所有權移轉登記
臺灣新北地方法院(民事),訴字,104年度,398號
PCDV,104,訴,398,20150714,2

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第398號
原　　　告　劉雅婷　
訴訟代理人　蔡順雄律師
複代理人　　鄭凱威律師
訴訟代理人　高振格律師
被　　　告　劉雅如　
訴訟代理人　廖修譽律師
複代理人　　劉嘉瑜律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國104年6月
30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項後段於原告以新臺幣貳佰壹拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣陸佰伍拾萬為原告供擔保得免為假執行。
事實及理由
壹、程序上理由
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結者，被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1項第7款、第2項分別定有明文。原告起訴依據民法第179 條、類推適用第541條第2項之規定，起訴請求被告應將如附表 所示之不動產所有權移轉登記予原告。嗣於民國（下同）104 年3月26日具狀追加民法第767條之訴訟標的（見本院卷第16頁 ），並更正聲明為「被告應將如103年11月14日民事起訴狀附 表所示之不動產所有權移轉登記予原告，並全部騰空遷讓返還 原告，如受有利判決，除第一項前段移轉登記房地部分外，願 供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第15頁），被告並無異 議而為本案言詞辯論，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者， 揆之前開規定，核無不合，應予准許。
貳、實體上理由
原告起訴主張：其於94年11月至12月間購買如附表所示不動產 （下稱系爭房地），並將系爭房地借名登記予被告，被告欲購 屋，原告於103年5月間以新台幣（下同）650萬元之價格及保 留買回之權利出賣系爭房地予被告，被告於103年7月15日給付 購屋款300萬元予原告，然兩造於103年7月下旬，因共同投資 赫司緹雅國際時尚美甲股份有限公司（下稱系爭公司）之營運 發生衝突，被告表示原告代其繳納系爭公司之股款及將系爭房



地出賣予被告，致被告承擔巨大壓力，原告委請配偶即證人林 大榮與被告協商，處理股款及系爭房地等事宜，兩造後已於 103年7月24日解除系爭房地之買賣契約，並就被告先前交付之 300萬元，達成以其中60萬元抵充原告原先代被告繳納之股款 ，剩餘之款項，於被告將系爭房地移轉登記予原告，再返還被 告之協議，然被告拒未履行前開協議，並於104年2月27日更換 系爭房地之門鎖，並偽稱權狀遺失要求地政事務所補發權狀， 原告以原證21之存證信函終止本件借名登記契約，被告無權占 有系爭房屋，爰依類推適用民法地514條第2項、第767條、第 179條之規定，提起本訴，並聲明：被告應將附表所示之不動 產所有權移轉登記予原告，並全部騰空遷讓返還原告，如受有 利判決，除第一項前段移轉登記房地部分外，願供擔保請准宣 告假執行。
