臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第472號
原 告 林宏昌
訴訟代理人 沈志成律師
宋盈萱律師
被 告 蔡坤如
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 吳沛珊律師
上列當事人間確認土地優先承買權不存在事件，本院於民國104
年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件原告起訴主張：
㈠坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下分別稱正德 段296、297地號土地，合稱系爭土地）原係訴外人李清秀、 甲○○所共有，訴外人李清秀之應有部分為3分之2，訴外人 甲○○之應有部分則為3分之1。惟因訴外人李清秀、甲○○ 積欠訴外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）款 項尚未清償，遭彰化銀行於民國103年2月21日向本院民事執 行處聲請103年度司執字第9220號執行事件強制執行，嗣由 原告以新臺幣（下同）735萬元拍得系爭土地，伊並繳畢系 爭土地之價金。未料，被告竟於103年9月5日具狀，以其與 訴外人林鄭阿色於83年3月27日向訴外人甲○○承租系爭土 地，重建未辦保存登記，門牌號碼新北市○○區○○街00號 之房屋（下稱系爭房屋）使用云云，主張依民法426條之2及 土地法第104條等規定，被告對系爭土地有優先承買之權， 並願以伊拍定價格之同一條件行使系爭土地之優先承買權。 ㈡觀訴外人甲○○就系爭土地之應有部分僅有3分之1，未經系 爭土地全體共有人之同意，擅將系爭土地出租予被告及訴外 人林鄭阿色之行為，對訴外人李清秀不惟不生效力，且被告 與訴外人林鄭阿色亦屬無權占有系爭土地，依法被告與訴外 人林鄭阿色對系爭土地自無優先承買權。另系爭房屋實為訴 外人李清秀、甲○○所共有，並由訴外人李清秀、甲○○以 系爭土地及系爭房屋向彰化銀行貸款500萬元，而訴外人甲 ○○則經訴外人李清秀之授權，將系爭房屋以每月8,000元 出租予訴外人高秋欽；又被告僅空言其重建系爭房屋，而全 未提出被告曾依建築法規，依序請領拆除執照、建造執照及 使用執照之證據。綜觀上情，顯見系爭房屋根本非被告所有 ，亦徵被告並無系爭土地之優先承買權。
㈢又觀被告所提租賃契約同意書，上載系爭房屋之門牌號碼為 「新北市○○區○○○00號」，日期為83年3月27日；然系 爭房屋之門牌號碼早於80年6月16日重編為「新北市○○區 ○○街00號」，則依常情，焉有訴外人甲○○不知其所有之 系爭房屋已重編門牌號碼，仍以重編前門牌號碼載於租賃契 約之理？是上開租賃契約同意書顯非真正；且訴外人甲○○ 為被告之母，佐以上開租賃契約同意書所定租金為每月1, 500元，經換算每坪每月租金約為60元，顯然低於一般中建 地空地每坪每月租金2、300元之行情；另租賃契約同意書所 載給付租金之方式與日期亦與常理有違，足徵被告所陳租賃 契約顯然不實。綜上，被告並無系爭土地之優先承買權，原 告自得訴請確認被告就系爭土地之優先承買權不存在。為此 ，提起本件訴訟等語。並聲明：確認被告就坐落正德段296 、297地號等2筆土地之優先承買權不存在。二、被告則以下詞資為抗辯：
㈠伊母親即訴外人甲○○係養女，於戶政機關並未登記為養女 ，而與訴外人李清秀為無血緣關係之兄妹；且前開2人並為 296地號土地、及其上已滅失之正德段881建號，門牌號碼新 北市○○區○○街00號建物（下稱重建前建物）之共有人。 然訴外人李清秀多年前移民出國，僅偶而回國，是重建前建 物均由訴外人甲○○全權管理使用。
