臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第684號
原 告 張奕棠
訴訟代理人 黃文皇律師
被 告 張瑞濱
訴訟代理人 吳昀陞律師
黃贈綺
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於中華民國104 年6 月
10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○段○○○○○地號、權利範圍全部之土地及其上同段一六二六建號、權利範圍全部即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號之房屋之所有權移轉登記予原告所有。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴之主張：
一、坐落臺中市○○段000 ○0 地號、權利範圍全部土地（下稱 系爭土地），係原告出資購買，借名登記在原告之子即被告 名下；系爭土地之買賣，係原告與證人邱秀菊接洽，系爭土 地確實為原告所購買，被告從未出面，買賣土地之價金更非 被告所支付，此經證人邱秀菊作證明確，故系爭土地確實為 原告所購買。嗣原告將上開土地出租予訴外人陳國龍，由陳 國龍在系爭土地上興建同地段1626建號、門牌號碼臺中市○ ○區○○路000 號之建物（下稱系爭建物或系爭房屋），原 告與陳國龍約定建物所有權歸屬原告即土地所有權人所有， 因此，原告再將門牌號碼臺中市○○區○○路000 號之建物 所有權借名登記在原告之子即被告名下，因此目前上開土地 及建物（下稱系爭房地）之所有權仍登記在被告名下。系爭 房地雖登記在被告名下，惟系爭房地之地價稅及房屋稅均由 原告繳納，並且系爭房地地價稅及房屋稅之送達地址均為原 告住處，此有系爭房地之地價稅及房屋稅繳款書可以證明， 並且系爭房地實際均係由原告管理使用，將系爭房地出租並 收取租金，此經承租人陳國龍之配偶即證人黃秋英所證明， 足見系爭房地實際所有權人為原告，僅係借名登記在被告之 名下，被告僅是系爭房地名義上登記之所有權人。二、按所謂借名登記，係當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約，其性質與委任契約同視，在其內容不違反 強制、禁止規定或公序良俗之情況下，應賦與無名契約之法 律上效力，並類推適用民法有關委任之規定，是當事人之任 何一方，自得依民法第549 條第1 項隨時終止委任契約，最
高法院100 年度台上字第1696號判決可資參照。而系爭房地 實際所有權人為原告，僅係借名登記在被告之名下，是原告 自得依法第549 條第1 項隨時終止與被告間之借名登記契約 ，爰以本起訴狀繕本送達作為終止與被告間之借名登記契約 。而兩造間之借名登記契約既已終止，原告自得請求被告將 系爭房地所有權移轉登記予原告。
三、對於被告答辯之陳述：
㈠否認證人賴江月雲所述，而且證人只是聽聞他人陳述，無法 證明本件事實，且證人賴江月雲為被告岳母，為利害關係人 ，顯有偏頗之虞。
㈡系爭房地之所有權狀正本一直由原告所保管，況拿到系爭房 地所有權狀影本方法很多，不代表就是出自保管或持有之正 本而來，且目前權狀的正本在原告手上，被告對於曾經保有 或持有系爭房地權狀正本之事實應負舉證責任。四、聲明：被告應將坐落臺中市○○段000 ○0 地號、權利範圍 全部之土地及其上同地段1626建號、門牌號碼臺中市○○區 ○○路000 號、權利範圍全部之建物之所有權移轉登記予原 告所有。
