返還價金
臺灣新北地方法院(民事),訴字,104年度,34號
PCDV,104,訴,34,20150728,2

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第34號
原　　　告　林芮敏　
　　　　　　何國輝　
　　　　　　王方平　
前三人共同
訴訟代理人　溫令行律師
訴訟代理人　劉政杰律師
複代理人　　邱愛慈　
被　　　告　英德建設股份有限公司
法定代理人　袁齊芬　
訴訟代理人　侯傑中律師
　　　　　　張漢榮律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國104 年7 月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）緣被告英德建設股份有限公司（下稱英德建設）為坐落於 新北市○○區○○段000 地號等7 筆、地址為新北市○○ 區○○路○段00號等之建物（下稱新時代大樓）之賣方。 查車道及其他必要空間之面積坪數，本應登記為車位所有 人所有（即俗稱小公），並與車位一併銷售，不應另行計 價，否則車輛於法律上將無法自車道進出，而無法達停車 位使用之目的。然被告竟將新時代大樓公設建號3108建號 1 樓至地下4 樓本應附隨於車位之車道及其他必要空間， 登記為全體區分所有權人之共用部分，而作為房屋之公設 坪數計價出售，導致房屋之買方於不知情之狀態下，購買 不應計價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間 坪數，致建物之買方受有損害，而英德建設受有利益，英 德建設自應返還該等利益與各房屋買受人。
（二）新時代大樓之車道及其他必要空間，係合併停車空間及其 他公共設施，登記於○○區○○段0000○號之公設建號中 ，故系爭新時代大樓之實際車道面積，可由建物登記謄本 中之總公設面積即5113.29 平方公尺，扣除停車空間及其 他公共設施，即可計算得知。依據原證一計算，可知： ⒈○○區○○段0000○號之所有停車空間登記面積合計為16 04平方公尺。【計算式：大車位面積：登記為○○區○○ 段0000○號應有部分2958／0000000 ，合計為：58位ｘ29



58／0000000 ｘ5113.29=877.26㎡、小車位面積：登記為 ○○區○○段0000○號應有部分2538／0000000 ，合計為 ：56位ｘ2538／0000000 ｘ5113.29=726.74㎡、大小車位 面積合計為：877.26+726.74=1604㎡】 ⒉○○區○○段0000○號之實際停車格面積合計為1594.5平 方公尺。【計算式：大車位單一車格面積：2.5x6=15㎡， 小車位單一車格面積：2.25x5 .75=12.9375㎡，大小車位 總車格面積合計為：58位x15+56位x12.9375=1594.5 ㎡】 ⒊○○區○○段0000○號之應附隨於車位之車道及其他必要 空間面積合計為2380.34 平方公尺。【計算式： ①一樓部分：87.57 （一樓登記面積）-8.02 （管委會空 間）=79. 55 ㎡
②地下二層部分：1256.43 （該層登記面積）-10.13（甲 梯）-22 .83 （乙梯）-21.37（發電機）-16.81（電機 房）-22 5 （大車15位）-168.19 （小車13位）=792.1 ㎡
③地下三層部分：1256.43 （該層登記面積）-10.35（甲 梯）-24.9 （乙梯）-7.09 （蓄水甲）-6.57 （蓄水乙 ）-255（大車17位）-155.25 （小車12位）=797.27 ㎡ ④地下四層部分：1256.43 （該層登記面積）-10.35（甲 梯）-25.07（乙梯）-7.09 （蓄水甲）-6.57 （蓄水乙 ）-2 2.28 （消防設施）-11.65（汙水設施）-255（大 車17位）-207（小車12位）=711.42 ㎡ ⑤車道合計面積=79.55+792.1+797.27+711.42=2380.34㎡ 】