㈡而訴外人林鄭阿色係訴外人甲○○之鄰居，因訴外人甲○○ 常外出工作，是伊及被告之弟即訴外人戊○○均為訴外人林 鄭阿色帶大。迄至82年間，訴外人林鄭阿色住所之出租人表 明欲收回房屋；訴外人甲○○本於其向訴外人林鄭阿色借款 未還，且感念訴外人林鄭阿色對伊兄弟之照顧，即邀集訴外 人林鄭阿色遷入重建前建物同住。然訴外人林鄭阿色考量重 建前建物之屋齡已近60年，面積又小，早已不堪使用，遂與 伊商議一同出資重建房屋，並與訴外人李清秀、甲○○商議 承租系爭土地建築房屋。訴外人甲○○將上情告知訴外人李 清秀並獲其同意後，以自己名義出租系爭土地予伊及訴外人 林鄭阿色，並同意由伊及訴外人林鄭阿色出資，共同拆除重 建前建物，並重建房屋即系爭房屋。
㈢綜上，觀分管契約係由共有人全體共同協議之，惟不以書面 為必要，以明示或默示為之均無不可。是訴外人甲○○以自 己名義出租系爭土地予伊及訴外人林鄭阿色一節，業經訴外 人李清秀同意，足認訴外人李清秀、甲○○間確有出租系爭 土地建築系爭房屋之分管契約存在，伊自屬有權占有系爭土 地之人。而訴外人甲○○復有資金需求，遂商請伊與訴外人 林鄭阿色先給付2年租金；且訴外人甲○○本於前述與訴外
人林鄭阿色間之情誼，約定系爭土地之月租金為1,500元， 衡於83年間之物價與現今情形已不可同日而語，且租金約定 與市場價值並無關聯；是上揭租金金額及其給付方式均未偏 離常情，亦徵系爭土地之租賃契約確屬真正。故伊為系爭土 地之承租人，依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1 項之規定，確有優先承買權存在等語。並聲明：原告之訴駁 回。
三、本院之判斷：
㈠系爭土地原係訴外人李清秀、甲○○所共有，訴外人李清秀 之所有權應有部分為3分之2，訴外人甲○○之所有權應有部 分則為3分之1，因訴外人李清秀、甲○○積欠訴外人彰化銀 行款項尚未清償，遭彰化銀行向本院民事執行處聲請103年 度司執字第9220號執行事件強制執行，嗣由原告以735萬元 拍得系爭土地等情，此為兩造所不爭執，並經本院調閱103 年度司執字第9220號執行卷宗審核屬實。
㈡系爭土地由原告拍定後，被告以系爭建物係向系爭土地所有 人承租興建，因而主張土地法第104條第1項優先購買權，而 本件首先應審究者，為系爭建物是否為原告所興建一節，經 查：
⒈正德段296地號土地於重測前為水碓子段253地號，其上建物 建號原為水碓子段83建號（重測後為正德段881建號），此 有土地及建物登記簿謄本影本在卷可參（本院卷第8、97頁 ）。依上開建物登記簿本影本所載，原建物主要建材為磚造 ，層數為2層，第1層面積65.56平方公尺、第2層面積27平方 公尺，總面積為92.56平方公尺。嗣於94年間彰化銀行曾就 系爭土地、建物聲請本院94年度執字第767號強制事件，經 本院民事執行處書記官於94年5月23日至現場實施查封時， 系爭土地上之建物現狀已為3層樓，且為混凝土或加強磚造 之房屋，已非原記登記建物等情（見本院卷第67頁查封筆錄 影本）。另被告前對訴外人彰化銀行提起第三人異議之訴（ 由本院以101年度訴字第153號民事事件受理），於該民事事 件傳訊證人呂孝忠、林春長，依證人呂孝忠證稱：其係作裝 潢，蓋鐵皮屋的，曾參與系爭房屋之興建，林鄭阿色是伊鄰 居，伊叫她阿姨，該處原房屋很舊快倒塌了，其建議丁○○ 、林鄭阿色一人出一點把房子蓋起來，林鄭阿色委託其蓋， 系爭房屋的樑柱是8支H型鋼，四周是磚牆，樓地板是鐵皮浪 板上綁鐵舖水泥，興建的費用是林鄭阿色與丁○○給伊，施 工團隊部分，主體是鐵工來做的，姓名太久，忘記了，土木 是住在隔壁的盧仔等語；證人林春長證稱：該地的房屋原本 是磚頭蓋的已經倒了，林鄭阿色請作木工的呂先生幫她處理