被告則以：兩造於103年4月前，原告將系爭房地借名登記予被 告，然原告於103年5月以650萬元出售予被告，成立買賣契約 ，被告曾於103年6月帶同設計師前往系爭房地，由原告接待， 已於103年7月15日正式動工，原告亦於103年7月7日亦使用通 訊軟體通知被告裝潢須注意之細節。另原告亦於103年7月31日 向快樂美髮連鎖集團副總文彥之、103年8月1日向邱泠及董德 堉夫婦表達已將系爭房地出賣給被告，是本件被告已給付買賣 價款，原告提出之錄音譯文並不完整，證人林大榮並無代理原 告之權限，且於錄音前已先以言詞恐嚇被告，被告係遭脅迫， 林大榮未經股東同意將公司之資金轉出，被告當然不同意解約 等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔 保請准宣告假執行。
兩造不爭執事項（見本院第51-52頁、104年4月1日筆錄）㈠原告於94年11月或12月間將系爭房地借名登記予被告，原告於 103年5間以650萬元將系爭房地出售予被告，被告於103年7月 15日以匯款方式給付300萬元買賣價款予原告。本件爭點及本院判斷
原告起訴主張其將系爭房地借名登記於被告名下，原告雖於 103年5月間將系爭房地出售予被告，然該買賣契約已於103年7 月24日合意解除系爭房地之買賣契約，被告應將系爭房地移轉 登記為原告所有，卻於104年2月27日更換系爭房屋之門鎖，爰 依類推適用民法第541條第2項、民法第767條、第179條之規定 ，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點㈠兩 造就系爭房地之買賣契約是否已合意解除？茲分述如下： 原告主張兩造已於104年7月24日合意解除契約，係以原證28、 35之錄音及譯文為證，被告則以原證28之錄音係遭林大榮脅迫 ，證人林大榮並無代理原告之權限及原告於102年8月1日尚告



知證人兩造契約尚屬有效云云，並以證人文彥之、邱冷、董德 堉、蘇心葦之證詞為據，然查:
⒈參以證人文彥之於本院審理時證述:「（法官問:你是否曾經有 親耳聽聞原告劉雅婷或其他人稱原告劉雅婷有出售新北市○○ 區○○路000○0號8樓之房屋予被告劉雅如？在什麼時間、什 麼場合說的？為什麼會討論到此話題？內容為何？買賣價金多 少你知道嗎？你是否知道被告劉雅如已有付款還是沒有付？） 1.我有聽過劉雅婷有告訴我房子用當時所買的原價，賣給劉雅 如，房子是在板橋，詳細地址我不清楚。2.是劉雅婷跟林大榮 到我的公司找我談公司經營的問題，因當時劉雅如再找房子， 劉雅婷為了照顧自己的妹妹把他自己房子用原價賣給劉雅如。 103年7.8月左右談到。3.是劉雅婷主動提起。4.是聊天談話。 5.我不知道買賣價金。5.我不知道劉雅如是否有付款。」「（ 法官問:你聽到上面事情之後，事後有在聽說這筆買賣有任何 變化嗎？還是有聽說有解約？）1.我聽劉雅如說姐姐有反悔， 過程我不是很清楚。有談到劉雅如有付款給姐姐多少錢沒講。 」「（法官問:請問原告與被告兩人何時開始對於赫司緹雅公 司的經營事宜發生爭執？）103年7.8月時發生爭執。」「（法 官問:原告及林大榮對於赫司緹雅公司的經營上，曾經幾次尋 求你的支持？）我們也是赫司緹雅的股東之一，林大榮跟劉雅 婷有找我，係希望尋求我們的意見。」「（法官問: 103年7月 31日飯局時（早中晚）、地為何？總共時間多久？）我不記得 了。「（法官問:除了房屋一事外，還講到什麼內容？）林大 榮有告訴我說，劉雅如這邊經營尚有不同意見，董事會一任参 年到期，希望提出新的董事長人選，要換掉劉雅如。我們當天 討論沒有結論。」「（被告訴訟代理人問:他們來辦公室找我 談板橋房子的事情，跟飯局是同一天？）不同一天。」