臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第196號
原 告 崇厚不動產有限公司
法定代理人 林俊弘
訴訟代理人 林更祐律師
王舜信律師
被 告 劉瑞瓊
訴訟代理人 周仲鼎律師
複代理人 陳如梅律師
上當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國104年6月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣374,400元，及自民國104年1月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣374,400元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造主張：
一、原告主張
㈠查被告前於民國103年8月6日就其所有坐落台中市○○區○ ○○路000號3樓之3房屋及其基地 (下稱系爭房地)，與原告 簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），由被告委 託原告銷售前開房地，委託銷售期間自103年8月6日起至同 年11月6日止，原委託銷售總價為新臺幣 (下同)9,980,000 元，後經兩造合意變更為9,360,000元。詎料，被告竟於委 託銷售期間內自行或經由第三人介紹，私自與訴外人羅吉胤 簽約，並將系爭房地出賣予訴外人羅吉胤，核被告前述所為 ，依兩造間所訂系爭契約第11條第1項第㈠、㈡款之約定， 被告應給付原告以委託銷售總價百分之六計算之違約金即56 萬1600元（計算式:0000000×6%=561600）。惟經原告多次 尋訪被告，被告均避不見面，嗣原告復以台中民權路郵局第 3016號存證信函催告被告給付違約金，詎被告竟藉詞敷衍， 悍拒履行，為此爰依上揭系爭契約之約定請求如訴之聲明。 並聲明:
⒈被告應給付原告561,600元整，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對於被告抗辯之陳述略以:
⒈被告辯稱兩造間僅屬一般委託而非專任委託，且原告並未 給予被告合理之審閱期等語:
①經查，被告就系爭房地委託原告出售前，即曾與其他仲 介公司簽立一般委託契約，委託其他仲介公司出賣系爭 房地，可見被告對於一般委託契約之條款內容自是知之 甚詳。況且專任委託契約與一般委託契約之標題及條款 內容差異甚鉅，故被告於簽立專任委託契約時，依其學 識經歷，豈有無法分辨二者差異之理？
②又查兩造原先係簽立一般委託契約，嗣後雙方合意於 103年8月6日將一般委託契約變更為專任委託契約，遂 再簽立「專任委託銷售契約書」即系爭契約，此有證人 陳彥甫於104年5月25日到庭證述綦詳。既然兩造係合意 將一般委託契約變更為專任委託契約，則被告辯稱兩造 間仍僅屬一般委託契約，且其完全不解「專任委託」之 意義云云，更顯無可採。
③再者，依系爭契約書第1頁即已清楚載明「契約審閱權 」，被告且於第2點「委託人已詳閱並充分瞭解本契約 內容，無須三日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契 約效力無誤」上打勾及親筆簽名，故實際上並非原告未 提供審閱期予被告，而係被告於簽立系爭專任委託銷售 契約書時，表示已充分瞭解條款內容且無須三日以上之 審閱期，才於系爭專任委託銷售契約書上簽名，此有證 人陳彥甫同上期日到庭證述綦詳。
⒉被告復辯稱原告從未向其報告任何訂約之機會及媒介或尋 找買方，故原告並未付出任何勞務而無損失，違約金應予 酌減等語:
