臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第488號
原 告 單錫禕
單錫禎
劉單金秀
單篤蔚
羅孝威
羅安莉
上六人共同
訴訟代理人 郭振茂律師
被 告 單篤武
被 告 單篤文
訴訟代理人 許桂挺律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣臺北地方法院裁定移送
前來（103 年度重訴字第542 號裁定），本院於民國104 年6 月
11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告單篤文應給付原告如附表一「金額欄」所示金額，及自民國一百零三年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告單篤武應給付原告如附表二「金額欄」所示金額，及自民國一百零三年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決第一項於原告以附表一「供擔保金額欄」所示金額供擔保後，得假執行；但被告單篤文如以附表一「金額欄」所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以附表二「供擔保金額欄」所示金額為被告單篤武供擔保後，得假執行；但被告單篤武如以附表二「金額欄」所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。本件原告起訴時基於民法第184 條第1 項前段規定請求被告賠償，嗣原告於104 年1 月5 日具狀追 加依民法第226 條規定請求（本院卷㈡第30頁），核與上開 規定相符，應予准許。
㈡本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決 。
二、原告主張：
㈠緣門牌號碼「新北市○○區○○路00號」房屋，及其坐落基 地即新北市○○區○○○段○○○段000 ○0 地號，同小段 384 之3 地號，與鄰近土地即同小段384 之23地號，同小段 384 之24地號，及同小段384 之27地號等5 筆土地（該5 筆 土地於民國102 年10月26日辦理地籍圖重測，重測後地號依 序分別變更為頂崁段971 ，972 ，973 ，974 ，及975 ，下 稱系爭房地），原為兩造之被繼承人單永浩所有，79年間即 由訴外人江機鐵工廠股份有限公司（下稱江機公司）承租使 用，江機公司並於系爭房地之空地週遭搭建未辦登記之鐵皮 屋充作廠房使用。兩造被繼承人單永浩於85年2 月6 日去世 ，因原告等人長年住於國外，因而委任、授權住於國內之被 告單篤文及單篤武2 人辦理被繼承人單永浩在台遺產之申報 遺產稅、繼承登記等事宜，系爭房地於91年4 月12日辦理繼 承登記為兩造公同共有。嗣因被告單篤文、單篤武並未將所 收取被繼承人單永浩在台遺產之租金收益（包括系爭房地之 租金）分配予原告等人，原告單錫禕因而向臺灣臺北地方法 院訴請判決分割被繼承人單永浩之遺產，該遺產分割訴訟經 台灣高等法院於101 年1 月11日調解成立，系爭房地由被告 單篤文於101 年4 月3 日申辦共有物調解分割登記為兩造分 別共有，其中原告單錫禕、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚，及 被告單篤文、單篤武等人之應有部分各為7 分之1 ，原告羅 孝威及羅安莉之應有部分各為14分之1 ，系爭房地自此之後 即改由原告單錫禕代表全體共有人管理，並與承租人即訴外 人江機公司協商系爭房地租金之收取及續租等事宜。系爭房 地辦理共有物調解分割登記為兩造分別共有後不久，被告2 人即於101 年5 月15日將渠等2 人對於系爭房地之應有部分 各7 分之1 出售予承租人即訴外人江機公司，於辦理所有權 移轉登記前卻未依土地法第34條之1 執行要點之規定先行通 知、徵求原告等共有人是否優先承購，即與江機公司簽訂土 地（建築改良物）所有權買賣移轉契約書，並於土地登記申 請書上註記「優先購買權人已放棄優先購買權」之不實事項 ，經承辦公務員為形式上審核認無不合，而於101 年5 月29 日准予辦理將被告2 人系爭房地應有部分所有權移轉登記予 江機公司。嗣江機公司於101 年6 月13日具函通知原告單錫 禕表示其已經與被告2 人達成買賣協議，以每坪新台幣（下 同）18萬元購買被告2 人關於系爭房地之應有部分，並願意 依相同價格即每坪18萬元購買原告等人對於系爭房地合計7 分之5 之應有部分，原告等人始知悉被告2 人已將渠等對於 系爭房地之應有部分出售並移轉登記予江機公司，且故意違
