臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第959號
原 告 傅玉秀
被 告 孔雀王朝第二期公寓大廈管理委員會
法定代理人 張夙奇
訴訟代理人 林哲健律師
訴訟代理人 林宗德律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國104年6月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於新北市○○區○○路○段○○○巷○號一樓之房屋騰空返還予原告。
被告應自民國一百零四年一月十日起至返還房屋之日止按月賠償原告新台幣捌仟捌佰陸拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
原告起訴主張:原告為坐落於新北市○○區○○路000巷0號1樓 之房屋所有權人（以下簡稱系爭房屋），被告無權占有系爭房 屋，原告以存證信函催告被告返還房屋，被告均置之不理，原 告受有相當於租金之不當得利，原告自得請求自104年1月10日 起至返還房屋止按月給付1萬2000元，爰依據民法第767條、第 179條之規定，提起本訴，並聲明：㈠被告應將坐落新北市○ ○區○○路0段000巷0號1樓之房屋全部騰空返還予原告。㈡被 告應自104年1月10日起至返還房屋之日止按月賠償1萬2000元 。
被告則以:被告於94年間與訴外人邱鏡溶訴訟，系爭房屋依據 建商竣工圖所載，應為社區之中央監控室，經訴外和解後，邱 鏡溶同意將系爭房屋交付被告使用，並將系爭房屋登記予被告 指定之第三人，因被告遲遲未覓得適當人選，遲未辦理移轉登 記，原告並未到現場看過系爭房屋，系爭房屋之市價為923萬 8637元，每坪單價高達40萬元以上，原告陳報之買賣契約私契 為450萬元，每坪單價僅30萬元，公契為211萬3589元，每坪單 價僅14萬元，顯與市價相差甚鉅，且原告之資金來源不明，原 告與邱鏡溶之繼承人邱大進基於通謀虛偽意思表示成立系爭房 屋之買賣契約等語，並聲明：原告之訴及假執行均駁回，如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
原告起訴主張被告無權占有系爭房屋，並受有相當於租金之不 當得利，爰依據第767條、第179條之規定，請求如訴之聲明， 被告則以前詞置辯，因此，本件爭點應為㈠原告與訴外人邱大 進之買賣契約，是否為通謀虛偽意思表示?㈡被告是否無權占
有?㈢原告請求被告應自104年1月10日起至遷讓之日止按月賠 償1萬2000元，是否有理由？茲述如下：
㈠原告與訴外人邱大進之買賣契約，是否為通謀虛偽意思表示?⒈按「所謂通謀而為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故 意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意。並 須就表意人非真意之表示相與而為非真意之合意，若僅一方無 欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚 不能指為通謀而為虛偽意思表示。」(最高法院62年台上字第 316號判例意旨參照)。本件被告主張原告與訴外人邱大進通謀 虛偽意思表示成立買賣契約，然為原告所否認，自應由被告就 其有利於己之事實負舉證責任。
⒉被告抗辯原告並未到現場看過系爭房屋，系爭房屋市價為923 萬8637元，原告陳報之買賣契約私契為450萬元，公契為211萬 3589元，顯與市價相差甚鉅，原告與邱鏡溶之繼承人邱大進基 於通謀虛偽意思表示成立系爭房屋之買賣契約云云。然查，⑴原告與訴外人邱大進簽定買賣契約，並給付200萬元之買賣價 金，有原告提出系爭房屋之買賣契約，新北市土城區農會會 款申請書、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書可按（見 本院卷第40-46頁），況原告名下有多筆投資、二筆房地，有 本院依職權調閱稅務電子閘門調件明細表可按（置於卷外）， 原告並非無資力之人，自難認定原告與訴外人邱大進係基於通 謀虛偽意思表示而成立買賣契約。
⑵訴外人邱鏡溶於102年1月8日死亡，其子秋紫琴拋棄繼承，繼 承人為其兄弟即邱益三、邱大進、邱益壽、邱美麗、邱千倫、 邱美枝、邱喜文等7人，由邱大進因分割繼承取得系爭房屋， 有台北市萬華戶政事務所104年6月8日北市○○○○○0000000 0000號函、104年6月11日北市萬戶字第00000000000號函、新 北市板橋地政事務所104年6月15日新北板地籍字第0000000000 號函、台北地方法院家事庭104年6月12日北院木家祥字第102 年度繼字第117號函可按（見本院卷第64-66頁、第125-158頁 ），足見，系爭房屋為邱鏡溶之繼承人邱大進因分割取得，邱 大進雖為繼承人，難以認定邱靜溶與原告間之協議，且邱大進 為有權處分之人，自無疑義。
⑶又系爭房屋市價約93萬9351元，本院依職權調閱之內政部不動 產交易實價網查詢結果可按，有本院104年度補字第1057號民 事裁定可按，足見，原告與邱大進之買賣契約價格為450萬元 ，尚符市價行情。至於被告抗辯中聯不動產估價師事務所鑑定 系爭房屋價格為919萬2231元，有被告提出之鑑定報告可按， 惟被告提出之鑑定單位並未經原告同意，況房屋買賣價格屬契 約自由之範疇，買賣契約價格無從作為原告與訴外人邱大進是