①經查，原告自受託銷售系爭房地後，即將系爭房地列為 公司之「特優件」處理，除固定於不動產銷售平台及報 紙刊登廣告訊息外（參原證七），亦固定每日派員駐守 ，以便隨時帶客看屋，並於103年7月至10月（包含一般 委託期間及專任委託期間）短短不到三個月內，已接洽 帶看客戶77人次（參原證八），其中於103年8月3日由 原告帶看之客戶「羅先生」，原告疑為被告私自出賣系 爭房地之買受人羅吉胤（參原證八之二），是原告始終 積極為被告銷售系爭房地，並順利為被告覓得買主，豈 能謂原告未付出任何勞務？惟被告竟違反系爭契約約定 ，私自與原告覓得之買主接洽並完成買賣，期間被告從 未知會原告，原告仍持續積極地為被告尋找買主，而被 告所為只為了拒付服務報酬，於此，又怎能謂原告並無
任何損失？是原告顯已投入相當之勞力、時間、成本。 ②復參酌被告於104年5月14日民事答辯 (二)暨陳報狀陳 述其「剛自美國歸國」，衡情國人能旅居美國，家境背 景及經濟能力等應在金字塔頂端，倘若鈞院酌減違約金 為百分之五即468,000元（計算式:0000000 ×5%=46800 0）；或酌減違約金為百分之四即374,400元（計算式:0 000000×4%=374400），審酌被告之家境背景、經濟能 力及賣屋獲利高達936萬元下，顯然不痛不癢，有悖違 約金約定之目的，是本件應無酌減違約金之情。二、被告則略以：
㈠本件被告係因其丈夫久病，經濟狀況不佳，乃有意出售其所 有之系爭房地，先前亦有與其他仲介公司簽立一般委託契約 ，以委託他仲介公司出賣系爭房地。查被告與原告之前任負 責人陳彥甫 (即與被告簽立系爭契約之業務員)係為舊識， 被告有意委請訴外人陳彥甫為一般委託，協助被告出售系爭 房地。因訴外人陳彥甫自稱原告公司對其有簽立專任委託之 業績壓力，故屢屢央求被告與其簽立專任委託契約。惟被告 告知訴外人陳彥甫，其先前已委託他仲介公司出售系爭房地 ，然訴外人陳彥甫一再保證並強調「該契約係為衝業績，僅 是一種形式，並無專任委託契約之效力，被告仍可自行或委 託他仲介公司出售房地，伊不會向被告收取專任委託之違約 金，該份契約僅是給公司那邊看，證明伊有達成業績而已」 。被告因礙於人情壓力，而向訴外人陳彥甫確認該專任委託 契約書，僅具有一般委託效力，方同意簽立系爭契約。是以 ，被告簽立系爭契約係為協助訴外人陳彥甫衝「專任委託契 約」之業績，雙方有口頭約定僅簽立一般委託契約，皆無簽 立專任委託之真意，故系爭契約僅具有有一般委託之效力， 被告自行出售系爭房地並無違約之情事，原告不得依此向被 告請求任何違約金，原告之訴並無理由。
㈡又被告對於「ㄧ般委託」或「專任委託」之區別及處罰並不 十分清楚，且原告並未給予被告合理之契約審閱期，該定型 化契約條款不構成契約內容：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定 型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事 項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條之 1定有明文，此項契約審閱期之規定，其目的係使消費者 在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的機會，故不
僅須使消費者於訂約前知悉契約條款之內容，更應使消費 者得於合理期間內攜回契約詳予審閱，此可參酌行政院消 費者保護委員會第99 次委員會議通過92年6月26日內授中 辦地字第0000000000號公告修正之不動產委託銷售契約書 及要約書範本內容，就契約審閱期之記載為：「本契約於 中華民國 年 月 日經委託人攜回審閱 日。
（契約審閱期間至少為三日）簽章：」、「本要約書及附 件（不動產說明書及出售條款影本）於中華民國 年 月 日經買方攜回審閱日。（契約審閱期間至少三日）簽 章：」，方能確保消費者行使其契約審閱權。
⒉如前所述，被告與原告之前任負責人即訴外人陳彥甫僅有 簽立一般委託之真意，系爭專任委託契約書僅為形式；且 被告不但未詳實審閱全部契約內容，訴外人陳彥甫亦未將 契約與被告攜回實際審閱三日以上，被告並未了解系爭定 型化契約內容，故該定型化契約條款，實有顯失公平之情 事，應不構成契約內容。
