臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第287號
原 告 莊通緒
莊錦興
莊錦綉
莊芳文
莊增祥
莊增瀧
莊增木
共 同
訴訟代理人 張曼隆律師
複代理人 羅健新律師
被 告 楊宗昌
訴訟代理人 林家慶律師
上列當事人間調整租金事件，本院於民國104 年4 月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告向原告承租臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地（面積合計六十二平方公尺）之租金，自民國一○三年五月二十一日起調整為每年新臺幣伍拾柒萬陸仟陸佰玖拾元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十七，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠、坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號及同段108-2 地號 土地（下合稱系爭土地）為原告7 人因繼承而共有，面積合 計62平方公尺，權利範圍皆分別為原告莊通緒3/10、原告莊 錦興1/5 、原告莊錦綉1/5 、原告莊芳文3/40、原告莊增祥 3/40、原告莊增瀧3/40、原告莊增木3/40。系爭土地自民國 42年起由原告之先祖出租予他人建築房屋，即臺北市○○區 ○○段0 ○段000 號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路 000 號，於80年6 月30日門牌整編為承德路2 段34號，坐落 於上開108 地號土地，下稱系爭房屋），被告於75年12月12 日買受系爭房屋，並承受系爭土地之原租賃關係。㈡、兩造於91年8 月9 日簽訂之土地租賃契約書，約定租期為91 年1 月1 日至95年12月31日，年租金新臺幣（下同）37萬元 ，契約於租期屆滿失效，如欲續約須重立新約。95年12月31 日租期屆滿時，兩造未以書面立約，僅以口頭約定繼續租賃 關係，租賃契約變更不定期租賃。97年間原告不願再將系爭 土地出租被告，因無法終止契約，兩造協調時，原告內部意 見不一，被告則提出再承租1 年並減收租金作為同意配合簽
訂租賃契約之條件，原告莊錦興為利租約到期收回土地，同 意被告要求，並代理原告等人於97年1 月10日簽訂租賃契約 ，租期為97年1 月1 日至97年12月31日，租金為36萬9,600 元，非以系爭土地之價值及條件為簽約之考量，否則以系爭 土地97年之公告現值及公告地價皆高於95年，理應調漲，非 短收租金。迨97年租約到期後，因原告莊錦興仍續收租金， 使其後之租約又成為不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約） 。
㈢、系爭土地位在臺北市精華地段、生活機能佳、交通便利，極 具工商發展經濟價值，該等土地91年7 月之公告現值為每平 方公尺29萬6,700 元；103 年1 月之公告現值為每平方公尺 51萬4,500 元，價值飆漲近2 倍，訪查系爭土地之交易價格 亦達每坪250 萬元，鄰近一般租金行情約在每年100 萬元以 上，經法院囑託鑑定估價結果，系爭土地價格於98年1 月1 日兩造成立不定期租賃契約時每坪135 萬元、總價格為2,53 2 萬1,950 元、年租金為37萬1,613 元，於103 年5 月8 日 起訴時每坪342 萬元、總價格為6,414 萬8,940 元、年租金 為115 萬3,380 元，系爭土地價值飛漲逾2.5 倍，年租金上 漲逾3.1 倍，非成立系爭不定期租賃契約當時所能預料，原 告請求調整租金數額未逾估價報告之結論，被告提出其他租 約標的為房屋，與本件租賃標的為土地不同，無參考價值。 兩造就系爭土地之租金自91年起逾12年未調漲，顯然過低， 原告於102 年12月16日及103 年3 月12日向被告表示欲調漲 租金，皆遭被告拒絕。
㈣、系爭房屋由被告經營販賣鋁材、非鐵五金之金然山有限公司 （下稱金然山公司）使用，非供住宅之用，不受土地法第97 條最高租金限制之規範。縱依土地法第97條規定以公告地價 計算，最高租金亦已達80萬730 元，原告請求將系爭土地租 金調整為每年100 萬元尚屬公允，爰依民法第442 條前段、 第227 條之2 第1 項提起本件訴訟。
㈤、聲明：①請求核定被告向原告所承租之系爭土地租金，自起 訴狀繕本送達翌日起調整為每年100 萬元。②訴訟費用由被 告負擔。
二、被告答辯：