「（被 告訴訟代理人問:飯局有談到房子的問題？）我不記得了7月31 日有吃飯。」「（原告訴訟代理人問:那天是主要是談換公司 董事長的問題？）是，我不記得有吃飯，也不記得是否有談到 房子的問題。」等語，再參以證人邱冷於本院審理時證述:「 「（法官問:你是否曾經有親耳聽聞原告劉雅婷或其他人稱原 告劉雅婷有出售新北市○○區○○路000○0號8樓之房屋予被 告劉雅如？在什麼時間、什麼場合說的？為什麼會討論到此話 題？內容為何？買賣價金多少你知道嗎？你是否知道被告劉雅 如已有付款還是沒有付？）1.有聽過2.但我不記得正確時間大 約103年7月，是與林大榮、劉雅婷吃飯時說的。3.在討論赫司 緹雅股份的事情，原告有說對妹妹很好，要用原價賣房子給妹 妹。4.賣房子給妹妹用當時所買的價錢600萬元。現值約1千多 萬。5.600萬元6.被告有無付款，當天沒有聽過，後來有聽被



告說已經匯錢但不知匯多少錢。」「（法官問:你聽到上面事 情之後，事後有在聽說這筆買賣有任何變化嗎？還是有聽說有 解約？）我沒有聽說過有解約。」「（法官問:請問原告與被 告兩人何時開始對於赫司緹雅公司的經營事宜發生爭執？）就 是那次吃飯時103年7月開始。」「（法官問: 103年8月1日飯 局時（早中晚）、地為何？總共時間多久？成員有誰？）約在 103年7月或8月時。吃飯時間約1.2個小時左右。我和林大榮、 董德堉跟劉雅婷。」「（法官問:除了房屋一事外，還講到什 麼內容？證人邱泠有。就是剛剛所述。」等語，證人董德堉於 本院審理時證述；「（法官問:你是否曾經有親耳聽聞劉雅婷 或其他人稱劉雅婷有出售新北市○○區○○路000○0號8樓之 房屋予劉雅如？在什麼時間、什麼場合說的？為什麼為討論到 此話題？內容為何？買賣價金多少你知道嗎？你是否知道劉雅 如已有付款還是沒有付？證人董德堉1.103年5.6或7月時，我 和我老婆邱泠接到電話，劉雅婷要來找我老婆談事，我聽他們 談原告要把板橋房子便宜賣給被告，讓被告可以賺很多錢。 2.103年中吃飯時談到的。3.我不知道為何會談到這個話題。 4.主要是談姊妹之間的公司問題等順便談房子買賣的問題。5. 不知道價金。6.被告已經付款，付款多少不清楚，但已經在裝 潢了。」「（法官問:你聽到上面事情之後，事後有再聽說這 筆買賣有任何變化嗎？還是有聽說有解約？）那天吃完飯後， 我就不知道這件事的變化如何。」「（法官問:請問原告與被 告兩人何時開始對於赫司緹雅公司的經營事宜發生爭執？） 103年中吃飯那次。」「（法官問:原告及林大榮對於赫司緹雅 公司的經營上，曾經幾次尋求你的支持？）尋求邱泠對原告的 支持，幫助他們換董事長把被告換下。」「（原告訴訟代理人 問:當天主要談公司董事長撤換的問題，順便提到房子的問題 ，主要是因為原告要告訴你們他有多照顧妹妹嗎？）是。」等 語（見本院卷第65-70頁、104年4月28日筆錄），足見，證人 文彥之、邱冷、董德堉僅能證明兩造間就系爭房地已成立買賣 契約，但兩造是否另行解除契約或被告已支付全部價金等情， 並不知悉，從而，證人文彥之、邱冷、董德堉之證詞，難為有 利於被告之認定。
⒉證人蘇心葦即系爭房屋之室內設計師於本院審理時證述:「（ 法官問:你是否有前往該房屋視察？去過幾次？是否有遇到過 何人？證人蘇心葦1.我開工前有去過2次。第一次兩造跟林大 榮都有碰到。2.第二次是劉雅婷有去，拆主臥室的裝潢。開工 時兩造都沒有去，開工日期103年7月12日正式開工。」「（ 法官問:現在屋況如何？你是否有繼續裝修？受何人委託？你 知道現在該屋是由何人管理嗎？）1.3月18日第二次開工已經