貳、被告之答辯：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文；主張法律關係存在之當 事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責 任（最高法院48年台上字第887 號判例參照）；民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。稱借名登記 者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍 由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契 約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，性質上應 與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良 俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法有 關委任之規定。惟其究屬於非典型契約之一種，故仍須雙方 當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己 管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合 致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100 年度台上字 第1972號判決意旨參照）。另依實務相關判決所示，主張借 名登記契約存在之人，應至少就當事人間究係於何時、何地 成立借名登記契約，有所說明並舉證。又借名登記契約是否 存在，係以當事人雙方是否存有借名登記之「合意」為要件
，尚非謂一方有管理處分之行為，即得認定當事人間之關係 必定即係借名登記關係，蓋一方有管理處分財產之權限，或 係基於授權而來、或係基於默示同意、或係基於無因管理等 不一而足之原因，若僅以一方有管理處分財產之行為，即認 無庸就當事人間有無借名登記之「合意」? 何時、何地成立 借名登記契約？基於何種原因需成立借名登記契約? 等要件 事實進行認定，似有認定事實倒果為因之疑慮。二、本件兩造間未曾就系爭房地成立借名登記契約，被告取得系 爭房地之歷程乃係被告少年時起，即幫忙家中碾米廠之工作 ，直至另有工作後，亦仍於下班時間繼續協力家中碾米廠之 經營，未曾從碾米廠領取任何薪資，並按月提撥在外工作所 得之一部交予被告母親郭逸華，後被告母親感念被告長年對 家中碾米廠經營之付出，且按月將在外工作薪資之一部交給 被告母親( 每月約1 萬元) ，乃基於扶植子女之考量，出資 購買系爭土地予被告，並約定承租人於系爭土地興建建物後 ，將建物歸屬被告所有，以作為被告辛苦付出之鼓勵。三、原告主張系爭房地係由其出租予訴外人陳國龍並收取租金， 並據以推論兩造間存有借名登記契約乃過度解讀，系爭房地 係被告母親生前出資購買予被告所有，原告歷時數十餘年， 均未曾就系爭房地向被告為任何主張，且至被告母親往生後 ，原告於對被告另案訴請求分割遺產訴訟時，亦未將系爭房 地列為自有財產之一部，僅因被告於該案遺產分割訴訟調解 時不願用印放棄分配母親之遺產，原告始提起本訴，並首次 主張系爭房地為其所有。被告基於善良孝順之心意，自幼即 協力家族事業經營，除將系爭房地之租金收入供作原告支用 外，並與配偶共同扶養照顧二老，原告僅以被告不願同意其 所提出之遺產分配方案，即否定被告長年之協力與照顧，實 未臻公允。又原告於提起本案訴訟前，不僅未曾主張就系爭 房地有何與被告間成立借名登記契約之情形，且原告於被告 結婚時，並曾以系爭房地屬被告所有為由，向被告配偶之家 屬表明雙方子女之婚姻係屬門當戶對之合，此情除經媒人（ 已歿）列為媒妁之言外，原告及被告母親且均多次向被告配 偶之家屬為此表示，此經證人被告之岳母賴江月雲作證足資 證明。
四、原告雖提出系爭房地84年度至101 年度之地價稅繳款書及85 年度至102 年度之房屋稅繳款書主張其為繳款人，且送達地 址均為原告之住處，故原告為系爭房地實際所有權人之主張 ；惟查系爭房地初始係於70餘年出租予訴外人陳國龍建屋（ 詳細時間已不復記憶），陳國龍所建房屋即為系爭房屋，此 觀原告所提房屋使用執照自明。而原告所提出之地價稅及房