⒋應登記為停車空間（包括停車位及應附隨之車道及其他必 要空間）販售之面積應為3974.84 平方公尺。【計算式： 2380.34+1594.5=3974.84㎡】 ⒌由上開數據顯可查，登記於停車位之車道及其他必要空間 ，而應與停車位共同販售，不另計價知面積，本應為2380 .34 平方公尺，被告英德建設卻僅將其中區區9.5 平方公 尺之面積登記入停車位面積，卻將其他2370.84 平方公尺 【計算式：2380.34-9.5=2370.34 ㎡，3974.84-1604=237 0.34㎡】之車道及其他必要空間面積灌入房屋區分所有權 人之公設坪數，而就該等不應計價之面積向房屋區分所有 權人計價收費，賺取暴利。
（三）因新時代大樓之停車空間係供另行加價購買，故房屋買受 人對於公共設施之使用面積，本即不含停車空間( 即停車 位及應附隨之車道及其他必要空間) 。現行新時代大樓房 屋買受人就○○區○○段0000○號之公設登記總面積，係



為3509.29 平方公尺【計算式：5113.29-16 04 =3509.29 ㎡，即將信義段3108建號總面積扣除停車位登記面積】。 然而車道面積應含括於停車位空間而不應再行灌入公共設 施坪數由全體房屋買受人分擔，故○○區○○段0000○號 房屋買受人實際應登記之公共設施面積，理應扣除車道及 其他必要空間面積，而僅應登記1138.45 平方公尺而已【 計算式：5113.29-3974.84=1138.45 ㎡，即將信義段3108 建號總面積扣除應登記為停車空間之面積】，中間之差額 2370.84 平方公尺，本應登記與車位共同販售，不另計價 ，卻均灌入房屋公設轉而向房屋買受人收費。
（四）詎料被告英德建設計算房屋買受人實際可使用之公共設施 面積時，竟將上開車道面積坪數算入，致使房屋買受人給 付價金購買車道面積之比例坪數，實際上卻無法使用，被 告英德建設於計算房屋買受人所應分擔之公共設施比例時 ，僅將9.5 平方公尺之車道及其他必要空間計入車位面積 ，幾乎將全部車道及其他必要空間面積均登記並販賣與房 屋買受人，○○區○○段0000○號登記於房屋買受人公設 總面積為3509.29 平方公尺。就目前各房屋買受人所應分 擔之公共設施（不含停車位）比例中，事實上僅有1138.4 5 平方公尺應登記於房屋買受人，2370.84 平方公尺係以 車道灌水公設，申言之，現行○○區○○段0000○號對房 屋買受人之登記面積中，有高達67.56%之比例為灌水之車 道面積（計算式：2370.84 平方公尺/3509.29平方公尺=6 7.56% ），核被告英德建設刻意虛灌坪數之行為，顯違反 誠信原則，原告本於債務不履行不完全給付之法律關係， 依民法227 條第1 項準用第226 條第1 項規定，請求被告 賠償房屋價值減損之損害；另本於買賣契約瑕疵擔保及不 當得利之法律關係，依民法第354 條、第359 條及第179 規定規定，請求被告返還所減少之坪數價金，併依債務不 履行不完全給付之法律關係，依民法227 條第1 項準用第 226 條第1 項規定，請求被告賠償停車位價值減損之損害 。蓋房屋買受人並未購買停車位，故實際上無法使用，自 屬買賣標的物之瑕疵，房屋買受人即原告自得主張減少該 無法使用部份之價金。被告英德建設就上開重複收取之67 .56%坪數之費用，自屬無法律上之原因而受利益，致原告 受損害，被告英德建設自應返還該等重複收取之坪數費用 （被告就原告所溢收之金額計算，詳如附表）。被告英德 建設違法虛灌公共設施坪數，致建物之買方受有損害，原 告依民法第359 條及第227 條及同法第179 條，最高法院 99年台上字第2443號民事判決內容，自得請求被告返還虛



灌坪數之價金。
（五）按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交 易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」公平交易法第24條， 定有明文。「被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用 部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺 罔行為，違反公平交易法第24條規定」此亦經行政院公平 交易委員會公處自第100108號處分書及行政院公平交易委 員會第100003號處分書認定在案。茲因被告英德建設隱瞞 原告上開共用公共設施部分所含項目係包含車道之資訊， 已該當為足以影響交易秩序之欺罔行為，顯已違反公平交 易法第24條所規定之禁止不法行為，又因公平交易法亦屬 於保護他人之法律，故被告英德建設之行為亦符合民法第 184 條第2 項之規定，原告亦得向被告請求超額給付價金 之損害賠償。本件原告並僅暫先各以新臺幣（下同）100 萬元為請求。
