臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第831號
原 告 呂慶元
訴訟代理人 陳耀東
陳耀南
被 告 王萬寶
王秀雄
王萬張
王萬傳
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年7月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之不動產應予變價分割，所得價金按原告呂慶元五分之一、被告王萬寶五分之一、被告王秀雄五分之一、被告王萬張五分之一、被告王萬傳五分之一之比例分配。被告王萬寶應給付原告自民國一百零三年四月二十四日起至共有關係消滅之日止，按月給付原告壹仟貳佰零肆元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王秀雄、王萬張、王萬傳、各負擔十分之一，由被告王萬寶負擔二分之一，其餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第7款定有明文。查，原告起訴時原係聲明 ：「兩造共有如附表所示之不動產應予變賣，所得價金按原 告、被告王萬寶、被告王秀雄、被告王萬張及被告王萬傳各 1/5之比例分配之。」（見卷第1頁），嗣於民國103年12月 16日具狀追加聲明：「被告王萬寶應自103年4月24日起至共 有關係消滅之日止，按月給付原告6,000元。」（見卷第73 頁），其追加之事實與原告原起訴主張分割共有物之基礎事 實，在社會觀念、證據之利用上均屬同一，且不甚礙被告之 防禦與訴訟之終結，合於前揭規定，應予准許。二、本件被告王萬傳經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告主張：如附表所示坐落新竹縣竹北市○○段000地號及 坐落其上同段177建號即門牌號碼新竹縣竹北市○○街00號 之建物（下稱系爭房地），為兩造所共有，原告、被告王萬
寶、被告王秀雄、被告王萬張及被告王萬傳之應有部分各為 5分之1。兩造對系爭房地並未約定分管，依該物之使用目的 並無不能分割之情，亦無契約約定不分割之期限，因未達成 分割協議，原告自得請求分割共有物。而系爭房地為4層樓 透天建物，1層為店面，2至4層為住家，其中2至4層須以建 於室內之共用樓梯作為唯一對外通道，亦即3、4層樓對外出 入須以2、3層樓部分樓面走道，始能利用共用樓梯對外聯絡 。因2至4層樓在使用上不具獨立性，顯不適合原物分割。若 以原物分割，日後任一共有人如欲出售其分得部分，亦因欠 缺獨立使用性而難以交易，此種分割方式損及完整性、不符 經濟效用，且勢必破壞建物使用現狀，造成日後使用困難， 無法發揮經濟利用價值。況以此方式分割，每人所得面積僅 約為61.59平方公尺，空間過於狹隘，應依民法第824條第1 項第2款變價分割為宜。又被告王萬寶長期居住於系爭建物 內，由1樓通往2樓之樓梯遭人從內部反鎖之履勘結果即知其 占有範圍不但為特定範圍，且更已遍佈全部範圍，顯係無法 律上之原因而受有相當於租金之不當得利，並使原告受有無 法使用系爭房地之損害，爰併請求被告王萬寶返還按土地申 報地價及原告取得系爭房屋應有部分1/5價額計算之系爭房 屋總價12%計算之不當得利。為此，依民法第824條第1項及 第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠兩造共有如附表 所示之不動產應予變賣，所得價金按原告、被告王萬寶、被 告王秀雄、被告王萬張及被告王萬傳各1/5之比例分配之。 ㈡被告王萬寶應自103年4月24日起至共有關係消滅之日止， 按月給付原告6,000元。
貳、被告抗辯：
一、被告王秀雄、王萬張、王萬傳辯以：系爭建物目前由被告王 萬寶居住。如價錢合理願與原告協調，同意以每人200萬元 出售其應有部分與原告等語。
二、被告王萬寶辯以：伊居住使用系爭房地之4樓，至1至3樓並 無人居住使用，伊自始從未不同意原告居住使用系爭房地， 原告始終未曾通知聯絡伊要使用系爭房地，原告主張被告應 給付每月6,000元之不當得利，並不合理等語。三、並均答辯聲明：原告之訴駁回。
叁、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，為民法第823條第1項所明文規定。查系爭不動產為 原告因拍賣取得所有權且兩造依附表所示比例所共有一節， 有土地登記謄本及所有權狀在卷可證（見卷第4頁至第6頁）