㈢依證人陳彥甫於104年5月25日之證述：「（問：你在跟被告 簽任「專任委託銷售契約書」時，是否知悉被告當時也有跟 其他的仲介公司簽立一般委託銷售契約書？）有。（問：被 告當時有沒有問你說這樣子會不會造成有可能會有跟仲介公 司違約或者被處罰的情況？）有。（被告何時問你？）是在 簽約當時，我在簽約前有去拜訪被告很多次。（當時你如何 回答？為何還要請被告與你簽任「專任委託銷售契約書」？ ）當時被告有委託給市面上的仲介，如中信、信義、永慶等 ，他那時候每天都被仲介干擾，甚至給予錯誤的訊息，所以 我那時候要求她讓我來當他統一的窗口，幫她守價，我就問 她說這樣子好不好，這是一個『專任委託銷售契約書』，透 過我讓所有的仲介來賣被告這間房子，來幫被告守價，因為 所有的仲介都在跟被告議價，我的真意是讓我來幫被告結掉 其他仲介的案子，由我來專賣，被告當時並沒有問我這樣子 可能會有仲介公司違約或被處罰的情況。」。由證人陳彥甫 上揭證詞可知，原告與被告間確實未就「專任委託契約」達 成真意，被告之代理人陳彥甫明確告知被告於簽立系爭契約 後，仍可由其他仲介出售，即兩造簽立系爭契約後，被告之 系爭房地仍可以「交由所有仲介公司出賣」，況被告之負責 人陳彥甫並未明確告知被告專任委託契約與一般委託契約之 異同，亦即系爭契約第十一條違約及處罰規定。故兩造間確 實未就系爭專任委託契約達成合意，兩造間所達成之契約合 意僅止於一般委託契約，原告不得依系爭契約之專賣違約金 條款請求被告給付違約金。再者，原告之負責人陳彥甫亦自
承其於簽立系爭契約時，即知悉被告與他仲介公司有簽立一 般委託契約，按諸一般常情，若被告確實知悉簽立系爭專任 委託契約後，再交由他仲介公司出售，有違約及處罰之情事 ，怎可能仍簽立系爭專任委託契約；另被告於與原告簽立專 任委託契約，仍未終止與他仲介公司之契約，甚者，被告所 有之系爭房地最終係由他仲介公司代為出售（即非由被告自 行出售），被告亦有支付他仲介公司4％之仲介費用，試問 若被告知悉有系爭專任委託契約之違約及處罰條款，怎可能 仍由他仲介公司出售，而使自身負擔支付超過兩倍仲介費用 ，足證被告確實未與原告就專任委託契約達成合意，原告不 得以系爭契約向被告請求違約金。
㈣被告並無任何買賣不動產之經驗，而出售系爭房地時與他仲 介公司所簽皆為一般委託契約書，故被告確對專任委託契約 一無所知，而被告確未向被告詳盡說明系爭契約條款，即以 他法說服被告放棄契約審閱期，顯失公平：
⒈消保法第11條之1規定，此係因定型化契約係企業經營者 單方預先擬定，而其條款或使用專門用語，而為消費者所 難以理解，或隱藏風險轉嫁，而使交易他方承擔不利。況 企業經營者就其所營事業，非但具備專業知識，且通常均 已累積豐富交易經驗。故消費者就定型化契約之內容既無 法參與於前，企業經營者即負有於訂約前，向消費者揭露 該契約條款內容之義務，並使消費者於依該條款訂約前， 有詳予審閱內容之機會。倘企業經營者於締約前，未給予 消費者合理之審閱契約期間，消費者自得依前揭規定，主 張該定型化契約全部或部分條款不得構成契約之內容。 ⒉參最高法院98年度台上字第168號判決內容略謂：「…次 按企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自 願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依民法 第247條之1第3、4款之規定，該條款應屬無效者，仍應由 企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間， 否則即應依前開情形處理。經查，本件上訴人與永慶公司 約定，由永慶公司報告訂約之機會或為訂約之媒介，上訴 人給付報酬之契約，屬居間契約之性質。系爭專任委託銷 售契約書所載消費者自願放棄契約審閱權之定型化契約條 款，依其情形顯失公平，故該拋棄契約審閱期之條款應屬 無效。又上訴人主張簽訂永慶公司單方預先擬定之專任委 託銷售契約書及委託事項變更契約書前，永慶公司並未給 予上訴人適當之契約審閱權，為永慶公司所不爭，依上說 明，該二契約書內非個別磋商條款部分，雖不構成上訴人 與永慶公司間居間契約之內容，惟仍不妨害雙方所成立居