㈠、依地政機關測量結果，系爭房屋僅占用108 地號土地49.6平 方公尺，原告以系爭土地合計面積62平方公尺向被告收取租 金，已有超收租金之虞，108-2 地號土地為道路用地，供公 眾通行使用，非被告單獨占用，應於酌定租金時列入考量。㈡、原告於97年簽訂租賃契約時，係考量系爭土地漲跌、發展條 件及臨路處有訴外人中央建路工程股份公司所有之同段110
地號土地而呈現缺角，不利於建築設計等情狀，始同意將年 租金由37萬元降為36萬9,600 元。再依台灣租屋網租金行情 查詢資料所示，臺北市大同區店面每坪每月租金為1,486.15 元，按上開行情計算系爭土地每年租金約33萬4,560 元。被 告向系爭土地附近店家103 年房屋面積約25.3坪、41.28 坪 之年租金約46萬8,000 元、42萬元，原告請求調整租金之金 額過高。
㈢、系爭土地97年1 月公告地價每平方公尺為12萬6,850 元，10 3 年1 月公告地價為12萬9,150 元，漲幅僅1.8 ％，無原告 所稱價格大幅昇漲或有情事變更，非立約當時所得預料，顯 失公平而有調整租金之情狀。
㈣、法院囑託鑑定之估價報告依下列理由可認多有違誤，難以採 信：①經濟面之核發建照面積、製造業營業氣侯測驗點、電 力總用電量及非農業部後就業人數指數均下滑，臺北市全國 成交量／價指數呈現價量背離，所推個案市場尋求繼續向上 突破之量能仍舊不足，顯示影響不動產市場之經濟指數均表 現不佳（參閱估價報告第27、28、32頁）。②大同區地價上 揚幅度較臺北市全市上漲幅度為低，98年3 月31日地價指數 為77.69%，103 年3 月31日地價指數為107.4%，僅差距29.7 1%，鑑定報告竟認勘估標的土地單價於98年1 月1 日為每坪 135 萬元，於103 年5 月8 日為每坪342 萬元，漲幅超過15 3%，顯不合理（參閱估價報告第38頁) 。③土地利用情況誤 為無出租，且不含現有巷，分析土地價值之重要因素有誤（ 參閱估價報告第44頁）。④僅將比較標的扣除二層樓及三層 樓之加強磚造地上建物10萬元、6 萬元、15萬元，嚴重與市 場行情不符，且低估應扣除地上建物價格，影響比較標的土 地價格（參閱估價報告第49頁）。⑤系爭土地周邊生活機能 未如比較標的便利，所認商業設施接近條件佳，有欠妥適， 且系爭土地無法單獨開發，卻僅向下修正價值10% ，亦不合 理（參閱估價報告第49、61、68頁）。參酌：①108 地號土 地98年1 月公告地價每平方公尺為12萬6,850 元，103 年1 月公告地價為12萬9,150 元，漲幅僅1.8 ％；108 地號土地 98年1 月公告現值為每平方公尺為34萬5,450 元，103 年1 月公告地價為51萬4,500 元，漲幅為48.94 ％，無估價報告 估算漲幅超過153%之驚人情況。②依臺北市○○○○○○居 住○○○○○○○○○○○○區○○段0 ○段000 ○000 地 號土地，自102 年12月至103 年3 月間每坪土地成交行情單 價，未見有估價報告書所載342 萬元之天價。㈤、被告將系爭土地供為經營金然山公司及兼作住家使用，自75 年以來從未改變，被告之使用利益未隨土地價值昇高而增加
，不得以土地公告現值昇漲之理由，認有調整租金之必要。 又被告承租系爭土地既兼作住家使用，應有土地法第97條第 1 項、第105 條租金最高限制之適用，且租金數額除以申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮程度、被 告利用基地之經濟價值及所受利益與鄰地租金相比較，非必 達申報總地價年息百分之10之最高額。
㈥、聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為原告7 人因繼承而共有，面積合計62平方公尺， 權利範圍皆為原告莊通緒3/10、原告莊錦興1/5 、原告莊錦 綉1/5 、原告莊芳文3/40、原告莊增祥3/40、原告莊增瀧3/ 40、原告莊增木3/40。
㈡、系爭土地自42年起即由原告先祖出租予他人建築系爭房屋（ 即臺北市○○區○○段0 ○段000 號建物，門牌號碼臺北市 ○○區○○路000 號，於80年6 月30日門牌整編為承德路2 段34號，坐落上開108 地號土地），被告於75年12月12日買 受系爭房屋，並承受系爭土地之原租賃關係。
㈢、兩造就系爭土地於91年8 月9 日簽訂土地租賃契約書，約定 租期為91年1 月1 日至95年12月31日，年租金為37萬元，租 約期限屆滿即失效，如欲續約須重立新約。
㈣、兩造就系爭土地於97年1 月10日簽訂土地租賃契約書，租期 為97年1 月1 日至97年12月31日，年租金為36萬9,600 元。㈤、兩造就系爭土地於98年1 月1 日起成為不定期之系爭租賃契 約，年租金為36萬9,600 元。
㈥、原告於102 年12月16日、103 年3 月12日分別寄發存證信函 通知被告，表明欲調漲租金之意思。
