臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第617號
原 告 吳秀霞
訴訟代理人 何彥勳律師
被 告 三本朵翼社區管理委員會
法定代理人 江如華
訴訟代理人 吳仲立律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，於民國
104 年6 月22日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按多數有共同利益之人，不合民事訴訟法第40條第3 項所定 者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起 訴，訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟當事人者，其他當事人 脫離訴訟。民事訴訟法第41條第1 項、第2 項分別定有明文 。又選定當事人之制，旨在求取共同訴訟程序之簡化，苟多 數當事人所主張之主要攻擊或防禦方法相同，已足認有簡化 訴訟程序之作用，而具有法律上之共同利益，即得由其中選 定一人或數人為全體起訴或被訴，初不以對訴訟標的必須合 一確定者為必要（最高法院87年度台上字第2917號判決意旨 參照）。查被選定人即原告主張其與如附表所示之選定人分 別為三本朵翼社區（下稱系爭社區）D1、D2、E 區之區分所 有權人，三本朵翼社區D1、D2、E 區於民國100 年1 月8 日 召集第一次區分所有權人會議，決議與A 、B 、C 區合併成 立管理委員會，然該決議內容違反公寓大廈管理條例第53條 規定，應屬無效，故原告與如附表所示之選定人就本件訴訟 之重要爭點確有共同利害關係，屬有共同利益之人，且本件 業經如附表所示選定人選定原告為全體進行訴訟，有選定人 出具之同意書在卷可憑（見本院卷第84至101 頁），揆諸前 揭說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠訴外人即建商三本建設股份有限公司（下稱三本建設公司） 於100 年1 月8 日在原告區域舉行「D1、D2、E 區- 第一屆 第一次區分所有權人會議」（下稱系爭會議），會議間三本 建設公司以「僅有一個獨立出入口」為由誤導原告以為與被 告共同設施之使用與管理具有整體不可分性，致原告陷於錯 誤同意合併管理，然事實上三本建設公司以違建封閉道路兩
端，製造封閉社區之假象，系爭社區內之八米道路並非社區 住戶共有，其中桃園市平鎮區○○段000 ○000 地號土地（ 下稱系爭806 、8677地號土地），有4 住戶未取得所有權， 且有社區住戶外之第三人即平鎮區公所、傅燕仁同為共有人 ，另同段812-2 地號土地（下稱系爭812-2 地號土地）則為 中華民國單獨所有，是系爭社區並無內部共用之道路，另系 爭社區D1、D2、E 區均為獨立建物（俗稱透天厝），且有獨 立出入口（側門）及獨立警衛崗哨亭，非與A 、B 、C 區具 有共同設施之使用與管理之不可分性，不符合公寓大廈管理 條例第53條規定要件，系爭會議決議與A 、B 、C 區合併成 立共同之管理委員會，顯然違反法令，依民法第56條第2 項 規定應屬無效。
㈡原告係因遭系爭會議主席即訴外人徐子剛詐欺，誤認系爭社 區僅獨立出入口、共同設施有管理及使用上之不可分性，而 同意合併成立同一管委會，嗣原告於103 年12月間調閱地籍 謄本並研究社區使用管理狀況始知上情，爰以民事補充理由 （一）狀撤銷系爭會議同意合併之意思表示。經原告撤銷後 ，系爭會議已不足公寓大廈管理條例第32條所規定過半數同 意，應屬決議內容違反法令，系爭會議當然無效等語。 ㈢並聲明：確認三本朵翼社區100 年1 月8 日D1、D2、E 區之 「三本朵翼社區D1區－第一屆第一次區分所有權人會議」、 「三本朵翼社區D2區－第一屆第一次區分所有權人會議」、 「三本朵翼社區E 區－第一屆第一次區分所有權人會議」之 決議無效。
二、被告則以：
㈠被告所屬之系爭社區所有建物包含門牌號桃園市平鎮區○○ 路○段000 號建物均係多數各自獨立使用之建物，惟前揭36 0 號建物係被告三本朵翼社區管理委員會之使用空間、門廳 ，並登記為全體區分所有權人所共有，係系爭社區（包含原 告之D1、D2、E 區在內）共用部分，而原告亦為此360 號建 物及土地之共有人之一。此外，系爭社區八米道路為社區全 部住戶行走之道路，亦為社區內車輛行駛之車道，系爭社區 全區另有對講主機、監視系統、垃圾冷藏間、電信室、柴油 緊急發電機、井水儲水塔、住戶車牌辨識系統及管理中心電 梯等公設。系爭社區A 、B 、C 、D 、E 區關於共同設施之 使用與管理顯具有整體不可分性，系爭會議依公寓大廈管理 條例第53條之規定，決議合併成立共同之管理委員會，即無 違反法令之處，且參照最高行政法院85年度判字第3217號裁 判意旨，
本件既然有共同使用管理部分，自無許原告各自成立管理委
員會，原告以系爭決議內容違反公寓大廈管理條例第53條規 定為由，提起本件確認之訴，顯屬無據。
㈡被告否認系爭會議有何詐欺行為，且會議屬於意思表示共同 合致行為，並無所謂錯誤可言，原告所為撤銷同意合併之意 思表示，於法未合等語置辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告為系爭社區D1區之區分所有權人。
㈡系爭社區D1、D2、E 區區分所有權人於100 年1 月8 日召開 第一屆第一次區分所有權人會議，決議系爭社區合併成立共 同之管理委員會，嗣經桃園縣政府以100 年2 月11日府工使 字第1000050278號函准予備查（見本院卷第159 頁）。四、原告主張系爭社區D1、D2、E 區與AB、C 區無使用及管理上 之不可分性，且原告係遭訴外人徐子剛詐欺，始於系爭會議 同意合併成立管理委員會，原告已撤銷該意思表示，系爭會 議之決議內容因違反法令，應屬無效等情，惟為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為被告是否為符合公 寓大廈管理條例第53條規定之組織。經查：
㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使 用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組織準用 本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。而本條 例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之 集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一 宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92 年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許 可認定範圍之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關 認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公 寓大廈管理條例施行細則第12條亦有明定。
