臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2802號
原 告 鄧雅心
訴訟代理人 賴淑玲律師
複 代理人 蔡宜庭律師
被 告 徐亞真
訴訟代理人 李長彥律師
林裕洋
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年5 月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號六樓房屋騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元及自民國一０三年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０三年八月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零捌萬壹仟玖佰陸拾伍元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰貳拾肆萬伍仟捌佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）門牌號碼新北市○○區○○路000 巷00號6 樓房屋原為訴 外人陳再益所有，陳再益與被告離婚後，便口頭約定以每 月租金新臺幣（下同）10,000元，未定租賃期限方式，將 系爭房屋出租予被告使用；民國99年6 月1 日陳再益將系 爭房屋贈與原告後，被告並未再向原告承租，亦未經原告 同意或取得合法使用權源，卻仍繼續占用系爭房屋，此情 侵害原告所有權至明。按民法第425 條規定：「出租人於 租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人 ，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未 經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者， 不適用之。」被告與陳再益間就系爭房屋之租賃，為一不 定期租賃，且未經公證程序，該租賃關係即無讓與不破租 賃適用，無從對原告主張繼續存續。次按民法第767 條第 1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨
害其所有權之虞者，得請求防止之。」無權占有，並不以 故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產， 即負有返還之義務（73年度台上字第2950號裁判要旨參照 ）。所有權妨害除去請求權之成立，須所有權人對於妨害 其所有權者無容忍之義務，始足當之（73年度台上自第 2212號裁判要旨參照）。兩造間就系爭房屋無任何法律關 係存在，已如前述，原告自無容忍被告占用系爭房屋義務 。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本 於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或 其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條本文 、181 條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人 抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額 租金之數額，尚屬可採（61年台上字第1695號裁判要旨參 照）。被告自99年6 月1 日原告受贈取得系爭房屋所有權 起，即無權占用系爭房屋至今，致原告受有無法使用收益 之損害。又參諸陳再益與被告間不定期租賃關係，每月租 金為10,000元，爰請求自99年6 月1 日起至103 年7 月止 ，每月以10,000元計算之不當得利，合計500,000 元，另 應自103 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給 付原告10,000元。
（三）綜上，被告無權占用系爭房屋，爰依民法第767 條第1 項 、第179 條及第181 條但書規定提起本件訴訟，聲明：⑴ 被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 巷00號6 樓房 屋騰空並遷讓返還予原告。⑵被告應給付原告500,000 元 ，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。⑶被告應自103 年8 月1 日起至騰 空遷讓返還第一項房屋日止，按月給付原告10,000元。⑷ 第一、二項請求，原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告答辯以：
（一）按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期 限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。借貸未定期 限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請 求返還借用物。民法第470 條第1 項、第2 項分別定有明 文。原告主張被告與陳再益於99年3 月10日協議離婚時，
就財產歸屬部分，被告取得坐落於大陸地區江西省九江市 濱江國際D 座1402樓房屋之所有權，而系爭房屋之所有權 則歸屬陳再益；惟被告與陳再益離婚時，被告取得之不動 產價值明顯低於系爭房屋，其無工作且尚須扶養未成年子 女，故雙方考量子女就學及被告經濟情況，即口頭協議將 系爭房屋供被告及其子女居住，系爭房屋乃為善盡扶養子 女及維持被告生活之義務，應以「被告子女完成大學學業 」目的作為借用標的之返還期限屆至期日。
（二）再依原告104 年1 月23日陳報（二）狀內容：「陳再益將 ... 系爭房屋贈與予原告時，曾向原告說明細爭房屋當時 係由其前妻及其未成年之女共同居住。」顯見原告取得所 有權當下，即已知悉被告有居住系爭房屋之事實。原告既 取得系爭房屋所有權，並容許被告及其子女繼續居住系爭 房屋長達四年之久，期間未要求被告遷讓房屋，應認原告 不但知悉房屋使用借貸之事實，且容許被告及其子女繼續 使用。
（三）次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民 法第148 條定有明文。而不動產之使用借貸等債之關係， 固僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之 人，不得執以對抗繼受該法律關係之第三人，是受讓該不 動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有物， 於通常情形，固應認係權利之正當行使，但受讓人若明知 占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，非 屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫 免債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有 權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求 權，自應認係損害他人為主要目的，而為法所不許（最高 法院98年度台上字第1319號判決意旨參照）。被告與陳再 益離婚後，陳再益知悉自己無法終止使用借貸協議，竟於 99年6 月1 日將系爭房屋以夫妻贈與方式，辦理所有權移 轉登記，為使被告無從基於債之關係為抗辯，原告取得所 有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請 求權，應認係以損害他人為主要目的而為法所不許，故原 告本件請求，依上開實務意旨，應無理由。另陳再益雖於 104 年4 月9 日審理時證稱系爭房屋係出租予被告，然陳 再益亦稱房屋是伊所有，足見證人係以自己為房屋所有權 人之角度作證，證詞有所偏頗，不足採信。
（四）按民法第440 條第1 項規定：「承租人租金支付有遲延者 ，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」原告104 年 1 月23日民事陳報（二）狀稱：「被告並未按其給付租金 ，且自103 年3 月起即不曾再給付任何租金。」被告支付 租金對象均為陳再益，可見租賃關係仍存在，且原告自承 99年6 月1 日取得所有權當下，已知悉被告居住系爭房屋 之事實，顯見原告亦知悉陳再益與被告間租賃關係，而原 告及陳再益均未定相當期限催告被告支付租金或終止租約 ，租賃契約即仍然存在，是原告依民法第767 條第1 項主 張返還房即屬無據；此外，被告既係自103 年3 月起未再 給付租金，則原告請求被告自99年6 月1 日起請求租金或 相當於租金之不當得利，即屬無據。
