臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第49號
原 告 王永然
訴訟代理人 朱昭勳律師
劉璧慧律師
被 告 文超秦
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國104年6月15日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者 ，視為同意變更或追加。，此為民事訴訟法第255條第1項第 2、7款及第同條2 項分別定有明文。查本件原告起訴時主張 其向被告購買門牌號碼為新竹市○○街00巷0 號之建物及其 坐落之新竹市○○段○○段000○00000地號土地( 下稱：系 爭房地 )位於政府徵收預定地內，欠缺被告保證之品質，復 存有嚴重漏水瑕疵，已嚴重影響交易價值及預定效用，原告 本於民法第359條、第259條物之瑕疵解除契約後回復原狀之 法律關係，請求被告給付原告已付價金新台幣(下同)838 萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，嗣原告於本件訴訟進行期間追加不完全給付 解除契約之法律關係，請求被告回復原狀返還原告所付之價 金(詳本院卷第94頁)，核原告所為上開追加仍係本於兩造間 就系爭房地成立買賣契約之同一基礎事實，復無礙於被告之 防禦及訴訟之終結，且被告就原告所為訴之追加亦無異議， 而為本案之言詞辯論，揆之上開規定，並無不合，應予准許 。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告經由訴外人台灣房屋仲介股份有限公司( 下稱：台灣 房屋公司 )仲介，於民國103年12月14日以買賣總價金838 萬元與被告簽訂系爭房地買賣契約，由原告向被告買受系 爭房地，原告依約給付價金後，被告卻藉故拖延交屋，並 要求原告寬延交屋時間，後兩造約定於104 年3月8日辦理 系爭房地點交事宜。
(二)又兩造於簽立系爭契約前，仲介曾提出不動產買賣現況說
明書給被告，除逐一提示說明並請被告勾選簽署，被告並 在現況說明書【第10項是否有滲漏水情形勾否】並在【第 15項是否位於政府徵收預定地內勾否】，兩造並於103 年 12月14日簽訂系爭契約，被告對於系爭土地是否位於政府 徵收預定地內亦曾於103 年12月12日發函新竹市政府工務 局詢問，並以市政府回函表示系爭標的雖屬道路用地，然 尚未有徵收計劃以資答辯，惟查綜觀市政府回函全文已足 認定被告所出售之土地屬道路用地，而屬徵收預定地應足 堪認定，此與政府有編列預算辦理徵收計劃無關，原告所 購土地將來有被政府徵收之高度風險，並限制建築使用， 且被告於103年4月7 日因經地政機關通知有逕為分割之事 由須換發新權狀，是被告於彼時就已知悉系爭土地將被劃 為政府徵收預定地之範圍內，所以才須以舊權狀換發新權 狀，惟仍於上開現況說明書內為不實記載，又經原告詢問 新竹市都發局承辦人員，該人員亦表示系爭土地於70年左 右即已列為都市計畫範疇，故被告明知系爭土地有部分屬 於道路用地，且位於政府徵收預定地內，將來會因都市計 畫而被徵收，但被告卻於交易時刻意隱瞞上開不利於己且 對交易實屬重大之資訊。
(三)再者，原告於104 年3月8日點交當天，又發現系爭房屋靠 近客廳之牆面有約4至5坪之壁癌情形，此應為房屋內長期 滲漏水所致，存有嚴重漏水瑕疵，與被告出示之標的現況 說明書第10項不符，致雙方無法完成點交程序，原告即於 同年3月9日委由不動產經紀人徐立山向被告為解除系爭買 賣契約之意思表示，另原告因發現被告對於交易事項多有 所隱瞞，皆不主動披漏相關重要資訊，原告遂自行上網查 詢系爭土地使用分區情形，竟發現原告所購系爭307-1 地 號土地係『道路用地』且位於『新竹科學工業園區特定區 計畫』內，由此可知被告係刻意隱瞞系爭土地屬徵收預定 地之事實，被告就系爭房地之現況有說明不實之情形，且 系爭307-1 地號土地是否位於政府徵收預定地內為不動產 交易重要事項，一旦土地被徵收，其上建物即有被拆除之 風險，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值 ，故系爭土地上瑕疵業已存在，此參酌一般買賣房屋之交 易習慣，衡情買受房屋的通常效用即為供長久居住使用， 倘若將來有被徵收之虞，足以影響買受人購買之意願，且 對於交易價格亦有絕對不利影響，此不因新竹市政府是否 已完成徵收計畫及確定徵收而影響其成立時點，該瑕疵影 響房屋通常效用可謂重大，足以構成解除系爭契約之事由 ，原告自得依民法第359條、第259條規定，要求被告負起