屋稅繳款書之期間即為系爭土地出租後並由承租人建造系爭 房屋使用之期間，此期間由原告繳納之原因，即在於既然所 有租金皆由原告所收取，則有關系爭房地之所有稅捐自應由 原告自行負擔，原告亦表示同意。且依系爭房地之租賃契約 第7 條第8 項所示，房屋稅係由訴外人陳國龍所負擔，並非 如原告所言由其所繳納。而系爭房地之地價稅與房屋稅繳款 書送達地址為原告住所地之原因，單純因當時被告係與原告 同住之故，故繳款書之送達地址為被告設籍所在之原告住所 地，嗣被告雖有遷出，但因仍由原告繳款，故並未辦理繳款 書之地址變更，此觀繳款書上所載之納稅義務人仍為被告， 亦可明瞭。嗣訴外人陳國龍業於102 年間往生，系爭租賃契 約即告終止，被告此時即無由再使原告負擔地價稅及房屋稅 之支出，故於102 年度起即變更地價稅及房屋稅繳款書之送 達地址為被告之戶籍地址，此後即由被告自行繳納，原告上 開主張，與實情不符。又系爭房地於承租人陳國龍往生後， 被告原擬遷入系爭房地，並已請託設計師規劃建物改建事宜 ，未見原告有何制止或主張權利遭受侵害之情事或對於被告 自主規劃系爭房地之改建方案，均未有任何意見提出。五、按不動產借名登記之情況雖非罕有，惟凡須借名登記者，其 中借名者必有不能登記於自己名下之原因，始願甘冒不動產 遭出名者據為己有之風險而登記予他人名下，而本件原告起 訴狀內並未說明當初借名登記之原因為何，顯與一般常情不 符。另依本院103 年度重家訴字第19號所調閱原告稅務電子 閘門財產調件明細表所示，原告名下之不動產即有9 筆之多 ，各大金融機構之存款亦不在少數，原告於無遭他人追償債 務之前提下，迄未說明有何須將系爭房地借名登記予被告名 下之必要性存在，本案能否僅因其事後主張曾收取租金或繳 納稅金為由，即認兩造間存有借名登記契約？且原告有將不 動產過戶予子女之例，諸如: 將臺中市○里區○○街00號房 地，過戶給長子張圳源指定之女兒所有，將臺中市○○區○ ○街000 號之房地過戶給子女張秀絨所有，及將臺中市○○ 區○○街000 號之房地過戶給子女張美珍，而自上開房產之 過戶歷程及原告確有將不動產移轉與受讓人所有之真意觀之 ，亦可知原告主觀上對於不動產所有權歸屬之觀念及認知， 係認登記名義人即為真正所有權人無誤，否則豈非謂上開原 告過戶與其他子女之個人財產之規劃，均係屬借名登記? 又 原告於本案事例，未曾有登記為系爭房地所有權人之情形存 在。即言之，原告於其配偶（即被告母親）將系爭房地登記 與被告之初，若有反對被告取得系爭房地之意見，則依其處 理房產之觀念，理應會向被告母親主張不得將系爭房地登記
於被告名下（蓋因原告之觀念係認登記名義人即為真正所有 權人），然原告均未曾於被告母親生前為任何反對意見之表 示，顯見原告對於被告母親購置房地予被告之決定，本非認 得請求返還之故，有關借名登記一詞，實係原告事後徵詢相 關意見後所得出之主張依據，而非原告本意。
六、有關證人黃秋英前於104 年3 月16日審理期日表示，其係將 系爭房屋之鑰匙交付予原告之說詞，並不完整，系爭房屋之 鑰匙係承租人於租賃期限屆至前，即因被告擬收回房屋自住 使用，而將原有鑰匙交付予被告收執（被告尚留有鑰匙本體 ）。嗣因被告母親於102 年9 月1 日往生，有關房屋整修之 工作始告暫停，原告乃再將系爭房屋續租予證人黃秋英，並 自行置換門鎖。有關證人黃秋英所述其係將房屋鑰匙交付予 原告收執之部分，係指門鎖遭置換後之鑰匙，並非原來之門 鎖鑰匙。
