臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度竹簡字第三一一號
原 告 乙○○
訴訟代理人 邱玉汝律師
被 告 甲○○○ 住
訴訟代理人 李晉安律師
複代理人 丙○○ 住
右當事人間請求交付停車位等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將位於新竹市○○段二九六七建號之建物內，如附圖所示之編號Ａ４號之平面式停車位騰空交付予原告。
被告應給付原告新台幣參仟柒佰玖拾伍元，及自民國八十九年六月二十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；被告並應自民國八十九年六月二日起至將前開停車位交付原告之日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰陸拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告之聲明：
（一）請求判令被告應將位於新竹市○○路二四三號及二四三號三樓至八樓、二四 七號及二四七號三樓至八樓、二四九號、二五一號三樓至八樓、二五三號及 二五三號三樓至八樓地下層編號Ａ４號之平面式停車位（如附圖所示位置， 以下簡稱系爭停車位）騰空交付予原告。
（二）被告應賠償原告新台幣（下同）五千四百二十元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並自民國八十九年六月二日起 至將系爭停車位交付原告之日止，每月按一千八百零七元計付之賠償金。二、事實摘要：
（一）原告起訴主張其所有之系爭停車位，原係由訴外人魏博仁於八十四年一月十 七日向千代建設股份有限公司（以下簡稱千代公司）買受新竹市○○路二四 五號四樓建物時所一併購買，魏博仁並以該建物及附屬建物即停車位、防空 避難室，向新竹市第一信用合作社（以下簡稱一信）辦理抵押借款。嗣因魏 博仁無法清償債務，該建物及地下室停車位即遭債權人一信聲請本院一併予 以查封拍賣，並由第三人林國能於八十八年八月二十六日拍定取得。原告於 八十九年三月二日再向第三人林國能買受系爭建物及停車位，並辦理登記完 畢；惟系爭停車位卻遭被告無權占用，拒不返還。而系爭停車位既於先前承 購戶在向建商千代公司承購房屋時，經由停車位預定買賣契約書之訂定，已 透過建商達成停車位之分管協議，並由訴外人魏博仁取得使用權，嗣後亦一 併辦理抵押借款，系爭停車位自應為抵押權效力所及，而原告既向自法院拍 賣而取得該建物及附屬建物所有權之第三人林國能所購得，當然取得系爭停 車位之所有權及使用權；被告係於該協議分管契約成立後，再向其前手購買 位於該段未附有停車位之二九三七建號之房屋，並一併受讓該建號建物之應 有部分之移轉，即應受前開停車位分管協議契約之拘束，而承認系爭停車位
之使用權，已因法院之拍賣及拍定人之再行出售，而歸原告取得，被告未購 買該停車位卻占用系爭停車位，顯然違反住戶間分管契約之約定；再被告雖 辯稱其取得系爭停車位之使用權，係由該棟公寓之住戶於八十八年間召開區 分所有權人會議，經過會議通過，由管理委員會收回分管，再由其前手即訴 外人陳江海向管理委員會購買系爭停車位之使用權，再轉給被告；然系爭停 車位於訴外人一信在八十七年五月間聲請本院對訴外人魏博仁之財產實施強 制執行時，已一併遭本院予以查封在案，則該等住戶於八十八年間得否再以 區分所有權人會議決議處分系爭停車位，已有疑義，況公寓大廈管理條例第 三十一條第一項第五款固規定住戶就某些共有物，得以區分所有權人之會議 ，決議約定專用或約定共用，惟其並不能因此變更原先已有之約定專用或約 定共用之情形，否則倘住戶嗣後又得以決議將原先分管之協議予以變更，使 得原先購買停車位者無法使用停車位，將使社會秩序大亂，是可知該條例第 三十一條第一項第五款之規定，並不包括變更約定專用事項至明。故原告爰 基於共有人間分管協議之法律關係，訴請被告將系爭停車位騰空並交付予原 告，並請求被告給付因占用系爭停車位而受有相當於租金之不當得利賠償金 等情。