反法定通知義務，侵害原告等人優先承購渠等2 人對於系爭 房地應有部分所有權之行為。原告單錫禕於101 年6 月間委 託不動產估價師就系爭房地於101 年6 月22日之價格進行估 價，並於同年8 月3 日分別具函被告2 人及訴外人江機公司 ，通知彼等3 人關於系爭房地應有部分之所有權買賣移轉登 記行為，已侵害原告等人之優先購買權致原告等人受有重大 損害，原告等人保留依法追訴之權利。嗣原告單錫禕等人與 訴外人江機公司就系爭房地之租約續租，以及應有部分買賣 等事宜之協商均未能達成協議，江機公司對於系爭房地之租 約於101 年12月31日租期屆滿時即已終止，卻拒不將系爭房 地返還予原告等人，原告等人已向鈞院另案102 年度重訴字 第391 號事件訴請江機公司返還系爭房地，江機公司則於該 案中反訴請求分割系爭房地。按「共有人出賣其應有部分時 ，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，「本法條 之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有 部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他 共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償」 ，「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共 有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權 ；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部 分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之」，土地法第 34條之1 第4 項及土地法第34條之1 執行要點第10條第6 款 及第10款分別定有明文。被告2 人故意或過失違反通知、徵 求原告是否優先購買之義務而逕出售予江機公司，並故意於 土地登記申請書註記優先購買權人已放棄優先購買權之不實 事項，致使承辦公務員為形式審核認無不合，而准予辦理應 有部分所有權移轉登記，致原告等人依同一價格購買被告2 人系爭房地之應有部分之優先購買權無從行使而消滅，原告 等人自得依上開規定請求被告2 人賠償所受損害。 ㈡原告等人所受之損害金額如下：
⒈依台新不動產估價師事務所就系爭房地於101 年6 月22日 之價格所進行之估價，系爭房地總價值為3 億3128萬198 5 元，其中土地部分總價為3 億2817萬1514元，土地總面 積3,182 平方公尺即約962.56坪，換算土地每坪價值為34 0,936 元。
⒉被告2 人於101 年5 月15日出售系爭房地應有部分所有權 各7 分之1 予江機公司時，其出售價格係按土地每坪18萬 元計價，與上開台新不動產估價師事務所就土地部分所為 估價金額，有每坪160,936 元（340936－180000＝16093 6 ）之價差，被告2 人於以土地每坪18萬元之價格出售系
