臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第948號
原 告 魏淑貞
訴訟代理人 蘇慶良律師
複代理人 陳雅萍
被 告 蘇政麒
訴訟代理人 張淑美
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年7月8日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣捌萬參仟陸佰元，及自民國一０四年三月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟貳佰壹拾元，由被告負擔新台幣捌佰參拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣捌萬參仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告於民國(下同)103年6月29日委託訴外人全國不動產台 中新光加盟店冠仲開發有限公司(下稱冠仲公司)向被告斡 旋承買坐落台中市○○區○○段00地號、權利範圍10000 分之50之土地，暨其上門牌號碼台中市○○區○○路0段 00號9樓之19、權利範圍全部之建物(下稱系爭房屋)，並 簽訂不動產買賣意願書(下稱系爭意願書)。兩造嗣於103 年7月2日以買賣價金新台幣(下同)307萬元就系爭房屋簽 訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，且於103年8月8日完 成系爭房地之點交。詎原告於103年9月19日委託訴外人長 裕工程管理顧問有限公司(下稱長裕公司)土木技師即證人 林芳億進行系爭房屋客廳地板採樣,並交由訴外人正泰檢 驗科技股份有限公司(下稱正泰公司)為第1次氯離子檢測 後，發現客廳地板鋼筋有銹蝕、斷裂情形，遂於103年9月 29日就系爭房屋客廳頂板、樑及臥室地板為第2次氯離子 檢測，發現臥室地板亦有鋼筋銹蝕、斷裂情形。原告為確 認系爭房屋結構安全，再於103年10月21日委託台灣省土 木技師公會(下稱土木技師公會)為海砂屋項目檢測，發現 系爭房屋客廳地板鋼筋腐蝕斷裂、斷面積不足、有結構安 全之虞，且客廳及房間地板氯離子含量大於規範值等瑕疵 。且依土木技師公會鑑定報告第11點安全評估及建議事項 ，因系爭房屋存有上開瑕疵，研判客廳地板有結構安全之
虞，建議就客廳地板進行修復補強作業，並預估修復補強 費用約104345元。
2、依系爭意願書之確認書第2頁三、4.「買賣契約成立後如 買方需做海砂屋(氯離子含量檢測)偵測服務時，賣方應配 合檢測，買方得委請合格機構進入偵測，費用由買方負擔 。氯離子含量檢測(主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等3處 取樣)檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的 建築完成日在87年6月25日(含當日)以前，約定標準為每 立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每 立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成日期若無從查證， 則一律以建物謄本第1次登記日期為準】或專有部分於賣 方產權持有期間經調查為凶宅者(非自然死亡)，賣方同意 買方得逕行解除買賣契約，並無條件返還價金予買方，檢 測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均負擔。」，因 系爭房屋係於83年6月29日興建完成，原告委請土木技師 公會進行海砂屋(氯離子含量檢測)之偵測服務，檢測結果 發現客廳地板鋼筋裸露區每立方公尺氯離子含量高達 2.9282公斤，系爭房屋各處取樣氯離子含量平均值高達 0.66965公斤，超過標準值每立方公尺氯離子含量0.6公斤 ，原告支付檢測費用73000元，依上開約定應由被告負擔 一半即36500元。
