最高法院民事判決 一○四年度台上字第一二六二號
上 訴 人 胡幼圃
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代理 人 馮韋凱律師
上 訴 人 洪篤昌
戚芷芳
共 同
訴訟代理人 黃帝穎律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，兩造對於中華民國一○三
年一月七日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第一五
一號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人洪篤昌對命其將原判決附表所示不動產信託登記予元大商業銀行股份有限公司之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人胡幼圃、戚芷芳之上訴及上訴人洪篤昌其他之上訴均駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴人胡幼圃、戚芷芳之上訴及上訴人洪篤昌其他上訴部分，由各該上訴人負擔。
理 由
本件上訴人胡幼圃主張：伊與對造上訴人洪篤昌於民國九十七年五月六日簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭契約），由伊向洪篤昌購買如原判決附表所示之台北市松山區平安新城三十四坪型（含自費增坪）國軍住宅一棟（含地下室汽、機車車位各一個，以下合稱系爭不動產），約定價金為新台幣（下同）二千三百十萬元，分三期給付。因系爭不動產所有權之移轉登記須俟國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第二十四條第一項規定之五年限制期滿始得辦理，故另約定洪篤昌應先就系爭不動產辦理信託登記予銀行及設定價金二倍之最高限額抵押權予伊，對造上訴人戚芷芳則為洪篤昌之連帶保證人。伊已給付第一、二期價金計九百三十六萬元，惟洪篤昌拒不依約定，為伊設定四千六百二十萬元之最高限額抵押權，及將系爭不動產信託登記予銀行，自屬違約，其與戚芷芳應依系爭契約第九條第二項約定，連帶給付懲罰性違約金五百萬元等情。爰求為命㈠洪篤昌將系爭不動產辦理以伊為權利人，洪篤昌為義務人兼債務人，設定擔保範圍為債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務，擔保債權總金額四千六百二十萬元，權利存續期間不定期之最高限額抵押權登記，㈡洪篤昌將系爭不動產所有權信託登記予元大商業銀行股份有限公司（下稱元大銀行），
㈢洪篤昌、戚芷芳連帶給付五百萬元及加計自起訴狀繕本送達翌日即一○一年二月十一日起算之法定遲延利息之判決。上訴人洪篤昌、戚芷芳（下稱洪篤昌等）則以：系爭契約違反眷改條例第二十四條第一項不得出售之強制禁止規定，應為無效；且係以不能之給付為標的，依民法第二百四十六條第一項規定，亦屬無效。又胡幼圃未經洪篤昌授權擅自委託其配偶石天姿領取系爭不動產所有權狀，違反系爭契約第五條約定，洪篤昌已於一○一年三月二日發函解除系爭契約，自無履行系爭契約之義務。又系爭不動產所有權狀既為胡幼圃所支配，得自行辦理，洪篤昌無從配合履約，亦未違約，其與戚芷芳無須連帶賠償懲罰性違約金五百萬元，況該違約金約定亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：兩造於前揭時間訂定系爭契約，戚芷芳為洪篤昌之連帶保證人，胡幼圃已交付第一、二期價金共計九百三十六萬元，系爭不動產係登記在洪篤昌名下，且所有權狀由胡幼圃委託石天姿代為領取之事實，為兩造所不爭執。而眷改條例第二十四條第一項規定之立法目的在於照顧原眷戶，所禁止者為軍眷住宅承購人於所有權登記之日起五年內為移轉登記，而非禁止承購人與他人締結買賣契約之債權行為。又洪篤昌及胡幼圃於系爭契約前言及第六條明白約定系爭不動產物權之移轉須俟五年限制期滿始得辦理，於該五年期間雙方同意以信託銀行方式處理俟五年期滿後由信託銀行逕為過戶予胡幼圃；及於承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，洪篤昌即將產權移轉給胡幼圃等內容，參以證人即辦理系爭買賣契約標的移轉之代書王幸慧及系爭買賣契約之仲介陳慧芝所證：系爭契約簽約前，已將契約草稿交予洪篤昌閱覽，簽約當時代書亦向雙方說明契約內容等語，堪認雙方於締結系爭契約前，即預見系爭不動產有上開依法不得出售、移轉之情事，並約定俟法令准許移轉時再為移轉，足見雙方於締約時已預期於不能之情形除去後為給付，依民法第二百四十六條但書規定，亦非無效。至洪篤昌所指於一○一年三月二日委託王治魯律師通知胡幼圃解除系爭契約之信函，核其內容係以系爭契約違反眷改條例第二十四條規定為無效而解除契約，尚無從據為洪篤昌以胡幼圃未經授權領取系爭不動產所有權狀違約為由而單方解除契約之依據。再依系爭契約第四條第二項、第五條第一項約定，洪篤昌於有應向承辦單位行使權利或辦理各項手續時，授權胡幼圃以其名義代為行使各項行為，並應協助出面處理有關事宜；於系爭不動產所有權狀核下時，亦應會同胡幼圃領取，或備齊證件授權胡幼圃領取，洪篤昌不得單獨領取之。且於締結系爭契約之同時，洪篤昌復出具授權書，授權胡幼圃代為辦理銀行信託簽約、信託登記、銀行貸款、對保、抵押權設定及所有權移轉等關
