臺灣南投地方法院民事判決 103年度訴字第373號
原 告 蔡采玲
訴訟代理人 林昭宏
張名賢律師
被 告 名泰鞋業有限公司
法定代理人 許文彬
訴訟代理人 陳水聰律師
複 代理人 侯雪萍
被 告 多曜興業有限公司
法定代理人 許茗森
上列當事人間遷讓房屋事件,本院於民國104年7月16日言詞辯論
終結,茲判決如下:
主 文
被告應將門牌號碼南投縣名間鄉○○巷○○○○號房屋即附圖一所示:坐落南投縣名間鄉○○○段○○○號建物之A 部分建物、附圖二所示:同段一二之二建號建物及附圖三所示:同段一二之三建號建物遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬捌仟元供擔保後,得假執行,但被告如以新臺幣肆佰捌拾貳萬貳仟柒佰元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者,應得其同意,民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。次按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或 法律上之陳述者,非為訴之變更或追加。訴狀送達後,原告 不得將原訴變更或追加他訴,但請求之基礎事實同一、擴張 或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者,不在此限。民事訴訟法第256 條、第255 條第1 項 第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。經查: ㈠本件原告起訴時併列先、備位聲明,其中先位訴之聲明為: 被告名泰鞋業有限公司(下稱名泰公司)應將南投縣名間鄉 ○○○段○00○00○0 ○00○0 ○號建物(門牌號碼:南投 縣名間鄉○○巷00○0 號,下合稱系爭建物)遷讓返還予原 告;願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷第4 頁)。嗣於 民國104 年4 月9 日當庭以言詞撤回先位聲明,並更正備位 訴之聲明為:被告名泰公司應於104 年6 月1 日起將附圖一 所示坐落南投縣名間鄉○○○段00○號建物、附圖二所示同 段12之2 建號建物、附圖三所示同段12之3 建號建物遷讓返
還原告;願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷第71頁正面 及背面)。核原告撤回先位聲明部分,既經被告名泰公司於 上開言詞辯論期日表示同意撤回(見本院卷第71頁背面), 揆諸前開規定,已生撤回之效力。而其所為訴之聲明之更正 僅為將系爭建物範圍依地政機關出具之複丈成果圖以文字表 明,核屬補充事實上之陳述,並非訴之變更追加,先予敘明 。
㈡因被告名泰公司抗辯系爭建物均已全部出租予多曜興業有限 公司(下稱多曜公司),被告名泰公司僅為間接占有人,而 多曜公司始為直接占有人,原告因而於104 年6 月10日以民 事更正聲明及追加被告狀追加多曜公司為共同被告,並更正 請求遷讓之範圍,變更聲明為:被告應於104 年6 月1 日起 將附圖一所示12建號建物之A 建物部分(即將12建號建物中 長9.16公尺、寬10.09 公尺之建物除外)及附圖二所示同段 12之2 建號建物、附圖三所示同段12之3 建號建物遷讓返還 原告;願供擔保,請准宣告假執行。被告名泰公司固反對原 告之追加(見本院卷第109 至111 頁),惟原告追加多曜公 司為共同被告,係基於所有權物上請求權排除占有之同一基 礎事實,並就請求遷讓範圍為訴之聲明減縮,且不甚礙被告 防禦權之行使,則依前揭規定,原告所為上開追加及變更, 均應予准許。
二、被告多曜公司經合法通知,未於最後言詞辯論期日到場,核 無民事訴訟法第386 條各款所列情形,爰依原告聲請,由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、原告起訴主張略以:
㈠坐落南投縣名間鄉○○○段00○00○0 ○00○0 ○號建物( 門牌號碼:南投縣名間鄉○○巷00○0 號即系爭建物)原為 債務人許文彬(下稱許文彬)所有,經本院102 年度司執字 第2444號清償債務強制執行事件(下稱系爭執行事件)於10 3 年8 月5 日拍定予原告,本院民事執行處並於103 年8 月 11日發給不動產權利移轉證書,故原告為系爭建物之所有權 人。