3、再依臺灣高等法院101年度建上字第130號民事判決意旨略 以：「本院囑託中華民國不動產估價師公會全國聯合會就 系爭建物有『未按圖施作部分柱位及地樑(即指地下2樓之 G11與G13地樑）』、『漏水』及『揚水管路停機時瞬間音 量較高』等公共設施瑕疵，倘均依前揭鑑定報告內容所示 方式修復完成後，與房地自始無瑕疵之情形相較，其市場 交易價值是否仍有減損、原因、數額、如何認定及其數額 等節進行鑑定，經該會出具不動產估價報告書認定：「瑕 疵不動產價值減損之爭議，如果僅以修復原則估計價值減 損，可能無法完整的補償所有權人的損失。因為這些受損 害的不動產即使修復，仍可能持續受到價值無法回復的影 響。換言之，估價師評估不動產受到損害的交易價值減損 時，不能僅以修復成本作為標準，而應考量整體的價值減 損。……依據價損原則，不動產受到損害的整體的價值減 損，可以下列公式表達：『損害前的價值－損害後的價值 ＝瑕疵價損＝修復成本＋污名價損』。……標的社區未按 圖施作部分柱位及地樑，雖屬可修復之瑕疵，但受到瑕疵 問題的殘餘效果影響，價格仍低於未受損害的相似不動產 ；此差額於估價理論上稱為『污名價損』。污名影響不動
產價值的原因，主要來自市場仍普遍擔憂瑕疵問題尚未完 全清除，或有復發的可能性，持有不動產的風險上升，導 致不動產價值降低。」，可見系爭建物存有「未按圖施作 部分柱位及地樑」、「漏水」及「揚水管路停機時瞬間音 量較高」等公共設施之瑕疵，雖該等瑕疵業經修復完畢， 仍可能持續受到價值無法回復的影響，其所受整體價值之 減損，除瑕疵修復費用之損害外，尚應再加計污名交易價 額之損害。」等情，堪認系爭房屋既存有客廳及房間地板 氯離子含量大於規範值及客廳地板鋼筋腐蝕等瑕疵，則原 告依民法第359條規定請求減少價金時，除得就客廳地板 進行修復補強費用予以請求外，亦得請求污名交易價額之 損害60000元。
4、被告依民法第354條規定應負擔瑕疵擔保責任，而系爭房 屋既存有上開瑕疵，爰依民法第359條規定物之瑕疵擔保 責任請求減少價金後，亦依民法第179條後段不當得利規 定請求返還已付買賣價金中104345元、污名交易價額損害 60000元，及委託土木技師公會檢測支付檢測費用36500元 ，合計200845元。
5、並聲明：被告應給付原告200845元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 (二)對被告抗辯之陳述：
1、第1、2次氯離子檢測及第3次海砂屋項目檢測皆由政府認 證之正泰公司進行，正泰公司係由經濟部設立之財團法人 全國認證基金會【TAF(Taiwan Accreditation Foundatio n)】認證，檢驗報告右上角並有TAF標誌，故正泰公司出 具檢驗報告應為公正合理。又土木技師公會亦認同正泰公 司檢驗結果，並將檢驗報告列入鑑定報告內容，原告並非 委由不知名之實驗室檢測氯離子，況無論正泰公司或土木 技師公會均為政府認可之公正鑑定單位，被告否認上開單 位所為氯離子含量結果檢測之實質真正，應由被告負舉證 責任。
2、原告發現系爭房屋有地板鋼筋銹蝕、斷裂之瑕疵後，隨即 於103年9月24日寄發台中何厝郵局第744、747號存證信函 予被告及冠仲公司，請被告於函到3日內出面商討檢測事 宜，上開存證信函均於103年10月1日合法送達被告，有各 該存證信函及送達回執可稽，惟均未獲被告善意回應。嗣 原告另於104年1月6日至台中市西屯區公所聲請調解，惟 於104年1月20日調解時因被告拒不到場致調解不成立，亦 有台中市西屯區調解委員會調解不成立證明書可憑。是被 告抗辯原告於起訴前並未通知被告系爭房屋存有地板鋼筋
銹蝕、斷裂之瑕疵云云，自不足採。
3、又不動產買賣意願書暨要約書實務上係先由買方簽署後， 交由仲介公司向賣方為要約，故載有賣方簽名之不動產買 賣意願書暨要約書之確認書應由仲介公司保管。原告請求 被告負擔一半之檢測費用，既遭被告以欠缺被告簽名、不 具契約相對性為由拒絕，故聲請向冠仲公司調取載有賣方 (即被告)簽名之不動產買賣意願書暨要約書及確認書，以 查明上開事實。
4、原告請求污名交易價額損害60000元部分，建議兩造各自 負擔30000元，毋須再進行鑑定。
二、被告方面：