爭房地應有部分予江機公司時，如有依法通知原告等人徵 詢是否優先購買，原告等人當能即時行使優先購買權，而 得以土地每坪18萬元之價格購買取得被告2 人就系爭土地 之應有部分，並得即時獲取上開土地之價差利益甚明，現 因被告2 人未履行通知、徵詢原告等人是否優先購買之義 務，致原告等人無法行使優先購買權，而未購得被告2 人 關於系爭房地之應有部分，顯受有上開土地價差之損害。 系爭房地之土地總面積為962.56坪，被告2 人應有部分各 為7 分之1 ，換算持有系爭土地面積各約為137.51坪（96 2.56÷7 ＝137.51，小數點後二位數以後四捨五入）。原 告等人因無法共同行使優先購買權所受損害金額，自得依 被告2 人出賣系爭土地應有部分予江機公司之單價與上開 台新不動產估價師事務所所估算之市場合理單價間之差額 ，再按原告等人如取得被告2 人關於系爭土地應有部分所 有權全部面積計算，各為2213萬0309元（160936×137.51 ＝22130309），並依上開「他共有人均主張或多人主張優 先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應 有部分比率定之」之規定計算原告每人得請求被告單篤文 、單篤武賠償損害之金額如附表一、附表二所示等語。聲 明求為：除供擔保金額外，如主文所示。
三、被告單篤文則以：
㈠系爭房地於79年間經兩造之被繼承人單永浩出租予江機公司 ，因其中系爭房屋於79年間已殘破不堪，且該房屋所坐落土 地面積僅593.72平方公尺，而系爭5 筆土地面積合計3,206. 5 平方公尺，即空地面積達2,612.33平方公尺。是究其實， 江機公司與單永浩訂立租約之真意，係在租用系爭全部土地 以興建廠房使用。另原告於92年間就兩造遺產分割事件向臺 灣臺北地方法院（92年度家調字第410 號）聲請調解時所檢 具之租約第2 條第3 項亦明載：「江機公司於79年間承租時 ，荒廢空地垃圾堆機如山，經該公司出資整理及填土有半年 以上，蓋廠又耗時半年才能正式啟用」，可見江機公司與單 永浩就系爭5 筆土地所訂租約，係以興建房屋（即廠房）為 目的。被告單篤文繼承系爭房地後，考量江機公司本有其基 地承租人之優先購買權，且已花費鉅資興建廠房，故於「96 年8 月28日」以當時土地時廠房市價扣除江機公司改良土地 及興建廠房之費用及折舊，與江機公司簽立「預定買賣契約 書」，將被告預計將來可取得系爭房地之持分1/7 ，按土地 面積每坪18萬元計算，以總價1518萬2906元，預定出售予江 機公司，斯時因被告就系爭房地與原告尚處於公同共有狀態 ，尚無可單獨處分之應有部分，故斯時原告尚無依土地法第
34條之1 第4 項主張共有人優先承買權。嗣101 年1 月間兩 造就系爭房地調解分割成立。被告始取得系爭房地之1/7 應 有部分。惟因距96年8 月28日被告與江機公司簽立「預定買 賣契約書」時已近五年，土地價格與96年間已有差距，故被 告與江機公司幾經協商，乃於101 年3 月8 日合意變更上開 預定買賣契約書之條件，變更約定之買賣內容為「384-2 （ 即971 地號）、384-3 （即972 地號）、384-23（即973 地 號）（地目建）等三筆持分1/7 ，面積計411 平方公尺（12 4.3 坪）為每坪25萬元計價（含建物），總價款3107萬5000 元，384-24（即974 地號）、384-27（即975 地號）（地目 道）等二筆持分1/7 面積43.57 平方公尺（13.17 坪）及建 光華路12號持分1/7 ，乙方（即被告）應無償將所有權過戶 給甲方（即江機公司）」。被告與江機公司101 年3 月8 日 就系爭房地確定買賣契約內容，變更買賣條件，雖未通知原 告，惟江機公司既為系爭土地之租地建屋之基地承租人，江 機公司之優先購買權優先於原告之共有人優先購買權，則被 告未通知原告優先承買，自難認為有故意或過失侵害原告之 共有人優先承買權可言，且其中2 筆道路用地之土地既為無 償讓與江機公司，此部分原告亦無優先承買權可言。 ㈡原告雖以台新不動產估價師事務所之估價報告書主張系爭土 地價值經換算每坪為34萬936 元以為其計算損害賠償之基礎 ，惟該估價報告勘估之標的係以系爭房地整體為評估，並非 以被告之1/7 持分為評估標的，其估價既未考量被告出售者 僅為持分，亦未考量其中且有江機公司占有租用之問題，甚 至系爭5 筆土地中有2 筆土地之地目為道路用地，則其評估 報告書，自難引為被告就系爭房地1/7 持分權利之市價依據 等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告單篤武則以：