（六）聲明：①被告應各給付原告100 萬元，及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②訴 訟費用由被告負擔。③原告願供擔保請准予宣告假執行。二、被告方面：
（一）原告一再主張被告不得將車道面積登記為全體區分所有權 人所有，並在另案中主張被告所為之登記，有違反土地登 記規則第81條、建物所有權第一次登記法令補充規定（下 稱補充規定）第12點云云。然而，「補充規定」是內政部 100 年6 月15日所修訂，而系爭房屋第一次所有權登記時 間為99年10月12日，故應適用修正前之規定，合先敘明。 然不論依照土地登記規則或修正前、後之補充規定，其條 文內容都是明令法定停車空間（後修正為「法定停車空間 （含車道及其必要空間）」）應登記為共用部分，被告依 據該規定辦理登記，完全符合上開規定，反而原告主張車 道不能登記為共用部分，則明顯是違反上述規定。而被告 向地政機關辦理建物第一次所有權登記時，亦須經由地政 機關加以審查後始得登記，故實難以想像被告在辦理登記 時，有不得登記在共用部分者而有違背登記相關法令，而 地政機關卻仍予可以審查通過並予以登記之情事，故原告 空言主張車道面積不得登記為共用不分，實無理由。（二）再者，依照原告所提出之附件一、二之公平交易委員會處 分書之結論，是認定建商故意沒有將「車道登記在共用部 分內」之資訊揭露在契約內容，此一故意未予揭露之行為 ，違反公平交易法。從上開反面見解，公平會並沒有將「 車道登記在共用部分內」一事認定為違法，反而是認為建



設公司只要將「車道登記在共用部分內」之資訊，在房屋 預定買賣契約書中加以揭露，即無不法。上開處分案經最 高行政法院103 判字第615 、616 號發回，發回理由是認 為建商沒有將「車道登記在共用部分內」的資訊予以揭露 ，是屬於故意或過失應再釐清，對於「車道登記在共用部 分內」一節，亦無認定此登記方式違法之情事。另依照鈞 院103 年度訴字第1518、1490號判決，也一致認為「被告 將車道及其他必要空間登記為共用部分，由區分所有權人 共同持有，並未違反上開規定，原告此部分主張係有誤會 ，應無可採。」，可知原告主張將車道登記為共用部分， 違反登記法令一節，並無理由。
（三）原告林芮敏所提出之房屋預定買賣契約書第3 條第4 項之 約定，已將車道列入共用部分面積之項目，且原告於簽定 房屋預定買賣契約書之前，已將契約書攜回審閱7 日以上 ，故原告林芮敏當已明瞭契約書第3 條所約定之房屋登記 情形，是有將車道列入共用部分登記並計算面積。（四）再就原告何國輝所提出之房屋買賣契約書第1 條第1 項之 約定，明確記載「本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數 及分擔計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無 誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登 記簿謄本記載為準，以杜爭議」。而原告於簽定房屋買賣 契約書之前，已將契約書攜回審閱7 日以上，故原告何國 輝已明瞭契約書第1 條所約定之房屋坪數、登記情形，契 約記載有不足者，是以權狀或登記簿謄本記載為準。而依 照原告所提出原證一公設建號之建物登記謄本，其「主要 用途」欄上已記載「本共有部份之項目有…停車空間、車 道…。地下一層：…防空避難室及停車空間、車道…。地 下二層：…停車空間、車道…。地下三層：…停車空間、 車道…。地下四層：…停車空間、車道…」。另依照原證 五原告各自的建物登記謄本，在「共有部份：信義段3108 建號，5113.29 平方公尺」欄下方，已各自標示權利範圍 ，在「其他登記事項」欄，亦載明「主要用途：本共有部 份之項目有…停車空間、車道…。地下一層：…防空避難 室及停車空間、車道…。地下二層：…停車空間、車道… 。地下三層：…停車空間、車道…。地下四層：…停車空 間、車道…」，因此原告在簽約前已足以瞭解該房屋之主 建物、附屬建物、共用部分之登記方式與坪數，難謂有何 原告所稱致房屋買受人於不知情狀態下，購買不應計價、 本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間之坪數之情 事。