(一)依系爭契約第7條「其他約定事項」，兩造約定同意現況 交屋，而於訂約時系爭房屋屋齡已達20年，交屋時地板尚 完好，至原告於103年10月21日向土木技師公會申請鑑定 系爭房屋時，原告已自行將客廳地板打除，範圍約3平方 公尺，造成至少長達1個月之鋼筋外露。然原告提出「硬 固性混凝土氯離子含量試驗報告彙整表」，其中標示「第 1階段」、「第2階段」之檢測，試驗日期分別為103年9月 9日至103年9月22日、及103年9月30日至103年10月1日， 並非由土木技師公會鑑定，而係原告委由不知名之實驗室 檢測提出之數據，此觀鑑定報告第2頁第7行：「(四)現場 據申請人口述，標的物分別於103年9月9日及103年9月29 日由申請人自行委託實驗室就標的物客廳地板及頂板、臥 室地板及樑側進行氯離子含量檢測，並提供鑑定技師參考 。」等語，亦證原告於103年9月9日前已將地板打除至鋼 筋外露，故被告否認系爭鑑定報告內容其中試驗日期103 年9月9日至9月22日(第1階段)、及103年9月30日至103年 10月1日(第2階段)，就氯離子含量檢測結果，及系爭鑑定 報告第6頁「十一、安全評估及建議事項」記載：「…… 標的物僅客廳及房間地板氯離子含量大於規範值」等語之 實質真正。是原告自應就系爭房屋有進行「海砂屋偵測之 必要性」，及「氯離子含量平均值超過約定標準」之待證 事實負舉證責任，且應由原告自行負擔檢測費用。 (二)系爭意願書之確認書係原告與訴外人冠仲公司訂立，依契 約相對性原則，被告非系爭意願書之確認書之契約當事人 ，自不須履行上開確認書之約定。
(三)被告於交付系爭房屋後，原告於103年9月9日即已將客廳 地板打除至鋼筋外露長達1個多月，於103年10月21日始向 土木技師公會申請鑑定，則系爭房屋客廳地板鋼筋腐蝕斷 裂，是否於移轉房屋時即已存在？亦或係原告自行將地板
打除所造成鋼筋腐蝕斷裂？且依系爭鑑定報告第3頁「十 、鑑定結果：(一)鑑定標的物現況調查結果：1.標的物經 現況調查結果，僅室內客廳地板有鋼筋鏽蝕、斷裂情形， 客廳頂板、臥室地板及頂板現況未發現明顯裂損或鼓脹情 形，另標的物樓下8F之19客廳頂板並無裂縫、混凝土剝落 、鋼筋鏽蝕等情形。」等語，如系爭房屋原本即有鋼筋鏽 蝕、斷裂等情形，依一般經驗法則，應係建築系爭房屋大 樓時，就同一時間、同一工程、同一材質而建造各個專有 部分均有或普遍有鋼筋鏽蝕等情形，豈可能僅有原告自行 打除之地板造成鋼筋裸露之處有上開情形？故原告自應就 客廳地板鋼筋腐蝕斷裂等情形係移轉房屋時即已存在之瑕 疵負舉證責任，否則依民法第354條第1項規定反面解釋， 系爭房屋客廳地板鋼筋腐蝕斷裂乃於交屋後因原告之行為 所致，自不得要求被告負瑕疵擔保責任。
(四)系爭房屋屋齡已達20年，自不可與新成屋相比擬，且買賣 價金僅307萬元，就目前台中市區房屋市場交易價值已低 於一般交易行情，且兩造於系爭契約約定「現況交屋」， 原告亦於交屋前進入系爭房屋檢查，縱使客廳地板有鋼筋 腐蝕之處，究為通常使用下之自然減損，亦或符合民法第 354條規定有滅失或減少「20年中古屋、買賣價金307萬元 」之系爭房屋瑕疵，自應由原告就本件有符合民法第354 條要件發生之事實負舉證責任。
(五)再縱認系爭房屋客廳地板鋼筋腐蝕斷裂於移轉系爭房屋前 即已發生，且為被告應負瑕疵擔保責任之事由，然原告至 少於103年9月9日將地板打除至鋼筋外露時已知上開瑕疵 ，應依民法第356條規定通知被告，而原告於本件起訴時 即104年2月3日前均未通知被告上情，顯然有怠於通知之 情事，應視為承認其所受領之物。
(六)原告請求污名交易價額之損害部分，被告同意以30000元 和解，不用再送鑑定。
(七)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保 請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於103年6月29日委託冠仲公司向被告斡旋購買系爭房 屋，並簽訂系爭意願書。嗣兩造於103年7月2日同意以價 金307萬元簽訂系爭契約，且於103年8月8日完成系爭房屋 之點交程序。
(二)原告請求污名交易價額之損害，兩造於104年7月8日言詞 辯論期日以各自負擔30000元方式達成和解，此部分毋庸 送鑑定。
