臺灣屏東地方法院民事判決 103年度簡上字第58號
上 訴 人 陳明國
被 上訴 人 陳明福
訴訟代理人 蔡將葳律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國103年4月30日本院屏東簡易庭102年度屏簡字第300號第一審判
決提起上訴，本院於104年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人陳明福起訴主張：被上訴人與訴外人陳明財前於民 國87年7 月間，約定各出資新臺幣（下同）725,000 元，向 上訴人陳明國購買其所有坐落屏東縣屏東市○○段0000地號 土地（下稱系爭1959號土地）與同段1958之2 地號土地（下 稱系爭1958之2 號土地）之所有權應有部分各6分之1，並依 出資比例分別取得系爭1959號土地、系爭1958之2 號土地之 所有權應有部分各12分之1 ，另因陳明財不具自耕農身分， 遂借訴外人林進源之名義購買，被上訴人、林進源（陳明財 ）及上訴人於87年7月4日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約）。伊與陳明財已給付700,000 元與上訴人，所餘 尾款750,000 元約定於所有權移轉登記完畢付清。兩造於簽 訂系爭買賣契約時，上訴人業將其分管系爭1959號、1958之 2 號土地上之未辦理保存登記建物出租與訴外人蔡進成，嗣 由被上訴人將租賃保證金150,000 元退還蔡進成，復拆除上 開建物後回復農用，再委託訴外人劉淑英代書申辦自耕能力 證明及系爭1959號、1958之2 號土地所有權應有部分移轉事 宜，惟因系爭1959號、1958之2 號土地上尚有其他共有人搭 蓋之地上物，致無法申辦自耕能力證明與所有權移轉登記。 然現已無相關法規限制，爰依系爭買賣契約法律關係，請求 上訴人將系爭1959號、1958之2號土地之應有部分各12分之1 移轉登記予被上訴人，並聲明：上訴人應將系爭1959號土地 之所有權應有部分12分之1及系爭1958之2號土地之所有權應 有部分12分之1移轉登記予被上訴人。
就上訴人之反訴辯稱：簽訂系爭買賣契約後，因無法申辦系 爭1959號、1958之2 號土地所有權移轉登記，被上訴人於88 年3月間始將上訴人分管之系爭1959號、1958之2號土地出租 與第三人蔡萬球搭蓋建物（下稱系爭建物），嗣蔡萬球將系 爭建物轉讓與李明瑞，被上訴人並非系爭建物之事實上處分 權人。另被上訴人於94年底知悉陳明財與上訴人合意解除前
揭買賣契約起，即未再向李明瑞收取租金，且租金之消滅時 效為5 年等語資為抗辯，並聲明：(一)上訴人之反訴駁回； (二)如受不利判決，願供擔保請准為免予假執行之宣告。二、上訴人則以：兩造於蔡進成搬遷後，已協力將原由上訴人分 管系爭1959號、1958之2 號土地上之建物拆除，並種植香蕉 等作物以恢復農地使用。惟被上訴人於訂立系爭買賣契約後 ，未經上訴人同意，即將上訴人分管之系爭1959號、1958之 2 號土地出租與蔡萬球，並由蔡萬球在上開土地搭蓋鐵皮建 物，屏東縣屏東市公所因此未核發自耕能力證明與被上訴人 ，致無法辦理系爭1959號、1958之2 號土地之所有權應有部 分移轉登記，此係可歸責於被上訴人之事由致給付不能，上 訴人依法得解除契約。又上訴人於94年底至95年初曾5 次委 請洪聞宗代書向被上訴人為解除契約之意思表示，並與林進 源（陳明財）於94年9 月17日解除前揭買賣契約，且於97年 10月到被上訴人家中為催告之表示，系爭買賣契約已經合法 解除等語資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。 並反訴主張：系爭買賣契約既經解除，應溯及訂約時失其效 力；另依系爭買賣契約第5 條約定，於餘款交付前，系爭19 59號、1958之2 號土地之收益仍由上訴人取得，故被上訴人 應將88年至94年間無權出租上開土地之租金收益，返還與上 訴人。另上訴人解除系爭買賣契約後，被上訴人仍無權占用 系爭1959號、1958之2 號土地，將上開土地出租與他人使用 ，亦應給付相當於租金之不當得利等語，請求判決：(一)被 上訴人應將系爭1959號、1958之2 號土地上之未辦理保存登 記建物拆除，並將系爭1959號、1958之2 號土地之應有部分 各6分之1返還上訴人；(二)被上訴人應給付上訴人1,725,00 0 元，及自民事答辯(二)暨反訴起訴狀送達翌日起至清償日 止，按年息5％計算之利息，暨自102年10月起至被上訴人遷 讓返還系爭1959號、1958之2 號土地止，按月給付上訴人15 ,000元。