㈡被告名泰公司於系爭建物拍賣時自稱與許文彬間訂有租賃契 約,租賃期間自89年6 月1 日起至104 年5 月31日止,本院 民事執行處業已將此情形記載於拍賣公告,故被告名泰公司 於104 年5 月31日租約到期後,其占有系爭建物即屬無權占 有,目前被告名泰公司仍占有使用系爭建物,妨礙原告所有 權之行使,自有請求排除侵害之必要。
㈢被告名泰公司固稱與許文彬自98年1 月5 日又延長租約,然
並無證據可資證明,且依公司法第108 條第4 項關於有限公 司執行業務股東之代表及代理,準用無限公司59條之規定, 代表公司之股東,如為自己或他人與公司為買賣、借貸或其 他法律行為時,不得同時為公司之代表;但向公司清償債務 者不在此限。準此,被告名泰公司為一人公司,依據公司法 第59條規定,許文彬將系爭建物出租給被告名泰公司為禁止 之行為,亦屬於無效之租約。被告名泰公司基於無效之租約 ,自不得主張有權占有。
㈣被告名泰公司固另抗辯已將系爭建物另外出租予被告多曜公 司,然而,被告多曜公司之租約業經本院民事執行處以執行 命令除去。被告多曜公司並無占有權源。至於被告名泰公司 與許文彬間之租約已經於104 年5 月31日屆滿,亦失去其占 有本權,當然應予遷出。是以,爰依民法第246 條、第767 條規定,請求被告遷讓系爭建物(嗣將系爭建物中關於12建 號建物內長9.16公尺、寬10.09 公尺之建物除外),並聲明 :如主文第1項所示;願供擔保,請准宣告假執行。二、被告方面:
㈠被告名泰公司抗辯略以:
⒈被告名泰公司成立於85年8 月間,當時為興建廠房才向原地 主購地,然由於雙方商議耗費甚久,為能及早施工,才於商 議期間,先行租地蓋廠以讓被告名泰公司使用,此部分雙方 僅口頭承諾,並未訂立書面契約,然租賃契約為諾成契約, 雙方意思表示合致即已成立。因而許文彬才得以於購地前先 行蓋廠。許文彬與被告名泰公司搶建廠房目的乃在讓被告名 泰公司能盡早製造鞋品,因此興建完成後,許文彬便口頭同 意租予被告名泰公司使用,只是當時百廢待興,無暇訂立契 約,迄至89年6 月才補定租賃契約,然事實上之租賃關係始 自未保存登記建物於同年4 月間完工後早已成立。因此雙方 實際上之租賃關係早於89年5 月1 日前便已成立,基於法律 不溯及既往原則,並保護民法債編修正前之既有秩序,以維 護法律之安定性,應認為只要在民法債編修正前成立之租賃 契約,即無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地,是許 文彬與被告名泰公司雙方租賃契約既早於89年5 月5 日民法 債編修正施行前即已成立,基於舊法買賣不破租賃原則,被 告名泰公司應屬有權占有,原告自不能請求被告名泰公司遷 讓。
⒉許文彬於89年間早將系爭建物出租予被告名泰公司,租期原 至104 年5 月31日止,然雙方曾於98年1 月5 日另為協議, 同意於原租約到期時,租期再續延長12年,租賃條件悉依原 租約所定,因此租期乃延長至116 年5 月31日,惟因時隔久
遠,被告名泰公司又曾搬遷,租約現遍尋不著。而在租賃期 間,被告名泰公司再轉租予被告多曜公司使用,租賃標的仍 為系爭建物,租期則約定自101 年3 月20日起至111 年3 月 20 日 止,有關雙方出租及轉租之租約事宜均已經本院民事 執行處查明而詳載於拍賣公告中。系爭建物已經全部出租給 被告多曜公司使用,名泰公司僅是間接占有人。 ⒊系爭建物應有一部分為訴外人簡芝菁所有,並非均為許文彬 所有,原告請求無理由,並聲明:原告之訴駁回;如受不利 判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告多曜公司未於言詞辯論期日到庭,惟據其所提出之書狀 抗辯略以:被告多曜公司係於101 年3 月20日向被告名泰公 司租賃系爭建物,租期為104 年3 月20日至111 年3 月20日 止,此租賃關係前於系爭執行事件業經本院民事執行處認定 在案,目前仍於租賃期間,被告多曜公司為有權占有,故原 告請求無理由,並聲明:原告之訴駁回;如受不利判決,願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告與被告名泰公司不爭執事項:
㈠南投縣名間鄉○○○段000 地號土地及其上建號12、12之2 、12之3 建物(門牌號碼○○巷00○0 號即系爭建物),原 均為許文彬所有。
