臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹簡字第40號
原 告 劉知非
被 告 台灣中油股份有限公司
法定代理人 林聖忠
訴訟代理人 古耀秋
羅煒淳
鍾錦興
林富華律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104年7月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國一百零三年九月三十日起至如附表所示之地上權塗銷時為止，按年給付原告新臺幣伍仟柒佰叁拾肆元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查，原告起訴時，係聲明請求：被 告應自民國103年9月30日起至如附表所示之地上權塗銷為止 ，按年給付原告地租新臺幣（下同）10,240元。嗣於104年2 月6日言詞辯論期日當庭將上開請求金額變更為8,192元，核 係減縮應受判決事項之聲明，參酌前揭規定，自應准許。乙、實體方面：
壹、原告主張：
原告於103年9月30日在法務部行政執行署新竹分署101年度 助執字第1377號義務人臺光燈建設股份有限公司（下稱臺光 燈公司）滯欠所得稅法－營利事業所得稅執行事件（下稱行 政執行事件）中，以62,200元價格應買義務人臺光燈公司所 有坐落新竹市○○段00000地號土地（下稱系爭土地），並 拍定完成所有權移轉登記在案。系爭土地上存有原所有權人 臺光燈公司於87年5月14日設定予被告之如附表所示之地上 權（下稱系爭地上權），依系爭土地登記謄本記載，系爭地 上權之存續期間及地租雖載明「依照契約約定」，然並未將 存續期間永久及無地租等情事揭載於土地登記謄本，參照最 高法院101年度台上字第1970號判決意旨，系爭地上權之存 續期間及地租約定均不具物權效力，即無法拘束原告，自不 得要求原告繼受被告與訴外人臺光燈公司間地上權約定之債 之效力。依系爭地上權之法律關係，原告既已取得系爭土地
所有權，被告卻未支付租金仍繼續使用系爭土地，導致系爭 土地地價逐年調漲，原告卻須負擔稅賦，實有失公平。爰依 民法第835條之1第2項規定請求酌定系爭地上權之地租，並 參照土地法第105條準用同法第97條規定，以系爭土地申報 地價百分之10為計算標準酌定本件地租，依此計算，原告得 請求被告每年給付8,192元之地租（計算式：系爭土地面積 32平方公尺×申報地價2,560元×10 %＝8,192元）；如認系 爭地上權有瑕疵而無物權效力，則爰依民法第179條規定請 求被告返還其占用原告土地相當於地租之不當得利。並聲明 ：被告應自103年9月30日止至如附表所示之地上權塗銷之日 為止，按年給付原告地租8,192元。
貳、被告則以：
一、系爭土地前所有權人臺光燈公司曾因於坐落新竹市南湖段8 -1、8-5、8-86至165、8-177地號等82筆土地上興建數棟百 餘戶之建物，於86年12月間向被告申請供應家用天然氣，並 提供其所有系爭土地予被告作為調整天然氣輸送壓力設備之 用地，雙方因而於87年5月13日簽訂系爭地上權設定契約書 ，並於同年月14日設定系爭地上權登記。被告乃在系爭土地 上興建天然氣減壓站設備，供該建物社區住戶使用天然氣使 用。原告取得系爭土地之行政執行事件中，被告經財政部臺 北國稅局中南稽徵所通知後檢送系爭地上權設定契約書及他 項權利證明書予法務部行政執行署新竹分署，且法務部行政 執行署新竹分署就系爭土地進行第一次公開拍賣公告亦載明 「11標（即系爭土地）；附記：2.本分署於102年4月1日現 場執行查封，地政人員指稱該執行標的物部分為空地，其上 有中油股份有限公司天然氣加壓器」等語，足證系爭地上權 經設定登記有物權效力，更有工作物即減壓站設備繼續存在 之事實，原告主張系爭地上權設定即無物權效力，不受該地 上權之拘束，並無可採。
二、又系爭土地登記謄本記載「存續期間：依照契約約定；地租 ：依照契約約定」，而細繹被告與訴外人臺光燈公司所簽訂 地上權設定契約書之記載，可知系爭地上權之權利存續期間 無期限，亦未約定地租總額、繳租日期及方法。且該謄本復 記載「1.約定使用方法：供天然氣減壓站使用…3.權利價值 ：新台幣貳拾貳萬肆仟元正。」等語，衡酌系爭土地上之工 作物即減壓站設備係被告設置且須負責維護，但卻係數百戶 能使用天然氣之必要前置設備，則該權利價額之性質等同於 被告取得地上權之對價。足證訴外人臺光燈公司並非無償提 供系爭土地與被告使用。
三、綜上，系爭地上權設定登記之初，訴外人臺光燈公司並非無
償提供土地且約定被告不得轉讓地上權，而約定使用方法係 供天然氣減壓站使用，俾該社區百餘戶能使用天然氣，亦即 設定之目的及工作物均須永續存在，被告就系爭土地之使用 ，並無獲得任何利益。而原告於103年9月30日公開應買系爭 土地時，明知系爭土地有地上權設定登記並有工作物存在， 而仍願意應買，自無情事變更法則及公平原則之適用，故原 告援引民法第835條之1規定請求酌定地租，顯失所據，應予 駁回。並答辯聲明：原告之訴駁回。
叁、本院之判斷：