三、原審判命上訴人應將系爭1959號、1958之2 號土地之所有權 應有部分各12分之1 移轉登記予被上訴人，並駁回上訴人之 反訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：(一)本訴部分：1. 原判決廢棄；2.前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回 。(二)反訴部分：1.原判決反訴部分除確定部分外廢棄；2. 前項廢棄部分，被上訴人應將系爭1959號、1958之2 號土地 上之未辦理保存登記之建物拆除，並將系爭1959號、1958之 2 號土地之應有部分各6分之1返還上訴人；3.被上訴人應給 付上訴人525,000 元，及自原審民事答辯(二)暨反訴起訴狀 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自102年
10月起至被上訴人遷讓返還系爭1959號、1958之2 號土地止 ，按月給付上訴人15,000元（上訴人在原審請求超過525,00 0 元與該部分遲延利息，不在上訴範圍內，爰不予贅述）。四、兩造不爭執之事項：（見本院卷一第93頁反面）(一)上訴人乃系爭1959號、1958之2 號土地之共有人之一，被上 訴人、林進源（陳明財）及上訴人於87年7月4日訂立系爭買 賣契約，買賣標的為系爭1959及1958-2地號土地之應有部分 各6分之1，由被上訴人及林進源（陳明財）各買受上開應有 部分12分之1，買賣價金為1,450,000元，被上訴人及林進源 （陳明財）已各給付350,000元，約定尾款750,000元俟產權 移轉登記後始付清。其後因系爭1959號土地已全部建屋，經 屏東縣屏東市公所駁回被上訴人自耕能力證明書之申請，而 無法辦理所有權移轉登記。
(二)被上訴人於88年2月5日申請辦理自耕能力證明，經屏東縣屏 東市公所人員於88年2月25日至現場勘查，復於88年3月8 日 以88屏市建字第08321號函否准被上訴人之申請。(三)被上訴人將上訴人分管之系爭1959號、1958之2 號土地出租 與蔡萬球搭蓋系爭建物使用，嗣蔡萬球將系爭建物盤讓給李 明瑞，現由李明瑞使用。
(四)上訴人與林進源（陳明財）於94年9 月17日合意解除前揭買 賣契約。
五、爭點所在：
(一)被上訴人申請自耕能力證明遭屏東縣屏東市公所否准，是否 可歸責於被上訴人？屏東縣屏東市○○○○○○○0000號土 地勘查時，被上訴人是否已將上訴人分管之系爭1959號土地 出租與蔡萬球搭蓋地上物？
(二)上訴人主張解除系爭買賣契約之依據為何？是否有理由？(三)上訴人請求被上訴人拆屋還地、返還88年至94年間之租金收 益並給付相當於租金之不當得利，是否有理由？六、本院之判斷：
(一)被上訴人申請自耕能力證明遭屏東縣屏東市公所否准，是否 可歸責於被上訴人？
1.被上訴人未能取得自耕能力證明，係因屏東縣屏東市公所人 員於88年2 月25日至系爭1959號土地勘查，認該地已全部建 屋為不合法使用，故否准被上訴人之申請，為兩造所不爭執 ，並有屏東縣屏東市公所88年2月19日88屏市建字第05834號 函影本、88年3月8日88屏市建字第08320 號函影本在卷可參 （見原審卷一第190至191頁），是此部分事實應堪認定。又 上開函文中所指「該地已全部建屋」意義為何，被上訴人主 張指該土地上已有其他共有人搭蓋、使用之建物，上訴人則