㈠由於原告等人長年居住海外，有關對系爭房地承租人江機公 司收取租金與各項聯繫事宜，自94年間起即皆由共同被告單 篤文為之，101 年被告單篤武與單篤文2 人將系爭房地應有 部分訂約出售予江機公司之前，針對究竟係共有人原告抑或 承租人江機公司有優先承購權，茲有疑惑，當時江機公司法 定代理人江明順明確告稱其公司承租系爭土地20餘年且斥資 於其上興建廠房營業，基於土地法有優先讓使用權與所有權 結合為一之規定，故江機公司承購權之順位在共有人原告之 前等語，並邀同被告2 人前往聽取江機公司之法律顧問張玲 綺律師之法律意見表示如上，被告2 人遂認江機公司之優先 購買權順位優先於原告等人之優先購買權順位，且江機公司
表示願意優先購買被告2 人之應有部分，因此已無須通知後 順位之原告，因被告在出售系爭房地之應有部分前就優先購 買權乙事既已善盡查證之注意義務，於侵權行為之要件上應 無故意或過失可言，應無成立侵權行為。
㈡系爭土地之優先購買權人應為承租人江機公司： ⒈79年12月3 日被繼承人單永浩與江機公司就系爭房地簽訂 租賃契約，通觀整份契約使用之文字均係針對租用房屋作 約定，固未言明承租人租用土地係供建築房屋之用，但究 諸事實，依租約第1 條約定，系爭5 筆土地亦在江機公司 承租範圍之內，江機公司於承租後即依其與單永浩之口頭 協議以該公司之資金整修系爭房屋（即已辦保存登記門牌 為新北市○○區○○路00號之房屋），並對系爭房屋坐落 基地（即971 與972 地號土地）以外之其餘空地進行整地 後起造未經保存登記之鐵皮屋建物（江機公司承租5 筆土 地總面積為3206.05 平方公尺，扣除系爭房屋一樓使用面 積593.72平方公尺，剩餘2612.33 平方公尺，鐵皮屋主要 坐落於973 地號土地），前後耗時1 年始能進駐使用，江 機公司斥資甚鉅，其興建完成之建物並非簡陋之棚架或堆 置物品之倉庫之屬，而係堪耐長久作為廠房及辦公室使用 之房屋及出入通道，當時租賃雙方雖於書面契約無租地建 屋之名，然卻有其實，兩造均知悉此事，因此依照契約目 的解釋或客觀事實狀態等情以觀，皆可看出江機公司承租 系爭房屋坐落基地以外之其餘土地，係以建築房屋為目的 。江機公司於承租之土地上興建之廠房為未辦保存登記之 違章建築，有土地法第104 條第1 項關於優先購買權之適 用，具有相對的物權效力，順位優先於原告等人之共有人 優先承購權。
⒉原告以租賃契約第7 條其他特約事項約定「租賃存續期間 內，乙方所為裝修設施，於租期屆滿或租約終止時，即按 現狀交付甲方（即出租人），不必回復原狀，但亦不得向 甲方請求補償」，主張江機公司所興建廠房之權利係約定 歸屬出租人所有，依據最高法院39年台上字第1313號判例 意旨，江機公司並無土地法第104 條第1 項優先購買權之 適用。實則上開契約條文言明適用範圍僅限於「乙方所為 裝修設施」，廠房係另行新建，不屬一般裝修設施，自不 包括在內。且91年12月3 日由被告2 人代表包括原告在內 之全體系爭房地所有人與江機公司簽訂之租賃契約，於增 訂條款第3 條後段即約定「甲方如果要終止租約時，經重 整的地上物所有權，須經甲乙雙方協調處理」，足見原告 主張江機公司所興建廠房之權利係自始約定歸屬出租人所
有，實屬誤會。
⒊另外江機公司對於所承租之系爭土地中「非原屬空地部分 」，乃至系爭房屋部分，因被告2 人係以「合併出賣」為 條件，故江機公司因而對於「非原屬空地部分」，乃至系 爭房屋部分，亦有基地承租人之優先購買權。