物之瑕疵擔保責任，及依民法第227 條規定，請求被告負 擔故意或過失之債務不履行責任，原告即於104年3月19日 以新竹英明街郵局第150 號存證信函通知被告解除本件買 賣契約，而原告已依約給付系爭房屋之買賣價款838 萬元 ，則被告自應依民法第259條返還已收之價款838萬元。 (四)原告為此聲明：
１、被告應給付原告838 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告透過訴外人台灣房屋公司於103 年12月14日與原告就 系爭房地簽立總價838 萬元之不動產買賣契約書，並由訴 外人第一建築經理股份有限公司(下稱：第一建經公司)承 作履約保證。被告已於104年2月17日將系爭房地所有權移 轉登記至原告指定之登記名義人即訴外人陳明昌名下，並 辦妥他項權利登記和塗銷作業，而原告尚有尾款2,649,09 0元未支付予被告，兩造及仲介並相約104年3月8日辦理點 交。
(二)詎104 年3月8日約定點交當日，原告因不滿牆壁油漆老舊 剝落，疑似壁癌之情形，因此拒絕點交，掉頭而去，被告 遂於104年3月10日寄發新竹東園郵局第51號存證信函予原 告，催告原告儘速辦理點交事宜，並於同年月17日寄發新 竹學府路郵局第23號存證信函予原告，表示願補償2 萬元 作為牆壁瑕疵補償，請原告於函到3 日內與被告或承辦地 政士聯繫交屋事宜。而第一建經公司接獲被告催告函副本 後亦於104年3月17日寄發台北古亭郵局第328 號存證信函 予兩造，請原告於文到7 日內與被告辦理點交事宜，逾期 該公司將依照不動產買賣契約書，價金信託履約保證申請 書相關規定辦理。嗣原告於104年3月19日寄發新竹英明街 郵局第150 號存證信函，以系爭房屋存有嚴重漏水瑕疵通 知被告解除本件買賣契約，惟原告因系爭房地非重大瑕疵 而擅自解除契約，依系爭不動產買賣契約，已屬違約，故 第一建經公司於104年3月24日寄發台北古亭郵局第355 號 存證信函予兩造，通知原告以上開瑕疵主張解除契約實屬 顯失公平，請原告與賣方儘速達成協議進行點交，或於該 公司催告期限內向法院提出民事訴訟，該公司將以確定判 決作為履行保證之依據，逾期未履行時，依照不動產買賣 契約書、價金信託履約保證申請書相關規定辦理。被告基 於善意而向新竹市調解委員會申請調解，希望於7 日催告
期限內達成非重大瑕疵補償共識，但於104年3月24日調解 當日，原告態度強硬，仍堅持擅自解約，調解失敗。嗣於 104年3月27日，因原告已逾第一建經公司所發函之7 日催 告履約期限，且於期間擅自解約，被告遂寄發中壢郵局第 242 號存證信函，以原告未履行點交、支付尾款義務，通 知原告解除本件買賣契約，依約沒收原告已支付之全部價 款作為違約金，並應將原告指定之登記名義人之系爭房地 產權無條件移轉予被告，因此衍生之一切稅金、代辦費用 應由原告負擔。
(三)關於原告主張系爭房屋有壁癌之重大瑕疵部分，並無任何 證據證明是壁癌，被告認為僅是油漆老舊斑駁，並無任何 乾水痕，更無滲滴漏水情形，且系爭房屋為中古屋，牆壁 不可能像新成屋一樣完美無瑕疵，且系爭房屋油漆斑駁情 形可輕易修復，並不屬重大瑕疵，故原告不得主張解除契 約。至於原告主張系爭土地有遭道路徵收之重大瑕疵部分 ，被告係於103年12月5日簽署委託銷售契約書委任台灣房 屋公司出售系爭房地，並按103年12月5日當下所知，於標 的說明書第15欄：「是否列於政府徵收預定地內？」勾選 「否」無誤，其後被告與其他房仲公司簽約委任出售系爭 房地時，經訴外人信義房屋仲介公司告知才知道系爭307- 1地號土地有道路徵收的事，旋於103年12月12日函詢新竹 市政府工務局，嗣訴外人即台灣房屋公司新竹新都直營店 店長徐立山來帶看時詢問被告道路徵收的範圍，被告亦有 據實以告，同年月14日與原告簽約以前，徐立山亦已告知 原告前方有計劃道路經過，迨至103 年12月28日，被告接 獲新竹市工務局回函，回覆被告系爭307-1 地號土地目前 未有徵收計畫，函詢結果亦與現況說明書被告所告知情形 相同，被告本無須再另外告知，但被告為求謹慎及恪盡賣 方告知義務，便於103 年12月28日將函詢結果影印轉交台 灣房屋公司，仲介公司也於當日告知原告函詢結果，原告 亦無任何表示並繼續履約，由仲介公司告知原告函詢結果 後，原告於104年1月5 日繳付第二期款項，且繼續進行貸 款並繳付尾款的情形亦可知，原告並無任何因函詢結果欲 解約的想法，被告亦無惡意隱瞞情事。