（五）再原告主張被告隱瞞共用部份包含車道資訊，該當公平交 易法第24條之足以影響交易秩序之欺罔行為。故應成立民 法第184 條第2 項侵權行為云云。然而不論是預售屋買賣 或者是成屋買賣，契約書中都已明白揭露「車道登記在共 用部分內」之資訊（預售屋契約第3 條第4 項、成屋契約 第1 條第1 項），並清楚揭示於建物登記謄本，已如上述 。任何買方在買受房屋前，均可經由契約或建物登記謄本 以瞭解登記情形，被告根本無法也無需隱瞞。而原告所提 公平交易委員會之處分書，業經最高行政法院發回而尚未 確定，且該處分書所認定之事實，是認定建設公司沒有在 預售屋契約中揭露共用部份所含項目包括車道，因此在簽 約時的坪數較少，等到辦理所有權登記時，才將車道面積 算入大公，造成移轉時的房屋面積大於簽約時之面積而須 找補，且公設比也增加，但本案買賣契約所約定之面積與 移轉之面積完全一致，公設比也沒有變化，二者之前提事 實截然不同，自難比附援引。
（六）原告所提出之附表之計算式，被告不瞭解其相關數據來源 ，爰否認其計算式真正，併為答辯聲明：①原告之訴駁回 。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，被告願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）訴外人林莉莉（原告林芮敏與林莉莉為母女）與被告簽定 新時代房屋買賣契約書，價金為新台幣412 萬元，購買新 時代大樓門牌號碼新北市○○區○○路○段00號11樓房屋 （包括地下地車位1 個，編號74號），建物登記坪數37.6 6 坪。又訴外人林莉莉與被告簽定新時代房屋買賣契約書 ，價金為新台幣189 萬元，購買新時代大樓門牌號碼新北 市○○區○○路○段00號11樓房屋，建物登記坪數19.58 坪。原告林莉莉與張高祥就上述二建物之基地另簽訂土地 買賣契約書，價金為新台幣1644萬元、754 萬元（本院卷 第39、59、66、86頁）。
（二）原告何國輝與被告簽定新時代房屋買賣契約書，購買新時 代大樓門牌號碼新北市○○區○○路○段00號13樓之1 ， 登記坪數17.61 坪，價金為178 萬元，原告何國輝與賴運 興就新北市○○區○○路○段00號13樓之1 建物之基地， 簽訂土地買賣契約書，價金為712 萬元（見本院卷第93、 107 頁）。
（三）訴外人林華寧（原告王方平與林華寧為夫妻）與陳昱伶簽 立購買新時代大樓門牌號碼新北市○○區○○路○段00號 3 樓房屋及土地，價金1,088 萬（見本院卷第113 頁）。



（四）新北市○○區○○段0000○號總面積5113.29 平方公尺， 全部登記車位總面積為1604平方公尺（含大車位58位，面 積共877.26平方公尺；小車位56位，面積共726.74平方公 尺），其餘3509.29 平方公尺面積，均為被告英德建設登 記為新時代大樓全體區分所有權人之共用部分，其中包括 新時代房屋買賣契約書及土地買賣契約書第17頁至第19頁 標示為「停車空間」及第18頁「B 車道」之部分，均為被 告登記為新時代大樓全體區分所有權人之共用部分。四、兩造爭執之點：
（一）被告將車道面積登記為建物之共用部分面積，是否屬違法 虛灌公共設施坪數？原告何國輝依民法第254 條、第359 條及第179 條規定，請求被告返還虛灌坪數之價金，有無 理由？
（二）被告之行為是否違反公平交易法第24條保護他人之法律， 原告三人依民法第184 條第2 項規定，請求被告負侵權行 為損害賠償責任，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）被告將車道面積登記為建物之共用部分面積，是否屬違法 虛灌公共設施坪數？原告何國輝依民法第254 條、第359 條及第179 條規定，請求被告返還虛灌坪數之價金，有無 理由？