㈦、系爭租賃契約存續期間，被告於系爭土地上其所有之系爭房 屋開設金然山公司，經營鋁材、非鐵五金及其製品買賣事業 ，系爭房屋並設有客廳、臥房、廁所、盥洗設備、瓦斯桶、 瓦斯爐及放置醬油、醋等佐料。
四、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理 並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化之爭點為： ㈠、被告承租系爭土地除供商業使用外，是否兼住家使用？ ㈡、兩造系爭租賃契約，有無土地法第97條規定租金限制之適用 ？
㈢、原告以系爭土地自98年1 月1 日起價值飛漲，請求依民法第 442 條前段規定，調整年租金至100 萬元，有無理由？㈣、原告以兩造於98年1 月1 日起，就系爭土地成立系爭租賃契 約後，因系爭土地價值飛漲，非契約當時所得預料，請求依 民法第227-2 條第1 項規定，增加年租金至100 萬元，有無
理由？
五、得心證之理由：
㈠、被告承租系爭土地除供商業使用外，是否兼住家使用？ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條本文定有明文。被告主張其承租系爭土 地除經營金然山公司從事商業，亦兼作住家使用等情，為原 告否認，應由被告負舉證責任。被告就此提出系爭房屋屋內 配置客廳、臥房、廁所等空間及設有盥洗設備、瓦斯桶與瓦 斯爐等設備之照片為證（見本院重訴卷一第28至29、65至66 頁），證明系爭房屋屋內確有一般住家居住使用空間及設備 之事實，核與本院履勘現場查知：「…房屋前半段均放置大 量鋁材…後半段經以木板隔出約4 、5 坪大之空間，供作辦 公室之用，內並有放置電視機、冰箱等雜物，並設置不到一 坪大之簡易廁所，該廁所內同時裝設有小型熱水器及小型洗 手台，該屋上方有經木板隔成一小型閣樓，閣樓大部分仍係 供置放鋁材之用，僅有約1 、2 坪之空間擺放有衣架、棉被 等物…系爭房屋木板隔間辦公室之外，放置有一高約38公分 之小型瓦斯桶及單座式瓦斯爐、瓦斯桶旁邊放置有醬油、醋 等佐料…。」等情大致相符，有本院勘驗筆錄可佐（見本院 重訴卷一第83至85頁），足見被告主張其承租系爭土地除從 事商業，亦兼住家使用之情為真。
㈡、兩造系爭租賃契約，有無土地法第97條規定租金限制之適用 ？
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之10為限，土地法第97條第1 項固有明文。惟土地 法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所 有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租 金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人 。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃 人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿 足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋 供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之 居住空間，以避免造成居住問題，該條之規定，應僅限於城 巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承 租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之 基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必 要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，更無立法限 制租金額之必要；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構 觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指 住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔
