臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2527號
原 告 羅彥富
被 告 林大全
鄭阿櫻
上二人共同
訴訟代理人 黃雅琴律師
複 代理人 羅宗賢律師
林威成律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國104年6月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告鄭阿櫻應將如附圖所示編號A部分，面積152.42平方公尺之地上物拆除，將土地返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鄭阿櫻負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠訴外人黃昱榮於日前標得坐落台中市○○區○○段000地號 土地，其為將系爭土地作妥善規劃利用，乃委任具有不動產 專業知識且有地政士執照之原告代為管理，經雙方研議後， 合意於民國103年6月3日簽訂土地信託契約書，將系爭土地 信託登記予原告名下，並約定信託期間自同年6月3日起至 104年6月2日止，共計一年。故原告因原權利人黃昱榮之信 託授權，自得以自己名義提起本件訴訟，合先敘明。 ㈡經查，被告所有門牌號碼台中市○○區○○路000巷00號房 屋，無權占有原告系爭土地(占用之範圍及面積詳如附圖所 示)，經原告多次請求返還未果，爰依民法第767條之規定， 請求被告拆屋返地。
㈢對被告答辯之陳述：
被告抗辯林大全為系爭土地之管理人，並以管理人之身分， 與被告鄭阿櫻訂立基地租賃契約，約定由鄭阿櫻代原土地所 有權人宋細番繳納地價稅作為基地租賃之租金，原告否認之 ，應由被告負舉證之責任。且系爭土地之地價稅曾欠繳多年 ，與被告主張由鄭阿櫻代繳地價稅作為租金之情況不符，被 告之抗辯不足採信。
㈣聲明：被告應將坐落台中市○○區○○段000地號土地上，如 附圖所示編號A、面積152.42平方公尺之地上物拆除，並將 土地返還予原告。
二、被告方面：
㈠被告二人為夫妻關係。系爭土地於重測前為台中縣豐原市○
○段000地號，原登記為訴外人宋細番所有，並由宋阿玉擔 任管理人，其後再由被告林大全擔任管理人，有地價稅單可 證。是被告林大全既為該筆土地之管理人，自有權管理、處 分、出租系爭土地。
㈡系爭土地上的房屋即台中市○○區○○路000巷00號，原係 訴外人林阿海(即被告林大全父親)興建，後來倒塌，於70年 間，再由被告鄭阿櫻取得土地管理人即被告林大全之同意， 以代繳宋細番名下土地之地價稅方式作為承租系爭土地之對 價，並於系爭土地上翻修興建，此有地價稅繳納收據可證。 故系爭房屋就系爭土地已成立土地法第104條、及民法第426 條之2所規定之租地建屋之租賃關係。
㈢訴外人黃昱榮係經由台中市政府依地籍清理條例標售系爭土 地而購買，台中市政府之標售公告已記載地上有建築改良物 ，而租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定房屋而使用 其基地為目的，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為 租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，原告仍應承受系爭 房屋占用系爭土地之租賃關係。
㈣依民法第426條之2及土地法第104條之規定，承租人即被告 鄭阿櫻就系爭土地有優先購買權，而系爭土地標售予時，並 未通知被告鄭阿櫻優先購買，故訴外人黃昱榮雖買受系爭土 地之所有權，亦不得對抗優先購買權人鄭阿櫻。茲而原告既 是受黃昱榮之委託登記為系爭土地之所有權人，則原告亦不 得對抗優先購買權人鄭阿櫻。
㈤聲明：原告之訴駁回。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈坐落台中市○○區○○段000地號(重測前為○○段000地 號)土地，原為訴外人宋細番所有。
⒉宋細番死亡後，訴外人宋阿玉於民國36年6月1日經登記為 系爭土地之管理人。
⒊系爭土地上坐落之門牌號碼台中市○○區○○路000巷00 號房屋(占用系爭土地之範圍如測量圖編號A部分所示)， 為未辦理保存登記之建物，係被告鄭阿櫻於70年間出資興 建。被告林大全係基於被告鄭阿櫻配偶之身分而居住於上 開房屋。
⒋自73年起，系爭土地之地價稅單及稅籍資料上所記載之納 稅義務人為「宋細番管理人林大全」。
⒌系爭土地嗣經劃歸為「地籍清理未能釐權屬土地」，於10 3年間由台中市政府代為標售，並由訴外人黃昱榮以新台
幣(下同)538萬元購得。嗣黃昱榮於103年6月3日與原告簽 訂土地信託契約書，將系爭土地信託登記予原告名下。 ㈡主要爭點：
