臺灣臺北地方法院民事簡易判決 104年度北簡字第4144號
原 告 凱基商業銀行股份有限公司
法定代理人 魏寶生
訴訟代理人 魏妁瑩律師
被 告 林光田
訴訟代理人 劉炳烽律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國104 年7 月
14日言詞辯論終結，茲判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬壹仟零伍拾貳元，及如附表一所示之利息、及違約金。
訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣壹拾萬壹仟零伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張略以：緣訴外人萬達通實業股份有限公司（下 稱萬達通公司）將其投資興建之「臺北車站特定專用區交九 用地開發案」住宅及辦公室部分房屋及其土地地上權依信託 關係移轉予原告管理、處分，原告則將坐落臺北市大同區市 ○段0 ○段000 ○000 地號及臺北市○○區○○段0 ○段0 00地號土地上之「京站大樓」編號第E1棟第14樓（門牌號碼 ：臺北市大同區市○○道0 段000 號14樓之3 ，下稱系爭甲 建物）及編號第E2棟第14樓（門牌號碼：臺北市大同區市○ ○道0 段000 號14樓之2 ，下稱系爭乙建物）之使用權轉讓 予被告，兩造並於民國（下同）95年10月18日就系爭甲、乙 建物分別簽訂有「臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦 資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」（下稱系爭 契約），被告依約應繳交系爭甲、乙建物之地上權土地租金 予原告。嗣被告就系爭甲、乙建物之102 年度及103 年度之 地上權土地租金，均已屆清償期而未給付，經原告催告均置 之不理，尚積欠系爭甲、乙建物102 年度地上權土地租金新 台幣（下同）50,526元、103 年度地上權土地租金50,526元 ，及如附表一所示之利息、違約金。爰依系爭契約之法律關 係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告101,052 元 ，及如附表一所示之利息、違約金。
二、被告則略以：
㈠兩造間關於系爭甲、乙建物所坐落建築基地地上權之持分， 業約明「房屋應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶 主建物及附屬建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面 積總合之比例而得」，惟原告計算系爭甲、乙建物就所坐落
建築基地地上權之持分，卻採取分母採四位數，分子則採四 捨五入之計算方式，上開計算方式並未事先說明，亦未載明 於系爭契約內，且系爭契約亦未約定系爭甲、乙建物之土地 持分應以建物登記謄本之記載為準。而京站大樓共有977 戶 建物，如此龐大之社區，計算土地持分未採用分母以六位數 計算以降低誤差值，反以四捨五入方式虛增住戶土地持分之 分子數值，顯違反登記實務之慣例，且原告所採計算方式， 相較於土地持分之分母採五位數、分子採四捨五入計算之方 式，被告每年應繳交之租金高出近15% ，顯不符公平正義之 原則，是本件應採土地持分之分母採六位數、分子採四捨五 入計算之方式，較為公允，依此計算則原告所應繳交系爭甲 、乙建物102 、103 年度地上權土地租金合計為94,988元， 而非原告主張之101,052 元。
㈡被告就原告請求繳納之款項曾以存證信函回應，並述明繳費 金額有計算瑕疵，待原告改正後，被告即會繳納款項，而非 惡意不繳，是原告請求被告給付違約金，顯違反誠信原則。 退步言之，縱認被告應支付違約金，然被告係因原告計算土 地持分方式有誤而拒繳，並非無理拒繳，且原告前幾年亦溢 收被告租金，故原告請求之違約金額應予酌減等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於95年10月18日就系爭甲、乙建物分別簽訂有 系爭契約，原告為系爭甲、乙建物定期使用權之轉讓人兼出 租人，被告則為系爭甲、乙建物定期使用權之受讓人兼承租 人等情，業據其提出系爭契約為證，且為被告所不爭執，堪 信此部分事實為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠查系爭契約第5 條第2 款關於系爭甲、乙建物地上權土地租 金之計算方式，約定：「甲方（即被告）每年應繳納地上權 土地租金，其租金計算方式如下：按『特定資產範圍（即系 爭甲、乙建物）之土地持分』乘以『當期土地公告地價之百 分之三』計收」。而系爭甲、乙建物之建築基地地號分別為 臺北市大同區市○段0 ○段000 ○000 地號及臺北市○○區 ○○段0 ○段000 號（以下合稱系爭3 筆建築基地），面積 分別為10,159平方公尺、9,656 平方公尺及1,548 平方公尺 ，共計21,363平方公尺，設定地上權之比例為9,081,651/10 ,000,000，有土地登記謄本、臺北市政府捷運工程局南區工 程處99年1 月14日北市○○○○○00000000000 號函在卷可 參（見原證15、16），而系爭3 筆建築基地102 年度及103 年度之公告地價均為每平方公尺160,000 元，亦有公告地價 及公告土地現值查詢資料附卷可稽（見原證17）。依此計算