㈡上開土地及系爭建物經本院102 年度司執字第24444 號案件 即系爭執行事件於103 年8 月6 日由原告拍定,並發給權利 移轉證書。
㈢系爭建物目前由被告名泰公司占有使用中。
㈣被告名泰公司向許文彬租賃系爭建物,租期為自89年6 月1 日起至104 年5 月31日止。
四、原告與被告名泰公司爭執事項:
原告請求被告於104 年6 月1 日起遷讓系爭建物中關於如附 圖一所示坐落南投縣名間鄉○○○段00○號建物之A 建物部 分、附圖二所示同段12之2 建號建物及附圖三所示同段12之 3 建號建物遷出,並將上開建物返還予原告,有無理由?五、本院之判斷:
㈠南投縣名間鄉○○○段000 地號土地及其上建號12、12之2 、12之3 建物(門牌號碼○○巷00○0 號即系爭建物),原 均為許文彬所有,上開土地及系爭建物經本院102 年度司執 字第24444 號案件即系爭執行事件於103 年8 月6 日由原告 拍定,並發給權利移轉證書,被告名泰公司向許文彬租賃系 爭建物,租期為自89年6 月1 日起至104 年5 月31日止,系 爭建物目前由被告名泰公司占有使用中等情,為原告與被告 名泰公司所不爭,復有權利移轉證書、○○○段00○00○0
○00○0 ○號建物登記謄本、系爭執行事件拍賣公告、房屋 稅籍證明書等件在卷可憑(見本院卷第8 至9 頁、第10頁、 第11至12頁、第13頁、第64至65頁),並經本院調取系爭執 行事件卷宗審閱無訛,堪認為真。
㈡被告名泰公司固於104 年5 月28日言詞辯論期日抗辯系爭建 物增建部分為簡芝菁所建,請求更正不爭執事項㈠等語(見 本院卷第84頁至其背面),惟自認之撤銷,除別有規定外, 以自認人能證明與事實不符或經他造同意者,始得為之(民 事訴訟法第279 條第3 項參照),本件原告與被告名泰公司 均不爭執所謂增建部分即指虎子坑段12之2 、12之3 建號建 物(見本院卷第84頁),而被告名泰公司已於104 年4 月9 日言詞辯論期日自認虎子坑段12、12之2 、12之3 建物均為 許文彬所建,並做成不爭執事項,其於104 年5 月28日所為 撤銷自認,原告當庭表示不同意(見本院卷第84頁背面), 自應由被告名泰公司就增建部分確實為簡芝菁所建,負舉證 責任,始得撤銷其自認。惟查:系爭執行事件拍賣公告上固 載有「增建部分簡芝菁於101 年3 月20日起亦和多曜興業有 限公司簽訂租約,租期10年」等語(見本院卷第12頁),然 而,拍賣公告僅係將所執行不動產之使用情形予以揭露,俾 使民眾得以決定是否投標應買,執行法院並未就簡芝菁與許 文彬間之法律關係予以實質調查審認,即無從逕由拍賣公告 之記載推論簡芝菁與許文彬間就上開土地是否有實體上之租 賃關係,或認簡芝菁為增建部分之起造人,況簡芝菁雖於前 強制執行程序中(即本院101 年度司執字第9050號強制執行 事件)聲明異議表示其為虎子坑段12之2 建號之所有權人, 並提起異議之訴,聲請停止本院101 年度司執字第9050號事 件之強制執行,經本院以101 年度司執字第9050號裁定、10 2 年度執事聲字第11號裁定、102 年度聲字第46號裁定駁回 ,駁回理由係簡芝菁無法提出證據證明之(見系爭執行事件 卷一第135 至137 頁、本院102 年度聲字第46號裁定),而 簡芝菁以其為527 地號土地承租人,於系爭土地上建有增建 建物為由提起本院103 年度訴字第298 號損害賠償之訴,亦 經本院判決駁回,且許文彬曾於101 年度司執字第9050號執 行事件中自承增建部分係向簡芝菁借錢興建等語,有執行筆 錄可參(見系爭執行事件卷一第138 頁),是以,並無證據 足資證明被告名泰公司所述為真,故系爭建物於系爭執行事 件拍定前仍均為許文彬所有,應可認定。從而,被告名泰公 司於承認系爭建物均由許文彬出租予被告名泰公司、被告名 泰公司再轉租予被告多曜公司之後,嗣改稱要再確認簡芝菁 出租予被告多曜公司之範圍等語(見本院卷第71頁背面至72