，由伊來搭鐵架，伊負責砌磚、抹牆、貼磁磚，水電及綁鐵 是伊幫她叫的，伊作多少就算多少錢，水電及綁鐵的部分是 她拿給伊，伊再拿給工人，關於建屋的錢，伊的部分是她拿 給伊的，至於木工及搭建的部分伊不清楚，她也沒有跟伊說 是她一人出資或與他人合資興建，伊不清楚丁○○有無出資 等語（見本院卷第69頁正背面101年度訴字第153號民事判決 書第3、4頁），佐以證人呂孝忠、林春長之證述內容，足堪 認定系爭建物為未依建築法規定申請重建程序，而在原址逕 以重建後之建物。
⒉關於系爭建物之所有權歸屬，綜以前述證人呂孝忠、林春長 之證詞內容，可資認定於重建過程中由被告與訴外人林鄭阿 色出資之事實；另於上開101年度訴字第153號民事事件中傳 喚之證人呂淑玲證稱：林鄭阿色跟伊祖母是少年時代的朋友 ，大家都在同一條街上，一直有往來，祖母說看到她要叫她 姨媽，印象中是在79年的時候，伊大學畢業時，她是住5樓 ，住到82至83年間○○街00號房子蓋好後才搬走，系爭房屋 距離出租給林鄭阿色的房子，步行約5分鐘，租屋地點4、5 樓都是他們家，5樓出租給林鄭阿色，丁○○與林鄭阿色曾 跟伊說是他及林鄭阿色出資的，當時丁○○、戊○○、林鄭 阿色都住5樓，出入碰到會聊天，那時候丁○○說林鄭阿色 有80萬，他還要出100多萬，而林鄭阿色也跟伊說她只有80 萬，印象中丁○○還有為了出資興建系爭房屋，跟住二樓伊 的五嬸李麗美標會，興建部分伊知道有請伊三叔幫忙等語（ 見本院卷第69頁背面101年度訴字第153號民事判決書第4頁 ），足證系爭建物係由被告與訴外人林鄭阿色共同出資興建 無訛，是被告抗辯其為系爭建物之所有人之一，應可採信。 ㈢被告是否向系爭土地所有人承租系爭土地一節，經查： ⒈被告抗辯其業與系爭土地共有人林鄭阿色於83年3月27日簽 訂租賃同意契約書（見本院卷第15頁影本）等語，而該租賃 同意契約書係書寫於畢業紀念冊內頁空白處，亦據被告當庭 提出畢業紀念冊正本為證（見本院卷第35頁103年11月10日 準備程序筆錄）。該租賃同意契約書記載：「出租人甲○○ 同意將位於土地坐落臺北縣淡水鎮水碓子253地號、建物門 牌『水碓子三十號』出租並同意承租人林鄭阿色及丁○○出 資重建，因欠林鄭阿色債務多年未還，故三年內不收取承租 人任何租金費用。雙方約定承租人於民國八十六年元月起必 須支付租金費用每個月新臺幣壹仟伍佰元整給予出租所有權 人。」另於租賃同意契約書左上角記載：「修正部份契約內 容（83年3/29）承租人先支付兩年租金予出租人新臺幣共參 陸仟元整，支付租金日期為民國八十八年元月起支付。」關
於租賃契約締約過程，證人甲○○於審理中證稱：伊有將土 地租給林鄭阿色跟被告興建房屋，伊將土地租給他們，有經 過李清秀同意，李清秀住美國，伊跟他說有欠林鄭阿色恩情 跟錢，林鄭阿色要蓋之前跟伊說要寫契約書，本來伊是要打 去美國，因母親跟伊住，剛好李清秀打電話來，媽媽有跟他 說，伊剛好也要跟他講，就說伊來講就好，伊說林鄭阿色跟 被告住的地方要被討回去了，剛好沒有地方住，想要蓋房子 住，李清秀說好，說給伊全權處理等語（見本院卷第52頁背 面103年12月26日言詞辯論筆錄）；另證人戊○○於審理中 證稱：伊跟哥哥丁○○小時候都是林鄭阿色帶大，她跟丁○ ○感情比較好，可是還是有租別人房子住在一起，後來房子 被討回去，林鄭阿色就跟丁○○說要重蓋，林鄭阿色叫伊去 跟我媽甲○○講講看，後來甲○○說舅舅李清秀有同意，叫 