一、經查，系爭土地原所有權人為訴外人臺光燈公司，訴外人臺 光燈公司前為申請提供家用天然氣，而將系爭土地設定地上 權予被告，作為被告設置調整天然氣輸送壓力設備之用地， 而於 87年5月14日完成地上權設定登記，而依訴外人臺光燈 公司與被告簽訂之地上權設定契約書內容，系爭地上權之設 定權利範圍為系爭土地全部，地租總額為「空白」，權利存 續期限為「永久」，權利價值為224,000元，嗣原告於103年 8月13日經由新竹分署101年度助執字第1377號行政執行程序 拍定取得系爭土地所有權，並於同年 9月30日取得權利移轉 證書及於同年10月13日完成土地所有權移轉登記之事實，有 系爭土地登記第二類謄本、新竹市地政事務所104年1月12日 新地登字第1040000104號函檢附之系爭土地地上權設定登記 及所有權移轉登記等相關資料在卷可稽（見本院卷第5頁、 第16至32頁），並經本院依職權向新竹分署調取前開101年 度助執字第1377號行政執行案卷核閱無訛，且為兩造所不爭 執，自堪信為真實。
二、原告主張系爭地上權租金應予酌定，被告並應給付之等情， 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按稱普通地上權者，謂以在他人土地上下有建築物或其他工 作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。已 設定地上權之土地，土地所有人得將土地讓與（或設定抵押 權）於他人，但地上權不因此而受影響。蓋所有人不因他物 權之設定而喪失所有權，故所有人就其所有物自仍有法律上 之處分權能。但地租如已登記，地租收取權隨同土地所有權 之讓與而由新土地所有人取得。否則，舊有地租債權仍僅存 在於原土地所有權人與地上權人間。按地上權之成立，不以 支付地租為要件，地租既非地上權之必要內容，則關於地租 之約定，如未經登記，自僅發生債之效力，其經登記者，始 為地上權之內容，而有物權效力（最高法院 101年度台上字 第1970號判決意旨參照）。查，法務部行政執行署新竹分署 依101年度助執字第1377號行政執行程序拍賣系爭土地時，
其拍賣公告僅載明系爭土地上有地上權及中油股份有限公司 天然氣加壓器等語，且系爭土地登記謄本所公示之系爭地上 權存續期間及地租僅載稱「依照契約約定」，是縱認原告可 經由拍賣公告得知系爭土地上有被告之地上權存在，亦無從 確知訴外人臺光燈公司與被告就系爭地上權所約定之存續期 間及地租其實質內容為何，況被告係於原告於103年8月13日 具狀應買系爭土地並經新竹分署於103年9月30日核發權利移 轉證書後，始於103年10月7日將系爭地上權設定契約書及他 項權利證明書提出於新竹分署等情，業經本院依職權調取新 竹分署101年度助執字第 1377號行政執行案卷查明無誤，質 言之，斯時原告始能得知系爭地上權係永久存續且未約定地 租之地上權。揆諸前揭最高法院裁判意旨，系爭地上權之存 續期間及地租既未登載於系爭土地登記謄本上，則訴外人臺 光燈公司與被告於87年間設定系爭地上權時所約定之地上權 存續期間及地租，僅有債之效力，不能拘束事後經由拍賣程 序取得系爭土地所有權之原告。
㈡再按地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為 支付地租之約定，亦得為無償之約定。但設定地上權時未同 時約定地租者，參諸地上權性質上為一種用益物權，地上權 人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有人則須負 擔土地稅捐，為平衡當事人雙方權益，土地所有權人應非不 得請求地上權人支付地租（司法院大法官會議釋字第291 號 解釋、最高法院84年度台上字第1168號判決參照）。又地上 權人固有使用他人土地設置建築物或地上物等權利，惟如有 地租之約定，則有按期給付之義務；相對而言，土地所有人 即有忍受地上權人使用土地之義務，並於有地租約定時，得 請求地上權人交付，且於未獲地租達2年時，得撤銷其地上 權之權利，此觀民法第832條、第836條規定而自明。至地租 之約定及支付雖非地上權之成立要件，惟地上權人於他人土 地上長期使用而獲有利益，土地所有人卻無法利用土地又未 能獲有地租補償，於雙方仍為原始設定權利及義務人時，或 因有情誼，或另有債權債務法律關係而難謂有何不符情理之 處，惟嗣因繼承、買賣、贈與而致設定權利及義務人變動， 甚或經濟情形發生大變動時，猶令土地所有人不得請求地租 ，似有違公平。此亦民法第835條之1規定「地上權設定後， 因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得 聲請法院增減之。未訂有地租之地上權，如因土地所有人就 土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者 ，得聲請法院酌定其地租。」之立法理由。是以，土地所有 人對無約定地租之地上權人而言，有容忍地上權人使用之義