，且查無不能分割之情事，是本件原告依民法第823條第1項 規定，請求裁判分割系爭房地，為有理由，應予准許。二、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人，民法第824條第1、2項分別定有明文。又分割共有物， 究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁 量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明 、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定 之，有最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照。查兩 造無從協議分割，有本院調解程序筆錄可按（見卷第23頁） ，顯已無法協議分割，則原告訴請裁判分割，於法自無不合 。原告主張以變賣系爭房地分配其價金予以分割，經查土地 面積為88平方公尺、建物面積為307.96平方公尺（含一層面 積72.75平方公尺；二層面積84.87平方公尺；三層面積84.8 7平方公尺；四層面積53.35平方公尺；騎樓面積12.12平方 公尺），有土地、建物登記謄本及新竹縣竹北市地政事務所 103年12月5日北地所測字第0000000000號函所附建築改良物 勘測成果圖在卷可按（見卷第4至5頁、第64頁），並經本院 勘查系爭房地現場結果，系爭房地為門牌號碼新竹縣竹北市 ○○街00號之4層樓水泥磚造透天建物，與同排之建物左右 相連。1樓為店面，現場鐵門關閉，門前擺放有「紅燈籠小 吃」之招牌，經被告王萬傳開啟鐵門後，1樓前半部擺放有 碗筷鍋爐等生財器具，其後並放置有多台機車及桌椅。2樓 後半部擺放神明桌及廢棄桌椅，後方為化妝室及廚房，閒置 已久。1樓通往2樓之樓梯通道有木門上鎖；2至4樓要經由1 樓室內樓梯通道始能進出通行，並無獨立出入口。該建物後 方為不足一米寬之防火巷道與水溝，不便通行等情，有本院 勘驗測量筆錄及現場照片在卷可參（見卷第51、71至72頁） 。本院審酌系爭不動產僅有一出入口，系爭建物為4層樓， 但內部僅有一條經1樓客廳之樓梯上下出入，如分層分割， 將造成1至4樓各樓層使用管理不便，是依其使用目的及經濟 效益，實無法以原物分割，應以變價分割方式較符合全體共 有人利益，及發揮系爭不動產之經濟效用，是以，本院在斟 酌系爭房地之型態及使用情形、兩造之利益、原告主張將系 爭房地變價分割之價金按應有部分比例分配之意願等一切情
狀後，認系爭房地之分割方法，以變賣共有物後將價金按應 有部分比例分配之方式較為適當。
三、另按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條有所明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租 之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年度台上字第 1695號判例要旨可資參照。查，原告主張被告王萬寶未經其 同意占用系爭房地之全部至今，已逾共有人應有部分而使用 全部共有物，侵害原告之所有權，應將自103年4月24日至共 有關係消滅之日止按月給付原告6,000元等語，並提出系爭 房地鄰近房屋租金資訊為證，經查，被告王萬張到庭陳稱： 被告王萬寶居住在系爭房屋，被告王萬傳於履勘期日指稱： 系爭建物2、3樓無人居住，目前4樓由被告王萬寶與其妻、 兒同住。被告王萬寶外出上班，故無法上樓（見卷第52頁） 。另本院囑請當地轄區警察局多次前往系爭房地查訪結果， 均未遇王萬寶。其隔壁鄰居邱婉螢稱該住所有四層樓，王萬 寶與太太陳玉梅有居住該地址已20至30年，有新竹縣政府警 察局竹北分局104年5月4日竹縣北警偵字第0000000000號函 文所附查訪情形之職務報告可參（見卷第152至156頁）。是 堪認被告王萬寶已長期實際占有使用系爭房地迄今，而被告 王萬寶固到庭答辯原告從未與伊聯絡，伊常不在家，惟亦自 承於原告取得權利移轉證書之日即103年4月23日即居住於系 爭房地四樓，而原告自103年4月23日取得權利移轉證書之日 即與被告等人成立新的共有關係，被告王萬寶就已得全體共 有人同意而有新分管契約存在之有利事實，既不能舉證以實 其說，則被告王萬寶就系爭房地之占有，無論係全部或特定 部分之樓層，揆諸前揭說明，對於共有人之原告而言，仍屬 無權占有，從而，原告主張被告王萬寶無權占有其應有部分 之權利，據以請求被告王萬寶給付自取得權利移轉證書之翌 日即103年4月24日起，相當租金之不當得利，為有理由，應 予准許。
四、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準 ，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在 平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦 規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地 價。土地法第97條第1項、第148條分別定有明文。土地法第 97條所謂之土地價額，係指法定地價，建築物價額係指依該 管市縣地政機關估定之價額，同法施行法第25條亦有明文； 土地法第148條又規定，土地所有權人依土地法所申報之地