⒈依原告何國輝與被告簽立之房屋買賣契約書第1 條「房屋 標示」約定：「上開面積包括主建物面積、附屬建物面積 及共用部分如門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱、 蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室 、電信機房、管理委員使用空間及『部分車道』、防空避 難室（未兼作停車使用），屋頂突出物及『依法令可列入 共用部分之項目皆屬之』。」等語，又列明本買賣契約為 成屋買賣，實際買賣坪數及分攤計算方式、已經買方參閱 權狀或登記簿謄本確認無誤等語，此有兩造不爭執真正之 訴外人林莉莉與原告何國輝與被告簽立之「新時代」房屋 預定買賣契約書影本可稽（見本院卷第93頁）。 ⒉另依訴外人林莉莉與被告簽立之新時代房屋預定買賣契約 書第三條「房屋登記明細」約定：「主建物面積：本戶 室內面積。附屬建物面積：本戶陽台、雨遮、平台、店 鋪騎樓等。當戶機電設備空間（機房）面積：…。共 用部分面積：指門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱 蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室 、電信機房、管理員室及『部分車道』、防空避難室（未 兼作停車使用），屋頂突出物及『依法令可列入共用部分



之項目皆屬之』。」等語，此有兩造不爭執真正之訴外人 林莉莉與被告簽立之「新時代」房屋預定買賣契約書影本 可稽（見本院卷第39、66頁反面）。
⒊而依內政部98年8 月10日公布或其後修正之之預售屋買賣 定型化契約範本應記載事項第4 條或第5 條，有關共同使 用部分項目、總面積及面積分配比例計算乙節，第1 款規 定：「共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、 □走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、 □機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、 □水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停 車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□__ __ __ 及依法令應列入共同使用部分之項目（__ __ ）。本 「__ __ __ __ 」共同使用部分總面積計__ __ 平方公尺 （__坪）。」，有本院調取之103 年度訴字第1518號案件 承審法官調取之內政部公布或其後修正之預售屋買賣定型 化契約範本等附卷可參（見本院103 年度訴字第1518號卷 第146 頁）。而所謂「依法令應列入共同使用部分之項目 」，按公寓大廈管理條例第3 條第4 款之規定，共用部分 即係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附 屬建築物，而供共同使用者而言。是以系爭「新時代大樓 」地下室之車道部分，即屬前開公寓大廈管理條例第3 條 第4 款規定「公寓大廈專有部分以外之其他部分」，而為 「依法令應列入共同使用部分之項目」。則被告將該車道 部分列入系爭「新時代大樓」之共同使用部分，由全體區 分所有權人共同持分，並於系爭房屋預定買賣契約書第2 條明確約定登載共用部分之面積坪數，且於第3 條第4 項 及第1 條第1 項已約明將部分車道登記為共用部分面積， 此自無違反前開內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項之情事。原告此部分主張，委無可採。 ⒋系爭公設建號，登記之共有部分項目包括：管委會空間、 防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室、台電配電場所、樓 梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、發電機房 。