⒈被告主張被告林大全為系爭土地之管理人，就系爭土地與 被告鄭阿櫻訂有基地租賃契約，並約定由被告鄭阿櫻代繳 系爭土地之地價稅作為租金，是否為真？
⒉原告請求被告拆屋還地，有無理由？
四、法院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告主張被告鄭阿 櫻所出資興建之房屋，有權占用原告系爭土地，無非係以被 告林大全於70年間，以系爭土地原所有權人宋細番之管理人 身分，與被告鄭阿櫻訂立基地租賃契約，而將系爭土地出租 予被告鄭阿櫻興建房屋，並約定由鄭阿櫻代繳系爭土地之地 價稅作為對價，為其主要論據。然被告之上開抗辯已為原告 所否認，揆諸前揭說明，自當由被告就基地租賃契約之事實 負舉證之責任。
㈡被告抗辯被告林大全確為系爭土地之管理人之事實，固據提 出地價稅繳款書為證。惟查，經本院向台中市政府調閱系爭 土地之原始所有權人登記資料，系爭土地，僅曾於36年6月1 日登記訴外人宋阿玉為宋細番之管理人，除此之外，再無其 他管理人登記之事實，此有台中市政府地政局104年3月25日 中市地○○○○0000000000號函所檢送之土地登記簿影本一 份在卷可參。則被告林大全是否確實為系爭土地之管理人， 已非無疑。
㈢另本院亦向台中市政府地方稅務局查詢，何以系爭土地地價 稅之納稅義務人會記載為被告林大全，以及被告林大全擔任 系爭土地管理人之原因及期間，然台中市政府地方稅務局僅 回覆「90年至102年地價稅單係寄送『宋細番管理人林大全 』，至擔任管理人原因及期間，尚查無相關資料」等語，此 亦有台中市政府地方稅務局103年11月12日中市稅豐分字第 1032623977號函一份在卷足參。由此益證，稅務機關在此之 前，並不知系爭土地之管理人係被告林大全。故被告提出之 地價稅繳款書上記載被告林大全為系爭土地之管理人，應係 稅務機關基於行政管理及稅務之便，始將當時占用系爭土地 之被告林大全列為土地之管理人，自不得以地價稅繳款書之 記載，逕而認定被告林大全有受原土地所有權人宋細番或原 管理人宋阿玉之合法委託，管理系爭土地之事實。 ㈣又被告林大全主張將系爭土地出租之對象竟是自己的配偶即 被告鄭阿櫻，且被告鄭阿櫻承租土地之代價，僅係代原土地
所有權人繳納每年之地價稅。經查，系爭土地之地價稅每年 約3、4000元左右，此有台中市政府地方稅務局豐原分局104 年4月13日中市稅豐分字第1042605974號函在卷可佐。以此 計算，平均每月租金僅3、400元。惟系爭土地面積達243.29 平方公尺，102年1月之申報地價為每平方公尺1,760元，即 使按土地法第105條準用同法第97條，法定租金不得超過申 報地價年息10%計算，年租金亦應為4萬2819元(計算式：176 0×243.29×10%＝42819)左右始為合理。茲被告林大全與 被告鄭阿櫻所約定之租金，竟較法定租金低廉10倍，即使原 所有權人，亦不可能同意以如此之方式管理系爭土地。被告 主張系爭土地存在基地租賃契約之事實，違反經驗法則，自 不足採信。
㈤綜上所述，被告無法證明確實經原權利人之授權而管理系爭 土地，亦無法證明被告二人間就系爭土地訂有基地租賃契約 ，其主張被告鄭阿櫻係因承租系爭土地而有權在土地上興建 房屋，自屬無據。
㈥按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」民法第767條定有明文。另按「違 章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權 之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與 人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆 除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者始有拆 除之權限。」此有最高法院86年度台上字第2272號裁判意旨 可資參照。本件系爭土地上之地上物雖未辦理保存登記，惟 既係被告鄭阿櫻出資興建，對於系爭地上物仍有事實上之處 分權。又被告鄭阿櫻對原告所有之土地並無占有使用之合法 權能，已如前述，則原告請求被告鄭阿櫻將地上物拆除，並 將土地返還，自屬有據。
㈦至於被告林大全雖亦居住在上開建物，惟對於上開建物並無 事實上之處分權能，且其與被告鄭阿櫻係夫妻關係，亦難認 係自主占有。故原告請求被告林大全將系爭房屋拆屋，將土 地返還，自無理由，此部分之請求應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 6 日
民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 6 日
書記官 鄭淑英