快完工了。2.7月24日停工後在今年3月18日重新開工。3.受劉 雅如委託。5.現在劉雅如管理」等語，並經原告訴訟代理人發 現證人回答時將答案寫在手心上，經本院勘驗證人手心紀錄「 4/12看、4/29拆、7/12開工、7/24停、3/18開工」等情（見本 院卷第69-70頁、104年4月28日筆錄），準此，證人蘇心葦受 被告之委託裝修系爭房地，於103年7月12日開工，復於同年月 24日停工，並於104年3月18日再度開工，亦難以證明兩造間之 契約尚存在之事實，亦無從為有利於被告之認定。況原告主張 兩造已於104年7月24日合意解除契約，被告於當日要求室內設 計師蘇心葦停工，準此，被告當日已合意解除契約之事實，甚 為明確。
⒊原告提出之錄音譯文擇其重要記載如下：
⑴被告陳述:「對，因為我跟你講，說真的，前面他說他要賣我 ，我覺得，喔，好啊，那我就接受了，然後今天你說你不要賣 我了，其實，我也沒有說要去侵占你這什麼東西啦，我覺得， 我本來就不是這種人」
⑵被告陳述「對啊,然後你現在是覺得，你把恩情給我，就是， 給我這些壓力，我覺得其實我本來也很想跟他說，我可以不用 買，只是沒有開口提啦，ＯＫ啦」，
⑶證人林大榮陳述「所以他沒有講這件事，我來當....，我的意 思說，要讓妳們的感情以後有修補的機會，你們不要有互相欠 ，不要攘他覺得他給你恩惠，啊妳讓他覺得說，妳給我的恩惠 ，我感到壓力很大，我還要聽你東，聽你西的，我覺得不需要 這樣子，大家清清楚楚，我去找代書，把名字過過回來，該有 的稅費，我會自己處理，阿你敲得那一些，其實無所謂，我會 去告訴他，反正，我來處理好了，....，」等語。被告即陳述 「沒有啊，我沒有要侵占你們財產的意思啦，說真的」。⑷證人林大榮陳述「那我後續我會請看是代書怎麼處理，看是用 買賣的還是用贈與的，看是怎麼，我來處理，那你那邊就通知 裝潢的部分就...」，被告即陳述「沒有...我已經都停了」⑸被告陳述:「這個東西，你跟他講啦,這東西呢，我不會佔他便 宜，我本來就不是占人家便宜的人」
證人林大榮陳述「是啊，對啊，所以我不希望你們彼此間有這 種壓力，變成你住了,他給你住，你覺得怎樣怎樣，他會覺得 怎樣怎樣，我根本就沒有要啊,是你硬塞給我啊什麼的，那她 就會說啊，我是便宜給妳..就」
被告陳述「對啊,那個我覺得真的吵不完啦」
證人林大榮「對啊，那所以我覺得我的看法是我代替他，我今 天會跟他講，所以我有把握我會說服他，那所以我跟你說」被 告陳述「沒有，他已經打電話給媽媽說，他要過戶過去給林品



妍（即原告與證人林大榮之女兒）啦，那我說，其實這個都是 他決定，我不會說什麼」等語。
⑹證人林大榮陳述「房子的事，我會告訴他，反正我先問一下代 書，因為這事要先過戶，要怎麼贈與，還是要買賣，...所以 你這邊就是配合我代書的動作，看是要怎麼樣過戶還是要怎麼 買賣，還是要怎麼贈與，那該是妳的錢本來就應該還你，當這 些事情完成後那些錢，本來就應該還你，房子的事，你覺得這 樣可以嗎?」
被告陳述「可以啊，我從頭到尾，都沒有占他便宜的意思」「 再說，我也滿倒楣的耶，你看我花了一堆時間，然後就好了， 打的錢也要付了」
⑺被告陳述「我跟你講，那個增資款我算過了，如果照你們這樣 的算法呢，我是補40萬元」
證人林大榮陳述「哪妳就把它補進來啊」
被告陳述「所以你就扣200..就是匯回260萬元給我就可以了」 證人林大榮陳述「OK啊,我就直接從裡面扣，那妳的股份就名 正...」「我就從妳的300萬元去扣掉妳增資」 證人林大榮陳述「其他差額就是在房子過戶完以後，我匯回去 給妳，那房子後面那個敲掉的費用，就是我們自己來處理，但 是設計師那部分請妳要去處理，好不好」