，系爭3 筆建築基地102 、103 年度地上權土地租金總額各 均為93,125,429元【計算式：21,363（即總面積）×90.816 51% （即設定地上權面積之比例）×160,000 （即公告地價 ）×3%＝93,125,429元，元以下四捨五入，以下同】。嗣因 天橋減收地租等事由，訴外人萬達通公司與臺北市政府、交 通部台灣鐵路管理局及台北市政府捷運工程局就上開地上權 土地租金進行折減，折減後之地上權土地租金金額如下：⒈ 102 年度地上權土地租金原為93,125,429元，因天橋減收折 減率為99.95%（見原證18之臺北市公共運輸處102 年1 月11 日北市○○○○00000000000 號函暨所附之地租計算表）， 故系爭3 筆建築基地應繳納102 年度地上權土地租金為93,0 78,866元（93,125,429×99.95%＝93,078,866）。⒉103 年 度地上權土地租金原為93,125,429元，因天橋減收折減率為 99.95%（見原證19之臺北市公共運輸處103 年1 月7 日北市 運綜字第00000000000 號函暨所附之地租計算表），故系爭 3 筆建築基地應繳納103 年度地上權土地租金之總額為93,0 78,866元（93,125,429×99.95%＝93,078,866）。次查，系 爭契約附件5 第2 點約定：「房屋應有之土地持分面積為基 地總面積，乘以本戶主建物及附屬建物面積與本案全部建物 主建物及附屬建物面積總合之比例而得」（見原證21），而 原告主張京站大樓全部建物之主建物及附屬建物總面積合計 為156,549.57平方公尺，此為被告所不爭執（見本院104 年 7 月14日言詞辯論筆錄），另系爭甲建物之主建物及附屬建 物面積合計為55.52 平方公尺，系爭乙建物之主建物及附屬 建物面積合計為32.63 平方公尺，此有建物登記謄本在卷可 參（見原證20），依此則系爭甲建物之主建物及附屬建物面 積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之比例本應 為0.0000000 （55.52 ÷156,549.57≒0.0000000 ），系爭 乙建物之主建物及附屬建物面積占京站大樓全部建物主建物 及附屬建物總面積之比例則應為0.0000000 （32.63 ÷156, 549.57≒0.0000000 ），惟因京站大樓辦理地上權設定登記 時，關於房屋及停車位地上權之設定比例均以9211為分母， 其中停車位共有873 個，辦理地上權設定登記時，每個停車 位之地上權土地持分各設定為1/9211，此有建物登記謄本在 卷可參（見原證20），則873 個停車位之地上權土地持分合 計為87 3/9211 ，其餘8338/9211 之地上權土地持分即由京 站大樓全部建物主建物及附屬建物（即不含停車位）按比例 分配，依此則系爭甲建物主建物及附屬建物面積占京站大樓 全部建物主建物及附屬建物總面積之比例為2.0000000/9211 （0.0000000 ×8338 /9211＝2.0000000/9211），系爭乙建
物主建物及附屬建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬 建物總面積之比例為1.0000000/9211（0.0000000 ×8338/9 211 ＝1.0000000/9211）。惟應有部分應以分數表示之，其 分子分母不得為小數，分母以整十、整百、整千、整萬表示 為原則，並不得超過六位數，土地登記規則第43條第2 項定 有明文，依此規定則系爭甲、乙建物就系爭3 筆建築基地之 地上權土地持分應各為3/9211、2/9211（即小數點以下四捨 五入），而系爭甲、乙建物就系爭3 筆建築基地之地上權土 地持分即係各登記為3/9211、2/9211，有建物登記謄本在卷 可參。被告雖抗辯系爭契約並無關於系爭甲、乙建物主建物 及附屬建物面積就京站大樓全部建物主建物及附屬建物面積 總合之比例，應採取分母採四位數，分子則採四捨五入之計 算方式之相關約定，亦未約定應按建物謄本所記載之應有部 分比例為準，故系爭甲、乙建物就系爭3 筆建築基地之地上 權土地持分應各為296/921100、174/921100等語，而系爭契 約就此雖僅約定應按基地總面積乘以本戶主建物及附屬建物 面積與本案全部建物主建物及附屬建物面積總合之比例而得 ，而未具體載明分母部分應採幾位數，惟京站大樓辦理地上 權設定登記時，關於房屋及停車位地上權之設定比例均以92 11為分母，關於分子部分則依土地登記規則第43條第2 項之 規定而採四捨五入方式計算，遂將系爭甲、乙建物就系爭3 筆建築基地之地上權土地持分各登記為3/9211、2/9211，地 政機關依法所辦理之登記既有公示性，被告與原告簽訂系爭 契約時，就此當無不知之理，若被告認租金計算方式其中關 於系爭甲、乙建物就系爭3 筆建築基地之地上權土地持分之 比例，不應以建物登記謄本之記載為準，衡情即應要求在系 爭契約內特別註明，惟被告不惟未要求註明於系爭契約內， 反在兩造於95年10月18日就系爭甲、乙建物分別簽訂系爭契 約之後，陸續按系爭甲、乙建物就系爭3 筆建築基地之地上 權土地持分各為3/9211、2/9211之比例繳付租金，迄102 、 103 年始以原告計算方式有誤為由，拒絕繳付租金，足認被 告與原告簽訂系爭契約時，關於系爭甲、乙建物就系爭3 筆 建築基地之地上權土地持分之比例係以登記之持分比例為準 乙節，並未反對，且被告關於系爭甲、乙建物就系爭3 筆建 築基地之地上權，即得依前開登記之3/9211、2/9211之比例 行使權利，則原告依此比例計算被告所應給付之地上權租金 ，尚屬妥適，並無被告所指不符公平正義原則之情事，是被 告應給付系爭甲建物之102 、103 年度地上權土地租金各均 為30,316元（計算式：93,078,866×3/9211＝30,316），系 爭乙建物之102 、103 年度地上權土地租金各均為20,210元
（計算式：93,078,866×2/9211＝20,210），全部合計為10 1,052 元（30,316×2 ＋20,210×2 ＝101,052 ），是原告 請求被告給付租金101,052 元，即有理由。 ㈡次查，系爭契約第7.1 條約定：「甲方應按付款期別明細表 （附件七）及地上權土地租金暨房屋稅計算明細（附件八） 所列之應繳價款，於接獲乙方（即原告）書面繳款通知單之 通知期限如數繳納各期價款…」。而原告就被告應繳納之系 爭甲、乙建物102 年度之地上權土地租金合計50,526元，前 曾委託訴外人集順生活科技股份有限公司（下稱集順生公司 ）於102 年6 月21日以台北中山郵局存字第1169號存證信函 通知被告應於102 年7 月5 日前繳納；就被告應繳納之系爭 甲、乙建物103 年度之地上權土地租金合計50,526元，亦委 託集順生公司於103 年5 月9 日以台北中山郵局存字第845 號存證信函通知被告應於103 年5 月20日前繳納，有前開存 證信函、回執在卷可憑（見原證2 、9 ），被告收受前開存 證信函後，既未依限繳納，則其就102 、103 年度之地上權 土地租金，分別自102 年7 月6 日、103 年5 月21日起，即 應負遲延之責，是原告請求被告給付就102 年度之地上權土 地租金自102 年7 月6 日起至清償日止，就103 年度之地上 權土地租金自103 年5 月21日起至清償日止，均按年息5%計 算之遲延利息，即屬有據。