於系爭不動產過戶前依約應先行辦理等事項，當場由公證人楊昭國公證，代書王幸慧解釋授權書內容，經洪篤昌及胡幼圃閱讀確認等情，亦經證人王幸慧、楊昭國證述明確，可見胡幼圃確經洪篤昌授權得以其名義代向承辦機關領取系爭不動產所有權狀。另綜合證人楊昭國、陳慧芝及國防部委託辦理包括系爭不動產等整批房地所有權移轉登記事宜之代書謝秀桃之證詞，及管理委員會所留之通訊聯絡電話係胡幼圃（並非洪篤昌），且系爭經公證之授權書已提到買賣移轉、代為辦理租售、信託登記、銀行貸款、對保、抵押權設定及代為辦理所有權移轉等事宜，乃可憑之領取權狀等情，堪認系爭公證授權書並無洪篤昌等所稱不生效力之情形。復參以系爭契約第八條之約定，洪篤昌於締約後即須將承購契約、繳款同意書、交屋通知單及其他各項有關系爭不動產之通知，即時交予胡幼圃處理等內容，益見洪篤昌與胡幼圃確有約定管理委員會於發放所有權狀時，逕行通知胡幼圃，並由洪篤昌授權胡幼圃領取所有權狀之真意。次依元大銀行不動產信託部契約書第四條第二項所載，系爭契約之締約雙方即洪篤昌、胡幼圃，與元大銀行締結信託契約後，需經洪篤昌辦理系爭房地所有權移轉並信託登記予該銀行後，該銀行始負保管系爭不動產所有權狀之責任。洪篤昌既於一○一年三月二日委請律師發函通知胡幼圃解除系爭契約，顯於取得系爭不動產所有權後，無意履行上開信託登記義務，胡幼圃未能依約定交付受託機構即元大銀行收執，自無違反系爭契約第五條第一項約定可言，洪篤昌據以主張解除契約，亦非有據。系爭契約既仍有效存在，且系爭不動產所有權狀業已核發且經胡幼圃依洪篤昌之授權而領取，則洪篤昌依系爭契約第三條第三項及第五條第三項約定，於所有權狀核發後，自應配合胡幼圃與銀行辦理完成信託登記，並設定買賣總價金二倍以內金額之最高限額抵押權予胡幼圃，惟其經胡幼圃於九十九年十一月十二日催告後，迄未履行，則胡幼圃請求洪篤昌應就系爭不動產辦理如上開聲明㈠所示之最高限額抵押權登記，及㈡所示之信託登記，均屬有據。再者，系爭契約第九條第二項約定，洪篤昌如有違約不賣，或不履行本約，或不移交買賣標的，經胡幼圃通知逾七日仍不履行時，洪篤昌應給付懲罰性違約金五百萬元，戚芷芳依系爭契約第十條約定，對洪篤昌基於系爭契約所生之一切義務，負連帶保證及賠償之責，胡幼圃據以請求洪篤昌等連帶賠償懲罰性違約金，亦屬有據。審酌洪篤昌已收受胡幼圃交付第一、二期價金合計九百三十六萬元，及取得系爭房地之所有權狀後，拒不履行上開契約約定之義務情狀，暨胡幼圃所受之損害，以及系爭不動產現為胡幼圃占有使用中，該約定懲罰性違約金五百萬元超逾胡幼圃已經給付之價款半數，與當時一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形各項，顯屬過高，應核減
為五十萬元。從而，胡幼圃請求洪篤昌等連帶給付五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息，應予准許，逾此部分之請求，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，不須再逐一論駁之理由，因而維持第一審所為胡幼圃勝訴部分之判決，駁回洪篤昌該部分之上訴，並廢棄第一審就上開違約金五十萬元本息所為胡幼圃敗訴部分之判決，改判命洪篤昌等連帶給付上開本息，及駁回胡幼圃其餘之上訴。
關於廢棄發回（即胡幼圃請求洪篤昌將系爭不動產所有權信託登記予元大銀行）部分：
按信託，乃受託人依信託本旨，為受益人之利益或特定之目的或以公共利益為目的，管理或處分信託財產之行為（信託法第一條、第六十九條參照）。其內容為何？應依當事人之約定定之。又請求辦理信託登記之訴，係請求負有辦理信託登記義務之當事人為一定之意思表示，屬給付之訴之一種。而給付判決之主文，就所命給付之標的，必須明確、具體及可能，以免將來強制執行時發生窒礙難行之情形。原告提起給付之訴，亦須於其訴之聲明表明給付之範圍。倘其聲明有不明瞭或不完足者，審判長應行使闡明權，令其敘明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，併屬闡明之義務。本件依系爭契約第三條第三項約定，洪篤昌應於權狀核發七日內配合胡幼圃辦理將系爭不動產信託予銀行，雙方與銀行簽立信託契約並完成信託登記，信託期間由銀行代洪篤昌管理、處分系爭不動產，且信託契約內容不得違反眷改條例及系爭契約約定，乃原審所確定之事實，並有系爭契約足憑（第一審卷第二五至二六頁）。果爾，則胡幼圃依系爭契約得請求洪篤昌辦理信託登記予元大銀行之標的究竟為何？自應令其為具體明確之陳述及聲明，以利強制執行。乃原審審判長就此未為適當之闡明，即率以空泛之內容判命洪篤昌將系爭不動產所有權信託登記予元大銀行，自有可議。洪篤昌上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴（即胡幼圃請求辦理最高限額抵押權登記及連帶給付違約金五百萬元）部分：
原審就此部分，以上揭理由為兩造各部分勝訴、部分敗訴之判決，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，分別以原審認定事實、取捨證據及解釋契約暨違約金酌定之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，各自指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，皆非有理由。
據上論結，本件胡幼圃、戚芷芳之上訴為無理由，洪篤昌之上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條
第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 七 月 八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 魏 大 喨
法官 李 文 賢
法官 謝 碧 莉
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 七 月 十七 日
Ｑ
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