主張指因被上訴人將上訴人分管系爭1959號、1958之2 號土 地出租與蔡萬球，蔡萬球在其上搭蓋建物，是應審究兩造主 張何者較為可採。經查，據上訴人提出訂立系爭買賣契約後 ，其分管系爭1959號、1958之2 號土地回復農業使用之照片 3張所示，上訴人分管系爭1959號、1958之2號土地上之建物 固已拆除，並種植香蕉，惟上開分管土地兩旁均仍有鐵皮屋 （見原審卷二第13至14頁），是系爭1959號、1958之2 號土 地上有其他共有人搭蓋、使用之建物甚明，且上訴人亦不否 認系爭1959號、1958之2 號土地上有他共有人搭蓋、使用之 建物乙事，是被上訴人此部分主張並非無據。
2.上訴人主張因被上訴人將上訴人分管部分土地出租與蔡萬球 ，並由蔡萬球在其上搭蓋建物，致被上訴人無法申請自耕能 力證明，係可歸責於被上訴人，為被上訴人所否認，故應由 上訴人就此部分主張負舉證責任。查上訴人就被上訴人將前 揭土地出租與蔡萬球並搭建鐵皮屋之時點，於本院審理時固 稱被上訴人於87年10月間已與蔡萬球達成出租土地之協議， 蔡萬球於88年1 月間搭蓋建物（見本院卷一第18頁反面至19 頁），惟上訴人於原審時先主張被上訴人出租前揭土地與蔡 萬球使用並搭蓋鐵皮屋為88年3 月間（見原審卷一第45頁反 面），復主張被上訴人於87年間至88年2 月間已與蔡萬球達 成出租土地之協議，蔡萬球於88年2、3月間搭蓋鐵皮建物（ 見原審卷一第148 頁），嗣又主張蔡萬球係於88年1、2月間 搭建鐵皮建物（見原審卷二第31頁），足見上訴人將主張之 時間點一再提前，且前後不一，是其主張被上訴人於87年10 月間已與蔡萬球達成出租土地之協議，蔡萬球於88年1 月間 搭蓋建物乙節，是否屬實，並非無疑。反之，被上訴人並未 否認將前揭土地出租與蔡萬球搭蓋地上物使用，惟自始至終 均陳述係遭否准自耕能力證明申請後，於88年3 月間才出租 與蔡萬球（見原審卷一第95頁反面、第99頁；本院卷二第17 頁），前後主張尚屬一致，並與上訴人於原審時原先主張之 88年3 月間之時點互有相符，較為可信。
3.再者，兩造於簽訂系爭買賣契約時，上訴人業將前揭土地出 租與訴外人蔡進成，前揭土地上已有鐵皮屋，嗣由被上訴人 將租賃保證金150,000 元退還蔡進成等情，業據證人蔡進成 於原審時證述：跟陳明國承租系爭1959號、1958之2 號土地 6、7年，鐵皮屋原來就有，伊搬走時找不到陳明國，是跟陳 明福接洽，押金150,000 元是陳明福退給伊，伊自己不做就 搬走，陳明福退150,000 元，伊就搬走等語在卷（見原審卷 一第172頁反面至174頁），足認蔡進成於上開租賃契約終止 時，因無法聯繫上訴人退還租賃保證金，才與被上訴人聯繫
，又被上訴人為使該租賃契約順利終止，即自行支付150,00 0 元作為退還蔡進成之租賃保證金，可見被上訴人對於該租 賃契約順利終止，進而有助於其取得系爭1959號、1958之2 號土地之應有部分之事，態度積極。又被上訴人應知悉申請 自耕能力證明，前揭土地上不得有地上物乙節，亦據證人即 代書劉淑英證述在卷（見本院卷二第5 頁），且系爭買賣契 約書上特約事項第2 點亦載有：「土地現有租賃情事，租期 至87年11月屆滿，乙方（上訴人）應於屆期恢復農用、拆除 地上物恢復農用……」等語。準此，被上訴人既已簽約買受 上訴人就系爭1959號、1958之2 號土地之應有部分，為使土 地原承租人順利搬遷，不惜自行支付150,000 元，並委託代 書劉淑英申辦自耕能力證明，其豈有可能於獲發自耕能力證 明書前即將前揭土地出租與他人，並同意或容任他人在前揭 土地上搭蓋建物之理？此外，上訴人雖另提出拍攝日期為88 年8月22日之農林航空測量所空照圖1張與內容為懸掛89年2 月10日、同年月11日之日歷照片2 張用以證明蔡萬球於屏東 縣屏東市人員到場勘查前已搭蓋建物乙事，然上開空照圖之 拍攝日期與上開日歷照片所示日期，均在88年3 月以後且相 距一段時間，皆無從證明屏東縣屏東市○○○○○○○0000 號土地勘查時，蔡萬球已搭蓋建物之事，故上訴人此部分主 張，無從遽採。