（二）被告則以：與原告同為該棟公寓之區分所有權人，對於區分所有建物之共同 使用部分二九六七建號，各有共有物應有部分之所有權，該共有部分既於使 用執照所登記之用途為防空避難室及停車空間，原告與被告應均有其應有部 分之所有權，否認原告所提出之停車位預定買賣契約書之真正，亦否認承購 戶間於先前有關於停車位使用之分管協議；其取得系爭停車位之使用權，係 由該棟公寓之住戶於八十八年間召開區分所有權人會議，經過會議通過，由 管理委員會收回分管，再由其前手訴外人陳江海向管理委員會購買系爭車位 之使用權，再轉給被告，並非無權占有；況系爭停車位於本院進行拍賣程序 中，於當時之拍賣公告上並未登載任何有關停車位之所有權或使用權一併拍 賣之情形，且於拍賣程序中因管理委員會具狀向本院表示系爭停車位已由管 理委員會予以分管處理，故執行法院亦未能將系爭停車位點交予拍定人林國 能，足見系爭停車位並非拍定人林國能所取得，更遑論嗣後向林國能購買房 屋之原告。倘原告若認其有系爭停車位之所有權或使用權，應向出售該不動 產之出賣人林國能請求始為正當。再被告係因支付相當之對價而取得系爭停 車位之使用權，是被告使用系爭停車位，並無任何不當得利可言，原告本於 所謂分管之協議訴請被告交付系爭停車位，並給付相當於租金之不當得利， 核屬無據等語資為抗辯。
三、法院之判斷：
（一）原告起訴主張其所有之系爭停車位，原係由訴外人魏博仁於八十四年一月十 七日向千代建設股份有限公司（以下簡稱千代公司）買受新竹市○○路二四 五號四樓建物時所一併購買，魏博仁並以該建物及附屬建物即停車位、防空 避難室，向新竹市第一信用合作社（以下簡稱一信）辦理抵押借款。嗣因魏 博仁無法清償債務，該建物及地下室停車位即遭債權人一信聲請本院一併予 以查封拍賣，並由第三人林國能於八十八年八月二十六日拍定取得。原告於
八十九年三月二日再向第三人林國能買受系爭建物及停車位，並辦理登記完 畢之事實，業據其提出預定買賣契約書、本院查封筆錄及指封切結書影本及 建物登記簿謄本各一份為證；被告則辯稱：原告之前手並未因拍定而取得系 爭停車位，原告亦無系爭停車位之使用權云云。是故本件兩造間有爭執而應 予審究者，在於：１‧系爭二九六七建號共有人間，是否已就該二九六七建 號附屬建物內之停車位之使用關係，有分管之約定？２．原告之前前手魏博 仁是否已因該分管約定而取得對系爭停車位之使用權？３‧原告之前前手魏 博仁辦理抵押借款時，有無將附屬建物即二九六七建號一併設定抵押權？４ ‧被告嗣後因買受而取得該二九三七建號之建物時，是否需受原先已成立之 停車位分管協議之拘束？５‧如被告無使用系爭停車位之權能，其占有該停 車位，應給付予原告相當於租金之不當得利之數額為何？茲詳述如下。 （二）按區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦 理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分 所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所權 人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外，土地 登記規則第七十五條第一款定有明文。是依上開條文之規定，倘部分區分所 有權人不需使用「共同使用部分」者，則其等就該共同使用部分建物之應有 部分所有權，即得予以除外而未擁有。查本件就系爭停車位所在之該段二九 六七建號建物，係屬原告向其前手林國能買受取得之同段二九五三建號及被 告買受取得之二九三七建號，以及其他同段二九三○至二九六四建號建物之 附屬建物，為前開專有建物所有權人之共同使用部分，並為該等專有建物所 有權人所共有等情，業據原告提出建物登記簿謄本一份為證，且為被告所不 爭執，自堪信為真實。且該二九六七建號之建物，係屬地下層，其主要用途 係作為前開專有建物所有權人之防空避難室及停車空間使用之情，亦為兩造 所不爭執，並有該建物之複丈成果圖影本一份在卷可憑。