地下一層、地下二層、地下三層、地下四層各有上開共 有部分之項目部分（詳參本院卷第6 頁之系爭公設建號之 建物登記謄本）。被告依其與原告何國輝及訴外人林莉莉 間之房屋買賣契約書第1 條第1 項及系爭房屋預定買賣契 約書第2 條、第3 條第4 項等約定而為上開共有部分之系 爭公設建號之登記，並無不合，自無原告所指稱不應登記 為公共設施坪數內之情事，亦無何物之瑕疵可言。 ⒌系爭新時代大樓之「未」購買停車位之房屋買受人，其所



購房屋坪數其地下室持分面積未包含汽車停車位之持分面 積（見該契約書第16條約定），惟其因仍有通行車道以進 入地下室收取垃圾，修繕發電機房、電信機房、蓄水設備 、污水及消防機房及使用防空避難室之必要，新時代房屋 預定買賣契約書第3 條約定部分車道之面積登記為房屋之 共有部分。更何況，原告林芮敏之母親林莉莉亦有購買汽 車停車位，既有購買停車位，當係確有使用系爭公設建號 中之車道共有部分，原告林芮敏主張車道面積不應登記為 房屋之公共設施面積云云，非屬有據。
⒍訴外人林莉莉於簽定房屋預定買賣契約書之前，已將契約 書攜回審閱7 日以上（見本院卷第39、66頁之買方原告林 莉莉之簽章），已明瞭契約書第3 條所約定之房屋登記明 細，方與被告簽立房屋預定買賣契約書，難謂有何原告所 稱致房屋買受人於不知情狀態下，購買不應計價、本應屬 於車位所有權人之車道及其他必要空間之坪數之情事，且 於該大樓起造完成後，被告已依照上開契約之約定而為登 記，已如前述，自不構成所謂物之瑕疵可言。故原告林芮 敏基於民法第359 條規定，主張物有瑕疵，請求被告負減 少價金之賠償云云，為無理由。而原告何國輝亦有攜回房 屋買賣契約書審閱，而原告何國輝與被告簽立之房屋買賣 契約書第1 條「房屋標示」約定：「本買賣契約為成屋買 賣，實際買賣坪數及分攤計算方式、已經買方參閱權狀或 登記簿謄本確認無誤…」等語（見本院卷第93頁），是原 告何國輝所稱致房屋買受人於不知情狀態下，購買不應計 價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間之坪數 云云，即不足採。
⒎退萬步言，縱令系爭新時代大樓之公設登記存有任何物之 瑕疵，惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其 所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時， 應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常 之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。依民 法第356 條第1 項、第2 項定有明文。本件林莉莉所購買 之系爭門牌號碼新北市○○區○○路○段00號11樓房屋、 及新時代大樓門牌號碼新北市○○區○○路○段00號11樓 房屋，均係於99年10月12日辦理第一次登記，而被告之交 屋時間應為100 年4 月30日左右，原告林芮敏取得前開房 屋之建物所有權狀時間為100 年3 月11日，此有建物第二 類謄本、及統一發票、交屋明細單、建物所有權狀及原告 陳報狀等附卷可證（見本院卷第130 、134 頁，第252 頁 、第253 至257 頁）。而原告何國輝所購買新時代大樓門



牌號碼新北市○○區○○路○段00號13樓之1 房屋，及訴 外人林華寧與陳昱伶簽立購買新時代大樓門牌號碼新北市 ○○區○○路○段00號3 樓房屋，亦均係於99年10月12日 辦理第一次登記，交屋日期約為100 年3 月8 日左右，取 得建物所有權狀時間為100 年3 月4 日，此亦有陳報狀、 建物第二類謄本可證（見本院卷第252 、138 、142 頁） ，而斯時交屋後即可從建物所有權狀中得知大公部分系爭 公設建號之持分面積以及汽車停車位之面積大小。然原告 林芮敏及何國輝對於前開公設面積及汽車停車位之登記方 式，並未立即向被告提出質疑或主張虛灌公設坪數之情事 ，卻遲至103 年10月22日即交屋3 年餘後，方主張被告應 依民法第359 條規定負物之瑕疵擔保責任等語（見原告起 訴狀上之本院收狀戳），而訴外人林華寧（原告王方平與 林華寧為夫妻）雖於103 年1 月11日始與陳昱伶簽立購買 新時代大樓門牌號碼新北市○○區○○路○段00號3 樓房 屋，然其前手怠於通知，原告王方平亦係繼受其前手之義 務，則依民法第356 條第2 項規定，縱令系爭公設建號之 登記存有任何物之瑕疵，原告等人亦因怠於通知而視為承 認其所受領之物，是其請求被告負物之瑕疵擔保責任，亦 非有據。