七、原告於被告母親往生後，第一時間即向被告表示，被告於母 親生前即取得系爭房地，應將母親郭奕華生前指定被告為保 險契約唯一受益人之保險金1,073,204 元，扣除被告大哥張 浚源、二哥張浚蹤之子女及被告各10萬元計算之照顧母親郭 奕華之費用後，將餘額773,204 元給付予原告所有。被告雖 為保險契約之唯一受益人，然適值母親治喪期間，無心理直 ，且不欲與原告多有違逆爭執，乃遵照原告之意思，於102 年9 月11日匯款773,204 元至原告所有之大里草湖郵局之帳 戶，由此可徵，原告對於子女應獲得多少之財產，主觀意識 甚為強烈，而常有事後變更既定財產分配計劃之情事，本件 被告與其他原告子女一般，皆有自父母受贈房產之情形，唯 僅有被告將房產之租金收入留供原告收取之情事，然此能否 即謂兩造間存有借名登記契約，實有疑慮。
八、被告提出系爭土地及建物所有權狀影本，是用以證明本件系 爭房地之所有權狀正本，一直均係由被告負責保管，被告並 於系爭房地承租人陳國隆往生後，請託設計師規劃建物改建 事宜時，提出權狀正本影印予建築師留存，係延至被告母親 逝世後，因原告主張需將房地權狀暫時交由其保管，被告始 交付予原告收執。是原告所為系爭房地之權狀均係由其負責 保管之主張，似自被告曾取得該權狀資料並影印留存乙情， 而難認毫無疑問。
九、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下：一、兩造不爭執事項：
㈠坐落重測前為臺中市○○區○○○段000 地號土地權利範圍 四分之一，於70年12月24日以買賣為原因（向邱秀菊買受）
，而於71年2 月27日登記於被告名下，嗣該地號土地於74年 間經市政重劃而改編為臺中市○○段000 地號土地，其後因 共有物分割於75年7 月2 日分割（同年8 月15日完成登記） 增加臺中市南屯區大新段434 之l 地號、權利範圍全部均歸 被告名下所有。之後由原告將上開土地出租予訴外人陳國龍 ，再由陳國龍在上開土地上申請建造及於79年9 月16日完成 興建南屯區大新段1626建號建物即門牌號碼：臺中市○○區 ○○路000 號之房屋，並經原告與陳國龍約定該建物之所有 權歸屬地主所有，該建物於79年10月16日完成第一次登記， 登記為被告名下所有。又購買系爭土地當時，被告（45年5 月間生）已是成年人。
㈡系爭土地於出租於陳國龍期間，相關土地租賃事宜均由原告 出面處理，並以被告名義與承租人簽訂租約，且系爭房地地 價稅及房屋稅之稅單送達地址均為原告住處，並均由原告繳 納；被告於該期間內未實際管領該房地及繳納地價稅及房屋 稅。
二、兩造爭執事項：
㈠系爭土地是否為原告原始出資所購買而借用被告名義登記為 所有權人？
㈡系爭建物是否為原告借用被告名義登記為所有權人？肆、本院之判斷：
一、按「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產 為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任 關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律 上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，在性質上應與委 任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者 ，當賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相 關規定（最高法院98年度台上字第76號、99年度台上字第16 62號判決意旨參照）。準此，借名契約係就借名登記之財產 仍由借名者自行管理、使用、處分之契約，並無使出名者取 得實質所有權或其他權利之意思。又委任契約當事人之任何 一方，得隨時終止委任契約，民法第549 條第1 項亦有明文 。是以，不動產之借名契約關係經終止，基於終止借名登記 契約後之所有物返還請求權及不當得利返還請求權，自得訴 請他方將不動產所有權移轉登記。次按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依 其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明 文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實 並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實