而原告主張就該二 九六七建號之建物，其所有權雖屬當初買受專有部分建物之全體住戶所共有 ，惟有關其中之四個平面式停車位、十二個機械式停車位，共十六個停車位 之使用權，於建商即千代公司當初出售前開專有建物予買受人時，已另行將 該十六個停車位編定號碼予以標示後，出售給包括原告之前前手即魏博仁等 共十六名住戶，而由其等於各自支付相當之對價予千代公司後，取得該特定 停車位之專有使用權，得自行使用該特定之停車位，並就該二九六七之共有 建物，因此取得較高之應有部分所有權；而未購買停車位者，即不須支付建 商車位價款，惟就其該二九六七之共有建物，則取得較低之應有部分所有權 乙節，已另據原告提出魏博仁與千代公司所訂定之買賣契約書（含停車位預 定買賣契約書）影本五份、建物登記謄本一份等件為證，被告雖否認該等停 車位預定買賣契約書之真正，惟查，原告所購買之系爭專屬建物（即該二九 五三建號建物），其確於八十四間由訴外人魏博仁以買賣為原因而登記取得 所有權等情，業據本院依職權調閱本院八十七年度執字第一九九四號民事執 行事件卷宗內所附之建物登記謄本，其中就二九六七建號部分，訴外人魏博 仁之應有部份為萬分之四八五，再該二九六七建號內共有十六個停車位，而
就該二九六七建號建物之所有共有人中，有四戶之應有部份為萬分之四八五 ，有十二戶之應有部份為萬分之三八○，恰與該建號內共有四個平面式停車 位、十二個機械式停車位之數目相符；且於契約書內容中，已明定其契約名 稱為「停車位預定買賣契約書」，並於契約書內容中，亦提及甲方【購買】 之停車位，併約定：「‧‧‧本大廈地下層停車位，另編公共設施建號，僅 供購買該汽車停車位之特定住戶所共有；本大廈地下層之停車位係依三種車 型實際使用面積比例分攤所有權持分，由購買地下層停車位者所共同‧‧‧ 」等情，準此，可認原告主張千代公司當初於出售專有建物時，已就該附屬 建物內之十六個停車位予以特定並編定號碼，並就特定停車位之應有部分之 所有權及使用權，另行出售予特定之專有建物之承購戶，以致該等承購戶就 該附屬建物即二九六七建號建物之所有權應有部分比例較高等事實，自堪信 為真實，且證人即當初辦理該筆借款業務之一信法務姜次郎於本院訊問時證 稱：「魏博仁當初是拿土地及房屋之買賣契約書到合作社辦理，其中有停車 位的買賣契約書，所以是包含停車位在內。」「其他住戶設定抵押時，有些 是有車位，有些確定不含車位，主要是依據共同使用部分持分比率來判斷」 等語，並提出本院民事執行處通知、拍賣公告、報告書原本各一份，土地、 建物及停車位預定買賣契約書、建物改良物所有權狀影本各一份，該棟大廈 地下室附圖影本二份等文件。（見本院九十年一月五日言詞辯論筆錄）經核 與原告所提出之土地、建物及停車位預定買賣契約書影本相符，足認系爭停 車位之預定買賣契約書確屬真正；被告否認前述停車位預定買賣契約書之真 正云云，並未舉證證明其有何不實之情，尚不足採信。 （三）另查，被告又辯稱：其所購買之二九三七建號建物，就共同使用部分二九六 七建號，其應有部分為萬分之三五○，亦較其他未購買停車位之住戶之應有 部分為高，不應單從共同使用部分之應有部分比例據以認定原告有系爭停車 位之所有權及使用權云云。惟查，就該二九六七建號建物之所有共有人中， 有四戶之應有部份為萬分之四八五，有十二戶之應有部份為萬分之三八○， 恰與該建號內共有四個平面式停車位、十二個機械式停車位之數目相符，已 如前述；其餘除被告以外之各戶之應有部份均僅有萬分之一七五，由此可推 知，該二九六七建號建物，其主要用途既係作為專有建物所有權人之防空避 難室及停車空間使用，則除開停車空間以外，各區分所有權人就防空避難室 之應有部分為萬分之一七五，應無疑義，有建物登記謄本附卷可按；而被告 所購買之二九三七建號建物，係屬一、二層樓建築，其就二九六七建號部分 ，應有部份為萬分之三五○，與其他共有人之應有部分均不同，係因其就防 空避難室之應有部分為萬分之一七五Ｘ２＝萬分之三五○，非得據此即謂其 就二九六七建號部分享有較高比例之應有部分，而有系爭停車位之所有權及 使用權，是被告所辯，自難認為成立。 （四）次按，共有物之分管契約，不以共有人間明示之意思表示為限，共有人如有 默示之意思表示，亦包括在內。查本件就千代公司於出售專有建物時，與特 定承購戶就該二九六七建號建物內之地下室停車位所訂定之買賣契約中，業 已約明：「一、甲方購買之停車位，編號第幾號，面積約幾坪，為坐落‧‧
