臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第3291號
原 告 陸秀碧
訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師
安玉婷律師
被 告 久登土地開發股份有限公司
法定代理人 王若蓁
訴訟代理人 曾昭牟律師
楊佳純律師
上列當事人間返還所有權狀正本事件，本院於民國104年6月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張
㈠坐落淡水區興化店段共17筆土地原為訴外人陳昌所有，原告 為陳昌之繼承人之一，應繼分為16分之1。原告於民國101年 9 月16日與訴外人趙志堅簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約 ），將其應繼分即如附表所示之土地（下稱系爭土地）出賣 予被告，買賣總價為每坪新臺幣（下同）29,000元，而趙志 堅已依系爭買賣契約第3條給付原告約730,000元，原告並交 付系爭土地所有權狀（下稱系爭權狀）共17紙予趙志堅。嗣 原告幾經考慮，決定依土地法第34條之1 規定行使優先承買 權，向系爭土地其他共有人承買系爭土地，乃於103年6月25 日以存證信函向趙志堅解除系爭買賣契約。依民法第259 條 第1 款規定，解除系爭買賣契約後，趙志堅應將其受領之系 爭權狀返還予原告，惟系爭權狀現為被告持有保管中，而被 告並無任何法律上之正當權源得以持有系爭權狀，自屬無權 占有。原告前於103年7月7日以律師函請被告於文到7日內將 系爭權狀返還原告，然未獲置理，爰依民法第767條第1項前 段規定，提起本件訴訟，請求被告返還系爭權狀。 ㈡無論被告與趙志堅間為代理關係或居間關係，均與原告無涉 ，系爭買賣契約之當事人為原告與趙志堅，被告並非系爭買 賣契約之當事人：
⒈依原告與趙志堅簽立之契約書，買方載明為趙志堅，且系爭 買賣契約之標的、價金及契約條款均係原告與趙志堅所洽談 、協商，價金亦由趙志堅交付，契約上並無任何代理被告之 文字，被告亦未出具委託書委託趙志堅向原告購買系爭土地 ，則系爭買賣契約自成立於原告與趙志堅之間。另參照被告
所提出與其餘繼承人之買賣契約，其上趙志堅簽名處後均有 括號註明係久登土地開發公司即被告，則其餘繼承人之買賣 契約係與被告所簽立，並無疑問，惟原告與趙志堅簽立之系 爭買賣契約書僅載明買方為趙志堅，並無任何有關被告之文 字，是否得以此逕推論解釋系爭買賣契約係原告與被告簽訂 ，即非無疑。
⒉原告於101 年9月10日收到之訂金353,710元，係由趙志堅以 現金交付，縱原告於102年1月25日、102年3月5日、102年4 月10日簽收之現金收據上載有被告之名，惟交付現金者為趙 志堅，趙志堅金錢來源為何人與原告無涉。
⒊證人劉邦寧（自101年6月起至103年4月止為被告聘任之專用 代書）到庭證稱伊幫被告處理被繼承人陳昌之土地繼承案件 ，其中被繼承人之相關資料係由趙志堅提供，至於土地所有 權狀部分，除原告及另外3位對應繼分有異議之繼承人的權 狀外，其餘繼承人於伊辦理公同共有之繼承登記時，權狀已 交予被告，伊未見過原告之權狀。除了原告外，其餘繼承人 有將應繼承持分賣予被告，至於原告部分，伊僅聽說已談好 了，後續發展並不知情等語，足見原告從未與被告實際交涉 系爭土地之買賣，亦從未將系爭權狀交付予被告。縱被告有 辦理系爭土地繼承分割之事宜，亦僅係趙志堅與被告間之內 部關係，因原告將系爭權狀交付予趙志堅，委由趙志堅辦理 繼承分割，趙志堅委託何人辦理，均與原告無涉。 ㈢原告提出之系爭買賣契約並非偽造：
趙志堅業已到庭證稱渠係以個人名義與原告洽談，契約中有 修改之部分係當下決定修改，此部分係渠個人自己之決定， 契約第9條關於賠償之約定，原則上係以2倍計算，有蓋上渠 之手印等語，可知系爭買賣契約係原告與趙志堅所洽談、協 商，更改契約條款內容亦係經過雙方同意，而所謂之偽造， 係指沒有製作權人擅自製作，故本件並無任何偽造之情事存 在。