㈢因原告等人皆遠居海外，被告知悉原告對於繼承取得之系爭 房地係以出售換價為處理方式，其等並無長久經營使用之計 劃，因此原告從未向被告表示有意購入被告對於系爭房地之 應有部分，且被告多次表示遺產儘早分割清楚並各自分別處 理等語，原告聞言亦無異議。系爭房地101 年間按兩造應繼 分登記為分別共有，其後原告與江機公司多次協商出售其等 對於系爭房地之應有部分事宜，因此被告2 人於96年8 月28 日與江機公司就系爭房地簽訂預定買賣契約及101 年3 月8 日正式簽訂買賣契約，確未將買賣條件以書面告知原告。惟 如原告所自承，江機公司於101 年12月31日租約屆至前即曾 與原告單錫禕等人協商續租系爭房地及購買原告等人關於系 爭房地應有部分等事宜，可見原告與被告確係各自與江機公 司商洽買賣條件，其等對於被告可能會將名下應有部分先行 售出，即有預見之可能，江機公司分別與兩造議價，原告知 悉被告可能會先行售出之情形下，卻始終未曾表示有意購入 被告之應有部分，而依民法第217 條第1 項規定預促被告注 意，顯屬與有過失，是被告如被認為應負賠償責任，請鈞院 准予依民法第217 條第1 項規定減輕賠償金額或免除之。 ㈣被告於101 年3 月8 日與江機公司訂立買賣契約，約定出售 之標的物僅包括新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號 等3 筆面積合計124.3 坪之土地（重測前為二重埔段頂崁小 段384 之2 、384 之3 、384 之23地號土地），每坪售價25 萬元，買賣總價金為3107萬5000元，被告依約按期取得價款 。至於同段974 及975 地號土地（重測前為384 之24、384 之27地號土地）及系爭新北市○○區○○路00號房屋，因前 者兩筆均為道路用地，被告應有部分不大（合計為11.67 坪 ）；後者為超過使用年限之老舊建物，殘餘效用有限，因此 均約定無償將其兩者搭配移轉予江機公司。故被告2 人出售 系爭土地係以每坪25萬元計價，並非原告所指每坪18萬元， 且出售時之市價並無每坪高達34萬元之行情，原告所提之估 價報告為不可採等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回 ；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地原為兩造被繼承人單永浩所有，單永浩於79年12月 4 日出租予訴外人江機公司使用，簽立「房屋及土地租賃契
約」，該並於當日經本院公證（見臺灣臺北地方法院台北簡 易庭103 年度司北調字第562 號卷，下稱臺北簡易庭卷，第 34 -41頁）。
㈡兩造被繼承人單永浩於85年2 月6 日去世，系爭房地於91年 4 月12日辦理繼承登記為兩造公同共有，嗣經原告單錫禕訴 請臺灣臺北地方法院判決分割被繼承人單永浩之遺產，經台 灣高等法院於101 年1 月11日調解成立，於101 年2 月17日 （原告誤繕為同年4 月3 日）辦理共有物調解分割登記為兩 造分別共有，其中原告單錫禕、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚 ，及被告單篤文、單篤武等人之應有部分各為7 分之1 ，原 告羅孝威及羅安莉之應有部分各為14分之1 （見臺北簡易庭 卷第43-57 頁、第58-74 頁之土地及建物登記謄本影本，及 本院卷第45-166頁之新北市三重地政事務所103 年8 月15日 函所檢送以調解共有物分割為登記原因之相關登記資料）。 ㈢被告單篤武、單篤文於101 年5 月29日將其所有之系爭房地 應有部分各7 之1 以買賣為登記原因，移轉登記予江機公司 （見本院卷第254-270 頁之新北市三重地政事務所103 年10 月21日函所檢送以上開登記之全部登記相關資料）。 ㈣被告單篤武、單篤文2 人與江機公司就系爭房地應有部分約 定之買賣條件，確未通知原告等人行使共有人優先購買權。六、兩造爭執事項要點：
㈠江機公司於79年12月4 日與兩造之被繼承人單永浩簽訂系爭 房地租賃契約，是否為租地建屋之契約關係？
㈡被告2 人出售系爭房地應有部分時，江機公司是否有依土地 法第104 條第1 項規定之優先承購權？其優先購買權是否優 先於原告等人之共有人優先購買權？
㈢被告2 人出售系爭房地應有部分予江機公司之買賣條件，其 出售價格為何？出售的標的是否為系爭房地應有部分的全部 ？
㈣被告2 人出售系爭房地應有部分予江機公司時，未通知原告 優先購買，是否侵害原告等人之優先購買權？原告是否受有 損害？如受有損害，原告之損害金額究為若干？七、本院之判斷：