‧之地下層停車位，位置及其使用範圍如附圖所示，地下層停車位係經工務 局核准，‧‧‧在該停車位範圍內所有權人依約停車時，全體停車位所有權 人均無異議‧‧‧」等情，有停車位預定買賣契約書影本一份在卷可憑，是 依該契約書之內容，已可看出先前向千代公司買受其他專有建物而不含停車 位之承購戶，已有默示同意就停車位部分，由承購停車位者所使用，準此， 原告主張先前之承購戶於向千代公司買受專有建物時，已透過建商就停車位 之使用達成分管協議乙節，堪信為真實。從而，原告之前前手即訴外人魏博 仁於先前向千代公司購買房屋時，確係一併取得包含系爭Ａ４停車位之應有 部分所有權，並透過建商與其他住戶達成分管之約定，而取得系爭停車位之 使用權。
（五）再按，稱抵押權者，謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產， 得就其賣得價金受清償之權。又同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另 有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨 登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用 部分者，得予除外，而該各共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建 物所有權移轉時，隨同移轉同一人，並不得單獨移轉於非區分所有權人。民 法第八百六十條、土地登記規則第七十五條第一款及第八十條均定有明文。 查本件原告之前前手即訴外人魏博仁，於八十四年間向一信辦理抵押借款時 ，係以新竹市○○路二四五號四樓之建物（即二九五三建號建物）及所坐落 應有部分之土地及附屬建物供作擔保，並以土地、房屋及停車位預定買賣契 約書等資料辦理借款事宜，業據本院訊問當初辦理該筆借款業務之一信法務 姜次郎結證屬實，其並證稱：「該棟大廈尚有其他住戶設定抵押，有些有車 位、有些確定不含車位，主要是依據共同使用部分持分比例來判斷，魏博仁 所交付的資料有包含停車位的契約，所以停車位亦在擔保之範圍內。」等語 （見本院九十年一月五日言詞辯論筆錄）；另證人即當初辦理系爭大廈整批 抵押借款業務之前一信行員林聰源，亦在本院訊問時證稱：「公共設施有包 含在抵押之範圍內，因為公共設施也有建號，只要有建號且屬借款人所有就 包含在擔保品範圍內‧‧‧停車位若是包含在公共設施內就屬於擔保範圍內 ‧‧‧」等語）；再以本院提示土地及建物謄本時，證人林聰源亦證稱建號 二九六六、二九六七號包含在擔保範圍內。（見本院九十年二月二日言詞辯 論筆錄）綜上所述，可認原告之前前手即訴外人魏博仁於當初將其所有之二 九五三建號主建物設定抵押權時，其共同使用部分二九六六、二九六七建號 即包含系爭停車位亦一併在擔保之範圍內；復參以一信於查封時之指封切結 書，其建物標示部分，亦明確載明「共同使用部分建號二九六六、二九六七 號、車位Ａ４、以上包含水電瓦斯衛浴設備及一切附屬建物」業據本院依職 權調取前述民事執行卷宗查明屬實，故一信於查封時，已一併就系爭停車位 聲請本院予以查封拍賣，應堪認定。雖於本院進行拍賣程序中之拍賣公告上 ，並未明白記載拍賣之標的包含有系爭停車位，惟其亦載明：「包含共同使 用部分二九六六、二九六七建號」，且嗣後原告再自拍定人林國能處買受取 得者，其中就二九六七建號之建物部分，其應有部分亦為如原先魏博仁所有
之萬分之四八五，此有相關之建物登記謄本在卷可憑，則依上開之說明，可 知就系爭停車位部分之權利，已因拍賣及買賣程序而一併附隨於專有之二九 五三建號建物而由原告所取得，被告辯稱因本院未點交系爭停車位予原告之 前手林國能，致原告未能取得系爭停車位之權利云云，尚難以成立。 （六）復按，實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執 行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。又區分所有權人會議 之決議，關於約定專用或約定共用事項，應有區分所有權人三分之二以上及 其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區 分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。強制執行法 第五十一條第三項、公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款均定有明文 。