不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則， 回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97 條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃 雙方之利益，契合本條之立法本旨，最高法院92年度台簡上 字第20號判決參照。查被告於系爭房屋開設金然山公司，經 營鋁材、非鐵五金及其製品買賣事業，為兩造所不爭執，並 有被告提出之金然山公司97年度至102 年度營利事業所得稅 結算申報書可佐（見本院重訴卷一第59至64頁）。又系爭房 屋亦兼住家使用，已如前述，而系爭房屋之前半段放置大量 鋁材、鋁線，後半段以木板隔出約4 、5 坪大之空間，供作 辦公室之用，其內放置電視機、冰箱等雜物，並設置不到1 坪大之簡易廁所，房屋上方則以木板隔成一小型閣樓，閣樓 大部分供放置鋁材，僅留約1 、2 坪之空間擺放衣架、棉被 等物等情，則經本院履勘確認，有勘驗筆錄可佐（見本院重 訴卷一第83頁）。參酌被告於本院履勘時陳稱：有的時候工 作較晚會在閣樓過夜，小孩未在系爭房屋居住等語（見本院 重訴卷一第83頁），表明其僅偶爾留在系爭房屋過夜之事實 ，足認系爭房屋主要供被告營業，雖有部分空間兼作休憩， 仍不影響系爭房屋供營業使用之性質。況金然山公司之資本 總額為350 萬元，有公司基本資料查詢可佐（見本院重訴卷 一第26頁），依金然山公司97年度至102 年度營利事業所得 稅結算申報書營業收入淨額欄所載，該公司全年營業額於76 6 萬8,697 元至268 萬2,447 元之間（見本院重訴卷一第59 至64頁），可認被告為企業經營者，非土地法第97條立法目 的所欲保護之弱勢承租人，依前開說明，系爭租賃契約租金 無土地法第97條規定之適用，被告主張系爭房屋兼作住家使 用，受土地法第97條之規範，委無足採。
㈢、原告以系爭土地自98年1 月1 日起價值飛漲，請求依民法第 442 條前段規定，調整年租金至100 萬元，有無理由？１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又民法第442 條所謂「價值之昇降」，係指租 賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言，最高法 院26年度滬上字第4 號判例參照，則決定增減之標準，自以 租賃物本身之交易價值為據。查系爭土地之租賃契約於98年 1 月1 日起成為不定期限租賃契約，於系爭土地交易價值有 昇降情事時，當事人即得依上開規定聲請法院為增減其租金 。
２、按公告土地現值係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或 縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪
製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定 ，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，以作為土地移 轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機 關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於公告 地價，依平均地權條例第16條規定，係指土地所有人於地政 機關舉辦規定地價或重新規定地價時，其公告申報地價期間 自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價 ，依同條例第17條規定，申報地價並為徵收地價稅之核算標 準。是以公告現值既係依經常調查地價動態而為估計及評定 ，公告地價為供土地所有權人申報地價之參考，該等公告土 地價值之漲跌，應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度 等情，得為土地價值增減之判斷參考指標。查108-2 地號土 地於102 年間自108 地號土地分割而出，現為道路用地，而 108 地號土地每平方公尺公告現值於98年1 月為34萬5,450 元、99年1 月為34萬8,600 元、100 年1 月為37萬9,050 元 、101 年1 月為41萬7,900 元、102 年1 月為45萬7,800 元 、103 年1 月為51萬4,500 元；公告地價於98年1 月為12萬 6,850 元、99年1 月至103 年1 月均為12萬9,150 元、108- 2 地號土地每平方公尺公告現值與公告地價於98年1 月至10 2 年1 月均為108 地號土地相同，103 年1 月每平方公尺公 告現值為29萬4,500 元，公告地價為12萬9,150 元等情，有 台灣大華不動產估價師聯合事務所估價報告書所附勘估標的 土地面積權屬分析表、土地登記謄本、地籍圖謄本、分區單 筆查詢結果、公告地價及公告現值等件可佐（見本院重訴字 卷一第138 、187 至197 頁），足認108 地號土地之公告現 值及公告地價及108-2 地號土地之公告地價，均呈上漲趨勢 ，108-2 地號土地之公告現值，於103 年1 月則遭調降等事 實，以98年1 月1 日系爭租賃契約成立及103 年5 月8 日原 告提起本件訴訟二時點比較，108 地號土地之公告現值及公 告地價漲幅分別為48.94 ％及1.81％；108-1 地號土地之公 告現值及公告地價漲幅分別為-14.89％及1.81％。