之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第 1679號民事判例參照）；原告對於自己主張之事實已盡證明 之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者 ，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任 分擔之原則（最高法院18年上字第2855號民事判例參照）。二、系爭土地是否為原告原始出資所購買而借用被告名義登記為 所有權人？
系爭土地係源自被告於70年12月24日以債務相抵方式向邱秀 菊及其子女買受其等之應有部分，並於71年2 月27日登記於 被告名下：
㈠證人邱秀菊於本院結證稱：重測前臺中市○○區○○○段00 0 地號土地，是伊公公的遺產，原由伊先生繼承，伊先生往 生後由伊與3 個兒子繼承，後來伊賣給原告，因伊於36、37 年前有向原告借款約6 、70萬元，後來伊錢還不出來，所以 連同伊與孩子的土地持分過戶給原告，以抵原來借款債務及 加計利息債務，就是以債務相抵方式過戶，原告沒有另再付 買賣價金給伊，是伊親自與原告接洽的，伊不知道後來土地 過戶給何人名義，伊是交給代書處理；伊與原告家鄰居約3 、40年，伊是欠原告錢，跟他太太沒有關係，原告當時開碾 米廠，他太太在家做家庭主婦，伊是向原告開口借錢，他太 太不管錢的事情，原告有3 個兒子，其中有1 個兒子比較早 往生，另外還有2 個女兒，伊不太認識他的兩個兒子等語（ 見本院卷第116 頁背面至118 頁）。
㈡系爭土地原為重測前臺中市○○區○○○段000 地號土地， 證人邱秀菊與3 名兒子於68年12月12日因繼承而取得該土地 之應有部分；嗣於70年12月24日以買賣原因並於71年2 月27 日登記於被告名下，應有部分4 分之1 ；該306 地號土地於 72 年6月9 日逕為分割出同段306 之1 地號土地，被告仍有 應有部分4 分之1 ；後於74年間經市政重劃而改編為臺中市 ○○段000 地號土地，被告仍有應有部分4 分之1 ；其後再 因共有物分割於75年7 月2 日分割（同年8 月15日完成登記 ）增加臺中市南屯區大新段434 之l 地號、權利範圍全部均 歸被告名下所有等情，有系爭土地之重測前及重測後登記簿 謄本在卷足憑（見本院卷第7 頁、第131 至153 頁、第160 至166 頁），是系爭土地所有權移轉原因及過程均與證人邱 秀菊所證相符，足認證人邱秀菊所證堪予信實，即堪認系爭 土地係源自被告於70年12月24日以債務相抵方式，向邱秀菊 及其子女買受其等之應有部分，並於71年2 月27日登記於被 告名下：
㈢被告雖辯稱：伊自少年時起，即幫忙家中碾米廠之工作，直
至另有工作後，亦仍於下班時間繼續協力家中碾米廠之經營 ，未曾從碾米廠領取任何薪資，並按月提撥在外工作所得之 一部交予被告母親郭逸華，後被告母親感念被告長年對家中 碾米廠經營之付出，且按月將在外工作薪資之一部交給被告 母親（每月約1 萬元），乃基於扶植子女之考量，出資購買 系爭土地予被告云云，惟被告就其有實際出資及係由被告母 親購買系爭土地等節，均並無法舉證以實其說，且其辯解與 證人邱秀菊所證不符，自難信實。
㈣職是，系爭土地係因證人邱秀菊向原告借款而負債，邱秀菊 將其與子女之系爭土地應有部分以債務相抵方式出賣予原告 ，並直接登記於被告名下。是原告主張系爭土地係其出資購 買乙節，要堪採信。