務，亦有聲請法院調整、酌定其地租之權利。查，本件原告 經由拍賣程序取得系爭土地所有權，系爭土地上之系爭地上 權亦隨同移轉，而由拍定人即原告承受，亦即原告固已取得 系爭土地所有權，但有忍受地上權人即被告使用系爭土地之 義務。然觀諸訴外人臺光燈公司與被告簽訂之地上權設定契 約書地租總額欄之記載為「空白」，所謂「空白」為「沒有 」、「虛」的意思，應以「無約定」較接近字義，系爭地上 權既未有地租之約定，且原告自103年9月30日因拍賣而取得 系爭土地所有權後，被告因系爭地上權未定有地租而繼續無 償使用系爭土地，致原告因系爭土地而增加負擔，對於原告 顯失公平，原告依民法第835條之1第2項規定及衡平法理， 訴請法院酌定系爭地上權自103年9月30日起至系爭地上權塗 銷時為止之地租，核屬有據。
㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形 亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又 所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必 須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商 繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關 係及社會感情等情狀以為決定。另民法雖無關於地上權地租 最高限額之規定，該地租之性質，核與租用基地建築房屋類 似，應類推使用土地法第105條準用第97條規定，以不超過 土地申報總價額年息百分之10為限。查系爭土地位於新竹市 迎旭山莊社區住宅建物旁，上有以水泥平台為基座之鐵皮屋 頂與鐵製圍籬搭建之一層地上物，圍籬上鎖，內有天然氣管 線設施。圍籬門口有一塊臺灣中油股份有限公司之標示牌， 上載：「編號：28；站名：雙溪整壓計量站；供應區域：明 湖里；管理單位：中油新竹服務中心」等文字，業經本院會 同兩造及地政人員至現場勘驗屬實，並據承辦本案之地政人 員當場表示系爭土地當初即以現狀之中油整壓站坐落面積而 分割出之獨立地號土地，是中油整壓站占用系爭土地之全部 等情，有本院勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第106頁），而 系爭土地面積為32平方公尺，102年1月之申報地價為2,560 元，有土地登記第二類謄本附卷可稽，是本院審酌系爭土地 現況、被告利用系爭土地所受利益之狀況及被告就系爭土地 前已支付權利金為使用系爭土地之對價各情，認原告請求按 系爭土地申報地價年息百分之10計算調整租金，尚嫌過高， 應以按申報地價年息百分之7為適當，則原告得請求被告每 年給付之地租，應為5,734元（計算式：2,560×32×7%＝5, 734，小數點以下四捨五入），逾此部分之請求，即屬無據
。
三、綜上所述，原告與被告間就系爭土地有未定期限且未定有地 租之地上權關係存在，而因土地之負擔增加，非當時所得預 料，被告仍未支付地租使用系爭土地顯失公平，則原告依民 法第835條之1第2項規定酌定其地租，請求被告自原告取得 系爭土地所有權之日即103年9月30日起至系爭地上權塗銷為 止，按年給付原告地租5,734元之範圍內，為有理由，應予 准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用 之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論 列，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
新竹簡易庭法 官 羅紫庭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
書記官 王裴雯
附表：
┌─┬───────────────┬─┬────┬────┬────┬──────┐
│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ │ │ │
│ ├───┬────┬──┬───┤ ├────┤權利範圍│地上權人│所有權人 │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段│地號 │目│平方公尺│ │ │ │
├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┼──────┤
│01│新竹市│新竹市 │南湖│8-235 │建│32 │1 分之1 │台灣中油│劉知非 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │股份有限│ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │公司 │ │
└─┴───┴────┴──┴───┴─┴────┴────┴────┴──────┘
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