㈣原告與趙志堅已合意解除系爭買賣契約：
依趙志堅之證述，渠與原告雙方解除系爭買賣契約之原因有 二，其一係原告於103 年5、6月間提及欲行使優先承買權， 渠無權說不；其二則係被告未給付居間報酬，且渠發現被告 有組織犯罪等問題。另原告有發存證信函給渠，渠沒有回應 ，然被告之法定代理人王若蓁知情後希望渠再與原告談談， 惟渠當時未處理迄今。原告與渠說要解除系爭買賣契約，渠 曾提醒原告可能會有違約金之問題，渠有跟原告說原告係共 有人當然可以買等語，可知趙志堅並無告知不得解除契約， 之後，雙方亦無再繼續商談是否將系爭土地出售予趙志堅，
足認趙志堅與原告已合意解除系爭買賣契約。
㈤聲明：被告應將系爭權狀正本共17紙返還予原告。二、被告則抗辯：
㈠系爭買賣契約存在於被告與原告間，趙志堅並非契約當事人 ，理由如下：
⒈趙志堅前曾為被告之員工（業務人員），代理被告與原告於 101年9月16日簽訂系爭買賣契約（參照被告提出之系爭買賣 契約書，買方載明為久登土地開發股份有限公司），由原告 出售其自陳昌繼承之系爭土地應繼分予被告，且系爭土地其 餘應有部分亦係由趙志堅代理被告與其餘繼承人成立買賣契 約，嗣被告陸續支付買賣價金予原告，收據皆記載被告為付 款人，而於系爭土地尚未辦理分割之際，被告委請律師協助 原告辦理遺產分割訴訟及有關繼承手續，相關費用皆由被告 支應，顯見原告明知買賣契約係存在於原告與被告間。 ⒉原告不知何故，於103年6月25日逕向趙志堅解除系爭買賣契 約，惟趙志堅早於103年2月間自被告處離職，更向王若蓁提 起給付居間報酬訴訟，據此，原告向趙志堅為解除契約之意 思表示，不合於契約及法律規定，不生解除契約之效力，故 系爭買賣契約仍有效力。
⒊依劉邦寧之證述，陳昌土地案件之繼承系統表係由劉邦寧所 製作，並由渠處理分割調處事宜，事後上開案件並由陳昌之 繼承人（含原告）委任律師進行訴訟，而律師係由劉邦寧介 紹，並由被告支付律師費用，若非陳昌之繼承人（含原告） 將其應繼分出賣予被告，被告何須支付律師費用。 ⒋原告既已承認有在被告之付款證明、現金收據等文件簽名， 且付款之現金亦係被告所支付，足證原告確係將系爭土地出 賣予被告，並將系爭權狀正本交予被告，否則被告豈會支付 原告系爭土地之買賣價金。
㈡綜觀系爭買賣契約內容，於任何一方違約時，僅有第9 條約 定甲方（買受人，即被告）於乙方（出賣人，即原告）未履 行出賣人義務時享有解除契約之權；倘係被告違約不履行買 受人義務，依第8 條約定，原告僅係可沒收全部已收款項， 並無解除契約之權利。本件被告已依約將買賣價金陸續交付 予原告，經原告簽收無訛，被告於103年7月14日、103年8月 22日、103年9月1日、103年9月4日多次發函請原告履行移轉 登記系爭土地所有權予被告之契約義務，惟原告均置若罔聞 ，足見本件係可歸責於原告不履行契約，原告何來解除契約 之權利。是以，即使原告現向被告為解除契約之意思表示， 於被告不同意解除契約之前提下，亦因無任何法定或意定解 除契約事由，而無從發生解除契約之效力。
㈢再者，原買賣契約正本未曾塗改第9 條約定，原告提出之系 爭買賣契約應係趙志堅與原告合謀造假。甚且，原告提出之 103年6月25日存證信函根本係趙志堅自己寄給自己，以圖將 系爭買賣契約解除，將已經交付予被告之系爭權狀正本取回 ，再將系爭土地轉售予趙志堅現在任職之公司即訴外人雄邦 開發建設股份有限公司（下稱雄邦公司）：