又被告認為系爭30 7-1 地號土地前面現況為一大塊空地，當地居民可能不願 意開路，故系爭房屋應該不會被拆除。況依新竹市政府10 4年6月1日回函載明之補償辦法第9條規定，建物是依拆除 、重建時的單價作補償，並非以房屋折舊的價錢補償，土 地是以非公用地平均市價徵收，故系爭房地並無折價損失 的問題。遑論，系爭標的之主建物日後因馬路開通後，立
即由住家升級為住家店面，必產生絕對增值效應，與原告 所稱系爭307-1 地號位於徵收預定地之重大瑕疵差距甚遠 ，故原告為此對於被告主張解除契約，顯無理由等語。 (四)並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於103年12月14日就系爭坐落新竹市○○段○○段000 ○00000地號土地及1695建號之房屋訂立總價838萬元之不 動產買賣契約書。原告已付清全數買賣價款至兩造約定之 履約保證專戶內，被告已將系爭房地移轉登記至原告指定 之訴外人陳明昌名下。
(二)被告於出售系爭房地之標的現況說明書中就系爭房地是否 有滲漏水情形，及是否位於政府徵收預定地內，均勾「否 」。
(三)兩造原約定於104年1月31日辦理房地點交程序，惟因故改 至104 年3月8日辦理房地點交，原告於當時查覺系爭房屋 牆壁有油漆剝落情形，懷疑有壁癌現象。
(四)被告於104年3月10日寄發東元郵局第51號存證信函予原告 ，催告原告儘速辦理點交事宜，並於104年3月17日寄發學 府路第23號存證信函予原告，表示針對屋況有瑕疵(壁癌) ，被告願折價2萬元作為補償，請原告於函到3日內與被告 或承辦地政士聯繫交屋事宜，嗣被告於104年3月27日寄發 中壢郵局第242 號存證信函，以原告未履行點交、支付尾 款義務，通知原告解除本件買賣契約。上開存證信函原告 均有收受。
(五)本案價金履約保證專戶保管之第一建經公司於104年3月17 日寄發台北古亭郵局第328 號存證信函予兩造，請原告於 文到7 日內與被告辦理點交事宜，逾期該公司將依照不動 產買賣契約書，價金信託履約保證申請書相關規定辦理。 另於104年3月24日寄發同郵局第355 號存證信函予兩造， 請原告與賣方儘速達成協議進行點交，或於該公司催告期 限內向法院提出民事訴訟，該公司將以確定判決作為履行 保證之依據，逾期未履行時，依照不動產買賣契約書、價 金信託履約保證申請書相關規定辦理，嗣後原告於104年3 月31日向本院對被告提出本件訴訟。
(六)原告於104年3月19日寄發新竹英明街第150 號存證信函， 以系爭房屋存有嚴重漏水瑕疵通知被告解除本件買賣契約 。
(七)被告所有系爭307、307-1 地號土地，係於103年4月7日經 新竹市政府逕為分割，被告並曾於簽約後於103 年12月底 交付原證3 新竹市政府工務處函文予原告，原告知悉後仍 願意履約，並給付買賣價款。
(八)兩造對於系爭307-1 地號土地使用分區為道路用地，是位 於新竹市東山街16巷計劃巷道所在之處，於104 年度新竹 市政府尚無該道路開闢計劃。
(九)兩造對於原證9、11形式真正不爭執。四、本件爭點：
(一)原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，對於被告主張解除買賣 契約，有無理由？
(二)原告主張系爭307-1 地號土地位於政府徵收道路用地範圍 內，一旦土地被徵收，其上建物即有遭拆除風險，屬物之 瑕疵，有無理由？
(三)被告在兩造簽約前知否系爭307-1 地號土地被納入政府徵 收預定地範圍內，卻未據實告知原告？
(四)原告依照物的瑕疵擔保及不完全給付法律關係，對於被告 主張解除買賣契約，有無理由？
