臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度嘉簡字第177號
原 告 賴燈煌
賴科余
沈賴說
李賴說蘭
兼 共 同
訴訟代理人 賴建彰
被 告 黃信淵
訴訟代理人 張蓁騏律師
複 代 理人 黃豐欽律師
吳佳融
被 告 黃建文
訴訟代理人 陳文彬律師
丁聖哲律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國104年7月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告承租坐落嘉義縣水上鄉○○○○段 0000地號土地（重測前為嘉義縣水上鄉○○○段000○0地號 土地，下稱系爭土地）如附圖所示編號A、B、C部分面積合 計180.56平方公尺，為不定期租賃，訴外人即被告之被繼承 人黃來成前於民國83年間曾向本院起訴請求調整系爭土地之 租金，經本院以83年度嘉簡字第458號調整租金事件受理， 並判決原告所承租系爭土地面積0.0199公頃土地之租金應調 整為每年在萊稻穀1,706台斤。今原告承租系爭土地之面積 已縮減為180.56平方公尺，且系爭土地申報地價於83年間為 每平方公尺新臺幣（下同）1,116元，至102年1月間則降低 為每平方公尺798元，故系爭土地租金應依申報地價變動而 調整；再者，依土地法第105條準用同法第97條規定，基地 租金最高不得超過土地申報地價年息百分之10，而系爭土地 係屬鄉下地區，發展及繁榮度均不佳，非屬都市計畫內之土 地，依實務見解向來認為以不超過土地申報地價年息百分之 5作為計算租金之標準，故系爭土地之租金最多不應超過7,2 04元（計算式：180.56×798×5％＝7,204.344），依行政 院農業委員會所公告之104年在萊稻穀收購價每台斤14.76元 換算後，系爭土地之租金應調整為每年在萊稻穀488台斤（ 計算式：7,204÷14.76＝488）。爰依民法第442條規定提起
本訴，請求調整系爭土地之租金等語，並聲明：原告承租被 告所有系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分面積合計180.5 6平方公尺土地之租金稻穀，應自本起訴狀繕本送達翌日起 ，調整為每年租金在萊稻榖488台斤。
二、被告方面：
㈠被告黃建文則以：
⒈系爭土地自83年7月起迄至104年1月止，公告現值已由每平 方公尺3,000元調整為每平方公尺4,303元，公告地價亦由每 平方公尺930元調整為每平方公尺997元，可知系爭土地自83 年迄今，價值僅有昇高而無降低之情。至系爭土地申報地價 雖自83年7月間每平方公尺1,116元，降低為102年1月間每平 方公尺798元，然此並非土地價值跌落所致，而係原土地所 有權人於83年間有去申報地價，依平均地權條例第16條之規 定，得以公告地價百分之120為其申報地價（計算式：公告 地價每平方公尺930元×1.2＝1,116元），被告則未於102年 間申報地價，因此依上開規定以公告地價百分之80為其申報 地價（計算式：997×0.8＝798，元以下四捨五入）。 ⒉系爭土地之現況與本院83年嘉簡字第458號調整租金事件中 現場勘驗之情形仍相符，原告請求調降租金不符民法第442 條規定之要件。
⒊系爭土地並非都市計畫內之土地，依現行法規並無租金上限 核算基準之規定，且本院83年度嘉簡字第458號中亦指出系 爭土地並無土地法第97條及第105條之適用，原告再次爭執 顯不可採等語置辯。
㈡被告黃信淵則以：
⒈依最高法院68年台上字第3071號判例意旨，申報地價並非審 酌基地租金之唯一標準，尚須斟酌基地位置、工商業繁榮之 程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰 地租金相比較，以為決定，是原告僅就申報地價更迭狀況為 其請求之依據，有欠公允。
⒉原告於臺灣高等法院臺南分院103年度上易字第108號請求返 還所有物事件中，一再表示其目前繳交之租金數額甚為合理 而無調整必要，詎料不過半年期間，原告竟反爭執雙方合意 之租金數額有減少之必要，顯係違反誠信原則，委無足採等 語置辯。
㈢並均聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造間就系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分面 積合計180.56平方公尺範圍有不定期租賃關係存在，前經本 院83年度嘉簡字第458號判決將原告所承租系爭土地面積0.0 199公頃土地之租金調整為每年在萊稻穀1,706台斤等情，業