㈢又系爭契約第16條第2 款約定：「甲方（即被告）於特定住 辦資產交付後違反第7.1 條之約定時，乙方得定相當期限要 求甲方改善，如逾期限甲方仍未完成改善，乙方得自改善期 限屆滿之日翌日起，按日請求甲方按未付金額百分之一給付 懲罰性違約金至甲方改善完成外，並得終止本契約」。經查 ：
⒈原告就被告所積欠之102 年度之地上權土地租金50,526元， 曾向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）聲請對被告核發支 付命令，經被告聲明異議，嗣移轉由本院管轄，雖經本院駁 回在案，惟原告向新北地院聲請核發支付命令時，已於支付 命令聲請狀內記載催告被告應於支付命令送達後7 日內如數 繳付款項，如逾期未繳納，則應支付按日以未付金額百分之 一計算至清償日止之懲罰性違約金（見原證3 ），而被告於 103 年6 月3 日就前揭支付命令提出民事異議狀（見原證5 ），可認被告至遲於103 年6 月3 日即知悉前開支付命令聲 請狀之內容，是原告就被告欠繳之102 年度租金，請求被告 應給付自知悉前揭支付命令內容後7 日之翌日即103 年6 月 11日起至清償日止按被告未付金額1%（即505 元）計算之懲 罰性違約金，即屬有據。
⒉又原告就103 年度之地上權土地租金50,526元，經委託集順 生公司於103 年5 月9 日以台北中山郵局存字第845 號存證 信函通知被告應於103 年5 月20日前繳納，業如前述。而因 被告並未繳納，原告復委託集順生公司於103 年7 月4 日以 台北中山郵局存字第1147號存證信函催告被告應於103 年7 月15日前繳納，有前開存證信函在卷可佐（見原證10），惟 被告仍未繳納，則原告依前開約定，請求被告即應給付自10 3 年7 月16日起至清償日止按被告未付金額1%（即505 元） 計算之懲罰性違約金，亦有理由。
⒊至被告雖又抗辯原告請求被告給付違約金，有違誠信原則， 且請求之違約金過高，應予酌減云云，然約定之違約金額過 高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252 條所明定， 惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社 會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非 謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否 有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實 ，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定， 為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時， 既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受 損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主 決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公 平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高 情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事 人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符 契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定 之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不 利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙 交易安全及私法秩序之維護（參照最高法院92年度台上字第 2747號判決意旨）。本件原告請求之地上權土地租金並無誤 算之情事，業如前述，則原告依約請求被告給付違約金，難 謂有何違反誠信原則之情事；另被告並未舉證本件約定之違 約金額有何過高而顯失公平之情事，揆諸前開說明，兩造均 應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約 約定之本旨，是被告前開抗辯，即非可取。
五、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告10 1,052 元，及如附表一所示之利息、違約金，為有理由，應 予准許。
六、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項 規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保 ，得免為假執行。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
臺北簡易庭 法 官 蔡和憲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書 記 官 薛德芬
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,110元
合 計 1,110元
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