伊去跟林鄭阿色講，林鄭阿色就有問什麼時候要打契約，甲 ○○跟伊說有跟李清秀確認，李清秀說好，自己去蓋房子， 林鄭阿色就說要約時間打契約，叫伊去問一下如何寫契約， 然後確認裡面內容，租賃契約書內容是我寫的，是在水碓土 地公廟寫的，那時候有林鄭阿色，甲○○、伊，然後等丁○ ○到場寫，甲○○有大概看一下內容，然後簽名，那時候怕 老人家丟掉，林鄭阿色也說隨便，畢業紀念冊是伊的，寫完 之後，整個畢業紀念冊就在林鄭阿色那邊，過兩天後，甲○ ○還要跟林鄭阿色借錢，印象中好像是三萬多元，所以契約 有補條款，就是左上角的條款，後來李清秀回國來帶伊奶奶 時，伊講說林鄭阿色跟丁○○有跟甲○○打簡單契約，大約 一千多元，李清秀就說好等語（見本院卷第55頁正背面103 年12月26日言詞辦論筆錄），就系爭土地出租予被告及訴外 人林鄭阿色建屋時是否徵得共有人之一李清秀同意一節，證 人甲○○、戊○○前述證詞均已說明訴外人李清秀業已同意 。另參酌系爭建物連同系爭土地於96年9月23日提供予彰化 銀行設定抵押權（見本院卷第93、94頁他項權利證明書及土 地建築改良物抵押權設定契約書），因系爭建物為重建後建 物，已與土地登記簿所登載之建物形式有所不符，故由訴外 人李清秀、甲○○之名義出具予彰化銀行切結書（本院卷第 78頁），該切結書記載：「本人位於淡水鎮○○街00號房地 向彰銀淡水承貸500萬元，建物因年限已久，原建號83未辦 理銷毀登即予重建，新建物亦未辦理保存登記，今願二併供 押貴行，倘日後有任何糾葛，均由本人負責，與貴行無涉， 恐口說無憑，特例此書切結。」就系爭建物提供彰化銀行設 定抵押權之過程，證人甲○○證稱：簽切結書時，李清秀有 在國內，是他親筆簽的，他要拿土地借錢，跟戊○○去做生
意，伊不知道切結書內容是誰寫的，反正伊都不太管，叫伊 簽名就簽名。這張好像是李清秀簽的，如果有簽伊的名字都 是伊本人自己簽的，因為土地是共有的，伊不能不簽等語（ 見本院卷第53頁背面103年12月26日言詞辯論筆錄）；另證 人戊○○亦證稱：伊跟李清秀商量要做美術燈生意，後來又 轉為投資股票，系爭土地在86年9月向彰化銀行辦理抵押借 款，因為那時候彰化銀行說土地所有權人去簽就好，李清秀 有回來，如果沒有回來簽名跟對保的話，彰化銀行不會借的 ，是李清秀照彰化銀行的稿叫伊寫的，當時去彰化銀行二樓 ，去的人是伊、甲○○、李清秀三人，然後當場寫，簽名是 甲○○跟李清秀簽，因為他們是土地所有權人，當時辦理抵 押借款，會特地出具切結書是銀行要求，可能是看房子，有 程序的問題，銀行可能去看的時候，發現房子有不一樣，翻 修前是一層磚造樓，翻修後是兩層樓磚造，上面還有鐵皮屋 ，所以不一樣，又有人住在那邊，但是是按照書面的一層跟 土地去借的等語（見本院卷第55頁背面至56頁背面103年12 月26日言詞辯論筆錄），復參照訴外人李清秀之入出國日期 證明書（本院卷第89頁），訴外人李清秀於86年8月11日至 同年11月9日，確有入境臺灣之事實。是訴外人李清秀既已 明知系爭建物為重建後之建物，且未提出任何爭執，足堪認 定應有同意被告及訴外人甲○○建築系爭建物之情，是證人 甲○○、戊○○前述證詞所稱訴外人甲○○同意被告及訴外 人甲○○建築系爭建物等語，應與事實相符。
