臺灣桃園地方法院小額民事判決 104年度桃小字第174號
原 告 莊淳羽
訴訟代理人 陳文彬
被 告 楊婷勻
訴訟代理人 賴誌偉
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104 年6 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，為民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。原告原起訴請求被告應給付原 告新臺幣（下同）43,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣原告於民國104 年1 月26日將請求金額變更為72,500元，核屬擴張應受判決 事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）被告於103 年3 月22日向原告承租門牌號碼桃園縣桃園市 （現改制為桃園市○○區○○○路0 段000 ○0 號8 樓之 5 室之建物（下稱系爭房屋）及B3-51 號之車位，約定租 賃期間自103 年4 月1 日至104 年3 月31日止，每月租金 14,500元，被告應於半年繳一次6 個月份之租金予原告， 押租金為29,000元（下稱系爭租約）。詎被告於103 年10 月1 日未繳納下半年租金，經原告於同年10月4 日以存證 信函催告被告繳納租金，被告仍置之不理，迄103 年11月 3 日被告已有2 個月遲延給付租金之情形，原告即依系爭 租約第8 條沒收全數押租金作為懲罰性違約金。又依系爭 租約第13條、第10條之約定，被告得提前終止本約，但應 於2 個月前通知原告，經原告同意並另行給付原告相當於 1 個月之租金金額，且被告若有違約情事，致損害原告之 權益時，願聽從原告賠償損害。今被告遲於103 年11月12 日始通知原告「請台端於103 年11月30日出面進行租物點 交」，嗣後兩造亦於103 年11月30日進行系爭房屋之點交 ，據此，被告未依前開規定提前2 個月通知原告終止系爭 租約，致原告受有租金損失，被告違約即應賠償原告2 個 月之租金損失2 萬9 千元，且亦應依系爭租約第13條給另
給付相當於1 個月租金總額14,500元。再者，被告自103 年10月1 日起至103 年11月30日點交系爭房屋之日止，被 告均未繳交租金，此部分被告應給付原告2 萬9 千元。以 上合計72,500元，爰依系爭租約之法律關係，請求被告如 數給付等語，並聲明：被告應給付原告72,500元，及自起 訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）對被告抗辯所為之陳述：
系爭房屋之房間冷氣因管線關係無法使用，原告於簽約前 已告知被告，系爭租約第7 條更特別強調「房間內冷氣因 管線問題將不得使用，如有損壞將有租客負責修繕與照價 賠償」，被告簽約時表示依當時天氣狀況吹電風扇即可， 嗣後被告卻故意曲解，將系爭房屋區分為「客廳」與「臥 室」，係屬無稽。其次，兩造間之租賃標的僅有系爭房屋 及車位，不包含屋內之家具與冷氣設備。系爭租約雖載明 冷氣部分，僅作為被告返還系爭房屋回復原狀時之參考， 被告辯稱冷氣為租賃設備，依約由原告負修繕義務，亦屬 無據。被告片面終止系爭租約，原告為了避免系爭房屋遭 受破壞，且為確定被告是否確實返還租屋回復原狀，而被 迫配合被告於103 年11月30日進行點交。被告另辯稱屋內 冷氣音量70幾分貝無法入眠，但被告返還系爭房屋後，經 環保局測量客廳冷氣音量為41分貝而已。
二、被告辯以：
本件係可歸責於原告未盡其應負責租賃物修繕義務，經被告 多次催告，但原告始終拒不履行其應盡之修繕義務，故被告 依法終止租約，終止租約日為103 年11月30日，且兩造亦於 終止租約當日共同點交租賃物無訛，並以被告先前已繳之押 租金抵付103 年10月1 日至103 年11月30日之租金，雙方已 無任何債權債務存在。被告承租系爭房屋與車位，亦當然包 含系爭房屋內之設備，方能居住使用，此參照系爭租約加附 「注意事項」之約定即明。該「注意事項」第1 項約定「本 注意事項為本約之一部分」，第3 項尚將系爭房屋所包含之 設備勾載，且依其區域詳細列載，則原告既已將「冷氣機」 皆列為租賃設備並經約定為將來應返還之物，足已確定系爭 租約之租賃物包含房屋內之設備。何況，被告承租系爭房屋 前，看到網頁表示有附冷氣，被告當時正欲成家生孩子，不 會租一個冷氣不能用的房子。系爭房屋內有2 台冷氣，一台 在客廳，一台在房間，租約第7 條雖記載房間內之冷氣不能 使用，但因為客廳還有一台冷氣，客廳冷氣沒有管線問題， 原告並曾試用冷氣，還將冷氣遙控器交付被告，因此被告才 決定簽約，足見原告依系爭租約收取租金，所提供之設備包