四、兩造爭執事項：
(一)被告是否為系爭意願書之確認書之契約當事人?兩造是否 應平均分擔檢測費用？
(二)兩造於系爭契約約定「現況交屋」，則系爭房屋客廳地板 有鋼筋腐蝕、斷裂之處，該項損害是否於系爭房屋移轉時 即已存在？或係原告自行將地板打除造成鋼筋腐蝕、斷裂 ？又該項損害究為通常使用之自然減損？或為滅失或減少 系爭房屋效用之瑕疵？
(三)原告是否就系爭房屋有進行「海砂屋偵測之必要性」，及 「氯離子含量平均值超過約定標準」之待證事實盡舉證責 任？
(四)被告抗辯稱原告怠於通知系爭房屋客廳地板鋼筋腐蝕、斷 裂等情事，依民法第356條規定應視為已承認系爭房屋無 瑕疵，而不得主張物之瑕疵擔保責任，是否有據？ (五)原告得請求被告返還已受領價金即客廳地板修復補強費用 為何？
五、法院之判斷：
(一)被告應受系爭意願書之確認書三之4項約定內容之拘束， 即應負擔氯離子含量檢測費用9750元：
1、原告主張於上揭時間向被告購買系爭房屋後，先於103年9 月19日委託長裕公司土木技師即證人林芳億進行系爭房屋 客廳地板採樣,並交由正泰公司為第1次氯離子檢測後，發 現客廳地板鋼筋有銹蝕、斷裂情形，遂於103年9月29日再 就系爭房屋客廳頂板、樑及臥室地板為第2次氯離子檢測 ，亦發現臥室地板亦有鋼筋銹蝕、斷裂情形。原告為確認 系爭房屋結構安全，又於103年10月21日委託土木技師公 會進行海砂屋項目(氯離子)檢測，發現系爭房屋客廳地板 鋼筋腐蝕斷裂、斷面積不足、有結構安全之虞，且客廳及 房間地板氯離子含量大於規範值等瑕疵，乃依系爭意願書 之確認書三之4項約定請求被告負擔氯離子檢測費用2分之 1即36500元乙節，已據其提出系爭意願書之確認書、正泰 公司試驗報告3件(參見本院卷第104頁至第106頁)、土木 技師公會鑑定報告1件(參見本院卷第30頁至第45頁)、土 木技師公會請款單1件及長裕公司統一發票1件等影本各在 卷為憑，核屬相符，雖為被告所否認，並以上情抗辯。惟 系爭意願書之確認書三之4項約定：「買賣契約成立後如 買方需做海砂屋(氯離子含量檢測)偵測服務時，賣方應配 合檢測，買方得委請合格機構進入偵測，費用由買方負擔 。氯離子含量檢測(主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等3處 取樣)檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的
建築完成日在87年6月25日(含當日)以前，約定標準為每 立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每 立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成日期若無從查證， 則一律以建物謄本第1次登記日期為準】或專有部分於賣 方產權持有期間經調查為凶宅者(非自然死亡)，賣方同意 買方得逕行解除買賣契約，並無條件返還價金予買方，檢 測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均負擔。」。是 依系爭意願書之確認書三之4項約定，系爭房屋之買方即 原告如欲進行海砂屋即氯離子含量檢測，原則上需自行負 擔檢測費用，但氯離子含量超過規範值時，該檢測費用即 由買賣雙方平均負擔。又系爭房屋之建築完成日期為83年 6月29日，其氯離子含量檢測之規範值應低於每立方公尺 0.3公斤，惟依前揭正泰公司及土木技師公會檢測系爭房 屋氯離子含量，結果為103年9月19日客廳地板鋼筋裸露區 部分2.9282kg/m3，103年9月29日房間地板部分0.5146kg /m3，103年10月22日客廳地板部分0.2904kg/m3等情，有 各該硬固性混凝土氯離子含量試驗報告彙整表在卷可按， 足見系爭房屋就客廳及房間地板部分之氯離子含量確實超 過上開約定之規範值，被告即需與原告平均負擔檢測費用 甚明。