⒈原告住處位於新北市蘆洲區，而上開存證信函係自板橋民族 路郵局寄出，兩者距離至少14公里，試問一般人豈會特地跑 至自己住家14公里遠之郵局寄送存證信函。參酌趙志堅現任 職於雄邦公司，雄邦公司地址為新北市○○區○○路000 號 10樓，正好在板橋民族路郵局樓上，及趙志堅到庭證稱渠從 未告知原告渠淡水之住址，原告不知趙志堅之後在雄邦公司 公作，且原告未到過雄邦公司，不知雄邦公司住址等情，原 告理應僅知悉合約書上趙志堅位於中和區板南路之住址，存 證信函應係寄至該址，然卻非寄至該址，足見上開存證信函 並非由原告寄送，而係原告與趙志堅合謀所為。 ⒉兩造各自提出之買賣契約書，經原告於104年4月30日到庭陳 述簽立時間不同，且原告係先簽立未寫原告個人資料之契約 書（即原告提出之契約書），惟趙志堅卻證稱兩份契約書係 同時簽立，且係渠在第9條賠償部分蓋上手印更改內容等語 ，兩人所述全然不一，互相矛盾。可知原告提出之買賣契約 書係趙志堅與原告合謀後假造，以圖將存在於原告與被告間 之買賣契約解除，再將系爭土地轉售予雄邦公司，故被告提 出之買賣契約書方屬真正。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張淡水區興化店段共17筆土地原為陳昌所有，原告為 陳昌之繼承人之一，應繼分為16分之1。原告於101 年9月16 日簽立系爭買賣契約，將其應繼分即系爭土地出售，買賣價 款以每坪29,000元計算，而原告已依系爭買賣契約第3 條受 領買賣價款730,000 元，並交付系爭系爭權狀共17紙予趙志 堅，嗣趙志堅再將系爭權狀交付被告，目前仍由被告持有系 爭權狀中等情，業據其提出不動產買賣契約書1 件為證（參 見台灣士林地方法院103 年度訴字第1347號卷第12至15頁） ，被告對於原告提出之上開買賣契約書之形式上真正性雖有 爭執，然對於前揭系爭土地買賣經過及交付價款等節並無爭 執，是原告此部分主張，仍堪信為真實。
㈡原告復主張系爭買賣契約存在於原告與趙志堅之間，因原告 在簽立系爭買賣契約後，幾經考慮，決定依土地法第34條之 1 規定行使優先承買權，向系爭土地其他共有人承買系爭土
地，故於103年6月25日以存證信函向趙志堅解除系爭買賣契 約。依民法第259條第1款規定，趙志堅應將其受領之系爭權 狀返還予原告，惟系爭權狀現為被告持有保管中，而被告並 無任何法律上之正當權源得以持有系爭權狀，自屬無權占有 云云，為被告所否認，並執前詞置辯。
⒈經查，原告提出之不動產買賣契約書第1 頁關於買方部分並 無任何內容，最後1 頁關於立契約書人僅簡略記載賣方為本 件被告，其餘年籍資料則為空白，反觀，同頁之買方部分反 而詳細記載買方為趙志堅，並完整填寫趙志堅之身分證字號 、通訊地址及聯絡電話（參見前揭士林卷第12頁及第14頁） ，衡情該不動產買賣契約所包含之土地有17筆，且每頁均蓋 有「趙志堅」之騎縫章，顯見原告與趙志堅對於簽立該不動 產買賣契約過程應求慎重，竟有上述顯而易見之缺漏，與常 情有違。參以原告自陳兩份買賣契約書（即前揭士林卷第12 至15頁、本院卷第26至30頁，前者之買賣契約書由原告提出 ，後者之買賣契約書由被告提出）都是趙志堅寫的，沒有寫 原告個人資料的先簽，兩份契約書相距時間多久忘記了等語 （參見本院卷第83頁），足認兩份買賣契約書應非同時或同 日簽立。再者，被告提出之買賣契約書除了有填寫買方為本 件被告外，該買賣契約書最後1 頁之立契約書人欄亦有完整 填寫，並附上歷次之付款記錄（參見本院卷第39至42頁）， 是以被告抗辯原告提出之不動產買賣契約書係由原告與趙志 堅101年9月16日以後所簽立，伊所提出之不動產買賣契約書 始為原告與趙志堅於101年9月16日簽立之書面等語，尚非無 據。
⒉次查，被告提出之現金收據記載略以：原告於102年1月25日 、102年3月5日及102年4月10日分別收取被告給付之款項100 ,000元、50,000元及150,000 元（參見本院卷第40至42頁） ，倘原告認為其簽約之對象為趙志堅，則上開現金收據即應 記載付款人為趙志堅，原告於收受上述款項時，既未對此有 所爭執，顯見原告早已知悉系爭買賣契約之實際買方應為被 告，而非趙志堅。
⒊再者，原告提出之不動產買賣契約書所載趙志堅之地址為中 和區板南路669 號12樓，且證人趙志堅到庭僅證稱：渠有告 訴原告，渠係從淡水過來等語（參見本院卷第94頁反面）， 倘如原告所述，其主觀認知買方為趙志堅，則其要向趙志堅 解約，亦應以上開不動產買賣契約書所載之趙志堅位於中和 區板南路669 號12樓之地址為送達，然原告提出之存證信函 卻記載趙志堅居住於台北市淡水區之地址（參見前揭士林卷 第16頁），顯與常情不符，又上開存證信函交寄之郵局為板
