臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第16號
原 告 陳銀霖
訴訟代理人 黃英哲律師
林育丞律師
被 告 中聯開發地產有限公司
法定代理人 林昊辰
訴訟代理人 林京鴻律師
被 告 淯司國際實業有限公司
法定代理人 林佳京
上列當事人間請求履行協議等事件，本院於民國104年6月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件被告淯司國際實業有限公司經合法通知，無正當理由未 於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠緣原告與被告中聯開發地產有限公司（下稱中聯公司）前於 民國102 年8 月3 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），約定由原告以新臺幣（下同）7 千萬元，將其名下 所有坐落桃園市○○段○○○段0000地號（權利範圍27534/ 100000）之土地，暨其上同段8478、8484建號之建物（分別 由同段8478、8479、8480、8481、8482、8483及8484、8485 建號所合併，即門牌號碼桃園市○○路000 號地下室1 樓之 1 至之6 、地下室2 樓之1 至之2 ）（以下合稱系爭不動產 ）出售予被告中聯公司，並由被告中聯公司指定被告淯司國 際實業有限公司（下稱淯司公司）為系爭不動產產權移轉之 登記名義人。
㈡原告前於96年6 月27日以系爭不動產為擔保，設定擔保債權 總金額為4,800 萬元之最高限額抵押權予第一商業銀行股份 有限公司（下稱系爭貸款）。被告中聯公司依系爭買賣契約 之約定，分別於102 年6 月30日、102 年8 月3 日、102 年 8 月10日、102 年9 月10日，給付買賣價金100 萬元、600 萬元、700 萬元、700 萬元後，原約定被告中聯公司應於10 2 年10月10日給付第4 次款即尾款4,900 萬元，詎被告中聯 公司屆期稱無力全額給付，而原告查詢系爭貸款於102 年10
月9 日仍有24,844,238元未清償，被告中聯公司遂就系爭貸 款餘額以外之金額先行給付24,155,762元（4,900 萬元－24 ,844,238元）。
㈢兩造於103 年7 月17日就系爭不動產買賣事宜簽立協議書（ 下稱系爭協議書），除約定原合約所約定之尾款由被告淯司 公司負責繳清外，並約定於系爭不動產所有權移轉登記辦畢 後，由被告淯司公司於9 月1 日以前代償原告原銀行貸款（ 指系爭貸款），否則同意設定抵押權予原告，俟被告中聯公 司付清尾款時，始將該抵押權塗銷。
㈣系爭貸款迄今未予清償，被告二公司亦未給付原告24,844,2 38元之尾款，爰依系爭買賣契約、系爭協議書之法律關係， 及未按時清償貸款或給付尾款所生之債務不履行損害賠償請 求權，請求被告二公司應連帶給付尾款24,844,238元、102 年10月11日至103 年12月1 日銀行貸款利息568,699 元，及 被告淯司公司應將系爭不動產設定抵押權予原告。 ㈤並聲明：⒈被告應連帶給付原告24,844,238元，及自102 年 10月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉被 告應連帶給付原告568,699 元。⒊被告淯司公司應將系爭不 動產設定擔保債權總金額為24,844,238元之抵押權予原告。 ⒋第1 、2 項聲明，願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告中聯公司略以：系爭24,844,238元並非買賣價金之一部 ，雙方業已合意由被告中聯公司承受原告於系爭不動產上向 銀行設定抵押權之剩餘貸款24,844,238元，若被告將上開金 額交付予原告，而原告故意不向銀行清償系爭貸款，豈非無 端造成被告財產損失。且由於系爭不動產已登記在被告淯司 公司名下，原告僅為系爭貸款之名義上債務人，實質上係由 被告給付貸款，若貸款未付，終局結果乃銀行聲請拍賣系爭 不動產取償（包含本金24,844,238元及衍生利息），對原告 而言並無損失。又被告淯司公司與原告間並無任何債權債務 關係存在，被告淯司公司僅為系爭不動產產權登記之指定名 義人而已，故原告主張被告淯司公司應將系爭不動產設定擔 保債權總金額為24,844,238元之抵押權，違反抵押權成立上 之從屬性，應屬無效。再者，兩造並未約定被告清償貸款時 間，而系爭不動產尚未遭拍賣，系爭貸款仍繫屬於被告與銀 行之間，是應待系爭不動產拍賣後仍不足以清償系爭貸款， 原告始能向被告請求不足之差額給付，從而原告請求剩餘買 賣價金之停止條件尚未生效，其訴自無理由。並聲明：⒈原 告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
㈡被告淯司公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提 出書狀為任何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事項（被告淯司公司經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，復未提出書狀以供本院參酌，依民事訴訟法第 280 條第1 項、第3 項規定，應視為自認）： ㈠原告於96年6 月27日以系爭不動產為擔保，設定擔保債權總 金額為4,800 萬元之最高限額抵押權予第一商業銀行股份有 限公司。
㈡原告與被告中聯公司於102 年8 月3 日簽立系爭買賣契約， 約定由原告以7 千萬元，將系爭不動產出售予被告中聯公司 ，並由被告中聯公司指定被告淯司公司為系爭不動產產權移 轉之登記名義人。其中第6 條約定：「辦理產權移轉登記時 ，有關權利人名義，得由甲方（即被告中聯公司）指定，乙 方（即原告）絕無異議，但甲方應負履約之連帶保證責任， 並自願放棄先訴抗辯權」。