間契約之效力。至上開不構成契約內容部分，應依民法債 編第12節居間契約之規定加以補充。」。是以，本件被告 固曾於系爭契約書第1頁上方之「 (2)委託人於簽訂本契 約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜 回審閱三天之必要」等語之下方簽名，然逵諸上開最高法 院判決意旨可知，此種「加註消費者自願拋棄契約審閱權 之條款」，顯失公平，故被告依民法第247條之1第3款、 第4款之規定，主張該條款應屬無效，是若原告無法舉證 證明其已提供被告合理審閱契約之期間，即應依消保法第 11條之1規定之情形處理。
⒊查被告並無任何買賣不動產之經驗，而出售系爭房地時與 其他仲介公司所簽皆為一般委託契約書，故被告確對專任 委託契約一無所知，而被告確未向被告詳盡說明系爭契約 條款，亦未給予被告任何契約審閱期間，即以他法說服被 告放棄契約審閱期，顯失公平，故該違約及處罰條款應屬 無效。
㈤況查，被告於簽立系爭契約三天內，曾數次至原告公司向仲 介陳彥甫（即被告公司之前任負責人）告知兩造間既然僅有 一般委託之真意，簽立系爭專任委託契約，實在不妥，可否 改簽一般委託契約即可，此由陳彥甫到庭陳述相符足證為真 。然陳彥甫卻向被告表示，公司簽約後即不准解約，而復向 被告保證兩造簽立系爭專任委託契約僅是一種形式，被告仍 可自行出售或委託其他仲介公司出售系爭房地，伊不會向被 告收取任何費用，是嗣後原告以被告委由其他仲介公司出賣 系爭房地為由向被告請求違約金，自無理由，應予駁回。 ㈥退步言，若鈞院認被告前述主張不可採，然被告乃因經濟困 頓，賣屋照顧中風先生，生活著實困難；況且原告簽約後， 從未跟被告報告任何訂約機會等情形，其所刊登之廣告費用 不高，是原告請求系爭標的百分之六價金之違約金，顯然過 高，應予酌減：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額。民法 第252條定有明文。稱居間者，謂當事人約定，一方為他 方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約 。民法第565條亦定有明文。
⒉查被告因其丈夫久病，醫療費用開銷甚大，家中未有穩定 之收入來源，經濟狀況不佳，方動念將其所有之系爭房地 出售以解決該窘境。而被告出售系爭房地後，現在外租賃 房屋，顯見被告經濟狀況不佳，原告實不得以被告甫自美 國歸國而逕認被告經濟狀況甚佳，實屬無據。又被告與訴 外人陳彥甫簽約時，已明確告知先前已委託其他仲介公司
，且其經濟狀況不佳，故無法簽立專任委託契約，恐有違 約將支付兩倍仲介費之虞，係訴外人陳彥甫告知被告無需 擔心，系爭契約僅具有一般委託效力，被告方同意簽約。 ⒊另查，被告所稱固定於平台及報紙刊登廣告訊息，並出具 多達五頁之廣告訊息。惟經被告詳細檢視後，於該眾多廣 告中，就被告之物件，原告僅刊登九件廣告（參被證一） ，依該一般報紙廣告之行情計算，一則約300至500元，即 原告就廣告部份付出僅約2,700至4,500元而已。再者，原 告係一新成立之房屋仲介公司，若被告提供案件供其仲介 出賣，亦有間接拓展原告之業務量、來客量，兩造間屬於 一種互謀其利之關係，故原告實無任何損失可言，惟其請 求之違約金卻高達56萬多元，顯然有過高之虞，應予酌減 。