被告陳述「對，我會處理」
（以上譯文見本院卷第97-108頁）
綜上，被告與證人林大榮之對話錄音旨在於原告與被告間就股 份及系爭房屋有所爭執，證人林大榮向原告表示代理原告向被 告表示解除買賣契約，被告亦向證人林大榮無意買受系爭房屋 ，同意返還登記於原告，同時停止系爭房屋之裝潢工程，要求 證人林大榮將其已匯300萬元之買賣價款，充作被告投資系爭 公司之股款40萬元，要求原告匯還，證人林大榮則希望被告配 合以買賣或贈與移轉登記為原告或原告之女兒後，再行匯還餘 款260萬元等情，從而，證人林大榮已向被告表達代理原告之 意思，被告當日向證人林大榮表示請其向原告傳達已無意向原 告購買系爭房屋之意思表示予原告，可堪認定。再者，原告已 於104年7月24日之前，已向兩造之母親表示欲將系爭房屋改登 記為原告之女兒所有，為被告所不爭，因此，原告亦無意再出 售並委任證人林大榮向被告為解除契約之意思表示，系爭房屋 之買賣契約已合意解除，從而，被告抗辯證人林大榮當日並未 受原告委任與被告商談解除契約云云，自無可採。⒋參以證人林大榮於本院審理時證述:「（法官問:依據103年7月 24日錄音，證人為什麼會提到房子的事情影響了赫司緹雅公司 的經營？）劉雅如跟我劉雅婷有一起經營公司，因為經營有爭



執所以想把經營的部分跟房子的問題一起討論。」「（法官問 :依據103年7月24日錄音，被告有說到原告已經打電話跟媽媽 說房子不賣了。而你當日也說房子要過戶回來，不要賣了，所 以就買賣契約解除的這件事情，證人跟原告間是已經有共識嗎 ？）我跟原告有共識。」「（法官問:為什麼300萬元的房屋款 項還沒有匯還給被告？因為當天我跟被告的協議，被告配合我 把房子移轉登記給原告因為被告還欠部分經營公司的股款，兩 造有結算後再把多於的款項匯還給被告。被告還算出一個金額 ，因為被告尚未配合原辦理移轉登記的問題。被告有說公司的 股權是多少，被告說20點多」「（法官問:證人、原告跟被告 間，何時開始對赫司緹雅公司的經營事宜發生爭執？什麼樣的 爭執？）公司一開始創立時，我再主導公司，被告在公司是技 術部門應該是去年5.6月初，因被告出國被我扣薪，隱約覺得 被告對我有意見。」「（法官問: 103年7月31日跟103年8月1 日飯局，為什麼要邱泠、董德堉、文彥之提到房屋買賣一事？ ）7月31日我先約文彥之、因為劉雅如是當時赫司緹雅的公司 的董事長，我要說服文彥之更換董事長。原告在文彥之公司（ 快樂的總公司）辦公室特別有提到原告對被告很好，才會提到 房子的事情，結果被告還這樣對原告。7月31日跟文彥之談好 ，就來重新開股東會，因為當時文彥之是副總、邱泠是文彥之 部門的下屬，而且7月31日所談的內容邱泠並沒有參與。所以 我才在8月1日在聯絡邱泠如何在招開股東會的細節。因為當天 邱泠剛好跟董德堉在吃飯所以我們夫妻就去找他們談期間才聊 到房子的事情。」「（法官問:你是否知道劉雅婷出售新北市 ○○區○○路000○0號8樓之房屋予劉雅如之價金多少？買賣 內容為何？劉雅如已有付款還是沒有付？房子已經交給劉雅如 了嗎？在交給劉雅如之前房子是做何使用？）1.650萬元。 2.650萬元（內容是我起家厝），條件是我們夫妻有需要被告 要無條件以原價賣給我們。3.被告有匯300萬元，4房子已經交 付被告裝潢5.房子原本是出租給朋友。」「（法官問:據你提 出之錄音，稱於103年7月24日當日劉雅如已經與劉雅婷解除這 個買賣契約？請問這是在什麼情況下談的？談的內容為何？劉 雅婷在場嗎？你有獲得劉雅婷授權嗎？那公司股份的事情已經 依你所述處理了嗎？你們後來有將你所說的房屋款退還給劉雅 如嗎？）1.7月24日是我跟被告談的，2.我的復興店談的。3. 內容為公司經營問題及房子問題。4.原告不在場。5.我有經原 告授權。6.沒有處理，被告又提出告訴說我們是人頭7.因為被 告沒有配合過戶，所以沒有退還。」「（法官問:你是否認識 蘇心葦、邱泠、董德堉、文彥之這些人？認識多久了？你在什 麼場合見過蘇心葦，為什麼你當時會遇到他？他要做什麼事情