2、被告固抗辯稱依契約相對性原則，被告並非系爭意願書之 確認書之契約當事人，並不受該確認書三之4項約定之拘 束云云。惟本院依被告聲請於104年6月5日言詞辯論期日 訊問證人即冠仲公司仲介人員蔡孟達，經到庭具結後證稱 ：「系爭意願書之確認書祇有買方會簽名，因當時尚未達 賣方之價格要求，故賣方不會簽名，但賣方之委託銷售契 約書上亦有相同之記載，因為使用的都是內政部版本。」 等語明確(參見本院卷第118頁至第119頁)，可見系爭意願 書之確認書三之4項約定內容在形式上僅為原告與冠仲公 司簽訂而已，但實際上被告與冠仲公司簽訂委託銷售契約 書上亦有相同內容之約定，參照最高法院68年台上字第 1504號民事判例意旨：「契約固須當事人互相表示意思一 致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人 間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示 從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未 成立。」，是兩造既經由證人蔡孟達撮合而就系爭房屋簽 訂不動產買賣契約，則系爭意願書之確認書三之4項約定 內容即使並非兩造間直接簽訂契約，亦因第3人之媒介而 於兩造間成立契約，故被告此部分抗辯洵無可採。 3、又原告主張被告應分擔氯離子檢測費用36500元，無非係
因其支付檢測費用73000元，並提出土木技師公會請款單 60000元及正泰公司開立103年10月7日統一發票13000元， 共計73000元為依據。然依前揭系爭意願書之確認書三之4 項約定記載，原告得請求被告平均負擔費用僅限於輻射屋 (放射性污染偵測)及海砂屋(氯離子含量檢測)之「檢測費 用及回復原狀之費用」而已，並不包括其他，而依原告提 出正泰公司試驗報告及統一發票記載，可知正泰公司開具 發票金額13000元應為103年9月19日及103年9月26日先後2 次之檢測費用，每次檢測費用平均為6500元；另土木技師 公會請款單60000元，依其工程名稱及請款項目記載：「 高氯離子混凝土構造物之安全鑑定」，可知並非單純氯離 子含量檢測費用，而係原告委託土木技師公會鑑定之全部 鑑定費用，參照土木技師公會於103年10月22日採樣後亦 係送請正泰公司檢測，故該次氯離子含量檢測費用亦應為 6500元，方為妥適，原告將土木技師公會鑑定費用全部算 入氯離子檢測費用，容有誤會。是原告因系爭房屋氯離子 含量檢測費用支出數額應為19500元(計算式：13000＋ 6500＝19500)，而依系爭意願書之確認書三之4項約定內 容，原告得請求被告平均負擔檢測費用金額為9750元(計 算式：19500÷2＝9750)，逾此數額之請求，不應准許。 (二)系爭房屋客廳地板有鋼筋腐蝕、斷裂情形，及客廳、房間 地板等處混凝土氯離子含量偏高等，均屬系爭房屋於移轉 前存在之瑕疵，被告應依民法第354條規定負出賣人之物 之瑕疵擔保責任：
1、民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其 物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其 價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵(第1 項)。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證 之品質(第2項)。」，而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵， 且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺 少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之(參見 最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨)。本件原告 主張系爭房屋客廳地板有鋼筋腐蝕、斷裂情形，及客廳、 房間地板等處混凝土氯離子含量過高等瑕疵，被告應依民 法第354條規定負出賣人之物之瑕疵擔保責任等情，並提 出土木技師公會鑑定報告1份為其依據。雖為被告所否認 ，並以上情抗辯。然系爭房屋於交屋後，原告為室內裝修