(五)原告請求被告返還買賣價金838萬元，有無理由？五、本院之判斷：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明 文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通 常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限，最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照 。再按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應 負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。 但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價 金，亦為民法第359條所定有明文。
(二)原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，對於被告主張解除買賣 契約，有無理由？
原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，其得對於被告主張解除 系爭房地買賣契約等情，則為被告所否認，辯稱：系爭標 的僅係油漆老舊斑駁，並無任何乾水痕，更無滲滴漏水情 形，且系爭房屋為中古屋，牆壁不可能像新成屋一樣完美 無瑕疵，且系爭房屋油漆斑駁情形可輕易修復，並不屬重
大瑕疵，故原告不得主張解除契約等語，經查，證人即負 責本案帶看、銷售之台灣房屋公司業務員呂素卿在本院另 案104 年度重訴字第46號審理被告請求原告移轉系爭房地 所有權移轉登記案件中到庭證述：「(問：104年3月7日、 3月8日你均有到屋內看過？ )答：有。本來屋主牆面都擺 滿東西，像開放式衣架，衣服都吊滿，遮滿整片牆。後來 這二天我們去看，就發現牆壁整面有很多壁癌。帶看時門 鎖起來的那一間，到3月7 、8日有進去看，當天有點暗， 牆面沒有很仔細看。」、「(問：有壁癌的地方有幾處？) 答：印象中進去是看當初遮到的那一面。」、「( 問：買 主於點交時看到有壁癌，有何反應？ )答：他沒有說話。 」、「(問：有無詢問壁癌是否因為有漏水？)答：有壁癌 產生就是因為裡面有濕氣，有水氣，才會產生，不一定會 滴水。我有跟賣方說這是壁癌，賣方給我的感覺是認為這 沒有什麼。這部分本來就是賣方在瑕疵擔保範圍內該做的 。」、「(問：稱有看到房間有壁癌，其範圍約為？)答： 是一面牆，大約480公分寬、340公分高，上面有一塊一塊 的白白突起。」、「( 問：交屋當天，有無看到屋內有積 水？)答：屋內沒有積水。」、「(問：交屋當天有無看到 牆、天花板有滴水？ )答：沒有。」等語(詳本院104年度 重訴字第46號案卷第137頁反面至第140頁 )，則被告出售 予原告之系爭房屋係於77年4月11日建築完成，1樓室內面 積為91.62 平方公尺，領有新竹市政府核發(77)建管使字 第238 號使用執照，此有原告提出建物登記謄本一紙附卷 可佐(詳本院卷第34頁)，縱認系爭房屋1 處牆面上存有壁 癌現象，而有滲漏水之疑慮存在，惟此滲漏水情形既非不 得進行修復，原告復未舉證證明修復系爭房屋滲漏水須花 費之實際金額，及因該滲漏水情形必影響房屋整體結構之 安全性，則原告以系爭房屋有漏水之瑕疵乙事，對於被告 主張解除本件買賣契約，顯失公平，尚難採信。 (三)原告主張系爭307-1 地號土地位於政府徵收道路用地範圍 內，一旦土地被徵收，其上建物即有遭拆除風險，屬物之 瑕疵，有無理由？
１、查兩造於103 年12月14日簽立系爭房地買賣契約，由被告 將系爭房地出賣予原告，而簽立系爭房地買賣契約斯時， 系爭307地號、307-1地號土地之登記謄本上之地目為「建 」，地上併有建物登記等情，有土地登記第二類謄本可參 (詳本院卷第30頁、第32頁)，復為兩造所不爭執，則依一 般交易觀念，被告出售之系爭307、307-1地號土地係供建 物使用，始具有物之通常效用。惟系爭307-1 地號土地，