⒉原告雖以系爭建物之舊門牌為「台北縣淡水鎮水碓子30號」 ，然系爭建物之門牌號碼早於80年6月16日重編為「台北縣 淡水鎮○○街00號」，系爭租賃同意契約書如於83年3月27 日所簽訂，其上所載仍為重編前之舊門牌，質以上開租賃同 意契約書之真實。惟依一般人之習慣，對於業已習慣之事物 ，偶有憑其舊有印象行事，於門牌整編之情狀，亦不排除 當事人因習慣舊有門牌資訊，而下意識仍以舊有門牌號碼作 為其辨識住家地址情形，以系爭建物於83年9月26日提供彰 化銀行設定抵押權時（見本院卷第94頁土地建築改良物抵押 權設定契約書），在建築改良物標示之建物門牌欄處仍記載 為舊門牌為「台北縣淡水鎮水碓子30號」，亦未見訴外人甲 ○○、李清秀、戊○○當場就此部份請求予以更正，是原告 以租賃同意契約書上未書寫重編後之新門牌號碼，即認該租 賃同意契約書為不實，要無理由。原告再質以被告自承於82 年興建系爭建物，但租賃同意契約書之簽訂日期為83年3月 27日，且證人甲○○於審理中證稱：「（你當初簽的是一本 書還是一張紙？）是一張紙，因為他（林鄭阿色）說怕我蓋
好之後不承認。」（見本院卷第53頁正背面103年12月26日 言詞辯論筆錄），兩者時間顯不一致。但依證人甲○○此部 分證詞內容，在於表示簽訂租賃同意契約書之緣由，因訴外 人林鄭阿色出資重建系爭建物，為恐土地所有人反悔而遭受 損失，而提議簽訂租約，而非以簽訂租約後始出資重建房屋 作為條件，且參酌證人甲○○、戊○○前述證詞內容，亦僅 說明簽約之地點、方式，亦未表示簽約時系爭建物業已動工 與否，原告僅擷取證人甲○○證詞之一部而為擴張解釋，以 此指摘證人甲○○證詞內容，要難足採。原告另質以訴外人 甲○○於87年5月30日出具之10年預收租金收據（本院卷第 12頁），其僅向林鄭阿色預收10年租金17萬元，與租賃同意 契約書所載每月1,500元（10年總計應為18萬元）不符云云 。惟依租賃同意契約書所載，承租人為被告及訴外人林鄭阿 色2人，被告及訴外人林鄭阿色2人負有依約繳納租金之義務 ，但關於租金之收取及分擔方式，自亦由租賃契約當事人決 定之，訴外人僅向承租人之一林鄭阿色收取10年租金17萬元 ，關於其餘租金部份是否由另一承租人即被告繳納，則憑租 賃契約當事人決定，尚難僅憑訴外人甲○○向承租人林鄭阿 色收取一部租金，即認上開租賃同意契約書即為不實。 ㈣按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權，其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項 定有明文。又土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建 屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之 利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值 ，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用 土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。而違章建築雖不能向地政 機關辦理登記，但基於上述之經濟目的，仍無礙違章建物所 有人行使土地法第104條第1項優先購買權之權利。是被告既 向系爭土地所有人承租土地建築房屋，其依土地法第104條 第1項規定主張優先購買權，自屬有據。
四、從而，原告訴請確認被告對於系爭土地之優先購買權不存在 ，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法 官 辜 漢 忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日
書記官 陳 昭 伶
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