㈠江機公司於79年12月4 日與兩造之被繼承人單永浩簽訂系爭 房地租賃契約，是否為租地建屋之契約關係？
被告抗辯江機公司於79年間與兩造之被繼承人單永浩簽立系 爭房地之租賃契約係租地建屋，故江機公司屬土地法第104 條之基地承租人，而有優先承買權等語，為原告否認。查： ⒈按土地法第一百零四條第一項所定基地出賣時，承租人有 依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目
的，而承租該基地者，始足當之。最高法院77年度台上字 第1243號裁判意旨可為參照。
⒉本件系爭房屋為二樓層之工業用廠房，登記面積939.21平 方公尺（第一層面積593.72平方公尺，第二層面積345.49 平方公尺），此有系爭房屋之建物謄本在卷可稽（見臺北 簡易庭卷第17頁），惟系爭房屋於79年12月4 日由兩造被 繼承人單永浩出租予江機公司使用時，實際上除於第二層 頂樓增建第三層而成為三樓層之工業用廠房外，另於系爭 房屋西側亦有增建三層結構之廠房，西側廠房面積約略為 系爭房屋之3 分之1 ，並與系爭房屋相連成排，惟增建部 分面積並未辦保存登記，故系爭房屋實際可使用面積約達 1,713 平方公尺等情，此除據原告陳明於卷（見本院卷㈠ 第219 頁），並有單永浩於79年12月4 日將系爭房地出租 予江機公司之租約，當時曾向本院公證處辦理公證，而經 當時承辦此公證事件之本院公證人林淑美於79年12月4 日 當日下午偕同租約雙方當事人至系爭房地現場查看，經公 證人現場查看體驗結果為：「租賃標的為三層樓加強磚 造廠房及廠房建物前空地，面積如卷附所有權狀所載，廠 房分兩部分，靠東側建物一、二層如卷附所有權狀所載， 另增建三層，西側略低，亦是三層樓結構廠房，未經保存 登記，面積不詳，約略東側的三分之一，東西側相連成一 長排，前面空地廣場，鄰接巷道以圍牆相隔。廠房已久 不使用相當陳舊。房屋當場點交。」字樣甚明，此有本 院林淑美公證人所製作之79年12月4 日現場體驗筆錄可稽 （見外置之本院102 年度重訴字第391 號返還房地等事件 影印卷內）。而兩造被繼承人單永浩與江機公司於79年12 月4 日就系爭房地所簽訂租約為「房屋及土地租賃契約」 ，承租標的物為「台北縣三重市○○路○段00○0 號（該 門牌號碼其後改為新北市○○區○○路00號）所有權全部 及範圍空地使用權全部」（見臺北簡易庭卷第36頁），亦 即系爭房地之全部，該租賃契約第4 條約明「使用租賃物 之限制：⒈本房屋係供營業之用。…⒊乙方（即承租人江 機公司）於租賃期滿或租約終止，應即將房屋謄空遷讓交 還，不得向甲方（即出租人單永浩）請求遷移費或任何補 償費用。…⒌房屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方之同 意後得自行裝設，但不得損害原有建築結構，乙方於交還 房屋時，並應負責回復原狀」，另該租賃契約第7 條其他 特約事項約定，更以手寫方式記載約定：「…⒎租賃存續 期間內，乙方所為裝修施設，於租期屆滿或租約終止時， 即按現狀交付甲方（即出租人），不必回復原狀，但亦不
得向甲方請求補償」等字樣甚明；此有系爭房地經法院公 證之「房屋及土地租賃契約」（見臺北簡易庭卷第40頁） 在卷足徵。故依上開系爭房屋之出租使用面積及系爭房地 租約簽約時之約定內容以觀，顯見單永浩與江機公司簽訂 系爭房地租約之目的，主要係將系爭房地中可供工業廠房 使用之建物即光華路12號房屋出租予江機公司作為廠房營 業之用，並非係以出租其餘空地供建築房屋（廠房）為目 的，此從租約並無任何關於江機公司得於系爭房地之空地 建築房屋作為廠房使用之約定可見至明。