價為法定地價。若土地所有權人未於公告期間申報地價，則 以公告地價百分之80為申報地價，平均地權條例第16條亦有 明文。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估 定，故無房屋之申報價額可資認定，然房屋課稅現值為稅捐 機關之認定，此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定 ，以此作為房屋價額之估定，自無不可。查，系爭房地所坐 落系爭地號屬城市地方土地，系爭土地99年之公告地價為每 平方公尺11,000元之情，系爭房屋課稅現值為258,000元， 有系爭土地公告現值查詢及房屋稅籍證明書在卷可據。原告 雖主張被告王萬寶獲得相當於使用系爭房屋之租金不當利益 ，應以年息百分之10為核算基礎乙節；惟按計算相當於租金 之不當利益數額，除以基地申報地價、課稅現值為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項；查系爭房地為4樓之住宅，供 作住宅使用，為兩造所未爭執，堪予認定。又系爭房地正對 面是悅豪大飯店，鄰近為住宅區，交通尚稱便利，生活機能 良好之情，有勘驗筆錄可參，本院認原告得請求被告王萬寶 返還使用系爭房地獲得之不當利益，以系爭土地申報地價及 系爭房屋課稅現值年息百分之7核算為適當，據此，被告王 萬寶每月所獲得不當得利之利益為：6,022元【（土地價額 11,000×0.8×88＋房屋價額：258,000元）×0.07×1/12＝ 6,022，小數點後四捨五入】，而按原告就系爭房地之土地 及建物之所有權應有部分，經計算原告所得請求被告王萬寶 返還之不當得利，應以上開總金額之5分之1，則原告所得請 求被告王萬寶返還之不當得利金額，應為1,204元（6,022× 1/5＝1,204，小數點後四捨五入），從而，原告請求被告王 萬寶自103年4月24日起至共有關係消滅之日為止，按月給付 原告相當於租金之不當得利1,204元之範圍內，於法有據， 應予准許。其餘之請求，則無理由，不應准許。四、綜上所述，原告訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許， 並斟酌系爭房地之使用目的及經濟效益，認應予變價分割， 並將變價後所得價金按兩造應有部分比例分配，判決如主文 第一項所示。另原告請求系爭房地共有人之一之被告王萬寶 自103年4月24日占有起至共有關係消滅為止，逾越其應有部 分範圍而對原告構成不當得利之相當租金，亦屬可採。從而 ，原告依民法第823條第1項、第179條之規定，請求准予變 價分割系爭房地，並將所得價金按兩造應有部分比例分配之 ，及被告王萬寶應自103年4月24日起至共有關係消滅之日為 止，按月給付原告1,204元，為有理由，逾此所為之請求， 為無理由，應予駁回。又本件關於分割共有物之訴訟部分（
不當得利部分除外），係由法院參酌當事人之意見後依職權 採用分割方法，故就訴訟費用之負擔，宜由兩造按其所有系 爭房地上之應有部分比例分擔，較為適當，併予說明。五、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事 訴訟法第385條第1項前段、第79條、第80條之1、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 羅紫庭
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
書記官 王裴雯
附表：
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│土地標示 │
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│編號│土地坐落 │地目│ 面積 │權利範圍 │
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│ 1 │新竹縣竹北市竹義段 │田 │88.00平方公尺 │全部（原告及被告王萬│
│ │498地號 │ │ │寶、王秀雄、王萬張、│
│ │ │ │ │王萬傳應有部分各5分 │
│ │ │ │ │之1） │
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│建物標示 │
├──┬──────┬──────┬────┬──────────────────┬─────┤
│編號│建號 │基地坐落 │建築式樣│建物面積（平方公尺） │權利範圍 │
│ │ │ │主要建築├───────┬──────────┤ │
│ │ ├──────┤材料及房│樓層合計 │附屬建物及用途 │ │
│ │ │建物門牌 │屋層數 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼──────┼────┼───────┼──────────┼─────┤
│ 1 │新竹縣竹北市│新竹縣竹北市│商業用、│一層：72.75 │含一切附屬建物 │全部（原告│
│ │竹義段177建 │竹義段498地 │磚造、四│二層：84.87 │ │及被告王萬│
│ │號 │號 │層 │三層：84.87 │ │寶、王秀雄│
│ │ ├──────┤ │四層：53.35 │ │、王萬張、│
│ │ │新竹縣竹北市│ │騎樓：12.12 │ │王萬傳應有│
│ │ │○○街00號 │ │合計：307.96 │ │部分各5分 │
│ │ │ │ │ │ │之1） │
│ │ │ │ │ │ │ │
└──┴──────┴──────┴────┴───────┴──────────┴─────┘