據其提出系爭土地登記第2類謄本及上開判決書為證，且為 被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭土地申報地價降低且承租面積減少，應依民 法第442條規定調降租金等節，則為被告所否認，並以前辭 置辯。是本件應審酌者厥為：系爭土地是否有民法第442條 所規定調整租金之事由存在？茲論述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442 條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物 本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，最高法院26 年滬上字第4號判例可資參照。準此，倘租賃物本身價值並 無下降情形，即無調降租金之必要。次按舉辦規定地價或重 新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以 公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期 間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十 時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價 未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分 之八十為其申報地價。此為平均地權條例第16條所明定。又 按直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其 地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評 議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告， 作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並 作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據 。同條例第46條亦有明文。
㈡本件原告請求調降系爭土地之租金，無非係以申報地價下降 及承租面積減少為依據。經查，系爭土地申報地價於83年間 為每平方公尺1,116元，至102年1月間則為每平方公尺798元 乙節，有原告所提土地登記第二類謄本可佐，其申報地價之 數額雖有下降，然依前開平均地權條例第16條之規定，可知 申報地價之數額除以公告地價為依據外，尚可能因土地所有 權人是否於公告期間申報地價而受影響，是申報地價之數額 顯非判斷租賃物價值有無變動之為一標準，無從以申報地價 降低乙情遽認系爭土地之價值下降；又系爭土地之公告現值 於83年7月為每平方公尺3,000元，至102年1月為每平方公尺 3,452元，103年1月為每平方公尺3,552元，當期則為每平方 公尺4,303元等情，有被告所提公告土地現值及公告地價查 詢結果在卷可稽，顯見系爭土地之公告現值自83年起迄今僅 有上昇而無下降，且依前開平均地權條例第46條之規定，可 知公告現值為政府機關調查相關資料居於第三人立場所為客 觀之評估，就土地價值之評定而言應較申報地價為客觀，自
難認系爭土地有何客觀價值降低之情事。至原告主張其承租 面積有所減少乙節，與租賃物之客觀價值昇降無關，自與民 法第442條所規定聲請減租之要件不符。此外，原告並未舉 證說明系爭土地自83年間迄今有何其他價值變更而須調整租 金之原因，自難謂符合民法第442條規定之要件，而有租金 調整權。
㈢原告另主張依土地法第105條準用同法第97條關於基地租金 上限之規定，並考量系爭土地屬鄉下地區，則租金不應超過 申報地價年息百分之5云云。按城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，於租用 基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項固 有明文。惟當事人所約定之租金數額倘超過法定限度以外者 ，關於超過部分僅生請求權是否存在之問題，與民法第442 條所規定租賃物價值發生昇降之情形既非相同，自不得援用 該條規定而為租金增減之聲請（最高法院48年台上字第1536 號判例參照），是原告依土地法上開關於租金上限之規定而 請求調降租金，已屬無據；況土地法第97條第1項所稱之「 城市地方」，祇指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參 酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定即為灼然（最 高法院93年度台上字第1718號判決參照），查系爭土地使用 分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地等情，有土地登 記第二類謄本附卷為憑，足見系爭土地不在都市計畫範圍內 ，此亦為原告在起訴狀中所自陳，則系爭土地非屬土地法第 97條第1項規定所稱之「城市地方」，自不受該條所規定租 金數額之限制，原告主張依土地法第97條及105條請求調整 租金，顯非可採。
五、綜上所述，原告並未舉證證明系爭土地有價值下降之情事， 從而，原告訴請調整系爭土地之租金，為無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 7 月 20 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃逸寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
書記官 陳慶時