⒏被告既依系爭房屋預定買賣契約書及房屋買賣契約約定， 將系爭公設建號共用部分之面積如數登記予原告等人，則 被告依買賣契約關係，向訴外人林莉莉（原告林芮敏）及 原告何國輝，或訴外人林華寧（原告王方平）之前手陳昱 伶收取建物之價金，自係有法律上之原因。原告等人基於 不當得利關係，請求被告返還公設坪數之價金云云，洵屬 無據。
（二）被告之行為是否違反公平交易法第24條保護他人之法律， 原告三人依民法第184 條第2 項規定，請求被告負侵權行 為損害賠償責任，有無理由？
⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任 ，但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第2 項定有明文。而主張依侵權行為之法律關係請求損害賠償 之人，必須就上開侵權行為之成立要件，包括行為人違反 保護他人之法律、其權益被侵害、發生損害、該侵害具不 法性、行為人有故意或過失、權益被侵害及損害與侵權行 為間有因果關係等要件，負舉證之責。次按事業不得為足 以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。公平交易法第 24條亦有明定。又所謂「欺罔」，係對於交易相對人，以 積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從



事交易之行為；另前開條文所稱之「重要交易資訊」，則 係指足以影響交易決定之重要交易資訊；所稱引人錯誤， 則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙 之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡 量交易相對人判斷能力之標準，以「合理判斷」為基準（ 不以極低之注意程度為判斷標準）。至於該條所稱顯失公 平，係指以顯失公平之方法從事競爭或商業交易者。101 年4月18日公平會公法字第0000000000號令修正發布前之 行政院公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理 原則第6點、第7點之規定即明。換言之，倘事業並未以欺 瞞或隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式或顯失公平之方 法，而從事交易行為，自無違反公平交易法第24條規定之 可言。
⒉原告主張被告隱瞞其上開共用公共設施部分所含項目係包 含車道之資訊，依公平交易法第24條之規定，已該當為足 以影響交易秩序之欺罔之行為，而屬違反保護他人之法律 ，原告得就超額給付之價金請求被告負損害賠償責任等語 ，然為被告所否認，並以前開情詞置辯。查原告何國輝及 訴外人林莉莉（原告林芮敏）於簽定房屋買賣契約書之前 ，已將契約書攜回審閱7 日以上，業如前述，並有原告何 國輝及林莉莉所提之房屋買賣契約書、新時代房屋預定買 賣契約書影本可證，其上首頁之處，均有訴外人林莉莉、 原告何國輝於「合約審閱」條款下方之親筆簽名與簽章（ 見本院卷第39、66、93頁），自當已明瞭契約書條款內容 ，方與被告簽立房屋預定買賣契約書，被告並無任何隱瞞 上開共用公共設施部分所含項目包含車道在內之資訊，自 無何所謂公平交易法第24條「足以影響交易秩序之欺罔行 為，從而，原告何國輝、林芮敏基於民法第184 條第2 項 規定，請求被告負損害賠償責任，洵非正當。