三、系爭建物是否為原告借用被告名義登記為所有權人？ ㈠證人即系爭建物起造人陳國龍之遺孀黃秋英於本院結證稱： 伊先生是陳國龍，已經往生3 年了，伊家曾向原告承租土地 建造房屋，開工廠，門牌號碼是臺中市○○路000 號，是在 78年或79年承租土地的，租完土地之後才蓋房子；伊不知土 地是登記在誰名下，原告沒有提供土地登記簿謄本或所有權 狀給伊看過，原告的太太不曾表示過這塊土地是她買的，但 是從頭到尾都是原告接洽；建造工廠是伊先生陳國龍出錢的 ；在訂立土地租約時，有約定將來租約到期地上物歸地主即 原告所有，伊家向原告租地一直到伊先生往生後1 年；伊的 認知地主是原告，因為都是他來收租金，直到伊在那住了20 年之後，被告來跟伊要回房子時，伊才第一次見到被告，伊 才知道他是地主，伊以前不認識他；土地的租金是交給原告 ，伊都是用支票給，是每3 個月開張支票，開兩年份的支票 每兩年繳1 次租金，都是伊親自開支票當面交給原告，租金 最初是1 個月是1 萬多元，後來陸續調漲，最後是每個月23 ,000元；房子蓋好之後，一向是由原告繳納房屋稅，是原告 自己出錢繳，伊家沒有收過房屋稅單，（如果房子登記是你 先生的名字，房屋稅單應該是寄給你，你們確定沒有收過房 屋稅單嗎？）稅單都是寄到原告家裡，直到最後一年，才改 由伊家繳納，因最後一年雙方對租金調漲有意見，才約定房 屋稅由伊家繳納；最後一期租約是伊先生往生之後，由伊與 原告簽的，當時有說要降低租金5,000 元，所以一個月租金 是18,000元，應該是一直住到102 年；被證2 的租約是伊先 生還沒有往生之前跟原告簽的，伊是最近才聽說土地是被告 名義所有，所以租約才用被告名義跟伊家簽，從78、79年租 到最後一期，每次簽租約時，伊都有在場，出租人這一方面 ，都是由原告到場簽約，在100 年以前的租賃契約，出租人
一向都是寫被告「張瑞濱」的名字，但是伊不認識「張瑞濱 」這個人，（既然不是跟張奕棠租地，為什麼租賃契約上面 出租人是寫張瑞濱，是什麼緣故？）伊之前都不知道張瑞濱 是地主，只知道租賃契約上，出租人都寫「張瑞濱」，是後 來才聽他們家人說，土地是登記在「張瑞濱」名下，但是我 從來都不認識張瑞濱這個人，是一直到他來向伊家要回房子 時才知道，他們要回房子是說要重蓋。最後伊家搬離○○路 000 號，被告他們沒有向伊要鑰匙，他們是直接換大門鎖等 語（見本院卷第100 頁背面至103 頁背面）。 ㈡系爭1626建號建物係建築於系爭土地上，由陳國龍為建造人 ，於78年8 月4 日取得建造執照，興建一層樓之店鋪，工程 造價129,000 元，於78年9 月16日核發使用執照，並於79年 10月16日完成第一次登記，直接登記為被告名下所有等情， 有系爭建物之使用執照及建物登記簿謄本等影本在卷可稽（ 見本院卷第6 頁、第8 頁）；又原告所提出之85年度至102 年度之系爭建物房屋稅繳款書，其納稅義務人為被告名義， 投遞地址則均為原告之現住地即臺中縣大里鄉○○路○段○ ○巷0 號等情，亦有該等房屋稅繳款書在卷可考（見本院卷 第14至26頁；另按84年度至101 年度之地價稅繳款書之情形 亦同，見本院卷第9 至13頁）。是系爭建物之建造及所有權 登記之原因及過程，暨繳納房屋稅之情形，均與證人黃秋英 所證相符，是證人黃秋英所證堪予信實。
㈢被告雖辯稱：被告母親感念被告長年對家中碾米廠經營之付 出，且按月將在外工作薪資之一部交給被告母親( 每月約一 萬元) ，乃基於扶植子女之考量，出資購買系爭土地予被告 ，並約定承租人於系爭土地興建建物後，將建物歸屬被告所 有，以作為被告辛苦付出之鼓勵云云，核與證人黃秋英所證 不符，且就係被告母親與承租人約定將建物歸屬被告所有乙 節，無法舉證以實其說，自難信實。又被告主張依系爭房地 之租賃契約第7 條第8 項所示，房屋稅係由訴外人陳國龍所 負擔，故並非如原告所言由其所繳納云云，此亦與證人黃秋 英所證不符，顯見被告對系爭建物出租之實際使用情形，均 有所不知。