其都市計畫使用分區係為道路用地，依都市計畫書規定係 採徵收(協議價購)、撥用方式取得，亦據原告提出新竹市 政府104年4月9日府都計字第0000000000 號函一紙附卷可 佐(詳本院卷第102頁 )，而按道路用地屬都市計畫法規定 之公共設施用地，固得申請臨時建築使用，惟經地方政府 通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條 件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除，都市計畫法第 50條規定甚明。則系爭307-1 地號土地存有將來隨時可能 遭政府徵收之危險，且系爭307-1 地號土地日後亦會限制 建築使用，較之非都市計畫道路用地之土地，其價值確較 為低落，自屬物之瑕疵，原告主張被告應負瑕疵擔保責任 ，即屬有據。
２、被告雖抗辯：其不知系爭307-1 土地部分係都市計畫道路 用地，始於不動產標的現況說明書上「土地是否位於政府 徵收預定地內」欄位，勾選為「否」云云，惟查，被告所 負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對 瑕疵之發生有故意或過失為必要，從而被告縱於出賣時亦 不知系爭土地已編為道路用地，仍應負瑕疵擔保責任。 ３、又被告雖陳稱系爭307-1 地號土地前面現況為一大塊空地 ，當地居民可能不願意開路，故系爭房屋應該不會被拆除 乙節，惟依都市計畫法第26條第1 項規定都市計畫經發布 實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每3 年內 或5 年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人 民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變 更其使用。查系爭307-1 地號土地係屬都市計畫道路用地 ，雖尚無徵收計畫，然依法既不得任意變更，且亦尚未經 主管機關審議變更，其使用上仍受限制，並隨時可能遭政 府徵收，其瑕疵客觀上於系爭契約成立時即已確定存在， 被告上述抗辯，自非可採。
４、從而，原告主張系爭307-1 地號土地位於政府徵收道路用 地範圍內，一旦土地被徵收，其上建物即有遭拆除風險， 自屬物之瑕疵，洵堪採信。
(四)被告在兩造簽約前知否系爭307-1 地號土地被納入政府徵 收預定地範圍內，卻未據實告知原告？
１、查被告出售予原告之系爭307地號土地前於103年4月7日， 經新竹市地政事務所逕為分割增加系爭307-1 地號土地， 並經新竹市地政事務所通知被告換發土地所有權狀，業經 本院依原告聲請向新竹市地政事務所調閱相關換發土地權 利書狀通知書資料附卷可佐(詳本院卷第119頁至第142頁) ，觀之上開通知書並未附具系爭307 地號土地位屬新竹科
學工業園區特定區主要計畫範圍內，土地使用分區為部分 第二種住宅區、部分道路用地等情，且被告亦無因系爭30 7-1 地號土地使用分區被編定為道路用地，依土地稅減免 規則第9 條規定向新竹市稅務局申請減免地價稅乙節，亦 經本院依原告聲請向新竹市稅務局函查明確(詳本院卷第1 47頁)，則被告辯稱其在兩造簽約前並不知系爭307-1地號 土地之使用分區編定為道路用地，要非無據。
２、又被告主張其於103年12月5日簽署委託銷售契約書委任台 灣房屋公司出售系爭房地，並按103年12月5日當下所知， 於標的說明書第15欄：「是否列於政府徵收預定地內？」 勾選「否」，其後被告與其他房仲公司簽約委任出售系爭 房地時，經訴外人信義房屋仲介公司告知才知道系爭307- 1地號土地有道路徵收的事，旋於103年12月12日函詢新竹 市政府工務局，嗣訴外人即台灣房屋公司新竹新都直營店 店長徐立山來帶看時詢問被告道路徵收的範圍，被告亦有 據實以告，同年月14日與原告簽約以前，徐立山亦已告知 原告前方有計劃道路經過，迨至103 年12月28日，被告接 獲新竹市工務局回函，回覆被告系爭307-1 地號土地目前 未有徵收計畫，函詢結果亦與現況說明書被告所告知情形 相同，被告為求謹慎及恪盡賣方告知義務，便於103 年12 月28日將函詢結果影印轉交台灣房屋公司，仲介公司也於 當日告知原告函詢結果，原告亦無任何表示並繼續履約等 情，業據原告提出新竹市政府工務處103 年12月23日處工 土字第0000000000號函一紙附卷為憑(詳本院卷第29頁)， 觀之該函中記載系爭307-1 地號土地尚未經新竹市政府擬 定徵收計畫，則被告在不動產標的現況說明書中就系爭土 地是否位於政府徵收預定地內勾選『否』乙節，即難謂被 告有何故意不告知物之瑕疵行徑。