需要而僱工打除客廳地板混凝土層時，發現有鋼筋腐蝕、 斷裂情形，遂委請長裕公司土木技師林芳億於103年9月19 日進行系爭房屋客廳地板採樣，並送交正泰公司為第1次 氯離子含量檢測，該次檢測結果為2.9282kg/m3，已超出 標準值0.3kg/m3，原告又於103年9月29日再委請長裕公司 就頂板、房間地板及樑等處進行採樣檢測，其中房間地板 部分檢測結果為0.5146kg/m3，亦超出標準值0.3kg/m3， 原告對系爭房屋結構安全產生疑慮，乃於103年10月21日 委請土木技師公會鑑定，再經鑑定人員於103年10月22日 另行在頂板及客廳地板採樣送驗，其中客廳地板部分檢測 結果為0.2904kg/m3等情，有各該硬固性混凝土氯離子含 量試驗報告彙整表在卷可按，已如前述，足見系爭房屋就 客廳及房間地板部分之氯離子含量確實超過上開約定之標 準值，且依系爭房屋之不動產現況說明書記載，被告就「 是否曾經做過海砂屋檢測」項目係勾選「否」，則原告於 103年9月19日就客廳地板鋼筋裸露區混凝土採樣送檢，知 悉氯離子含量超出約定標準值甚高時，其為查明系爭房屋 是否為海砂屋及對結構安全之疑慮，而進一步就系爭房屋 頂板、房間地板及樑等處擴大採樣送檢，在客觀上自有其 必要性，故被告質疑原告委請土木技師進行海砂屋偵測( 氯離子含量檢測)之必要性，尚嫌無憑。
2、又依原告提出土木技師公會鑑定報告就「安全評估及建議 事項」記載：「本案鑑定標的物經現況調查結果客廳地板 鋼筋銹蝕斷裂且斷面積不足，混凝土鑽心試體抗壓強度試 驗、氯離子含量檢測、中性化試驗結果，標的物僅客廳及 房間地板氯離子含量大於規範值，其餘均符合設計圖說要 求，另鋼筋腐蝕檢測結果均落於輕微及中度腐蝕之間，研 判標的物客廳地板有結構安全之虞，建議就標的物客廳地 板進行修復補強作業。」等語(參見本院卷第36頁)，據此 可知系爭房屋確有上開瑕疵存在甚明。至被告雖質疑上開 瑕疵存在之時點為何，本院乃依原告聲請於104年7月8日 言詞辯論期日訊問證人即土木技師林芳億、劉重林等2人 ，其中證人林芳億到庭具結後證稱：「103年9月19日取樣 當天有到系爭房屋，當時客廳地板已經打除，鋼筋有部分 銹蝕，懷疑是否為海砂屋，我就直接拿取打除之混凝土塊 送正泰公司做試驗，因檢驗結果數據偏高，我就先以電話 通知原告，因原告就系爭房屋結構安全有疑慮，遂再加倍 取樣，於103年9月29日由我同事陳全泰前往取樣，第2次 取樣係由鑽心師傅另以電鑽採取地板混凝土塊粉末，與第 1次取樣位置不同，而試驗結果房間地板之數據亦偏高，
原告就直接委託土木技師公會鑑定。」等語屬實(參見本 院卷第133、134頁)。另證人劉重林到庭具結後證稱：「 103年10月22日是土木技師公會派我前去採樣鑑定，當時 原告在場，有就客廳、房間地板等處取樣做鑽心試驗，另 朝陽科技大學許博士有做鋼筋銹蝕試驗，而取樣時隨機取 樣，以前有做那些檢驗我不清楚。我做的客廳地板氯離子 含量檢測結果為0.2904kg/m3，已接近臨界值。……。另 現場採樣時客廳地板已裸露，但從現場之鋼筋判斷及鑿除 面來看，現場沒有明顯打石機之鑿痕，應該是鋼筋銹蝕導 致混凝土膨脹，而混凝土自然剝落。」等語明確(參見本 院卷第134背面至第136頁)。準此，系爭房屋客廳地板因 混凝土之氯離子含量偏高，致發生鋼筋銹蝕及混凝土膨脹 而自然剝落之情形，且依上揭土木技師鑑定報告就「鋼筋 腐蝕檢測」部分，亦認為：「就標的物梁、板、牆共10處 進行鋼筋腐蝕檢測，經檢測結果現況之腐蝕機率均落於輕 微腐蝕(低於10%腐蝕機率)與中度腐蝕(10%～90%腐蝕機率 )，並無發現嚴重腐蝕(高於90%腐蝕機率)。」等語(參見 本院卷第35頁)，故系爭房屋客廳地發生鋼筋銹蝕及斷裂 之情事，應係被告將系爭房屋移轉交付於原告以前即已發 生，依前揭民法第354條第1項規定及最高法院73年台上字 第1173號民事判例意旨，系爭房屋客廳及房間地板等處既 存在鋼筋銹蝕及氯離子含量偏高之瑕疵，而該項瑕疵之存 在倘不予修復補強，將危及系爭房屋之結構安全，已足以 減少系爭房屋通常之效用，故原告主張被告應就系爭房屋 上開瑕疵負出賣人物之瑕疵擔保責任，即無不合。 (三)原告得請求被告減少價金即就系爭房屋客廳地板修復補強 費用為43850元：