㈣職是，系爭建物係由原告出租系爭土地予陳國龍以興建作為 店舖使用，及由原告與陳國龍約定日後系爭建物歸地主所有 ，並直接以被告名義登記為所有權人，且簽訂租賃契約、收 取租金及繳納房屋稅等，一概均由原告直接與承租人方接洽 處理，僅是用被告名義為租賃契約之出租人而已。是原告主 張其與陳國龍約定系爭建物所有權歸屬原告即實際土地所有 權人所有乙節，要堪採信。
四、系爭房地之實際管領情形？
㈠如前述，系爭土地係由原告以債務相抵方式向證人邱秀菊買 受，並由原告實際處理過戶事宜；復由原告出租於陳國龍以 建造系爭建物，約定日後系爭建物歸地主所有，並於建物第 一次登記時，直接以被告名義登記為所有權人，且簽訂租約 、收取租金及繳納房屋稅等，概由原告親自處理。而被告就 系爭土地出租於陳國龍及其家人期間，其並未實際管領該房 地及繳納地價稅、房屋稅，暨系爭房地之權狀正本目前均在 原告持有中等情，亦不爭執（見本院卷第168 頁、第170 頁 ）。故從各種主、客觀面向觀察，均足認系爭房地之實際管 領人為原告，而非被告或被告母親。
㈡雖被告另提出系爭土地及建物所有權狀影本，主張系爭房地 之所有權狀正本，一直由被告負責保管，被告並於系爭房地 承租人陳國龍往生後，請託設計師規劃建物改建事宜時，提 出權狀正本影印予建築師留存，迨延至被告母親逝世後，因 原告主張需將房地權狀暫時交由原告保管，被告始交付予原 告收執云云。惟查，系爭房地之權狀正本目前均在原告持有 中，此為被告所不爭執，已如前述；又被告對於系爭房地之 權狀正本自始至終均在其持有保管中之事實，並無法舉證證 明。又徵諸前述證人黃秋英之證言，即被告向承租人陳國龍 之遺孀黃秋英表明要收回系爭房地，目的是要重建等情，此 與被告上開辯解相符。則若因為重建之故，而一時由被告取 得系爭房地之權狀正本以委託設計師規劃改建，實合於常情 ，但仍無從證明權狀正本自始至終係由被告持有保管，更無 法證明系爭房地實際是由被告管領。
五、被告另舉其岳母即證人賴江月雲為證，以證明其主張：原告 於被告結婚時，曾以系爭房地屬被告所有為由，向被告配偶 之家屬表明雙方子女之婚姻係屬門當戶對之合，此情除經媒 人（已歿）列為媒妁之言外，原告及被告母親且均多次向被 告配偶之家屬為此表示云云。雖經證人賴江月雲於本院結證 稱：大業路的房子，是登記被告的名字，是他父親買給被告 的，那時候被告還在讀書，是他父親買給被告的（是張瑞濱 的母親買給他的嗎？）爸爸媽媽都一樣，因為被告跟著爸爸 媽媽住，被告的爸爸媽媽到我們家提親時，有提到大業路有 一間房子是要買給被告的，當時在場的還有伊先生，但伊先 生已經去世了云云，惟此為原告所否認。本院徵諸證人賴江 月雲上開所證之事實經過，因乏當時在場人士之佐證，如今 已無從驗證；且其初所證係原告買給被告乙節，與被告所辯 稱：「係被告母親感念被告長年對家中碾米廠經營之付出， 且按月將在外工作薪資之一部交給被告母親( 每月約1 萬元
) ，乃基於扶植子女之考量，出資購買系爭土地予被告」等 情不符；加以證人賴江月雲為被告之岳母，本件原告與被告 父子對簿公堂，證人賴江月雲自屬利害關係人，不無有偏頗 於被告之虞；是尚無從遽採證人賴江月雲之證言。六、復按民法第758 條規定不動產物權，依法律行為而取得、設 定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以 書面為之。又為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律 行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字 為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。民法第758 條 、第531 條固分別定有明文。