臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度訴字第335號
原 告 黃盛義
被 告 楊惠任
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國10
4年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國103年9月12日將其所有坐落嘉義縣六腳鄉○○ 段000地號，地目建，面積1591.37平方公尺，權利範圍48 分之9土地及其上同段111建號建物（下稱系爭不動產）出 賣給原告，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）， 買賣總價為新臺幣（下同）250萬元，原告並給付定金20 萬元。然訂約後，被告卻延遲半年未做產權移轉登記，嗣 兩造於104年3月22日協調時，被告堂叔楊忠慶提出，違約 最多以定金加倍賠償，因只有損害賠償部分，未賠償違約 金，遭原告拒絕，被告並提出地政單位之實地測量成果圖 ，同地號之持有人之分割位置已分割完成，即經分割完成 ，為何要延遲產權移轉登記。而當天被告親口表示以系爭 不動產之現況登記過戶（指不須強制分割就登記產權）， 只要220萬元就賣給原告，則被告變更承諾，依民法第153 條規定，應為新要約。詎被告嗣後竟反悔不賣，又於104 年4月15日打電話給原告，稱其沒有錢返還違約金及損害 賠償等二項償款，又要原告原諒他，對被告無理之要求， 原告並於同日以存證信函對被告聲明：「原告是依據民法 第155條：要約經被告拒絕者，失其拘束力外，並要求履 行債務。再催促於5日內賠償『違約金』及『損害賠償』 等二項償款。雙方才可同時申請撤銷產權移轉（被告不可 單方申請）。而催辦依現況產權移轉。」，然被告卻於同 年4月23日以存證信函加以反嗆原告，只以定金雙倍返還 損害賠償外，並要求單方撤銷契約。對於被告無稽之要求 ，原告當然拒絕。因被告不依適當方法履行債務，原告於 被告不履行時，依民法第250條規定，除「違約金」外， 得請求「履行」（指依契約上之標的物做產權移轉登記） 或「不履行」（指不賣了）之「損害賠償」等二項償款， 被告不得違抗或不履行債務。故原告依新要約之賣價為聲 請強制登記之賣價依據，爰提起本訴。
（二）依系爭契約第8條第1項約定，本約一經簽訂，雙方均不得
反悔或不履行情事，否則以違約論。被告因不履行債務， 而違反(1)民法第264條規定：被告不得拒絕依契約履行產 權移轉登記；(2)依契約上應負之違約責任；(3)應依民法 第160條：因被告變更承諾，而拒絕原契約而為新要約， 並以現況辦理產權移轉。再依民法第250條規定：扣除違 約金及損害賠償，供為裁定強制執行之賣價依據。並請求 依民法第227條規定：依法強制執行，並得損害賠償；(4) 依民法第260條規定：解除權之行使，不妨礙損害賠償之 請求，故依裁定強制登記賣價時，須先扣減定金雙倍之損 害賠償；(5)依民法第252條規定：法院得減至相當數額。（三）被告應負之違約責任如下：
1、違約金：依系爭契約第8條第4項約定，每日按買賣總價千 分之0.5計算違約金，以系爭契約買賣總價250萬元計算， 每日要賠償1,250元，自103年9月12日至104年5月3日止， 計232日，違約金為29萬元。
2、損害賠償：依系爭契約第8條第4項約定，被告毀約不賣， （應從訂定契約日起算），原告除得解除本契約（指依系 爭契約約定，分割後才辦理產權移轉之約束力已不存在） 外，並得主張被告應於5日內將所收款項（即定金20萬元 ）加倍返還原告，以作為違約之損害賠償。
3、承上，依系爭契約約定被告須在5日內拿出上開違約金及 損害賠償給原告後，才可雙方同時申請撤銷契約（指產權 移轉手續），否則被告之產權移轉仍須續行。
（四）由上所述，被告付償款期限已過，原告依民法第227條規 定，聲請強制執行，並得損害賠償，故以新要約賣價220 萬元，先扣減損害賠償即定金雙倍40萬元（定金20萬元× 2），再扣減違約金29萬元，則原告再付強制執行之賣價 151萬元後，被告應將系爭不動產賣給原告。（五）對被告抗辯所為之陳述：
1、被告於104年3月22日協調中已經拿分割完成的圖給原告看 ，原告還跟被告要該張分割圖影印一份，欲作為220萬元 賣價以現況登記之用，但遭被告拒絕，且依據104年4月11 日之文件中有註明此事，故被告稱無遲延給付之情事，為 強辯之詞。
2、被告雖已將損害賠償金40萬元提存於法院，但仍有違約金 未支付。
3、被告於104年3月22日協調時親口說以現況登記產權，220 萬元就賣了，這是仲介協商之條件（指104年3月29日、4 月4日第2、3次協調時，原告均委託仲介人陳昭熙向被告 提出之協商條件），原告之配偶亦有聽到，雖原告當下沒
有表示，但沒有講就是默認，被告既已改變原契約上經分 割完成後登記之約定，該部分即無拘束力，而另成立新要 約。被告否認有220萬元出賣之承諾，係被告在庭上做偽 證，且被告寄給原告之文件，均未對此事提出反對意見， 可證被告是默認該項承諾或變更新要約。
4、被告稱分割目前沒完成還有道路問題云云，惟道路問題已 是訂約前之舊議題，原告為何要以250萬元高價承購之主 因，是怕購買後與被告族人發生界址糾紛事件，故是被告 無故不履行債務。