３、本院囑託台灣大華不動產估價師聯合事務所，鑑估系爭土地 98年1 月1 日、103 年5 月8 日之市價，經該事務所人員到 場勘查後，進行產權分析，衡酌政策面與經濟面之一般因素 、近鄰土地、建物利用、未來發展趨勢、公共設施與交通概 況等區域因素、系爭土地利用、使用、公共設施便利性與週 遭環境適合性等個別因素及不動產市場概況，就上開各項足 以影響價格之因素通盤考量，以比較法及成本法土地開發分 析法鑑估系爭土地於98年1 月1 日每坪135 萬元、總價格為 2,532 萬1,950 元；103 年5 月8 日每坪342 萬元、總價格
為6,414 萬8,940 元等情，有估價報告書在卷可佐（見本院 重訴卷一第130 至178 頁）。審酌上開鑑定係就系爭土地相 關之一般因素、區域因素及個別因素，以不動產估價技術規 則所定之估價方法為評估，鑑定結果復無顯不合理之處，堪 認為完整周全，應屬可採。
４、被告固據上開理由主張估價報告不足採信，惟①估價報告書 第44頁（三）⒈記載土地未出租，係法院函文未表明系爭土 地是否有租約存續之事宜，而估價報告書評估土地正常價格 及正常租金，乃依不動產估價技術規則及價格日期當時土地 合理市價、合理收益資本化率、費用率等客觀條件進行評估 ，故土地出租與否，不影響估價結論。又估價報告書第44頁 （三）⒋記載土地不含巷道，係108-2 地號土地於102 年7 月23日分割自108 地號土地，故推定98年1 月1 日價格日期 之使用分區仍為第三種商業區進行評估，因此以土地視為不 含現有巷道予以敘述等情，業經台灣大華不動產估價師聯合 事務所以104 年3 月13日（104 ）台華估字第015 號函陳明 在卷（見本院重訴卷二第42頁），被告據此質疑分析土地價 值之重要因素有誤，難認可採。②上開鑑定報告既依上開因 素為有利及不利之整體考量，無從僅依鑑定報告中記載之核 發建照面積、製造業營業氣侯測驗點、電力總用電量及非農 業部後就業人數指數均下滑，臺北市全國成交量／價指數呈 現價量背離，所推個案市場尋求繼續向上突破之量能仍舊不 足，或以無法單獨開發、生活機能或交通便利與否等因素， 逕為該鑑定報告無足採信之認定。③估價報告第49頁之勘估 標的與比較標的條件分析表，就比較標的土地單價既已另為 評估，且係依系爭土地附近臨路不動產實價交易查詢網資料 核算之結果，難認該分析表所載地上建物扣除之價額不足採 信，且不動產交易實務中，土地價額占交易總額之絕大比例 ，縱該分析表所載扣除地上建物之金額過少，以該分析表所 列房地交易總額分別為8,990 萬元、4,994 萬元、7,485 萬 元研判，增加扣除地上建物金額，應不甚影響該分析表土地 單價計算之結果。④大同區地價上揚指數之幅度，應為整區 地價上揚幅度之平均值，非該區地價上揚幅度之上限，別無 資料，難以據為估價報告就系爭土地漲幅超逾平均指數為不 可信之認定。⑤土地公告現值係依平均地權條例所規定，由 地價評議委員會評定，供為土地移轉現值及補償徵收土地地 價之參考；土地公告地價，則為徵收地價稅之核算標準等情 ，業如前述，則土地公告現值及公告地價，與交易市價不同 ，公告現值及公告地價之漲跌，至多僅能供為交易市場趨勢 之參考，彼等漲跌及其比率自無法同視。⑥原告所提臺北市
不動產資訊與居住服務整合入口網站所示交易標的為臺北市 ○○區○○段0 ○段000 ○000 地號土地之交易行情單價， 與系爭土地所處位置有異，密接關連性未見被告說明，無從 逕為比較依據。
５、本件108-1 地號土地之公告現值於103 年1 月雖遭調降，惟 依上開鑑定報告及108 地號土地公告現值、系爭土地公告地 價等資料，應可認定系爭土地交易價格自98年1 月1 日起迄 今確有上升情形。雖被告主張原告於97年簽訂租賃契約時， 係考量系爭土地漲跌、發展及建築等情，同意降低租金等語 ，為原告否認，被告就此未提出證據證明，難認為實在。則 兩造於97年間簽訂之定期租賃契約期滿後，因原告仍繼續收 取租金而未為反對之意思表示，乃依民法第451 條規定視為 以不定期限繼續契約，系爭租賃契約依民法第451 條規定更 新後，僅發生期限變更之效果，其餘如租金及其他條件等內 容並未隨同變更，系爭土地於98年1 月1 日至103 年5 月8 日起訴時價值增加之情形，自非兩造於98年間以不定期限繼 續租賃契約時所得預見，原告主張系爭土地價值增加非兩造 訂約當時所得預料，堪信屬實，其依民法第422 條規定訴請 調整租金，為有理由。
