局部修繕或增、改建，即可達到 加強改善房屋使用之目的，進而延長房屋使用年限，顯違雙 方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。是被告前開 所辯，即屬無由。
⒋基上，系爭建物之鐵皮屋頂於103年7月間重新修繕前，已因 自然損耗而達不堪居住使用之程度。兩造間就系爭土地所成 立不定期租賃關係，揆諸前揭說明，因該鐵皮屋頂房屋已不 堪使用，於103年7月間被告重新修繕屋頂時即已消滅。被告 雖辯稱於拆除系爭建物之鐵皮屋頂後，旋重新批覆鋼板屋頂 ，且已繳納103年7月1日至104年6月30日之租金，兩造間仍 有不定期租賃關係云云。惟按前說明，重新披覆鋼板屋頂一 事並不因此可使已屆期而消滅之上開不定期租賃關係回復， 又系爭土地租賃關係於103年7月間已消滅，既如前述，亦不 因被告已預先繳納租金，而使兩造租賃關係繼續存在，是被 告此部分所辯，均無理由，無從採信。
㈡、原告依民法第767條規定，請求被告拆除系爭建物併返還占 用之土地，有無理由：
末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，民法第767條定有明文，而無權占有他人土地興建房屋 者，必須拆除房屋始能返還土地，故所有人請求返還土地時 ，得併請求拆除房屋，自屬當然。查，被告修繕屋頂之行為 ，既未得原告之同意，自應以系爭建物未經修繕前之狀態評 估是否可堪使用，而系爭建物除去因修繕所新增之鋼板屋頂 後，已達不堪使用之程度，致兩造間之不定期租賃關係消滅 ，既如前述。準此，被告所有之系爭建物無權占有系爭土地 。則原告基於所有物返還請求權，訴請被告拆除系爭建物並 返還系爭土地，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依土地法第103條及民法第767條之法律關係
，請求被告將坐落系爭土地上，如附圖編號A164⑴所示之系 爭建物拆除，併將占用之土地面積共121.57平方公尺返還予 原告，為有理由，應予准許。
六、又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另贅論，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 黃媚鵑
法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
書記官 吳芳玉