4.從而，被上訴人所主張係於遭否准自耕能力證明申請後，才 將前揭土地出租與蔡萬球搭蓋建物較為可信。又上訴人迄未 提出其他未獲發自耕能力證明係可歸責於被上訴人之事由， 是其主張被上訴人未獲發自耕能力證明，係可歸責於被上訴 人，並非有據。
(二)上訴人主張解除系爭買賣契約之依據為何？是否有理由？ 1.上訴人主張解除系爭買賣契約之依據有二：(1)民法第226條 、第256 條因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權 人得解除契約與同法第148條第2項誠信原則；(2)民法第229 條第2、3項與第254 條因債務人給付遲延，債權人得定相當 期限催告，如於期限內不履行時，得解除契約（見原審卷二 第30頁）。按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者， 債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其 他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給 付，請求全部不履行之損害賠償」、「債權人於有第226 條 之情形時，得解除其契約」，民法第226條、第256條分別定 有明文。是此，因可歸責於債務人之事由致給付不能，為適 用民法第226條、第256條之前提要件，然被上訴人未獲發自 耕能力證明，非可歸責於被上訴人乙情，業據前述，則上訴
人主張依民法第226條、第256條、第148條第2項解除契約， 並非有理。
2.按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者 ，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」、「契約當事人之一 方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於 期限內不履行時，得解除其契約」，民法第229條第2、3 項 與第254 條分別載有明文。故債務人給付遲延，債權人已定 相當期限催告履行，為適用民法第229條、第254條之前提要 件。查上訴人與林進源（陳明財）於94年9 月17日解除買賣 契約，及上訴人於94年底至95年初曾委請洪聞宗代書向被上 訴人為解除系爭買賣契約之意思表示等事實，為兩造所不爭 執（見本院卷一第93頁反面；原審卷一第96頁），然民法第 229條第2項之催告，係指請求債務人就債之標的為給付之意 思，如催告之內容與債之標的無關，該催告不生效力。就系 爭買賣契約而言，被上訴人之給付義務為給付買賣價金，故 上訴人催告之內容應係請求被上訴人給付買賣價金，然上訴 人於94年底至95年初委請洪聞宗代書向被上訴人所為之意思 表示係「解除系爭買賣契約」，而非催告被上訴人給付買賣 價金，縱依上訴人於本院審理時主張其於97年10月到被上訴 人家中表示，3 天內若不處理，將要提出訴訟等語（見本院 卷一第19頁反面），惟上訴人所述之「不處理」，意義不明 ，難認係請求被上訴人為給付買賣價金之意思表示，則上訴 人前揭所為，亦不生合法催告之效力甚明，是被上訴人即無 給付遲延可言。至上訴人另主張已與林進源（陳明財）於94 年9 月17日解除買賣契約乙節，該部分應係上訴人與林進源 （陳明財）間以另一契約行為，合意解除先前之契約，即以 第2次契約解除第1次契約，與法定解除權之行使性質不同， 效果亦異（最高法院63年臺上字第1989號判例意旨參照）， 依債權相對性之原則，該第2 次契約之契約效力應不及於被 上訴人。從而，上訴人主張依民法第229條第2、3項與第254 條解除契約，亦屬無據。
(三)上訴人請求被上訴人拆屋還地、返還88年至94年之租金收益 並給付相當於租金之不當得利，是否有理由？
1.就請求拆屋還地部分：按房屋之拆除，為事實上之處分行為 ，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上 處分權之人，方有拆除之權限；就未經辦理所有權第一次登 記之建物，出資之原始建造人始能取得所有權，以現占有人