㈡觀諸原告提出之建商繪製社區平面圖（見本院卷第72頁）， 可見系爭社區於設計之初，即係以獨立之社區型態規劃設計 ，並以圍牆對外區隔，內部則區分為AB區、C1區、C2區、C3 區、D1區、D2區、E 區，有共同使用之警衛室、資源回收室 、八米道路等設施。原告雖主張該八米道路為計劃道路，應 供公眾通行之用，非屬社區之共同設施云云。然依都市計畫 法第42條、第51條之規定，道路預定地屬於公共設施用地。 依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使 用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。是 編為計畫道路之土地，在徵收之前，所有權人仍得為使用、 收益。查系爭社區目前內部道路即系爭806 、867 地號土地 現所有權人為系爭社區大多數住戶、訴外人傅燕仁及桃園市
（原為平鎮市於95年12月13日因贈與取得，嗣於104 年1 月 8 日由桃園市接管），此有土地登記第二類謄本在卷可憑， 顯見上開土地尚未經徵收，依上開說明，所有權人仍得為不 妨礙其指定目的之使用、收益，非謂土地一經編定為計劃道 路，即應開放供公眾通行，原告上開主張，顯非可採。 ㈢再者，系爭社區住戶目前對外聯絡通行之方式，主要係透過 延平路二段之大門（原告雖稱另有側門可供通行，然該側門 目前係呈鐵門上鎖之狀態，顯非供平常通行所用，見本院卷 第80頁），被告復於車道出入口設有柵欄機及社區住戶車牌 辨識系統以協助警衛管理住戶車輛進出（見本院卷第71頁） ，又系爭社區內之桃園市平鎮區○○段0000○號建物係登記 為全體住戶共有，該建物登記之主要用途為管理委員會使用 空間、門廳，共用部分則包含1546建號（主要用途為管理委 員會使用空間門廳〈共同使用部分〉）、1547建號（主要用 途為發電機室、台電受電室、配電室、消防幫浦室〈共同使 用部分〉），而目前1476建號建物之使用狀態為社區車輛出 入口、社區管理中心、警衛室、社區主任辦公室、健身中心 ，有建物登記第二類謄本及現場照片可佐（見本院卷第121 頁、第160 頁至第162 頁），而原告亦不爭執確有使用上開 設施之情，復參酌系爭社區之公共設施尚包含垃圾冷藏間、 影像監視系統、對講設備等（見本院卷第223-224 頁），被 告並聘僱有保全員及清潔人員，管制社區進出人車及維護公 共區域之清潔，足見被告社區之上開公共設施確實攸關原告 生活起居、對外交通及房屋以外公共區域保全設施，則原告 所有之房屋與上開公共設施，在使用、管理上應認具有整體 不可分性。況被告成立社區管理委員會後，於100 年2 月11 日取得主管機關即桃園縣政府核發同意備查之公寓大廈管理 組織報備證明，益徵主管機關桃園縣政府於被告申請成立時 ，亦審查認定三本朵翼社區屬於「共同設施之使用與管理具 有整體不可分性之集居地區」，是被告辯稱原告所有之建物 ，與被告所屬其他住戶所有權標的，其共同設施之使用與管 理，具有整體不可分性一節，洵堪採信。
五、綜上，原告所有之建物雖屬獨立使用之建築物，然其與被告 社區所屬其他住戶有共同設施之使用與管理之不可分性，且 為集居地區，依公寓大廈管理條例第53條規定，自得共同成 立社區管理委員會。系爭會議依此決議系爭社區合併成立共 同之管理委員會，於法並無不合，原告指摘系爭會議之決議 無效，或謂其受詐欺而為意思表示云云，均非可採。從而， 原告訴請確認系爭會議決議無效，為無理由，應予駁回。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 15 日
書記官 楊郁馨
附表
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│編號│ 姓 名 │ 住 所 │
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│ 1 │ 陳俊宏 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 2 │ 游淑惠 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
│ │ 張李勇 │ │
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│ 3 │ 陳源增 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
├──┼────┼───────────────────┤
│ 4 │ 林俐利 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
├──┼────┼───────────────────┤
│ 5 │ 許炎秋 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
├──┼────┼───────────────────┤
│ 6 │ 李雲祥 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
├──┼────┼───────────────────┤
│ 7 │ 黃正和 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
├──┼────┼───────────────────┤
│ 8 │ 郭燕秋 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 9 │ 謝志亨 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 10 │ 鍾文廷 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 11 │ 張鴻卿 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 12 │ 謝東儒 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 13 │ 陳詩潔 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 14 │ 鍾玉玲 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 15 │ 林秋里 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 16 │ 葉駿勝 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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│ 17 │ 胡筱薇 │ 桃園市平鎮區○○路○段000巷00號 │
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