６、按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為 增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰 地租金之比較等情形為標準，更應注意承租人利用該租賃物 之經濟價值與所得利益，與調整之租金數額是否平衡，最高 法院20年上第283 號判例、94年台上字第1422號判決參照。 查兩造自91年1 月1 日起至96年12月31日止，約定系爭土地 年租金為37萬元，於97年1 月1 日迄103 年5 月8 日起訴時 約定系爭土地年租金為36萬9,600 元等情，為兩造所不爭執 ，系爭土地10餘年來之租金，即為兩造約定，與系爭土地租 金市場行情無涉，而系爭土地經囑託台灣大華不動產估價師 聯合事務所鑑定原告起訴時即103 年5 月8 日之租金行情， 該事務所就系爭土地交易基準價先予推估，再依積算法即以 系爭土地交易價格乘上期待利潤率，加上系爭土地繼續出租 時之必要租稅公課、維持管理費、減價折舊等費用試算租金 ，推估系爭土地（約18.755坪）於103 年5 月8 日年租金應 為115 萬3,380 元（月租金為9 萬6,115 元，每坪月租金約 5,125 元，小數點以下四捨五入），有上開估價報告書可佐 （見本院重訴卷一第179 至183 頁），而上開估價報告係以 專業之科學估價方式而為評估，其鑑定結果亦無其他顯不合 理情形，應可採信。被告固主張依台灣租屋網租金行情查詢 資料所示，臺北市大同區店面之每坪月租金為1,486.15元，
系爭土地附近店家103 年間房屋，面積約25.3坪、41.28 坪 之年租金分別約46萬8,000 元、42萬元，原告請求調整租金 之金額過高，並提出網站資料及契約書為證（見本院重訴卷 一第30、32至38頁）。然細繹被告提出之上開租賃交易資料 ，均屬房屋租賃契約，與土地租賃標的不同，無從逕為原告 請求調整租金過高之認定。惟加租之多寡，除上開估價報告 書考量之系爭土地繁榮程度外，尚應為鄰地租金之比較及承 租人利用該租賃物之經濟價值與所得利益，與調整之租金數 額是否平衡，已說明如上，爰審酌被告承租系爭土地始終供 為經營金然山公司販賣鋁材、非鐵五金等物品、系爭房屋坐 落在108 地號土地上，占用49.6平方公尺，有如附件所示之 複丈成果圖可佐、金然山公司97年度至102 年度營利事業所 得稅結算申報書所載營業收入淨額分別為766 萬8,697 元、 391 萬993 元、349 萬1,187 元、301 萬2,320 元、325 萬 5,308 元、268 萬2,447 元；課稅所得額分別為-33 萬3,05 7 元、-35 萬2,337 元、5 萬2,282 元、8,277 元、-5萬2, 725 元、-1萬9,438 元，有被告提出之金然山公司97年度至 102 年度營利事業所得稅結算申報書可稽（見本院重訴卷一 第59至64頁）、被告所提系爭土地附近店家租金資料及近年 來不動產價格高漲，但與租金漲幅不同調之社會經濟現況， 認系爭土地於103 年5 月8 日之年租金正常價格，應為估價 報告推估系爭土地租金115 萬3,380 元之5 成即57萬6,690 元（計算式115 萬3,380 元×0.5 ＝57萬6,690 元）。㈣、綜上，原告請求被告向原告承租之系爭土地之租金，自起訴 狀送達翌日即103 年5 月21日起，調整為年租金57萬6,690 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，尚乏依據，應 予駁回。至原告另依民法第227 條之2 第1 項規定請求被告 調整租金，乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之 客觀重疊合併，本院既認原告依民法第442 條之規定為上開 請求有理由，其另依民法第227 條之2 第1 項規定之請求， 縱經審酌，無更為有利於原告之判斷，此部分無庸再予論究 ，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
七、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 3 日
民事第一庭 法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 7 月 3 日
書記官 許巧玟
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