頁背面、第84頁),即無調查之必要。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。 對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者,得請求防止之,民法第767 條第1 項定有明文。又以無 權占有為原因,請求返還所有物之訴,被告對原告就其物有 所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者,原 告於被告無權占有之事實,無舉證責任。被告應就其取得占 有,係有正當權源之事實證明之。如不能證明,則應認原告 之請求為有理由。次按請求返還占有物之訴,固應以現在占 有該物之人為被告,惟所稱占有,不惟指直接占有,即間接 占有亦包括在內(最高法院72年度台上字第1552號、90年度 台上字第2217號判決意旨參照)。原告因拍賣取得系爭建物 所有權,為系爭建物之所有權人,已如前述,則被告抗辯有 權占有,自應由被告就有權占有一節負舉證責任。本件被告 均不爭執系爭建物中關於附圖一所示坐落南投縣名間鄉○○ ○段00○號建物內A 部分建物、附圖二所示同段12之2 建物 建物、附圖三所示同段12之3 建號建物為其等占有,僅抗辯 系爭建物由許文彬出租予被告名泰公司,被告名泰公司再出 租予被告多曜公司,被告名泰公司為間接占有人,被告多曜 公司為直接占有人,而被告名泰公司與許文彬間於98年5 月 1 日延長租約至116 年5 月31日,被告多曜公司與被告名泰 公司存有租期自101 年3 月20日起至111 年3 月20日之租約 等語(見本院卷第71頁背面、第74頁、第137 頁背面至第13 8 頁、第134 頁背面),惟原告否認租約存在,是本件爭點 厥為上開租約是否存在及被告得否以上開租約對原告主張有 權占有。
㈣按出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與他人,其租賃 契約對於受讓人仍繼續存在,修正前民法第425 條定有明文 。雖修正後之現行民法,將上開條文修正為同條第1 項,並 於第2 項修正增列:前項規定,於未經公證之不動產租賃契 約,其期限逾5 年或未定期限者,不適用之。惟修正後民法 第425 條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定,是就民 國89年5 月5 日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契 約,應依民法債編施行法第1 條後段之規定,不適用修正後 民法第425 條第2 項之規定(最高法院98年度第2 次民事庭 會議參照)。經查:
⒈本件兩造均不爭執被告名泰公司向許文彬租賃系爭建物,租 期為自89年6 月1 日起至104 年5 月31日止(見不爭執事項 ㈣),而許文彬於89年6 月1 日始登記為527 地號土地之所 有權人、於90年6 月22日始登記為12建號建物之所有權人,
有土地及建物登記謄本在卷可憑(見本院卷第45至48頁), 故難認許文彬於成為所有權人以前即將土地及建物出租予被 告名泰公司,從而,被告名泰公司抗辯租賃契約於89年5 月 5 日前成立等語,並非可採,揆諸上開說明,應無適用修正 前民法第425 條之餘地。而上開租賃契約期限已逾5 年且未 經公證,依現行民法第425 條第2 項規定,自無買賣不破租 賃之適用,故被告名泰公司不得以與許文彬間之上開租賃契 約對原告主張有權占有。再者,縱令被告名泰公司抗辯租賃 契約為諾成契約,其於許文彬間口頭成立上開租賃契約之時 間點早於民法第425 條修正施行前等語屬實(見本院卷第27 頁、第61至62頁、第75頁),上開租賃契約之租期至104 年 5 月31日已屆至,故於本件言詞辯論終結期日即104 年7 月 16日前,被告名泰公司亦不得以上開租賃契約對原告主張有 權占有。
⒉至於被告名泰公司另抗辯於98年1 月5 日有與許文彬延長租 約至116 年5 月31日止,並提出民間公證人認證之協議書1 紙為證,惟為原告否認,經審閱上開公證書之內容略以:「 茲許文彬(下稱甲方)及名泰鞋業有限公司(下稱乙方)間 就門牌:南投縣名間鄉東湖村○○巷00○0 號廠房之租賃事 宜,雙方同意於原租約到期時,租期再續延長12年,租賃條 件悉依原租約所定,恐口說無憑,特立本書98年1 月5 日」 (見本院卷第118 頁),就租期之確切時間點、租金、履約 事項、違約處罰等均未表明,而租賃契約本不以書面為要式 ,被告名泰公司與許文彬既已合意將租賃關係以書面為之, 自是對兩造間之租賃關係認有以文字明確記載之必要,然而 ,該書面卻無任何關於雙方權利義務事項之描述,核與一般 