⒋末查，原告所提出之帶看維繫狀況（參原證八）僅是原告 逕自記載，客觀上難期有任何證明力公信力，亦無法證明 原告之業務員確有帶客接洽之行為，也可能僅是原告之業 務員為應付公司之檢查而隨意書寫已。此由其所提供之原 證八之三，帶看維繫狀況第三列，竟有業務員與客戶重複 為同一人之情形，顯見上開帶看維繫紀錄僅是原告所任意 書寫，極可能為臨訟所刻意為之文書，無法證明原告確實 有之被告案件付出勞力，顯無任何證明力可言。又該接洽 狀況寫得過於簡略，亦無法反映出原告為此所付出之勞務 ，顯見原告所請求之違約金亦有過高之情況，須予酌減。 ㈦綜上所述，被告與原告之前任負責人陳彥甫，並無簽立系爭 專任委託契約之真意，僅有一般委託契約之真意，故被告自 行出售系爭房地並無違約之情事，原告不得依此向被告請求 任何違約金；再者，原告並未給予被告契約審閱期，故該定 型化契約不得夠契約內容，對被告並無拘束力；末者，原告 於本件並無任何損失，被告請求之違約金過高應與酌減，原 告之訴顯無理由。懇請鈞院駁回原告之訴，以昭正義，至為 感禱。並聲明: 原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。被告 願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、兩造爭執之事項：
一、本件是依兩造所簽定「專任委託銷售契約書」第11條第1項 第㈠、㈡款之約定請求被告給付違約金561,600元，是否有 理由？
二、被告抗辯上開委託銷售契約書僅屬一般委託，而非專任委託 ，是否有理由？原告在與被告簽立系爭「專任委託銷售契約 書」之前，是否有給予被告合理之審閱期？
三、被告抗辯原告請求系爭標的百分之6價金之違約金，顯然過
高，應予酌減，是否有理由？
參、法院之判斷：
一、本件是依兩造所簽定「專任委託銷售契約書」第11條第1項 第㈠、㈡款之約定請求被告給付違約金561,600元，是否有 理由？
㈠本件原告主張被告前於103年8月6日就其所有系爭房地，與 原告簽訂系爭「專任委託銷售契約書」，由被告委託原告銷 售前開房地，委託銷售期間自103年8月6日起至同年11月6日 止，原委託銷售總價為9,980,000元，後經兩造合意變更為 9,360,000元；詎料，被告竟於委託銷售期間內自行或經由 第三人介紹，私自與訴外人羅吉胤簽約，並將系爭房地出賣 予訴外人羅吉胤，核被告前述所為，依兩造間所訂系爭「專 任委託銷售契約書」第11條第1項第㈠款之約定，被告應給 付原告以委託銷售總價百分之6計算之違約金即56萬1600元 （計算式:0000000×6%=561600）等事實，業據其提出與所 述情節相符之系爭專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契 約內容變更同意書、建物謄本、台中民權路郵局第3016號存 證信函、台中永安郵局第481號存證信函、不動產登記謄本 及異動索引、戶籍謄本、台中市政府地政局函文、有限公司 變更登記表、系爭房屋刊登廣告資料及原告接洽帶看客戶紀 錄等件附卷為憑，即被告對原告所舉前開證物之真正暨有於 委託銷售期間內自行或經由第三人介紹，私自與訴外人羅吉 胤簽約，並將系爭房地出賣予訴外人羅吉胤等事實，亦均無 爭執，是依本院調查證據之結果，堪信原告前揭主張可採為 真實。
㈡系爭「專任委託銷售契約書」第11條第1項係約定：「委託 人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委 託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報 酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行 將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之 銷售行為者。」等語，而承前述可知，被告確有於委託銷售 期間內自行或經由第三人介紹，私自與訴外人羅吉胤簽約， 並將系爭房地出賣予訴外人羅吉胤之事實，則被告有違約， 當無可疑。從而，原告依兩造所簽定「專任委託銷售契約書 」第11條第1項第㈠款之約定請求被告給付違約金，自屬有 據。
二、被告抗辯上開委託銷售契約書僅屬一般委託，而非專任委託 ，是否有理由？原告在與被告簽立系爭「專任委託銷售契約 書」之前，是否有給予被告合理之審閱期？
㈠被告雖以前揭情詞抗辯稱：上開委託銷售契約書僅屬一般委