惟民法第531 條所謂法律行為 依法應以文字為之者，係指受任人處理委任事務，須為某法 律行為，而該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則 不生為該法律行為之效力。而以買賣契約言，其性質為債權 契約，並非不動產物權之移轉，此項債權契約，不須以文字 為之。又借名登記契約本身亦屬債權契約，本無須以文字為 之，蓋所謂借名登記者，是指出名人同意出借其名義予借用 人使用，以辦理登記為形式上之財產權人，故其法律關係中 ，出名者須提供與該登記有關之勞務給付，由於此給付具有 不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，故以 之類推適用委任契約。因此出名人於類推適用委任契約之下 ，其所謂受委任之事務，係出借名義予借名人使用並提供勞 務以配合辦理財產權登記，就出借名義及提供配合辦理登記 勞務之行為本身言，並非為物權所有權之移轉，自無庸以文 字為該法律行為。再按，衡諸我國社會常情，父母為管理自 己財產，或為取得優惠貸款或隱匿所得或分散稅源等不一而 足之特定目的，而由父母出資購買不動產，並借用子女名義 登記為不動產所有權人之情形，並非偶見。該類借名登記情 狀，因係發生於父母子女之親子間，且屬家務事，故無多另 立書狀字據，而親子間亦多能認知而以默示合意行之。又不 動產所有權之移轉過戶之辦理程序為：訂立契約→申報土地 增值稅、契稅→繳清稅款→申請買賣登記，其中登記名義之 買受人應提出身分證明文件（如身分證影本）及印章，以供 為申請辦理移轉登記之附件。查，本件原告主張系爭房地借 名登記於其子被告名下，則原告與被告間，並非處於契約之 相對面而為不動產所有權移轉之物權行為，不過係借用被告 名義以辦理系爭房地之形式上所有權人登記，是屬於債權行 為，自無前開法定書面要式行為規定之適用，亦即不以訂立 書面之借名登記契約為必要。且被告為45年次生，有其戶籍 謄本在卷可憑（見本院卷第26頁），而系爭土地係於70年12 月24日買賣，71年2 月27日辦竣登記系爭建物則是於79年10
月16日完成第一次登記，彼時被告已成年（分別為25歲、34 歲），對社會事理已有辨識能力，買受人又應提出身分證明 文件（如身分證影本）及印章，以供為申請辦理移轉登記之 附件，則顯然其對於原告使用其名義登記系爭房地所有權人 之事，當能知之，並同意使用其名義。
七、再按我國法律並無禁止父母將其不動產借用子女名義登記之 強制規定，借名登記尚非脫法行為，且父母基於親子親誼， 借用子女義登記不動產，亦不當然有贈與之意思而成立贈與 法律關係。本件原告起訴主張系爭土地係其出資購買，系爭 建物則係其與承租人約定建物所有歸屬於實際之地主所有， 系爭房地均係借名登記被告，系爭房地均係其實際管領等情 ，原告於訴訟中已就起訴之主張各節為相當之證明，被告雖 否認為借名登記，但對其抗辯之事實並無確實證明方法，則 被告僅以空言爭執，無從認定其抗辯事實為真正，揆諸上開 舉證分配原則，自應為被告不利益之裁判。
八、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之；民法第767 條第1 項定有明文。綜上 調查，原告主張其為系爭房地之實際所有權人而借名登記於 被告名下，兩造間就系爭房地成立借名登記契約，類推適用 民法有關委任之規定，並以起訴狀繕本送達被告（即103 年 12月12日）作為終止兩造間借名登記契約之意思表示，則原 告本於終止借名登記契約後之所有物返還請求權，請求被告 將系爭房地之所有權移轉登記予原告所有，即屬有據，應予 准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與判決結果不生影響，無一一詳予論述之必要，附此敘明。十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
書記官 洪加芳