含冷氣在內。但被告入住系爭房屋後，103 年6 月起天氣逐 漸炎熱，客廳冷氣不具備冷涼功能，運轉聲響很大，達到70 幾分貝，被告請原告修繕，原告找了一位師傅於103 年7 月 20日來修，但師傅告知該冷氣為雜牌且太老舊，沒有零件可 以替換，只能用強風吹送，無冷涼功能亦無法調整溫度，必 須要換新的冷氣，但原告不願意再修繕。被告多次催告原告 修繕，迄103 年8 月熱夏逼至，被告實在熱到受不了，原告 仍不願修繕，反而就冷氣部分要求變更系爭租約，被告自然 不能同意。原告雖於103 年10月4 日寄存證信函予被告，但 被告立即以存證信函敘明催告原告修繕之過程及原告未盡修 繕義務，限原告於函到7 日內修繕，原告依然故我，被告則 以存證信函通知原告，於103 年11月30日依法終止系爭租約 。被告並無遲付或未付租金之情形，亦無違約情事，原告訴 請被告賠償72,500元，並無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
（一）原告主張被告於103 年3 月22日向原告承租系爭房屋及停 車位，每月租金14,500元，約定租期自103 年4 月1 日起 至104 年3 月31日止，被告已交付103 年4 月1 日至10 3 年9 月30日6 個月份租金以及押租金29,000元，業據提出 系爭租約為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。被告抗 辯兩造於103 年11月30日共同點交系爭房屋，該日被告已 將系爭房屋返還予原告，亦據其提出點交清單為證，為原 告所不爭執，亦堪信為真。然原告主張被告有前述違約及 未付租金之情，則為被告堅詞否認，被告並辯稱其係合法 於103 年11月30日終止系爭租約，押租金已與103 年10月 份、11月份租金相抵銷。是本件爭點在於：（一）被告主 張其於103 年11月30日合法終止系爭租約是否成立？（二 ）被告有無欠繳103 年10月份、11月份租金？（三）被告 是否有違約情事，原告得請求相當於3 個月租金之損害？ 爰就上揭爭點說明如後。
（二）系爭租約經被告於103 年11月30日合法終止： ㈠被告主張其於103 年11月30日合法終止系爭租約一節，係 認為原告未履行修繕客廳內冷氣之義務，原告則以前詞置 辯。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承 租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收 益之狀態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應 由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕 ，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或 自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；民 法第423 條、第430 條分訂明文。
㈡經查，系爭租約之「注意事項」第1 條業已載明該注意事 項為租約之一部分，第2 條更註明：「訂約時務必詳審契 約條文」，此有系爭租約附卷可查，堪認系爭租約之每一 條文及注意事項之每一條款，均經過兩造詳細審閱。而「 注意事項」第6 條就系爭房屋之廚房區域、浴室區域、陽 台區域、客廳區域、臥室區域，此五大區域內各附有何種 家具或設備，皆鉅細靡遺地詳細列載，且經原告以手寫打 勾方式逐一勾選，並列為承租人將來返還房屋時應隨同返 還之物，其中客廳區域以及臥室區域各別列明附有冷氣， 足見客廳之冷氣與臥室之冷氣，均為系爭房屋內原告依據 租約所提供之設備。被告所稱系爭房屋內有2 台冷氣，客 廳與臥室各有一台，確屬不虛。其次，系爭租約第7 條雖 記載：「房間內冷氣因管線問題將不得使用，如有損壞將 有租客負責修繕與照價賠償」，然如前述，系爭房屋客廳 與臥式各有一台冷氣，系爭租約第7 條固要求被告不得使 用臥室內之冷氣，但依文義解釋，客廳之冷氣並不在系爭 租約第7 條禁止之列，又佐以被告得使用遙控器開啟客廳 冷氣之事實，當該冷氣無冷涼功能時，原告並不爭執其曾 委請師傅於103 年7 月20日前往修繕，益徵客廳之冷氣屬 於系爭房屋整體出租之一部分，被告得使用客廳之冷氣。 ㈢原告既提供客廳冷氣作為系爭房屋整體出租之一部分，依 民法第423 條規定，原告應於租賃關係存續中，保持客廳 冷氣合於約定使用、收益之狀態，如有修繕必要，依民法 第430 條規定，應由出租人負責修繕。對此，原告雖辯稱 租賃標的僅有系爭房屋及車位，不包含屋內家具及冷氣設 備，「注意事項」第6 條僅是作為被告返還系爭房屋回復 原狀時之參考云云。然查，依據一般社會通念，承租一間 附帶有冷氣、家具等設備之房屋，與承租一間完全不附任 何家具、冷氣設備之房屋，實乃完全相異之標的，承租人 面對此二種態樣之房屋，其承租意願、同意之租金金額， 自然大不相同，尤其台灣位處亞熱帶，盛夏溽暑經常出現 高溫，房屋是否附帶冷氣，顯然有別。而系爭租約既已鉅 細靡遺地詳列五大區域各附帶何種設備、家具或冷氣，顯 然兩造均認同所列之設備、家具、冷氣等，為系爭租賃標 的物之一部分。況且，系爭房屋客廳之冷氣無冷涼功能時 ，原告曾委請師傅於103 年7 月20日前往修繕，足見原告 亦認為客廳冷氣屬於房東應負責修繕之範圍，方會委請師 傅前往修理。再者，當客廳冷氣經師傅修理後，仍無法達 到冷涼功能，經被告多次催告原告後，原告於LINE通訊軟 體提出系爭租約之修正草案，提議將租約第7 條刪除，新