⒊原告王方平主張其配偶林華寧向訴外人陳昱伶購得新時代 大樓門牌號碼新北市○○區○○路○段00號3 樓房屋，因 該房屋權狀之相關登記者為被告，如有登記不實，亦屬違 反公平交易法第24條之行為，被告應對原告王方平依民法 第184 條第2 項規定負損害賠償責任等語，亦為被告所否 認。查原告王方平由其配偶林華寧於103 年1 月11日向訴 外人陳昱伶購得新時代大樓門牌號碼新北市○○區○○路 ○段00號3 樓房屋，並於103 年2 月7 日登記為王方平所 有等事實，為兩造不爭執，並有訴外人林華寧與陳昱伶間 之不動產買賣契約書影本1 份及建物及土地第二類謄本各 乙份可參（見本院卷第113 頁、第142 至145 頁）。雖原



告無法提出被告與訴外人陳昱伶間之房屋預定買賣契約書 內容條款之約定，惟被告與陳昱伶簽定之房屋預定買賣契 約書為定型化契約，應與被告與訴外人林莉莉間之房屋預 定買賣契約書內容條款約定相同，故無違反內政部98年8 月10日公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項規定之情形，亦無於原告取得所有權後之內政部上開10 1 年10月8 日內授中辦地字第0000000000號函文之情事， 亦已詳如前述；且被告並未與原告王方平簽署任何房屋買 賣契約書，為兩造所不爭執，則原告王方平就其前手陳昱 伶所簽署之房屋買賣契約書中是否有揭露共用部分所含項 目包含車道之資訊乙節，自與被告無涉；原告王方平之配 偶林華寧係於103 年1 月23日向訴外人陳昱伶購買已興建 完成、並已辦理建物第一次登記完成之房屋，系爭公建號 之各項公共設施與面積均已登記於該永和區信義段2975建 號之建物謄本上（見本院卷第142 頁），且系爭新時代大 樓之建造完成後之現況情形，原告王方平於購買前均得調 閱登記謄本並得親自查看各項公共設施之現況後，而為購 買，被告並無任何所謂登記不實違反公平交易法第24條之 行為，原告王方平此部分主張亦無可採。
⒋至於原告雖舉行政院公平交易委員會100 年1 月6 日公處 字第100108號處分書影本（見本院卷第13-23 頁）為憑， 然上開公平交易委員會處分書之被處分人係訴外人瓏山林 企業股份有限公司，並非被告，且觀諸該處分書之內容， 係被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項 目應含車道之資訊，卻於嗣後要求購屋者應就該增加之車 道面積找補價款，方認被處分人有足以影響交易秩序之欺 罔行為，且依行政院公平交易委員會101 年3 月12日所發 布之「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」 第5 條第2 款之規定，倘若建築開發業者與購屋人締結契 約後，有「締約『前』未載明共有部分，交屋時要求購屋 人找補價款」之情事，方有公平交易法第24條所規定之欺 罔或顯失公平行為（見本院所調取之本院103 年度訴字第 1518號卷第216 至217 頁），然本件原告王方平並非向被 告購買預售屋，原告王方平之配偶係向訴外人陳昱伶購買 上開已起造完畢之成屋，且被告與原告何國輝、訴外人林 莉莉（原告林芮敏）間簽署之房屋預定買賣契約書，被告 係有於該契約書中第3 條第4 項之約定中，明確記載共用 部分面積包括「部分車道」，而已揭露共用部分所含項目 係有包含「車道」之資訊，亦如前述，是原告所援引之上 開公平交易委員會處分書，與本件情形迥然不同，自不得



援引，而無足採。基上，原告三人依民法第184 條第2 項 規定請求被告負侵權行為損害賠償責任，亦於法無據。六、綜上所述，原告基於民法第359 條、第179 條、第184 條第 2 項規定，請求被告應給付原告各100 萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 ，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請失所附麗，併駁回之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 28 日

民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
書記官 陳怡眞