你知道嗎？你在103年7月底的時候是否還有告訴邱泠、董德堉 、文彥之等人關於買賣房屋的事情？你是怎麼告訴她們的？為 何你稱已經解約了卻還要告訴他們買賣此事？）1.我不認識蘇 心葦，我認識其他三人。2.邱泠、文彥之是我再99年左右認識 。董德堉是邱泠的先生，偶而幾次碰到。3.我不記得。4.室內 設計師5.7月底到告訴他們談股權爭議的事情及更換董事長的 事情。6.我們只有談到賣房子給他的事情，沒有談解約的事情 。主要當天是談解約的事情。7.我認為解約跟她們無關，只是 爭取她們的支持。」「（原告訴訟代理人問:你103年7月24日 被告談話是否有無恐嚇他？）沒有。當天是在復興店工作室是 員工吃飯、開會的地方。是大家都可以進去的地方。」等語（ 見本院卷第70-71頁、104年4月28日筆錄），準此，證人林大 榮於103年7月24日與被告談及系爭房地及系爭公司之經營問題 ，並未對被告實施恐嚇脅迫，已受原告委任與被告商談買賣契 約之解除事宜，另於103年7月31日或103年8月1日當天與證人 文彥之、邱冷、董德堉吃飯，僅約略談及系爭房地之買賣，並 非以系爭房地之買賣為主要事項，再斟酌證人即蘇心葦於同日 受被告指示停工等事實，足見，兩造確實已於當日合意就系爭 房地解除契約等事實，可堪認定。
⒌綜觀原告提出之原證28、35之錄音光碟及譯文，證人林大榮所 用言語，均未涉及恐嚇、脅迫等文字，且以商談、妥協之方式 與被告交談，被告雖以證人林大榮錄音之前，有實施脅迫等情 ，然被告自103年7月24日起迄今，均未向任何人提出遭證人脅 迫等情事，並依據證人林大榮與被告於104年7月24日之錄音協 議內容，被告已要求證人蘇心葦停止裝潢系爭房屋等情，與證 人蘇心葦之證詞相符，本院勘驗原證28之錄音中，雖有被告之 吸鼻之聲音，參酌被告當天之聲調聲音，並無任何遭恐嚇或脅 迫之聲音，有本院104年5月19日勘驗筆錄可按（見本院卷第 133-134頁），從而，被告既未舉證有何遭證人林大榮脅迫之 事實，自難認定被告之抗辯為可採。
⒍再者，原告與被告簽定系爭房地之買賣契約後，約定買賣價金 650萬元，被告僅於103年7月15日匯款300萬元，迄今均未給付 其餘尾款，且系爭房屋自103年5月起迄今之水電費、社區管理 費均由原告繳納等情，亦為被告所不爭，因此，被告已明知系 爭房地買賣契約已解除，始未繼續支付尾款，從而，被告抗辯 系爭房地之買賣契約並未合意解除云云，自非可採。綜上述，原告依據類推適用民法第541條第2項、第767條、第 179條之規定，請求被告應將附表所示之不動產所有權移轉登 記予原告，並騰空遷讓返還原告，洵屬正當，應予准許。兩造陳明願供擔保就遷讓房屋部分，聲請宣告假執行或免為假



執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決 結果無涉，爰不一一論述。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2 項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
書記官 陳麗娜