5、依系爭契約第4條第2項，被告應無條件提供配合，不得藉 此拒絕或要求任何補償，違約者願付違約及所造成原告之 損害之賠償責任，另系爭契約第2條亦有約定，故原告得 請求被告移轉所有權登記。
（六）並聲明：1.原告再付151萬元後，被告應將系爭不動產賣 給原告。2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告主張被告履行債務有遲延給付之情事，應賠償違約金 云云，惟依系爭契約約定，系爭不動產係待土地分割完成 後，再辦理所有權移轉登記，而被告於簽約時就已經請律 師辦理分割共有物事宜，並於103年9月24日向法院聲請分 割共有物，有民事起訴狀為證，現由本院104年度訴字第 46號審理中，因有道路之問題，尚未終結，故被告並無遲 延之情事。
（二）被告於104年3月23日就明確告訴原告要解除契約，並寄存 證信函給原告，說要賠償所收定金20萬元加倍賠償共40萬 元，且已將40萬元提存於法院。
（三）被告並沒有承諾系爭不動產願以220萬元賣給原告，被告 250萬元都沒有要賣，怎麼可能220萬元要賣。被告拿出地 籍圖是為說明被告為什麼250萬元不賣了，因分割後被告 的老家分給別人，是被告的親戚不諒解，所以跟原告解釋 ，所以怎麼可能220萬元會賣給原告。
（四）兩造當初簽訂系爭契約時，被告有說250萬元是分割完成 ，如果土地不分割的話，被告可以用220萬元賣給原告， 但是原告堅持要分割完成，所以才以250萬元簽訂契約。（五）並答辯聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、兩造於103年9月12日就系爭不動產簽訂系爭契約，買賣總 價為250萬元，原告已給付定金20萬元，系爭契約並約定 系爭不動產待土地分割完成後，再辦理所有權移轉登記。
2、被告就系爭買賣土地已向本院聲請分割共有物，現由本院 104年度訴字第46號審理中，尚未終結。
3、被告於簽訂系爭契約後不賣系爭不動產給原告，並已將定 金20萬元加倍即40萬元提存於本院提存所。（二）爭執事項：
原告請求再付151萬元後，被告應將系爭不動產賣給原告 ，是否有理由？
四、本院之判斷：
（一）原告主張與被告就系爭不動產訂有買賣契約，被告違約不 賣，原告依據系爭契約請求給付151萬元後，被告應移轉 系爭不動產之所有權登記等情，被告則辯稱已解除契約， 並提存2倍定金，且依據系爭契約須待分割後再辦理所有 權移轉登記等詞，經查原告主張上開情事，雖提出買賣契 約書為證（本院卷第21至32頁），惟該契約第14條其他特 別約定:「乙方（按指被告）應於本約成立後即洽律師辦 理土地分割、共有物分割，待分割後再辦理所有權移轉登 記。」，復查系爭契約於103年9月12日訂立，而被告於10 3年9月24日向本院遞狀起訴分割系爭不動產，有民事起訴 狀可稽（本院卷第97至105頁），本院先分案103年度調字 第177號分割共有物事件，於103年11月18日測量現場，有 本院103年10月23日嘉院國民天103調字第177號函可佐（ 本院卷第107頁），嗣後並分案104年度訴字第46號分割共 有物事件，於104年4月24日囑託嘉義縣朴子地政事務所繪 製分割方案圖，有該所之土地複丈成果圖可按（本院卷第 17 9頁），且經調卷結果，該案件迄今尚未結案，則兩造 所訂系爭契約移轉所有權之條件尚未成就，原告請求移轉 系爭不動產所有權，即屬無據。
（二）原告又主張被告於104年3月22日調解時曾變更要約以220 萬元現況出賣系爭不動產，原告已承諾，故被告須移轉所 有權登記等情，被告則否認有此情事，辯稱220萬元現況 出賣系爭不動產係在訂系爭契約前，有對原告說不分割的 話，可以用220萬元出賣，但原告堅持要分割完成等詞， 經查原告雖舉證人即其妻董阿幸證明被告於調解時說出以 220萬元出賣等語，惟證人董阿幸亦證述被告說時，原告 沒有表示等詞（本院卷第153頁），而原告自認當下沒有 講就是默認，因為被告有拿地籍圖給我看等語（本院卷第 157頁），按「對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束 力。」，民法第156條定有明文，縱被告有為上開新要約 ，原告既未為立即承諾，該新要約即失其拘束力，不得認 兩造已成立新契約，原告之主張並無所據。
（三）被告雖辯稱已於104年3月23日解除契約等情，惟依據系爭 契約第8條之約定，原告並未發生違約得解除契約情形， 被告主張解除契約，並無理由，併予敘明。
五、綜上所述，兩造所訂之系爭契約，關於所有權移轉登記之條 件尚未成就，原告起訴主張被告移轉系爭不動產之所有權登 記為無理由，應予駁回。
六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘 明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事第一庭法 官 林芮伶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書記官 葉昱琳