福建金門地方法院民事判決 103年度重訴字第13號
原 告 涂克霖
涂靖凱
共 同
訴訟代理人 沈炎平律師
複 代理人 王晨瀚律師
被 告 楊振傑
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國104年6月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落金門縣金沙鎮○○○○段○○○○○地號土地及其上門牌號碼金門縣金沙鎮○○○路○段○號建物，及坐落金門縣金沙鎮○○○○段○○○地號土地返還原告。
被告應自民國一０三年七月一日起至返還前項所示土地及建物之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一０三年十二月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹拾伍萬捌仟陸佰零捌元由被告負擔。本判決於原告以新臺幣伍佰貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟伍佰陸拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條 各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決 。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項 第3款定有明文。本件原告原起訴聲明第3項為：被告應給付 原告新臺幣（下同） 106萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經其歷次變更訴之 聲明，嗣於民國104年6月25日當庭變更該項聲明為：被告應 給付原告8萬元，及自103年12月31日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開 規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於102年 6月7日簽訂租賃契約，約明被告向 伊承租坐落金門縣金沙鎮○○○○段 00000地號土地及其上 門牌號碼金門縣金沙鎮○○○路0段0號建物，及坐落金門縣 金沙鎮○○○○段 000地號土地（以下合稱系爭不動產），
每月租金為10萬元，租期自102年10月1日起至108年9月30日 止。因被告自103年 5月1日起迄今皆未繳交租金，更未徵得 伊同意即自行拆除上開房屋之兩根結構柱，構成租賃契約第 9 條、第22條之違約情事。伊已依上開約款於103年6月24日 寄發終止兩造間租賃契約之存證信函予被告，並經被告收受 而生租約終止之效力。爰依民法第455條、第179條及兩造所 訂租賃契約第12條之規定，請求被告返還系爭不動產，並按 月給付相當於租金之不當得利，及因被告違約所衍生之本件 律師費支出。並聲明：㈠被告應返還系爭不動產。㈡被告應 自103年 7月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付10萬 元。㈢被告應給付8萬元，及自103年12月31日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：原告無權終止租約或請求賠償本件律師費 8萬元 。因兩造間租賃關係仍存續，原告亦無從請求返還系爭不動 產與按月給付相當於租金之不當得利。伊雖不爭執自103年5 月 1日起即未繳租金至今，但那是因伊承租之建物與鄰屋均 歸原告所有，卻共用一電錶，兩屋電費均由伊繳交，故伊希 望原告出面解決，方拒繳租金。另伊確實自行拆除所承租建 物之結構柱兩根，但那是經過原告代理人張福安同意後才拆 的，並非未經同意即拆除等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠兩造不爭執之事項：
1.兩造曾於102年 6月7日簽訂房屋租賃契約書，約明由被告向 原告承租系爭不動產，每月租金10萬元，租期自102年10月1 日起至108年9月30日止。
2.被告自103年5月1日起迄今均未繳交租金。 3.原告為系爭不動產之所有人。
4.系爭不動產現仍由被告占有使用中。
5.原告曾於103年6月24日寄發終止兩造間租賃契約之存證信函 予被告，並經被告收受。
6.原告就本件曾支付其訴訟代理人律師費8萬元。 7.系爭建物之結構柱兩根確經被告拆除。
8.上開事實，業據原告提出土地登記第二類謄本、金門縣稅務 局 103年房屋稅繳款書（補字卷第15至17頁）、房屋租賃契 約書、終止契約之存證信函、系爭建物之基礎結構平面圖與 遭拆除結構柱所在之標示、律師費收據（本院卷第 8至16、 67頁）為證，堪信為真。
㈡原告主張因被告積欠租金未繳，更拆毀系爭建物之結構柱， 故伊得依租賃契約第22條終止租約，請求返還系爭不動產， 並按月給付相當於租金之不當得利，另可依租賃契約第12條 請求賠償本件律師費等語。惟為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。是本件爭點厥為：兩造間租賃契約是否業經終止？倘 經終止，原告得主張何權利？原告得否請求本件訴訟所衍生 之律師費？分述如下：
1.被告有積欠租金及毀損結構柱之違約情事，原告得依租賃契 約第22條第1、4款之約定終止租約：
⑴按兩造所簽訂之租賃契約第 9條約定「房屋有改裝設施之必 要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有 建築」（契約所稱乙方即被告、甲方即原告，以下逕以原被 告代之）；第22條約定「被告有下列情形之一時，原告得不 經催告即終止本契約：1.積欠租金達一個月。…4.違反本契 約所定任何條款。」，有該契約書1份（本院卷第9、12頁） 可參。由前揭第 9條約款可知，被告須徵得原告同意，方可 自行改裝設施，但改裝亦「不得損害建物本身」。倘違反此 約款，原告得依第22條約定終止租約。另倘被告積欠租金達 1 個月時，原告亦得終止租約，合先敘明。
⑵本件兩造既不爭執被告自103年 5月1日起迄今（即辯論終結 之104年6月25日）均未繳交租金，且原告已於103年6月24日 寄發終止兩造租約之存證信函予被告，並經被告收受。果爾 ，原告於寄發終止租約存證信函之際，被告已積欠租金達 1 月以上，揆諸上開說明，原告自得終止租約。又該終止租約 之意思表示已因送達被告而生兩造間租賃契約合法終止之效 力。