⒊被告單篤文雖辯稱單永浩於79年12月間與江機公司就系爭 房地訂立租約時，因其中系爭房屋於79年間已殘破不堪， 且該房屋所坐落土地面積僅59 3.72 平方公尺，而系爭5 筆土地面積合計3,206.5 平方公尺，即空地面積達2,612. 33平方公尺，故單永浩與江機公司訂立租約之真意，係在 租用系爭全部土地以興建廠房使用等語。然查，上開79年 租約之租賃標的與範圍，就租賃之房屋部分，非僅限於已 保存登記之登記面積939.21平方公尺（第一層面積593.72 平方公尺，第二層面積345.49平方公尺）範圍，實際上尚 包括於上開廠房第二層頂樓增建之第三層及另於該登記建 物之西側所增建三層結構之廠房，面積約略為系爭房屋之 3 分之1 ，並與系爭房屋相連成排，惟增建部分面積並未 辦保存登記，故系爭房屋實際可使用面積約1,713 平方公 尺，業如前述，且東、西側2 間廠房相連成一長排，前面 空地廣場，鄰接巷道以圍牆相隔，亦如前述，被告單篤文 上開抗辯則僅單以已辦理保存登記之房屋面積範圍為計算 ，而自行臆測空地面積為2,612.33平方公尺云云，顯與事 實不符，要無可取。
⒋又系爭房地中之建物即光華路12號房屋，係有申領建照辦 理保存登記之合法建物，其坐落基地地號為系爭房地中97 1 及972 地號2 筆土地，此有系爭房屋及971 、972 地號 土地之登記謄本可憑（見臺北簡易庭卷第17-33 頁）。系 爭房地中之971 、972 地號土地，除系爭房屋坐落位置所 占用面積外，雖尚有部分空地，惟已屬法定空地，另973 、974 及975 地號3 筆土地係在系爭房屋及其坐落基地97 1 ，972 地號土地之前方且面臨道路（光華路），係屬系 爭房屋及坐落基地971 及972 號土地連通對外道路即光華 路之出入通道所在等情，除據原告陳明於卷外，並有上開 本院公證人之79年12月4 日現場體驗筆錄可稽，則依建築 法令規定均不能再作為建築房屋（廠房）之基地，依此， 兩造被繼承人單永浩於與江機公司訂立系爭房地之租約時
，實無從達成以系爭房地之其餘空地供江機公司建築房屋 （廠房）使用之約定甚明。
⒌再按「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂 立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地 上權之登記」，土地法第102 條定有明文。兩造被繼承人 單永浩與江機公司於79年12月4 日簽訂系爭房地租約時， 果真有以系爭房地供建築房屋（廠房）為目的之協議存在 ，江機公司即屬租用基地建築房屋之承租人，依上開規定 江機公司可要求單永浩於訂立租約後2 個月內（即80年2 月3 日前）會同聲請主管地政機關為地上權登記，此為江 機公司依上開法律規定之請求權，攸關其權益至鉅，江機 公司自不可能放棄行使該請請求權，惟江機公司於與兩造 被繼承人單永浩簽訂系爭房地租約後，卻從未向單永浩提 出向地政機關辦理地上權登記之請求，益證系爭房地租約 並非以租地建屋為目的，江機公司並非租地建屋租約之承 租人。
⒍兩造被繼承人單永浩於79年12月4 日與江機公司簽訂系爭 房地租約時，約定租期為3 年，自79年12月5 日起至82年 12月4 日止（有該經公證之公證書及租約影本足憑），於 3 年租期屆滿又曾先後2 次續約各2 年，即自82年12月5 日起至84年12月4 日止，及84年12月5 日起至86年12月4 日止，嗣兩造被繼承人單永浩於與江公司第3 次簽約後之 85年2 月間去世，江機公司即與被告單篤文、單篤武人簽 訂租約繼續承租系爭房地使用，故江機公司直接與單永浩 簽約承租爭房地前後共有3 次，租約期間合計達7 年之久 ，果真江機公司與單永浩簽訂系爭房地租約之目的，自始 即為建築房屋（廠房）使用，且江機公司於簽約後1 年即 已花費鉅資於系爭房地之其餘空地完成整地、起造鐵皮屋 之廠房並進駐使用為真，何以江機公司於上開租期屆滿後 再與單永浩簽約續租期間（續約2 次，續租期間合計4 年 ），仍猶於租約明白約定系爭房地係「供營業用」，未將 租地建屋之實況約明於租約條款中，亦未就已興建完成之 鐵皮屋廠房約定如何處理，由此亦足認明兩造被繼承人單 永浩將系爭出租予江機公司使用，自始即非以供江機公司 建築房屋（廠房）為目的。
⒎又被繼承人單永浩於85年2 月間去世，系爭房地之租約於 86年12月租期屆滿之前，江機公司即與被告2 人簽訂租賃 契約，其租約內容與兩造被繼承人單永浩與江機公司所簽 訂之79年租約內容均相同，直至91年12月3 日所簽該份租 約始有被告2 人所辯稱「江機公司於79年間承租時，荒廢