（五）再據原證4 陳再益台灣銀行存摺影本顯示，陳再益已將每 月房租書寫於存摺之上，最後一筆為103 年2 月10日之二 月份房租，租金係定期性之支付，豈有可能僅登載二月份 房租而漏掉其他月份未支付。故依民法第325 條第1 項之 規定：「關於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一 期給付之證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給 付已為清償。」從而，本件應可推定99年6 月起至103 年 2 月止之租金業已清償，原告請求被告自99年6 月1 日起 請求租金或相當於租金之不當得利即屬無據。
（六）綜上，原告請求顯無理由，聲明：原告之訴駁回。被告願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土 地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法 院85年度台上字第1120號裁判要旨參照) 。本件系爭房屋 為原告於99年6 月1 日自訴外人陳再益受贈取得所有權， 業據其提出建物登記謄本為證（見原證一），被告既自認 其自99年3 月10日與陳再益離婚後至今均居住於系爭房屋 之事實，揭諸前開說明，自應由被告就其占有系爭房屋之 合法權源負舉證之責。查：
1、被告抗辯系爭房屋於其與陳再益離婚時，由陳再益同意將 系爭房屋供被告及其子女繼續居住，故應以「被告子女完 成大學學業」目的作為借用標的之返還期限屆至期日云云 ，惟原告已否認有使用借貸之事實，且證人陳再益亦到庭 證稱：（問：你與被告離婚時，是否有跟被告約定這間房 子要讓他和小孩住到小孩成年？）沒有，（問：你為何讓 他們繼續住在系爭房屋？）因為離婚時，被告說小孩還小
，搬家不方便，所以等小孩大一點再搬家，但是我們口頭 有約定被告和甲○○每個月必需給我一萬元付貸款，（問 ：被告有按月給付1 萬元給你嗎）前六個月有給我，但是 後來到99年9 月以後就沒有再按月付了，到現在為止，總 共只給了我13個月的錢等語（見本院104 年4 月9 日言詞 辯論筆錄），是被告抗辯，並無可採。
2、又就原告主張被告與陳再益就系爭房屋係成立未定期限之 租賃契約乙節，除有陳再益前開證詞外，並有陳再益存摺 影本為證（見本院卷第22頁至第31頁），而觀以該存摺影 本所示被告於99年4 月21日、5 月24日、6 月22日、8 月 24日、9 月21日、101 年4 月30日、102 年9 月5 日、10 月7 日、11月11日、12月6 日、103 年1 月13日、2 月10 日以匯款或無摺存款方式給付陳再益10,500元或10,000元 之情，及陳再益所證稱：（問：為何之前付10500 元，後 來付1 萬元？）因為500 元是每個月的水費，後來被告連 500 元都不付了，只付1 萬元，所以我也沒有計較等語， 則被告既自認上開款項係其所給付，又未能證明其給付另 有其他原因，原告此部分主張，自屬有據。
3、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或 未定期限者，不適用之。」民法第425 條定有明文，被告 與陳再益間就系爭房屋固成立未定期限之租賃契約，然被 告既未舉證證明該租賃契約已經公證，其對原告自無依民 法第425 條第1 項規定主張租賃契約繼續存在之餘地，是 被告僅以原告知悉陳再益與被告間租賃關係，遽謂租賃契 約於未合法終止前對原告仍然存在，顯然無據。至被告另 抗辯係因陳再益於離婚後無法終止使用借貸協議，始將系 爭房屋贈與原告，使被告無從基於債之關係為抗辯，其行 使物上請求權，應認係以損害他人為主要目的而為法所不 許云云，然陳再益與被告間乃係成立未定期限之租賃契約 ，且依民法第425 條第2 項規定，其租賃契約對原告並不 繼續存在，是原告本於所有權人地位，對於無權占有之被 告請求返還系爭房屋，自無權利濫用可言。
4、從而，原告本於民法第767 條第1 項規定，請求被告將系 爭房屋騰空並遷讓返還予原告，於法有據，自應准許。（二）按被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益 ，此為通常之觀念；無權占有他人之土地，係侵害該土地 所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為 人得請求賠償相當於租金之損害，最高法院著有61年台上
字第1695號、67年台上字第3622號等判例可資參照。復按 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179 條、第181 條但書分別定有明文，而無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並致 不動產所有權人無法對不動產為使用收益，而受有同額之 損害（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。另按所 謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所 稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無 法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利 益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應 返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應 支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參 酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。查： 本件被告係無權占有原告所有系爭房屋，已如前述，其侵 害原告房屋所有權，致原告受有相當於租金之損害，應堪 認定。參以被告前係以每月租金10,000元向陳再益承租系 爭房屋之情，依前開說明，原告請求被告每月給付相當於 租金10,000元之不當得利，即屬有據。至被告辯稱其於99 年6 月至103 年2 月之租金可推定已清償云云，則屬其與 陳再益間之法律關係，尚與原告無涉。準此，原告請求被 告給付自99年6 月1 日起至103 年7 月止，共計50個月之 相當租金利益500,000 元，及自103 年8 月1 日起至被告 騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元之 不當得利，洵屬有據。
（三）從而，原告依民法第767 條第1 項規定及不當得利法律關 係，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告，請求被 告給付原告500,000 元，及自103 年8 月15日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自103 年8 月1 日起 至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元 ，為有理由，應予准許。
（四）兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經 核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。（五）本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基 礎之事實並無影響，自不予一一論述，併此敘明。四、據上論斷：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第 390 條第2 項、第392 條第二項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 7 月 2 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 2 日
書記官 何嘉倫