託，而非專任委託云云。然審諸證人即負責簽立系爭「專任 委託銷售契約書」之陳彥甫於本院104年5月25日言詞辯論期 日到庭所證稱：「（被告訴訟代理人：你在103年8月6日簽 立「專任委託銷售契約書」之前，是否跟被告就這個房屋也 曾經簽任一般委託契約書？）這個時間比較久，有。（被告 訴訟代理人：你在跟被告簽任「專任委託銷售契約書」時， 是否知悉被告當時也有跟其他的仲介公司簽立一般委託銷售 契約書？）我知道，有。（被告訴訟代理人：當時你如何回 答？為何還要請被告與你簽任「專任委託銷售契約書」？） 當時被告有委託給市面上的仲介，如中信、信義、永慶等， 他那時候每天都被仲介干擾，甚至給予錯誤的訊息，所以我 那時候要求她讓我來當他統一的窗口，幫她守價，我就問她 說這樣子好不好，這是一個「專任委託銷售契約書」，透過 我讓所有的仲介來賣被告這間房子，來幫被告守價，因為所 有的仲介都在跟被告議價，我的真意是讓我來幫被告結掉其 他仲介的案子，由我來專賣…」等語，可知被告就系爭房地 委託原告出售前，即曾與其他仲介公司簽立一般委託契約， 委託其他仲介公司出賣系爭房地，甚且被告在與證人陳彥甫 簽立系爭「專任委託銷售契約書」之前，即曾與證人陳彥甫 就這個房屋簽立過一般委託契約書，足認被告對於一般委託 契約書與「專任委託銷售契約書」二者條款內容自均知之甚 詳。況且，實際審視一般委託契約書與「專任委託銷售契約 書」之標題及條款內容，可輕易發現二者差異甚鉅，是衡諸 經驗法則，被告於簽立系爭「專任委託銷售契約書」之時， 依其學識經歷，豈有無法分辨二者差異之理？被告前揭所辯 ，實違一般經驗法則，洵無足採。又查兩造原先係簽立一般 委託契約，嗣後雙方合意於103年8月6日將一般委託契約變 更為專任委託契約，遂再簽立「專任委託銷售契約書」即系 爭契約等情，亦據證人陳彥甫於104年5月25日本院言詞辯論 期日到庭證述綦詳。衡情，兩造既係合意將一般委託契約變 更為專任委託契約，則被告對於一般委託契約書與「專任委 託銷售契約書」二者條款內容自均知之甚詳，是憑此益見被 告抗辯稱兩造間仍僅屬一般委託契約，且其完全不解「專任 委託」之意義云云，顯與事實不符，應無可採。 ㈡至被告雖復抗辯稱：原告在與被告簽立系爭「專任委託銷售 契約書」之前，並未給予被告合理之審閱期云云。然觀諸卷 附系爭「專任委託銷售契約書」第1頁即已清楚載明「契約 審閱權」，被告且於第2點「委託人已詳閱並充分瞭解本契 約內容，無須三日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契約 效力無誤」上打勾及親筆簽名，此亦據證人陳彥甫於104年5
月25日本院言詞辯論期日到庭證稱：「（被告訴訟代理人： 被告跟你簽任「專任委託銷售契約書」時，是當場跟你簽， 還是你有給她三天以上的審閱期？）契約第一條就有記載契 約審閱期，經過我的解說我趕快帶客戶來看你的這間房子， 趕快來幫你銷售，放棄這三天的審閱期，請被告在這邊簽名 。」等語明確，足見本件實際上並非原告未提供審閱期予被 告，而係被告於簽立系爭「專任委託銷售契約書」時，表示 已充分瞭解條款內容且無須三日以上之審閱期，才於系爭「 專任委託銷售契約書」上簽名，則被告猶執前詞抗辯稱：原 告在與被告簽立系爭「專任委託銷售契約書」之前，並未給 予被告合理之審閱期云云，顯與事實不符，要無足踩。三、被告抗辯原告請求系爭標的百分之6價金之違約金，顯然過 高，應予酌減，是否有理由？
㈠按違約金除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額，其約定如債務人不於適當時期或不適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。經查，系爭「專 任委託銷售契約書」第11條第1項之文字固記載為：「委託 人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬 」，惟實際上該金額並非被告就系爭土地買賣成交時，依系 爭「專任委託銷售契約書」第5條約定所應給付之服務報酬 ，而係約定於被告有第11條第一項之違約處罰事由時，應給 付之金額，應屬債務不履行之違約金性質。