查原告之前前手即訴外人魏博仁既因向千代公司買受而取得系爭停車位之 權利，嗣後於其債權人聲請本院查封拍賣時，系爭停車位既一併遭本院予以 查封，則被告所稱該等大樓之住戶於八十八年間召開區分所有權人會議，經 過決議授權管理委員會就包括系爭停車位之該大樓停車位予以分配管理，而 出售予被告之前手即訴外人陳江海使用之情，縱認屬實，然該管理委員會所 為之分配管理行為，就系爭停車位而言，是否已為有礙執行效果之行為，不 無疑義；至於公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款，固規定得以區分 所有權人之會議經重度決議後，將部分區分所有建物約定為專用或共用，惟 倘於決議前，就特定共有部分已經分管之協議，則除非於分管協議當時，已 保留約定得嗣後再經過區分所有權人會議予以決議變更該分管狀態，否則， 先前已為之分管協議之結果，住戶間即應予以遵守，不得嗣後再透過區分所 有權人會議予以決議變更。就本件而言，系爭大樓之停車位，既於先前已有 分管之協議，且其協議之內容，係使得購買該特定停車位者，得以繼續使用 ，並無嗣後可再透過區分所有權人會議予以變更使用狀態之情形，是縱認該 大樓住戶確有召開區分所有權人會議，並決議收回系爭停車位而分配予被告 之前手即訴外人陳江海使用，而被告再向其買受等情屬實，亦不得對抗依買 賣關係，而取得系爭停車位所屬之共同使用建物之應有部分所有權，並附隨 而取得系爭停車位之專有使用權之原告，是被告所辯，尚不足採。 （七）綜上所述，兩造均應同受就該附屬建物內相關停車位分管協議之拘束，是以 ，原告既已買受二九五三建號建物及其包含系爭停車位在內之附屬建物，自 取得系爭停車位之所有權並得單獨行使其使用收益權，而被告既無法舉證證 明有何有權使用系爭停車位之情事，卻自八十八年四月間起即占用系爭停車 位，顯然違反住戶間有關停車位分管契約之協議，則原告本於該分管協議， 訴請被告將系爭停車位騰空後交付予被告，於法即屬有據，應予准許。 （八）末按，無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法 第一百七十九條定有明文。查原告既於八十九年三月二日取得包含系爭停車 位所屬附屬建物之應有部分所有權，惟該車位卻一直遭被告占用而無法使用 ，原告自受有類似租金之損害，而該平面式停車位，於本院拍賣時拍定價格 為二十一萬六千八百一十二元（參照上開民事執行卷宗內所附之鑑定報告書 ），又系爭停車位係位於該二九六七建號建物之地下室內，而該二九六七建
號建物係位於新竹市○○路與經國路之路口附近，附近屬住商合一、交通便 利之情形，有照片附於上開民事執行卷宗內可稽。是本院斟酌被告所使用之 系爭停車位坐落之位置等情，參酌土地法第九十七條之規定，認原告請求被 告支付相當於租金之不當得利金額，其一年之數額以系爭停車位價格之年息 百分之七為合理，亦即每月為一千二百六十五元（216812X0.07≒12=1265 ，元以下四捨五入），則自八十九年三月二日起至八十九年六月一日止，原 告所受之損失金額為三千七百九十五元（1265 X3 =3795），從而，原告基 於不當得利之法律關係，請求被告給付三千七百九十五元，及該金額自起訴 狀繕本送達翌日即八十九年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息，暨自八十九年六月二日起，至被告交付系爭停車位之日止， 按月給付一千二百六十五元之範圍內，核屬有據，依法應予以准許，逾此數 額，即無理由，應予以駁回。
（九）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果 無影響，均毋庸再予審酌，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十六 日 新竹地方法院新竹簡易庭
~B法 官 林南薰
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 林淑瑜
中 華 民 國 九十 年 二 月 十六 日
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