橋民族路郵局（參見前揭士林卷第16頁），原告居住地址為 新北市○○區○○路000號4樓，兩者相距甚遠，則上開存證 信函是否係由原告所寄與趙志堅，即非無疑。
⒋此外，證人趙志堅到庭證稱：（原告為何要解除契約？）解 除契約原因有二，其一，去年5、6月時原告向我提及欲行使 優先承買權，但我沒有權利說不；其二，那時我已沒有幫被 告公司居間報酬，且我發現被告公司有組織犯罪等問題，我 與被告間有案件訴訟中，被告有欠我居間報酬未給，目前仍 在訴訟中，故我就無法繼續完成本件的居間。原告有發存證 信函給我，我沒有回應，但被告公司法代知道，我有口頭上 跟她說存證信函的內容，她說希望我再與原告談談，但我當 時未予處理迄今。（原告與證人說要解除契約時，證人是否 有表示同意？）我有向原告提醒可能會有違約金的問題，我 有跟原告說原告是共有人當然是可以買等語（參見本院卷第 94頁），由此可知，證人趙志堅主觀上亦認為系爭買賣契約 之實際買方為被告，渠僅係為被告與原告居間系爭土地之買 賣交易，故證人趙志堅聽聞原告有解約之意思時，還有向被 告法定代理人王若蓁通知，顯見證人趙志堅並無同意原告解 約之權利。況且，原告是否要行使土地法第34條之1 之系爭 土地共有人優先承買權，本與系爭買賣契約無關，依法亦無 庸得到證人趙志堅或被告之同意。又原告與證人趙志堅從未 討論過解約後之相關損害賠償責任或回復原狀之問題，自難 認系爭買賣契約業經合意解除。綜上，證人趙志堅於當時僅 係向原告表明其解約後會有違約金之問題，及原告依法可行 使土地法第34條之1 之共有人權利，並未以系爭買賣契約之 買方身分同意原告解約。
⒌倘如原告所述，原告係與證人趙志堅簽立系爭買賣契約，且 其與證人趙志堅已合意解除該買賣契約，則原告依約應給付 證人趙志堅違約金之賠償及返還已領取之買賣價款，並請求 證人趙志堅將系爭權狀返還，故原告逕向被告請求返還系爭 權狀，顯有意規避證人趙志堅應負之買受人責任。又系爭權 狀目前雖係由被告持有中，然依證人趙志堅之上開證詞，可 知被告取得系爭權狀之原因係被告委由證人趙志堅代伊與原 告簽立系爭買賣契約，買賣價款均由被告支付，且證人趙志 堅得向被告請求居間報酬。準此，被告既未同意原告解除系 爭買賣契約，且證人趙志堅亦未曾以系爭買賣契約之買方身 分同意原告解約，則被告取得系爭權狀之法律上原因仍屬有 效存在，是以原告主張被告無權占有系爭權狀云云，即非可 採。
四、綜上所述，系爭買賣契約之當事人應為本件兩造，證人趙志
堅僅係受被告委託居間本件買賣交易，被告並未同意原告解 除系爭買賣契約，故被告依約持有系爭權狀即非無權占有。 從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭權 狀，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，核與本判 決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 23 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
【附表】
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│項次│ 地區 │ 段 │ 小段 │ 地號 │面積（㎡）│ 持分 │ 坪數 │
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│ 1 │淡水區│興化店│前洲子│ 56 │ 378 │ 72/864 │ 9.5 │
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│ 2 │淡水區│興化店│前洲子│ 56-1 │ 650 │ 24/288 │ 16.3 │