必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實 上處分權（最高法院97年度臺上字第1101號、第2158號判決 意旨可資參照）。查被上訴人將上訴人分管之系爭1959號、 1958之2 號土地出租與蔡萬球搭蓋系爭建物使用，嗣蔡萬球 將系爭建物盤讓給李明瑞，現由李明瑞使用等事實，為兩造 所不爭執，則蔡萬球為系爭建物之原始建造人，李明瑞復自 蔡萬球處受讓系爭建物，依上開說明，應認李明瑞為系爭建 物之事實上處分權人，而有拆除權限，被上訴人僅為土地出 租人，並非系爭建物之所有人或事實上處分權人，是上訴人 請求被上訴人拆屋還地，自無理由。
2.上訴人主張被上訴人於訂立系爭買賣契約後，將上訴人分管 之系爭1959號、1958之2 號土地出租與第三人，因系爭買賣 契約已解除，被上訴人為無權占有土地，應依不當得利規定 與系爭買賣契約第5 條約定，返還88年至94年間之租金及相 當於租金之不當得利。查被上訴人對於系爭建物並無事實上 處分權，業據前述，則系爭建物占用系爭1959號、1958之2 號土地而獲有利益或造成損害者，應為有事實上處分權限之 人，並非被上訴人，故上訴人主張依不當得利規定請求被上 訴人給付相當租金的損害，並非有據。至上訴人主張依系爭 買賣契約第5 條約定請求被上訴人給付租金部分，按租金之 請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，上訴 人所請求者為88年至94年之租金收益525,000 元及遲延利息 ，又上訴人就此部分於102年9月24日方提起反訴請求，此見 上訴人所提民事答辯(二)暨反訴起訴狀上本院收狀日期戳章 自明（見原審卷一第44頁），已逾5 年之請求權時效，被上 訴人復為時效抗辯（見原審卷二第3 頁反面），上訴人此部 分請求權即歸於消滅，則上訴人請求被上訴人給付525,000 元及遲延利息，非有理由。此外，據證人李明瑞於原審審理 時到庭證述：伊只繳1 年的租金給陳明福，之後就沒有再繳 ，因伊跟陳明福說生意不好，要慢一點，之後陳明福也沒有 再跟伊收，伊是93年或94年盤讓系爭地上物等語（見原審卷 一第174 頁正反面），是無從證明被上訴人於94年後確有收 取系爭建物之租金，雖上訴人另舉李明瑞之父李水坤之錄音 譯文證明李明瑞有給付租金，惟就該錄音譯文內容觀之，李 水坤並未親自見聞或參與李明瑞給付租金與被上訴人之事， 僅係事後聽聞李明瑞轉述（見原審卷二第40頁正反面），且 其所述是否為避免上訴人向李明瑞追索租金之詞，亦未可知 ，自難憑此認定被上訴人自94年後迄今有向李明瑞收取租金 之事實。
七、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之約定，請求上訴人將
系爭1959號、1958之2號土地之所有權應有部分各12分之1移 轉登記與被上訴人，為有理由，應予准許。上訴人以系爭買 賣契約因可歸責於被上訴人之事由致給付不能，主張解除系 爭買賣契約，並請求被上訴人給付525,000 元，及自原審民 事答辯(二)暨反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自102 年10月起至被上訴人遷讓返還系爭 1959號、1958之2 號土地止，按月給付15,000元等，為無理 由，應予駁回。又本院所持理由，雖部分與原審未盡相同， 然結論並無不同。是原審為被上訴人勝訴之判決，並駁回上 訴人對被上訴人之反訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以 論列，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 涂裕洪
法 官 曾吉雄
法 官 鍾佩真
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
書記官 蘇小雅