增：「特別約定事項：本條所載之家具、電器‧‧，甲方 （即原告）不負故障或不能使用時之修復或重置責任。如 因乙方（即被告）之使用，致家具、電器故障時，乙方（ 即被告）應負責出資修復‧‧」，但不為被告所接受，此 有被告所提之LINE通訊對話在卷可考。倘若原告自認客廳 冷氣、家具、電器等設備，本非租賃標的物之一部分，又 何須特別提出租約修正草案，將上開電器、設備之修繕責 任轉嫁由承租人來承擔？更見原告所辯，並不可採。依據 前開法規，原告應保持客廳冷氣合於約定使用收益之狀態 ，如有修繕必要，應由原告負責修繕。
㈣被告主張103 年7 月20日客廳冷氣修理失敗，仍無冷涼功 能，溽暑難耐，被告雖多次催告，但原告仍不願修繕，經 被告以103 年10月13日內壢郵局第294 號存證信函，定相 當期限催告原告進行修繕，原告仍未履行，被告遂於103 年11月12日中壢內壢郵局第332 號存證信函通知原告系爭 租約於103 年11月30日終止，同年10月份、11月份租金逕 自從押租金中扣除等情，業據提出存證信函為證，原告自 承確有收到被告上開存證信函，但除了103 年7 月20日曾 委請師傅前去修繕客廳冷氣一次之外，嗣後未再雇工前去 修繕，而103 年7 月、8 月、9 月桃園地區戶外平均氣溫 ，經本院依職權向交通部中央氣象局函查結果，分別達攝 氏30.4度、30.1度及29.9度，此有該局104 年4 月30日中 象參字第0000000000號函暨平均氣溫資料在卷可憑，查戶 外溫度已高達攝氏30度，都市區域之水泥建築白天吸熱、 又因都市大樓林立散熱不易，其室內溫度勢必較攝氏30度 更高出幾度，客廳冷氣復長達數月無冷涼功能，確實難以 忍受，是被告主張客廳冷氣有修繕必要，已定相當期限催 告原告修繕，原告仍不為修繕，因而終止系爭租約，揆諸 民法第430 條規定，於法有據，系爭租約堪認已於103 年 11月30日經被告合法終止。
（三）被告並無欠繳103 年10月份、11月份租金： 按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務 之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院83年台上 字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參 照）。原告雖主張被告欠繳103 年10月份、11月份租金， 然依前開說明，被告已於103 年11月12日中壢內壢郵局第 332 號存證信函通知原告，同年10月份、11月份租金逕自 從押租金中扣除，且依上述最高法院判例見解，押租金本
即於承租人發生欠租時發生當然抵充之效力，是以，103 年10月份、11月份租金，經與押租金29,000元抵充後，被 告已無積欠原告任何租金。
（四）被告無違約情事，原告不得請求相當於3 個月租金之損害 ：
原告又主張被告違反系爭租約第13條與第10條關於提前終 止租約，應於2 個月前通知原告，經原告同意方可提前終 止之約定。惟按民法第423 條、第430 條之規定，乃租賃 契約之強行規定，於系爭租約仍有適用，易言之，縱令系 爭租約設有被告須2 個月前預告方得提前終止租約之規定 ，但不能排除民法上開條文之適用，倘原告有民法第430 條不履行修繕義務之事由，被告自得依該民法規定終止系 爭租約。承前所述，系爭租約被告已於103 年11月30日合 法終止，則原告再執詞主張被告違反2 個月前預告通知義 務云云，洵屬無據，原告據此請求相當於3 個月租金之損 害，亦無理由，不能准許。
（五）綜上，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付積欠之 租金29,000以及違約賠償43,500元，均無理由，皆應予駁 回。
四、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436 條之19規定，確定訴訟費用1,000 元由原告負擔。中 華 民 國 104 年 7 月 7 日
桃園簡易庭 法 官 李珮瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 7 月 7 日
書記官 儲鳴霄
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定
於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內 ，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正， 由原第二審法院以裁定駁回之。