另民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後 已不存在者，亦同。」，民法第359條亦規定：「買賣因 物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除 契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。而買受 人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經 買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應 減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內 ，即無該價金之請求權存在(參見最高法院87年台簡上字 第10號民事判例意旨)。原告主張系爭房屋確有上開瑕疵 存在，依土木技師公會鑑定報告第11項「安全評估及建議 事項」，建議就客廳地板進行修復補強作業，並預估修復
補強費用為104345元，乃依前開民法第359條規定請求減 少價金104345元，被告應依民法不當得利規定返還已受領 價金104345元等情，並提出土木技師公會鑑定報告為證。 惟依土木技師公會鑑定報告第11項「安全評估及建議事項 」，其建議方案有2，方案1認為：「標的物經現況調查結 果客廳地板鋼筋銹蝕斷裂且斷面積不足情形，建議該區地 板予以打除重建，因重建工程涉及樓下8F之19住戶必須搬 遷，如情況許可則建議採用方案1，其修復補強金額概估 為104345元。」，方案2認為：「標的物客廳地板為中間 單層配筋，且樓下8F之19頂板並未發現相關裂損情形，建 議就客廳地板混凝土打除至鋼筋全部裸露，進行鋼筋除銹 、防銹作業，斷裂之鋼筋需進行搭接，其搭接長度不得小 於40cm，並灌漿復原，其修復補強金額概估為87699元。 」(參見本院卷第36、37頁)。本院審酌原告固主張依方案 1請求修復補強金額104345元，然該方案施作時系爭房屋 樓下8F之19住戶必須搬遷，該8F之19住戶是否願意配合搬 遷尚不得而知，原告復未提出該8F之19住戶願意配合搬遷 之同意書或類似證明文件，倘遽行採用方案1進行修復補 強，顯有事實上困難；而方案2則相對單純，進行修復補 強作業時不影響樓下8F之19住戶，且均在系爭房屋內完成 ，在客觀上自屬可行，故本院認為應以方案2為可採，其 修復補強金額依上揭土木技師公會鑑定報告記載為87699 元。再依前述，上揭修復補強作業既係針對客廳地板因氯 離子含量偏高影響結構安全部分為之，參酌前揭系爭意願 書之確認書三之4項約定，其「檢測費用及『回復原狀』 之費用，由買賣雙方平均負擔」，而上揭修復補強金額性 質上即屬「回復原狀」費用，故依兩造間約定該回復原狀 費用既應由買賣雙方平均負擔，原告得主張被告分擔之修 復補強金額應為43850元(元以下四捨五入)。準此，依前 開民法第359條規定及最高法院87年台簡上字第10號民事 判例意旨，原告自得請求減少價金43850元，且該項請求 減少價金之意思表示到達被告時即已發生效力，故被告就 原已受領買賣價金於43850元範圍即喪失其價金請求權， 被告原受領此部分價金已無法律上原因，應成立民法第 179條規定之不當得利，是原告請求被告返還所受利益(已 受領買賣價金之一部分)43850元，核無不合，應准許之。 (四)被告抗辯稱原告怠於通知系爭房屋客廳地板鋼筋腐蝕、斷 裂等情事，依民法第356條規定應視為已承認受領之物， 而不得主張物之瑕疵擔保責任，為無理由：
依民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程