⑶被告雖辯稱：未繳租金是因為原告未與伊結算鄰戶之電費等 語。惟查，證人即代理原告管理系爭不動產之張福安結證稱 ：門牌號碼金門縣金沙鎮○○○路0段0號與同段 1號之建物 均為原告所有，由伊負責管理及出租，兩建物自82年起均共 用一電錶。被告實際開始承租日為102年6月7日，但自102年 11月起即未繳租金（實則自 102年10月起即未繳租金，見兩 造租金及電費爭議調解書，本院卷第 107頁），兩造曾因此 至金門縣金沙鎮調解委員會達成調解，並經本院核定。後來 被告沒有依該調解書之約定自行申請獨立電錶，也沒有再繳 付電費，103年1月份以後的電費均由伊繳納等語（本院卷第 77至78頁）。核與該調解書所載「楊振傑 102年10月至12月 三個月租金均未支付」、「楊振傑租用建物營業使用所需之 用電，應自行申請獨立電錶」、「聲請人涂大松（即原告之 父）同意不收取楊振傑 102年10月份租金10萬元」、「調解
成立日為102年12月12日」等節（本院卷第107頁）大致相符 。堪認張福安前揭證述為可採。更可據以推認兩造間縱有被 告所稱之共用電錶、電費結算爭議，亦已於 102年12月12日 簽立前揭調解書時達成調解，無由再事爭執。且103年1月以 後之電費，據證人張福安證稱均由其繳納乙節，亦與被告僅 能提出其代繳102年8月8日至同年12月8日間之電費繳交收據 （本院卷第91至93頁）互核相符。是認兩造間之電費爭議已 因調解成立而結算完畢，被告無由再以調解前可能存在之債 權為爭執。其前揭辯解，實無所據，礙難為採。 ⑷證人張福安另證稱：被告未經伊同意即私下拆除所承租建物 之結構柱。伊是於被告拆除後才發現的，因該建物四周都是 玻璃窗戶，伊從外路過看到，才發現屋內結構柱已遭拆除， 且該結構柱經拆除後，房屋可能因支撐不足而倒塌等語（本 院卷第77頁）。佐以被告亦不爭執結構柱係伊拆除乙節。暨 審酌房屋結構柱之拆除已造成建物本身功能或結構性之損害 。堪認被告自行改裝設施已損害原有建築而構成兩造間租賃 契約第 9條約定之違反。原告自得依租賃契約第22條約定， 終止租約，且終止租約之意思表示因已送達被告而生租約終 止之效力。
⑸被告雖以：拆除結構柱曾經張福安同意等語置辯。惟始終未 提出任何同意之書面或在場見聞之證人為佐，其辯解真實性 要非無疑。鑑於結構柱之拆除影響建物結構安全甚鉅，縱建 物所有人同意拆除，恐亦需經建築師估算所餘結構柱能否支 撐樓地板重量方可決定是否同意。殊難想像於張福安偶然路 過才發現結構柱遭拆除之情形下，被告所為之拆除行為曾經 原告或張福安事前同意。是認被告辯解，並無可採。 2.兩造間之租賃契約經終止後，原告得請求返還系爭不動產， 及自103年 7月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付相 當於租金之不當得利10萬元：
⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第 455條 前段定有明文。本件兩造間之租賃關係既經終止，原告自得 請求返還租賃物即系爭不動產。
⑵再兩造間租賃契約已於103年6月24日原告寄發終止租約之存 證信函送達被告後終止，原告雖未提出被告收受前揭存證信 函之送達回執以供特定租約終止日，然被告亦不否認曾收受 該存證信函。是依通常郵件之遞送時程以言，原告縱自臺南 寄至金門，其所需時間亦不逾 6日（即103年6月30日前已寄 達被告）。準此，被告自103年 7月1日起已因租約終止而無 繼續占有使用系爭不動產之權利，然仍繼續占有使用至今， 原告自得請求被告自103年 7月1日起至返還系爭不動產之日
止，按月給付相當於租金之不當得利。又該按月給付之金額 ，經衡酌兩造間原約定每月租金為10萬元（本院卷第 8頁） ，以此價值作為每月被告所受相當於租金之不當得利應屬適 切。是認原告得請求被告自103年 7月1日起至返還系爭不動 產之日止，按月給付10萬元。
3.原告得請求被告給付本件訴訟所衍生之律師費 8萬元及其法 定遲延利息：
⑴按兩造所簽立之租賃契約第12條約定「被告若有違約情事， 致損害原告之權益…原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用 ，均應由被告負責賠償」（本院卷第10頁）。本件被告既有 積欠租金及毀損結構柱之違約情事，有如前述。且兩造均不 爭執原告就本件曾支付訴訟代理人律師費 8萬元，則依上開 約定，原告自得向被告請求其所支出之律師費8萬元。 ⑵按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條第1項 前段及第 203條分別定有明文。本件被告既經原告請求給付 律師費 8萬元而未為給付，依前揭規定，原告自得請求被告 加付遲延利息。從而，原告就該 8萬元部分，請求自變更聲 明翌日即 103年12月31日（本院卷第30頁）起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，自屬有據。
4.綜上所述，被告因積欠原告租金及毀損結構柱而構成違約， 原告得依租賃契約第22條第1、4款之約定終止租約。且租約 既經終止，原告得請求返還系爭不動產及自103年 7月1日起 至返還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金之不當得利 10萬元。另可依租賃契約第12條約定，請求被告給付律師費 8萬元，及自103年12月31日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。從而，本件原告依民法第455條前段、第179條及 兩造所訂租賃契約第12條之規定，主張被告應返還系爭不動 產，並自103年 7月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給 付10萬元，暨應給付8萬元及自103年12月31日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。四、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經 核皆無不合，爰各酌定相當之擔保金額併予准許。五、本件事證已明，兩造其餘攻防方法及所提出之證據，經本院 審酌後，核與本件結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
為15萬8608元，爰命敗訴之被告負擔之。中 華 民 國 104 年 7 月 9 日
民事第二庭 法 官 王鴻均
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本），並依法繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 9 日
書記官 黃莉君