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│ 3 │淡水區│興化店│前洲子│ 78 │ 116 │ 72/864 │ 2.9 │
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│ 4 │淡水區│興化店│前洲子│ 78-1 │ 15800 │ 24/288 │398.0 │
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│ 5 │淡水區│興化店│前洲子│ 78-2 │ 145 │ 24/288 │ 3.6 │
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│ 6 │淡水區│興化店│前洲子│ 78-3 │ 500 │ 24/288 │ 12.6 │
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│ 7 │淡水區│興化店│前洲子│ 79 │ 664 │ 72/864 │ 16.7 │
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│ 8 │淡水區│興化店│前洲子│ 80 │ 1009 │ 72/864 │ 25.4 │
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│ 9 │淡水區│興化店│前洲子│ 80-1 │ 218 │ 72/864 │ 5.5 │
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│ 10 │淡水區│興化店│前洲子│ 81 │ 388 │ 72/864 │ 9.7 │
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│ 11 │淡水區│興化店│前洲子│ 89 │ 2409 │ 72/864 │ 60. │
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│ 12 │淡水區│興化店│前洲子│ 97 │ 378 │ 72/864 │ 9.5 │
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│ 13 │淡水區│興化店│前洲子│ 98 │ 87 │ 72/864 │ 2.2 │
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│ 14 │淡水區│興化店│前洲子│ 128 │ 718 │ 72/864 │ 18.1 │
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│ 15 │淡水區│興化店│前洲子│ 129 │ 175 │ 72/864 │ 4.4 │
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│ 16 │淡水區│興化店│牛埔子│ 118 │ 2013 │ 72/864 │ 50.7 │
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│ 17 │淡水區│興化店│牛埔子│ 118-1│ 10 │ 72/864 │ 0.2 │
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以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 7 月 23 日
書記官 吳宜遙
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