３、再者，證人即台灣房屋公司新竹新都直營店店長徐立山在 本院另案104 年度重訴字第46號審理被告請求原告移轉系 爭房地所有權移轉登記案件中到庭證述：「( 本件房地當 初使用分區記載為？ )答：一般針對空地、透天，無法明 確知道時，才會去申請使用證明，如本案是屋子有建築、 使用執照，也很久了，我們不會特地去申請使用分區，是 以問屋主的方式處理。本案我本人有問過屋主，我是在帶 看時，問屋主說系爭土地有逕為分割的情形，一般我們認 知是會被政府列為徵收預定地，才會逕為分割，但屋主說 他也不知道，叫我們自己看。自主建築至其院子圍牆，縱 深有三、四米，院子出去還有十幾米才到水溝，一般計劃 路是開六米，所以我們直覺上不會動到主建物。本案接案
到成交只有三、四天，屋主不只委託我們一家仲介。」、 「( 問：有無向買方提起土地會開設計劃道路的事？何時 提到？ )答：我是向屋主問，在圖面上約莫有比過，但推 測不會影響到主建物。後來是備證時，12月底，屋主拿資 料給我看，我比對，會削到屋角，才告知買方。但會削到 多少，要複丈才清楚。」、「( 問：有無將本案原證三函 文拿給買方看？ )答：有。買方當時很生氣，但仍願意買 。」等語( 詳本院104年度重訴字第46號案卷第140頁至第 142頁反面)，嗣復再具狀表示：其曾於成交前，告知王永 然先生該買賣標的謄本資料顯示有逕為分割之情況，即屋 前會有計畫道路通過，但該買賣標的前方空地及花園範圍 甚廣，依常理判斷開闢計畫道路應不會徵收到主建物之部 分等情(詳本院104年度重訴字第46號案卷第149頁)，參以 被告於收受新竹市政府工務處所發103 年12月23日處工土 字第0000000000號函後，亦旋交付台灣房屋公司轉交原告 知悉系爭307-1 地號土地之都市計畫使用分區為道路用地 ，新竹市政府倘有興辦交通事業之需要，依法得予徵收， 則被告辯稱其並未故意隱瞞系爭307-1 地號土地納入政府 徵收預定地範圍內情事，堪予採信。
(五)原告依照物的瑕疵擔保及不完全給付法律關係，對於被告 主張解除買賣契約，有無理由？
查被告出售予原告之系爭307-1 地號土地係位於新竹市東 山街16巷巷道，新竹市政府於104 年度尚無該道路開闢計 畫，另坐落該道路用地範圍內之房屋，新竹市政府將俟該 計畫道路開闢，再依「新竹市辦理公共工程拆遷補償自治 條例」等相關規定辦理查估補償，業據本院依職權向新竹 市政府查詢明確(詳本院卷第150頁)，又系爭307-1地號土 地使用分區為道路用地，新竹市政府如認有需要依法得予 徵收，依土地徵收條例第30條規定，被徵收之土地，應按 徵收當期之市價補償其地價，亦有原告提出新竹市政府工 務處103年12月23日府工土字第0000000000 號函一紙附卷 為憑(詳本院卷第29頁)，則系爭307-1 地號土地經政府徵 收後，其地上建築物及土地均得獲得徵收補償，再依一般 交易常情，房屋前之馬路愈寬廣，亦得提高該地段之交易 價值，即系爭307 地號土地及其上之房屋位於住宅區內之 價值日後雖得提高，惟系爭307-1 地號土地因位於政府徵 收道路用地範圍內，一旦土地被徵收，其上建物即有遭拆 除風險，而有降低其交易價值之情形，在審酌買賣雙方之 利益與損失下，如使買受人主張解除全部包括系爭307 、 307-1 及其上房屋之買賣契約，顯失諸公平，本院認應由
買受人就此主張減少價金，方為公允，故原告依照物的瑕 疵擔保及不完全給付法律關係，對於被告主張解除本件買 賣契約，尚屬無據。
(六)原告請求被告返還買賣價金838萬元，有無理由？ 綜上所述，原告主張依照物的瑕疵擔保及不完全給付法律 關係，對於被告主張解除本件買賣契約，請求被告返還買 賣價金838 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息，核屬無據，難予准許，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所 附麗，應併予駁回。
六、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 7 月 3 日
民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 3 日
書記官 林兆嘉
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