租賃契約形式有別,是被告名泰公司與許文彬間於98年1 月 5 日是否確有續約,已非無疑,且上開租約落款日期為98年 1 月5 日,但公證日期卻為103 年7 月31日,更有臨訟杜撰 之虞,本院審酌上情及許文彬於102 年間系爭執行事件執行 時稱:「12建號建物由我出租被告名泰公司,自89年6 月1 日起至104 年5 月31日止」等語,此有拍賣公告之使用情形 欄可憑(見本院卷第12頁),可見許文彬未曾提及有於98年 與被告名泰公司再行續約之情事,而許文彬自99年起即為被 告名泰公司之法定代理人,為被告名泰公司自承在卷,且有 法務部行政執行署彰化分署函文、經濟部函文、有限公司變 更登記表等件在卷可憑(見本院卷第110 頁、第114 至117 頁),其對被告名泰公司承租期間究竟多久豈有不知之理, 惟其於系爭執行事件執行時既未指稱有續約之情事,堪認許 文彬與被告名泰公司間應無續約之事實,則被告名泰公司於
本院應訴時始抗辯有續約等語(見本院卷第26頁、第71頁背 面),非屬可採,是被告名泰公司自104 年6 月1 日起與許 文彬間已無租賃關係存在,應可認定。
⒊綜上,被告名泰公司與許文彬間自89年6 月1 日起至104 年 5 月31日止之租賃契約,因成立於民法第425 條修正施行後 ,且逾5 年未經公證,故並無買賣不破租賃之適用,不得對 原告主張租賃權繼續存在,而被告名泰公司抗辯與許文彬間 於98年間續約一情,固提出經公證之協議書,惟難認為真實 ,均已如前述,則本件被告名泰公司雖為間接占有人,仍無 礙於原告對其請求遷讓系爭建物。
㈤被告多曜公司固抗辯於101 年3 月20日向被告名泰公司租賃 系爭建物,租期自101 年3 月20日至111 年3 月20日止等語 (見本院卷第134 頁背面),然而,被告多曜公司與被告名 泰公司間關於系爭建物之租賃關係,雖有租賃契約附於系爭 執行事件卷宗可憑,惟業已由本院民事執行處於103 年7 月 19日投院裕102 司執謙字第24444 號命令予以除去(見系爭 執行事件卷一第222 至224 頁、第234 頁),經本院調取系 爭執行事件卷宗審閱無訛,被告名泰公司雖另抗辯本院民事 執行處並無權利除去租賃關係等語(見本院卷第84頁),惟 並無提出任何證據證明其所述為真,是被告多曜公司與被告 名泰公司間自103 年7 月19日起即無租賃關係存在,其未能 舉證有何占有系爭建物之合法權源,自不得對原告主張有權 占有。
㈥末按,請求將來給付之訴,以有預為請求之必要者為限,得 提起之,民事訴訟法第246 條定有明文。本件原告固請求被 告應自104 年6 月1 日起遷讓系爭建物,惟被告名泰公司與 許文彬之租賃契約不得對原告主張有權占有,而被告多曜公 司之租賃權亦已於103 年7 月19日遭除去,是自原告於103 年8 月6 日拍定系爭建物成為所有權人時起,被告占有系爭 建物對原告而言均無占有權源,核與民法第246 條規範意旨 有別,是本件並無預為請求之必要;又原告於聲明中自行減 縮被告履行時點,雖無不可,然而,104 年6 月1 日於本院 言詞辯論終結前已屆至,該減縮部分已無贅為表述必要,附 此敘明。
六、綜上所述,被告分別為系爭建物之直、間接占有人,其等未 能舉證有何占有權源,均不得對原告主張有權占有,是原告 依民法第767 條第1 項前段之規定,請求被告應自系爭建物 中如附圖一所示坐落南投縣名間鄉○○○段00○號建物之A 建物部分、附圖二所示同段12之2 建號建物及附圖三所示同 段12之3 建號建物遷出,並將上開建物返還予原告,自屬有
據,應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行,經核均無 不合,爰分別酌定相當擔保金後併准許之。
八、本件事證已臻明確,兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據,經審酌後,認均與本件之結論無礙,故不再一一論述, 併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第85條第1 項本 文。
中 華 民 國 104 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 8 月 3 日
書記官 郭勝華
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