序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責 任之瑕疵時，應即通知出賣人(第1項)。買受人怠於為前 項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承 認其所受領之物(第2項)。不能即知之瑕疵，至日後發見 者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領 之物(第3項)。」，而買受人因物有瑕疵，而得解除契約 或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，民法第365條 第1項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的 物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知 而言(參見最高法院96年度台上字第1277號民事裁判意旨) 。本件被告雖抗辯稱縱認系爭房屋客廳地板鋼筋腐蝕斷裂 於移轉系爭房屋前即已發生，且為被告應負瑕疵擔保責任 之事由，原告於103年9月9日將地板打除至鋼筋外露時已 知上開瑕疵，應依民法第356條規定通知被告，而原告於 起訴時即104年2月3日前均未通知被告上情，顯然有怠於 通知之情事，應視為承認其所受領之物云云。然為原告所 否認，且主張原告發現系爭房屋確有上開瑕疵後，隨即於 103年9月24日寄發台中何厝郵局第744、747號存證信函予 被告，請被告於函到3日內出面商討施作海砂屋檢測事宜 ，該存證信函於103年10月1日合法送達被告，卻未獲被告 回應；原告另於104年1月6日至台中市西屯區公所聲請調 解，於104年1月20日調解時因被告拒不到場致調解不成立 各情，並提出存證信函(含送達回執)2件及台中市西屯區 調解委員會調解不成立證明書1件在卷可憑(參見本院卷第 107頁至第114頁)，而被告就原告提出上開存證信函及調 解不成立證明書等文書之真正均不爭執，足見原告於知悉 系爭房屋確有上開瑕疵後，隨即以寄發存證信函及聲請調 解方式通知被告出面處理，並無怠於通知之情事，且原告 於103年9月24日為第1次通知後，迄至104年2月3日提起本 件訴訟時亦未逾民法第365條第1項規定之6個月期間，故 被告此部分抗辯要與事實不符，不足採信。
(五)污名交易價額減損部分：
又稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防 止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及 使當事人取得和解契約所訂明權利之效力；民法第736條 、第737條分別著有明文。另和解原由兩造互相讓步而成 立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果， 不能據為撤銷之理由。且和解契約合法成立，兩造當事人 即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，
亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張(參見 最高法院19年上字第1964號民事判例意旨)。原告雖主張 系爭房屋既有上開瑕疵，原告依民法第359條規定請求減 少價金時，除得就客廳地板進行修復補強費用予以請求外 ，亦得請求污名交易價額之損害60000元乙節。然兩造就 原告請求系爭房屋因上開瑕疵所生之污名交易價額損害部 分，業於104年7月8日言詞辯論期日當庭同意以30000元達 成和解，並經記明筆錄及兩造簽名確認在卷(參見本院卷 第136頁背面)，則兩造間就污名交易價額損害部分既已成 立和解，兩造均應受該和解契約內容之拘束，不得事後反 悔，故原告此部分請求於30000元範圍內，為有理由，應 予准許，逾此數額之請求，不應准許。
(六)小計：原告得請求被告給付金額合計83600元(計算式： 9750＋43850＋30000＝83600)。六、綜上所述，原告依據民法買賣及不當得利等法律關係請求被 告返還所受利益及賠償所受損害，於83600元範圍內，洵屬 正當，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。 又原告就上開准許部分，併請求自起訴狀繕本送達被告翌日 即104年3月14日起至清償日止按年息百分之5計算之利息， 亦無不合，併准許之。
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