㈢被告中聯公司依系爭買賣契約之約定，分別於102 年6 月30 日、102 年8 月3 日、102 年8 月10日、102 年9 月10日， 給付買賣價金100 萬元、600 萬元、700 萬元、700 萬元。 ㈣系爭買賣契約約定被告中聯公司應於102 年10月10日給付第 4 次款即尾款4,900 萬元，而被告中聯公司於該日僅給付24 ,155,762元。
㈤系爭貸款迄至102 年10月9 日為止仍有24,844,238元未清償 。
㈥兩造於103 年7 月17日就系爭不動產買賣事宜簽立系爭協議 書，其中第2 條約定：「原合約所約定之稅費、利息、管理 費、水電費、尾款及一切有關之稅費，均由產權登記名義人 負責繳清」；第3 條則約定：「乙方（即原告）擬先行將房 屋移轉至丙方（即被告淯司公司）名下，丙方同意於辦理上 列不動產所有權移轉完畢時，於9 月1 日以前代償乙方原銀 行貸款，否則同意設定抵押權予乙方，俟甲方（即被告中聯 公司）付清尾款時，始將上列之抵押權塗銷」。四、得心證之理由：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真 意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契 約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷 定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法 院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。蓋解釋意思表示 ，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性 。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之
經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關 於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易 習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將 當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之， 誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應 通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意 ；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在 ，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能 拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年 上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字第 1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時， 所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀 上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為 基準，以期不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋 。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之 經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及 一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。 ㈡次按不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但 其抵押權不因此而受影響，民法第867 條定有明文。準此， 抵押物之所有權雖經讓與，但抵押權人仍得追及抵押物之所 在，行使其抵押權，稱為抵押權之追及效力。以一般不動產 交易實務而言，若買賣標的之不動產其上存有抵押權設定登 記，基於前揭所述抵押權之追及效力，買方為求買賣標的所 有權之圓滿行使，即非無以價金優先償還抵押借款債務之需 ，是買賣雙方通常不會直接約定由買方交付全額買賣價金予 賣方收受，蓋賣方收受該全額價金後，若拒不清償該不動產 上抵押權所擔保之債務，抵押權人日後勢必仍將依法行使其 拍賣抵押物優先取償之權利，徒增買方遭受不利益之重大風 險。揆諸一般交易習慣，乃由買賣雙方議定買賣總價金後， 由買方先行支付部分價金（俗稱頭期款或分期款），至於尾 款之給付方式，則約定賣方先前仍有抵押借款債務未予清償 者，則由買方予以清償，如有差額，買方再補足之，始能兼 顧買賣雙方之正當權益。
㈢又按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義 務，觀之民法第367 條固有明定。然基於私法自治及契約自 由原則，買賣契約之當事人非不得為給付價金予出賣人以外 之人之約定。本件原告及被告中聯公司均不爭執系爭總買賣 價金為7 千萬元，被告中聯公司已支付其中45,155,762元（ 100 萬元＋600 萬元＋700 萬元＋700 萬元＋24,155,762元 ）。至於買賣價金差額24,844,238元部分，參酌上開所述抵