又兩造係約定被 告有第11條第1項所列各款之違約事由時，即應給付原告按 委託銷售總價百分之6計算之違約金，揆諸首揭說明意旨， 上開違約處罰條款，核係以預定債務不履行之損害賠償總額 為目的，其性質應屬損害賠償總額預定之違約金。 ㈡次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。違約金有無過高，應以債務人若能如期 履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債 權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為準，故約定違 約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額， 且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第 1612號判例意旨參照）。本院審酌原告依系爭「專任委託銷 售契約書」應負之義務依土地專任委託銷售契約書第7條之 約定，包括提供不動產成交行情、市場調查、廣告企劃、居 間、仲介、銷售及過戶系爭房地、協助辦理銀行貸款等事項 。本件被告與原告仲介之買方間均未簽訂不動產買賣契約， 則原告後續自無須再進行協調買賣雙方簽約、協調稅費負擔
、斡旋付款條件、協助辦理銀行貸款、交屋過戶及點交等種 種關於簽約及履約之事項，原告亦因而省卻相當之人事成本 、勞務費用之開銷。復依系爭「專任委託銷售契約書」第5 條服務報酬約定，買賣仲介成交，原告得向被告收取之服務 報酬為實際成交價之百分之4。則本件若不論原告就系爭土 地仲介實際上付出之勞力及人事成本為何，均依委託銷售總 價百分之6計算違約金，顯然過高，本院參酌上述各項客觀 情狀，認本件違約金應核減為按委託銷售總價百分之4計算 ，即374,400元（計算式:0000000×4%=374400）為適當。原 告逾此部分金額之請求，即屬無據。
四、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5」，民法第229第2項、第233條第1 項及第203條亦分別定有明文。本件原告請求被告給付之違 約金既係以金錢為給付之標的，兩造間未約定利率，亦無確 定之給付期限。準此，原告依系爭「專任委託銷售契約書」 第11條第1項第㈠款之約定，請求被告給付違約金374,400元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即104年1月23日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經 援用之舉證，經核均與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁 ，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，乃所命被告給付之金額未逾50萬元之 判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，職權宣 告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回 而失所依附，應併駁回。至被告陳明願供擔保，請准宣告免 為假執行，就原告勝訴部份，經核於法均無不合，爰酌定相 當擔保金額併准許之。
肆、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
民事第四庭 法 官 呂明坤
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
書記官 許千士
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