臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第1251號
原 告 誠元不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 李元勇
被 告 邱貴山
訴訟代理人 莊志遠律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104 年6 月 5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：被告前於民國103 年6 月22日將其所有坐落桃園 市○○區○○街00巷00○0 號之房地（下稱系爭不動產）委 託原告居間仲介，並簽有專任委託銷售契約書（下稱系爭委 託銷售契約書）及委託事項變更契約書，原告於103 年8 月 18日仲介買方陳坤地購買系爭不動產，陳坤地於同日支付定 金新臺幣（下同）5 萬元及簽署不動產買賣意願書，被告應 有與陳坤地簽訂不動產買賣契約之義務。原告於103 年8 月 19日寄發建國郵局存證號碼000549號存證信函與被告，命其 於5 日內與買方陳坤地簽訂不動產買賣契約書，詎被告屆期 未到場簽約，顯已違約。為此，爰依系爭委託銷售契約書第 8 條第3 項第3 款之約定，請求被告給付仲介報酬18萬元。 並聲明：被告應給付原告18萬元，及自支付命令繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭委託銷售契約第5 條第3 項、第6 條第3 、 4 項所約定之報酬給付要件，僅須買方表示欲以委託價額即 底價承購即屬成就，亦即以系爭委託銷售契約書片面擬制買 賣契約成立生效，至於被告與買方間是否有成立買賣契約、 若未成立買賣契約應歸責於何人，均在所不論，系爭委託銷 售契約書顯然剝奪被告即賣方之最終議約權，有違消費者保 護法第12條之規定，應屬無效。再縱認系爭委託銷售契約書 未違反消費者保護法第12條之規定，然依同法第11條規定， 亦應為有利於消費者之解釋，系爭委託銷售契約書第5 條第 3 項既以「書面買賣契約簽訂」為請求服務報酬之條件，則 所謂收受定金亦須「書面買賣契約簽訂」後始發生，原告主
張買方給付斡旋金高於委託底價時即轉為定金，即非可採。 並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
兩造於103 年6 月22日簽訂系爭委託銷售契約書，由被告委 託原告以總價538 萬元之價格代被告銷售系爭不動產，委託 期間自103 年6 月22日起至103 年10月31日止，兩造所簽訂 之系爭委託銷售契約書屬於消費關係；兩造復於同日簽訂委 託事項變更契約書，變更委託價額為430 萬元；原告於 103 年8 月18日與訴外人即買方陳坤地簽訂不動產買賣意願書， 約定由陳坤地以450 萬元承買系爭不動產等情，為兩造所不 爭執（見本院卷第29頁、第83頁反面），自堪信為真。至原 告以買方陳坤地出價已達於底價，被告卻未遵期與陳坤地簽 訂不動產買賣契約書，應屬系爭委託銷售契約書第8 條第 3 項第3 款所稱因可歸責於甲方（即本件被告）之事由而不願 或無法與乙方（即本件原告）所介紹之客戶簽立不動產契約 書之事由，主張被告依約應給付原告18萬元等語，則為被告 所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件應審究之爭點厥為 ：原告依系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第3 款之約定， 請求被告給付18萬元，有無理由？茲分敘如下： ㈠ 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又按定型化契約條款如有疑義 時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2 項 亦有明定。
㈡ 經查，系爭委託銷售契約書第6 條第3 項約定：「買方出價 達於委託價額時，甲方同意乙方無需再行通知甲方即可全權 代理收受定金」，系爭委託銷售契約書第6 條4 項則約定： 「甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條 件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『不動 產買賣契約書』，並約定由甲方及買方共同或協商指定地政 士辦理所有權移轉登記及相關手續，如未約明者，由甲方指 定之。」，綜合觀察上開契約條款，其契約意旨應為當買方 陳坤地於103 年8 月18日以450 萬元出價承買系爭不動產並 簽訂不動產買賣意願書時，既其出價已高於被告於103 年 6 月22日簽訂之委託事項變更契約書所載之委託價額430 萬元 ，依前揭契約條款之約定，原告固有無需通知被告而得全權 代理收受定金之權利，惟仍須待被告與原告所仲介之買方陳 坤地就「價金」及「條件」均意思表示合致時，被告方有與 買方陳坤地簽訂不動產買賣契約書之義務。本件原告雖主張 系爭委託銷售契約書第6 條第4 條之約定係用以補充同條第 3 項之約定，亦即倘被告已同意於買方出價達於委託價額時
，原告無須再行通知被告即可全權代理收受定金時，即不適 用同條第4 項之約定，無須待被告與買方就價金及條件之意 思表示均合致，被告即有簽訂不動產買賣契約書之義務（見 本院卷第85頁），惟依原告主張之契約解釋方式，買家出價 到達賣家之委託底價時，賣家即有與買家簽訂不動產買賣契 約書之義務，不但與原告另與買方陳坤地簽訂之不動產買賣 意願書第3 條及第9 條之約定：「自簽立本意願書至103 年 8 月23日止為斡旋有效期間，於此期間若賣方接受買方之承 買價款及本意願書時之條款時，賣方同意買賣契約即已成立 生效；買方支付5 萬元斡旋金，當價金談成功將轉至總價金 ，如未成功，將無息退還」扞格，亦剝奪買賣雙方就其他買 賣契約之重要條件另進行磋商協議之空間，顯然不利於消費 者即被告。再查系爭委託銷售契約書第6 條第4 項既未明確 記載倘若被告同意原告全權代理收受定金（即同意同契約第 6 條第3 項之約定）即排除同條第4 項之適用，依消費者保 護法第11條第2 項之規定，此時契約解釋既發生爭議，自應 為對消費者有利之解釋，亦即本件被告固有授權原告當買方 出價達於委託價額時，無需再行通知被告即可全權代理收受 定金，惟並非即認被告有與出價達於委託價額之買方簽訂不 動產買賣契約書之義務，被告仍有與買方就其他條件進行協 議磋商之權利，待各該條件均意思合致後，方與該買方簽訂 不動產買賣契約書。是以，本件原告自買方陳坤地處收受定 金5 萬元後，縱陳坤地之出價已達於委託底價，惟因被告就 其他買賣契約之條件仍有與買方陳坤地議約之必要，尚難遽 以買方出價達於委託底價，即認被告有與陳坤地簽訂不動產 買賣契約書之義務，故自無從認被告未於期限內與陳坤地簽 訂不動產買賣契約有何可歸責之處，原告執此依系委託銷售 契約書第8 條第3 項第3 款之約定，請求被告給付仲介費18 萬元，洵屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第3 款 之約定，請求被告給付原告18萬元及自支付命令繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 7 月 3 日
桃園簡易庭 法 官 施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 3 日
書記官 邱志堅
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