押權之追及效力及不動產交易實務為避免道德風險之交易習 慣，並斟酌締約當事人之真意，系爭買賣契約雖約定被告中 聯公司應於102 年10月10日交付第4 次款4,900 萬元予原告 （見本院卷第10頁），惟自卷附之102 年10月9 日放款客戶 授信明細查詢單觀之（見本院卷第42頁），系爭貸款於102 年10月9 日尚有24,844,238元未清償，而該紙放款客戶授信 明細查詢單僅有原告得以抵押權借款債務人之身分向第一銀 行查詢後交予被告中聯公司知悉，足見原告及被告中聯公司 至遲於102 年10月9 日已有合意以「向第一銀行清償系爭貸 款餘額」作為上開買賣價金差額24,844,238元之清償方式， 否則原告豈會無故於102 年10月9 日向第一銀行索取該查詢 單以明確瞭解系爭貸款餘額，且此亦為原告於104 年5 月5 日民事準備㈠狀中所自承：「實際上係原告同意被告以第三 人即第一銀行繳清剩餘貸款以為剩餘買賣價金清償之方式」 （見本院卷第79頁）。從而被告中聯公司才會於原約定之尾 款給付日即102 年10月10日交付24,155,762元予原告（即原 約定之尾款4,900 萬元扣除系爭貸款餘額24,844,238元之差 額），由此足認原告及被告中聯公司就買賣價金差額24,844 ,238元部分，已另為清償方式之特約，原告就此自無直接給 付請求權可言。再觀諸系爭協議書第3 條約定：「乙方（即 原告）擬先行將房屋移轉至丙方（即被告淯司公司）名下， 丙方同意於辦理上列不動產所有權移轉完畢時，於9 月1 日 以前代償乙方原銀行貸款，…」等語（見本院卷第40頁）， 顯係意在填補系爭買賣契約原未明載「向第一銀行清償系爭 貸款餘額」作為上開買賣價金差額清償方式之疏漏，則原告 主張被告二公司仍有直接向其支付本件買賣價金差額24,844 ,238元之義務云云，核與締約之真意有違，殊非可採，是原 告此部分之請求，核屬無據，應予駁回。
㈣原告復主張被告二公司迄今並未支付本件買賣價金差額24,8 44,238元，亦未清償系爭貸款，致使其受有102 年10月10日 至103 年12月1 日之系爭貸款利息損失共計568,699 元云云 ，固據提出第一銀行放款（單筆授信）攤還及繳息紀錄明細 表影本為證（見本院卷第43至45頁），惟該明細表僅能顯示 系爭貸款各期攤還本金及利息之情況，至於係何人實際繳付 該等分期攤還本金及利息，則未見原告舉證說明，尚難以此 遽認原告受有損害，是原告此部分之請求，為無理由，應予 駁回。
㈤原告又主張被告二公司迄今並未支付本件買賣價金差額24,8 44,238元，亦未清償系爭貸款，被告淯司公司應將系爭不動 產設定擔保債權總金額為24,844,238元之抵押權予原告云云
，並以系爭協議書之約定為據。經查，系爭協議書第3 條固 約定：「乙方（即原告）擬先行將房屋移轉至丙方（即被告 淯司公司）名下，丙方同意於辦理上列不動產所有權移轉完 畢時，於9 月1 日以前代償乙方原銀行貸款，否則同意設定 抵押權予乙方，俟甲方（即被告中聯公司）付清尾款時，始 將上列之抵押權塗銷」等語（見本院卷第40頁），惟按抵押 權乃為擔保特定債權而存在，且係就特定物設定之，抵押物 與擔保債權均屬構成抵押權內容之重要部分，是以抵押權需 以登記方法加以公示者，不啻著重於標的物之特定（就何一 不動產有抵押權設定），尚包括所擔保債權之特定，必該債 權「種類及金額」均特定，於確定抵押權人對抵押物所得支 配交換價值之限度後，後次序抵押權之設定始不致陷於不安 狀態，或阻礙抵押物交換價值之有效利用。因之，已構成抵 押權重要內容一部之特定標的物及特定擔保債權「種類暨金 額」（標的物及擔保債權均特定），俱應為抵押權登記事項 之範圍，各該特定事項非經依法逐一登記後，不生物權之效 力，此即為抵押權所揭櫫表裏有密切關係之「公示原則」與 「特定原則」。準此，系爭協議書第3 條僅泛稱：「丙方（ 即被告淯司公司）同意設定『抵押權』予乙方（即原告）」 ，至於抵押權之種類、擔保債權總金額、擔保債權之範圍等 抵押權登記之必要事項均付之闕如，且徵諸原告所提出之前 揭攤還及繳息紀錄明細表所示（見本院卷第45頁），迄至10 3 年12月1 日止，系爭貸款僅餘21,786,813元未清償，已非 原告所指之24,844,238元，而抵押權之設定登記為交易上重 大事項，契約未明定者，不容事後任意推敲補充，本院認兩 造間就抵押權設定登記之必要事項約定尚有不明，原告率爾 主張被告淯司公司應將系爭不動產設定擔保債權總金額為24 ,844,238元之抵押權予原告，洵屬無據，應予駁回。五、綜上所陳，原告對被告已無價金差額24,844,238元之直接給 付請求權，亦不能證明其受有利息損失568,699 元，又兩造 間就抵押權設定登記之必要事項約定尚有不明，從而原告依 系爭買賣契約、系爭協議書之法律關係，及未按時清償貸款 或給付尾款所生之債務不履行損害賠償請求權，請求被告二 公司應：㈠連帶給付原告24,844,238元，及自102 年10月11 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡連帶給付 原告568,699 元；㈢被告淯司公司應將系爭不動產設定擔保 債權總金額為24,844,238元之抵押權予原告，均屬無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核
與判決結果皆不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第385 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
民事第三庭 法 官 周珮琦
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
書記官 莊琦華
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