空地垃圾推積如山，經該公司出資整理及填土有半年以上 ，蓋廠又耗時半年才能正式啟用」等「增訂條款」之記載 （見本院卷第174 頁）等事實，為兩造不爭執，由此益證 被告2 人所辯「租地建屋」之租約條款係被告2 人91年12 月3 日與江機公司所簽租約始約定增加之事項，並非被繼 承人單永浩於79年、82年、84年先後3 次與江機公司簽訂 租約時之原約定事項。
⒏基上各情，足認被告2 人辯稱兩造被繼承人單永浩與江機 公司訂立租約時，係以建築房屋為目的云云，為不足採。 ㈡被告2 人出售系爭房地應有部分時，江機公司是否有依土地 法第104 條第1 項規定之優先承購權？其優先購買權是否優 於原告等人之共有人優先購買權？
江機公司於79年12月4 日與兩造被繼承人單永浩簽訂系爭房 地之租賃契約，並非「租地建屋」之契約關係，業詳如前述 ，江機公司僅係一般房地租賃契約之承租人而已，並非「租 地建屋」租賃契約之承租人，揆諸前揭依最高法院77年度台 上字第1243號裁判意旨，江機公司並無土地法第104 條所定 基地承租人優先購買權之適用。故被告2 人辯稱江機公司有 土地法第104 條所定之承租人優先購買權云云，洵無足取。 ㈢被告2 人出售系爭房地應有部分予江機公司之買賣條件，其 出售價格為何？出售的標的是否為系爭房地應有部分之全部 ？
⒈原告主張被告2 人係以每坪18萬元之價格出售渠等系爭房 地之應有部分等語，業據原告提出江機公司於取得被告2 人系爭房地應有部分所有權後之101 年6 月13日所寄發原 告等人之代理人之函文影本1 件可證，該函文內容載明： 「本公司（即江機公司）於101 年5 月中與單篤文、單 篤武先生商談購買本公司承租之工業區土地事誼，經多次 切搓商討價格，近期以每坪新臺幣壹拾捌萬元整敲定價格 。本公司擬以與單篤文、單篤武先生相同成交價格，以 每坪新臺幣壹拾捌萬元整，商購單錫禕等人（按指原告等 ）之工業區土地，以維公司整體運用之便。」字樣甚明（ 見本院卷第75頁），被告亦不爭執上開江機公司函文之真 正，自堪憑採。
⒉被告2 人雖辯稱：縱認原告有共有人優先購買權，惟依被 告2 人與江機公司約定之買賣內容，僅係系爭房地中之建 地部分即384 之2 、384 之3 、384 之23地號土地每坪25 萬元計價，建物部分即光華路12號房屋及道路用地部分即 384 之24及384 之27地號兩筆土地之應有部分各7 分之1 則約定無償過戶予江機公司，道路用地及建物部分既係無
償讓與，並非買賣，故原告等人就建物即光華路12號房屋 及道路用地即384 之24、384 之27地號兩筆土地部分並無 共有人優先購買權云云。然查，依被告2 人所提出渠等同 於「96年8 月28日」各自與江機公司簽訂之「預定買賣契 約書」，被告2 人係各自將其所有系爭「5 筆」土地「連 同系爭房屋」之應有部分各7 分之1 全部出售予江機公司 ，並非僅出售其中3 筆土地，且系爭房屋亦在買賣標的範 圍內，而2 份「預定買賣契約書」均各約定買賣總價為15 18萬2906元（見本院卷㈠第186-189 頁、第211-214 頁） 。嗣在系爭5 筆土地與系爭房屋已於101 年2 月17日辦理 分割登記為分別共有後，卻於「101 年3 月8 日」協議變 更買賣契約內容，將系爭房地之原約定買賣總價款1518萬 2906元，變更為384 之2 、384 之3 、384 之23地號（地 目建）等三筆持分7 分之1 為每坪25萬元計價（含建物） ，總價款3107萬5000元，384 之24及384 之27地號（地目 道）及建物光華路12號房屋持分7 分之1 則變更約定為「 無償」將建物所有權過戶（見本院卷㈠第190 頁、第215 頁）。惟綜合上開二次買賣約定內容觀之，買賣雙方變更 約定無償過戶之建物即光華路12號房屋及路地兩筆即974 及975 地號土地之應有部分各7 分之1 ，實際上應仍係買
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