否成立通謀虛偽意思表示之證據，自難為有利於被告之認定。⑷被告抗辯原告從未看過系爭房屋自無可能購買系爭房屋，並以 證人陳相志之證詞為據。然查，證人陳相志於本院審理時雖證 述，原告從未至系爭房屋看屋云云，然查，原告確實曾到系爭 房屋查看，並有原告提出之原告在系爭房屋之現場照片可憑， 因此，證人陳相志之證詞，自難採信。再者，證人陳相志證述 系爭房屋並未標示由被告使用之文字等語（本院104年6月30日 筆錄），自無從由善意第三人足以判別系爭房屋為被告所有， 或因為被告使用而為被告所有之事實，況系爭房屋因繼承登記 為邱大進所有，並有被告提出之新北市地籍異動索引可按（見 本院卷第34頁），因此，被告前開抗辯，亦不足以證明原告與 訴外人通謀虛偽意思表示成立系爭房屋之買賣契約。⑸被告僅空言辯稱原告與訴外人邱大進通謀虛偽意思表示成立買 賣契約云云，並未提出相關事證以證明通謀虛偽意思表示之情 事，被告此部分主張顯難採信。
㈡被告是否無權占有?
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年臺上字第 1120號判決意旨參照）。查系爭房屋為原告所有，已如前述， 揆諸前揭判決意旨，自應由被告就占有系爭房屋之合法權源負 舉證之責，合先敘明。
⒉經查：被告固抗辯系爭房屋為邱鏡溶與被告和解，同意登記為 被告指定之第三人，並非無權占有云云。原告並非邱鏡溶之繼 承人，並無概括承受邱靜溶之權利義務，而為善意第三人，不 受被告與邱鏡溶間之和解契約拘束，被告是否有合法占用系爭 房屋之認定，自應由被告舉證有正當法律上占有權源，然被告 並未舉證，尚難其主張為可採
㈢原告請求被告應自104年1月10日起至遷讓之日止按月賠償1萬 2000元是否有理由？
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。 雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條 定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上 之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額 年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市
、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地 ，建築房屋，均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定 有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並 非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字 第3071號判例意旨參照）。又舉辦規定地價或重新規定地價時 ，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之 八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段載有明文。⒉系爭房屋坐落之地號為新北市○○區○○段00地號、48地號（ 以下簡稱系爭土地），原告持有萬分之48，系爭土地102年申 報地價依序1萬8071.2元、20640元，系爭房屋現值為81萬5700 元，有被告提出系爭房地之鑑定報告、稅務電子閘門調件明細 表可按（置於卷外），本院斟酌系爭房屋為1層樓建物，供被 告堆放雜物，坐落位置鄰近樂利國小，新北高工，並有被告提 出鑑定報告在卷可佐（置於卷外），核其周邊環境，交通便利 ，生活機能、商業繁榮程度等一切情況，而認原告請求被告按 系爭土地申報地價總額及建築物申報總價額年息百分之10計算 相當租金之損害（計算方式為土地申報地價及建築物申報總價 額x百分之10÷12），應為適當，準此，原告請求被告給付104 年10日1日起至返還房屋止，請求相當於租金之不當得利如主 文第2項所示之金額（計算式如附表所示），應屬有據，逾此 部分，應予駁回。
綜上述，原告基於民法第767條所有物返還請求權及民法第179 條不當得利之規定之法律關係，請求被告將坐落新北市○○區 ○○路0段000巷0號1樓之房屋全部騰空返還予原告，並自104 年1月10日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之 不當得利如主文所示，為有理由，逾此部份，應予駁回。原告並未陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告聲請供擔保免 為假執行，核無必要，附此敘明。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與本 件訴訟結果之判斷，不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
民事第三庭
法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
書記官 陳麗娜
附表:
{ [（22589X0.8X2242.9）+（225800X37.54）x0.0048] +815700}X0.1÷12=8863（元以下四捨五入）