臺灣南投地方法院民事簡易判決 104年度投簡字第187號
原 告 張導舜
訴訟代理人 劉邦遠律師
被 告 陳光前
上列當事人間返還房屋事件，本院於104 年6 月29日言詞辯論終
結，茲判決如下：
主 文
被告應自坐落南投縣中寮鄉○○段○○○地號土地如附圖土地複丈成果圖所示編號658 面積六一點六二平方公尺未辦保存登記建物（門牌號碼南投縣中寮鄉○○村○○路000 號）遷出，並騰空交還原告。
被告應自民國一百零四年一月一日起至遷讓前項之建物之日止，按月給付原告新臺幣伍佰捌拾參元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落南投縣中寮鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地） ，為原告所有。系爭土地原為原告之父張明石所有，其上 建有未辦保存登記之房屋1 棟（門牌號碼南投縣中寮鄉○ ○村○○路000 號、面積61.62 平方公尺），嗣原告之父 張明石贈與原告，而由原告取得土地及建物所有權。查被 告前向張明石承租系爭土地及房屋，而於民國88年間因九 二一大地震，系爭房屋因受損經被告於原地修建，將屋頂 部分改覆以鐵製浪板屋頂，雙方乃於89年4 月10日在南投 縣中寮鄉調解委員會成立調解，雙方同意續訂租賃契約， 租期自89年1 月1 日92年12月31日止，期間3 年，約定年 租金新臺幣（下同）7000元，於每年1 月10日前一次付清 ，租期屆滿前如被告不欲續訂租約，應將建地騰空歸還張 明石，如欲續訂租約，應於租期屆滿前3 月向張明石為意 思表示，並簽訂租約，租金另行約定，有調解書可稽。惟 被告於該租期屆滿前3 個月並未向張明石為續租之意思表 示，更未調整租金及繳納租金，而繼續占有使用張明石之 系爭房地。嗣經張明石委請律師於103 年11月10日以南投 民族路郵局000112號存證信函通知被告，表示終止上開租 約，不再將上開房地續租予被告，基此，被告於與張明石 間之租賃契約終止日起，即屬無權占有系爭房地，經原告 催告被告搬遷，被告均置不理。
（二）系爭建物係原告之父張明石所建，為原始起造人，雖未辦 理建物第一次保存登記，惟張明石仍原始取得系爭建物之
所有權。系爭建物因九二一大地震而受損，經被告原地修 建，將屋頂改覆以鐵製浪板，其屬局部之保存行為，並非 在同地原始起造另一新建物，仍無礙張明石取得系爭建物 所有權。系爭土地嗣因贈與而移轉登記予原告，因系爭建 物為未辦理保存登記之建物，而無法依並登記惟原告所有 ，惟張明石既已將系爭土地贈與原告，在社會一般觀念上 ，可認有將該房屋事實上處分權，連同土地之使用權，一 併交予受贈人之意，原告基於與前手就系爭土地房屋贈與 之法律關係，主張被告無權占有使用系爭房地，即屬有正 當權源。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。又被告 無權占有原告土地，獲有相當於租金之不當得利，自應返 還原告。又按請求將來給付之訴已有預為請求之必要者為 限，得提起之，民事訴訟法第246 條亦定有明文。本件被 告無權占有原告之房地，獲有相當於租金之利益，致原告 受有損害，依被告與張明石訂立之租約（調解書），租金 為每年7000元，即每月583 元，爰以此為計算相當於租金 之不當得利之標準。爰依民法第767 條第1 項所有人物上 請求權及第179 條不當得利、148 條第1 項前段侵權行為 之法律關係，提起本件，並聲明：請求判決如主文第1 項 、第2 項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則陳稱：系爭土地上未辦保存登記之建物，屬被告所有 ，有房屋稅籍證明書可證，對原告之請求並無意見，願意向 原告購買系爭土地等語。
三、兩造不爭執之事項：
（一）坐落南投縣中寮鄉○○段000 地號土地，原為張明石所有 ，於92年5 月29日以贈與為原因移轉登記予其子即原告張 導舜。
（二）張明石與被告陳光前於89年4 月10日在南投縣中寮鄉調解 委員會成立調解，雙方同意續訂租賃契約，租期自89 年1 月1 日92年12月31日止，期間3 年，約定年租金7,000 元 ，於每年1 月10日前一次付清，租期屆滿前如被告不欲續 訂租約，應將建地騰空歸還張明石，如欲續訂租約，應於 租期屆滿前3 月向張明石為意思表示，並簽訂租約，租金 另行約定。
（三）張明石委請律師於103 年11月10日以南投民族路郵局0001 12號存證信函通知被告，表示終止上開租約，不再將上開 房地續租予被告，被告於同年11月11日收受上開存證信函
。
（四）經本院於104 年6 月4 日會同兩造履勘現場及囑託南投縣 南投地政事務所測量人員測量結果：原告所有南投縣中寮 鄉○○段000 地號土地上如附圖土地複丈成果圖所示編號 658 面積61.62 平方公尺未辦保存登記建物（門牌號碼南 投縣中寮鄉○○村○○路000 號），現由被告占有使用中 。
四、本件爭點及本院之判斷：
依兩造之聲明及陳述，本件應審究之爭點在於：兩造間之租 賃契約是否已終止？被告是否有權占有使用系爭土地及房屋 ？原告是否有權請求被告返還土地及房屋？原告請求被告自 104 年1 月1 日起至返還上開房屋之日止，應按月給付原告 583 元之不當得利，有無理由？本院之判斷如下：（一）原告主張被告於租賃契約終止後，仍繼續占有系爭土地及 其上未辦保存登記之建物，並無合法占有權利，係屬無權 占有等語，被告對系爭土地為原告所有，並不爭執，惟否 認原告主張系爭建物為其所有，辯稱：房屋稅籍證明書上 伊為納稅義務人，伊為系爭建物所有人等語。經查： 1、坐落南投縣中寮鄉○○段000 地號土地，原為張明石所有 ，於92年5 月29日以贈與為原因移轉登記予其子即原告張 導舜。張明石與被告陳光前於89年4 月10日在南投縣中寮 鄉調解委員會成立調解，雙方同意續訂租賃契約，租期自 89年1 月1 日92年12月31日止，期間3 年，約定年租金7, 000 元，於每年1 月10日前一次付清，租期屆滿前如被告 不欲續訂租約，應將建地騰空歸還張明石，如欲續訂租約 ，應於租期屆滿前3 月向張明石為意思表示，並簽訂租約 ，租金另行約定。張明石委請律師於103 年11月10日以南 投民族路郵局000112號存證信函通知被告，表示終止上開 租約，不再將上開房地續租予被告，被告於同年11月11日 收受上開存證信函等情，已據原告提出土地登記第二類謄 本、南投縣中寮鄉○○○○○○○○○○○○○路○○00 0000號存證信函、郵政掛號郵件收件回執各1 件在卷可稽 ，且為被告所不爭執，原告此部分之主張，堪信為真。 2、被告雖辯稱系爭建物為其所有，並提出房屋稅籍證明書、 杜賣契字各1 紙為證，然為原告所否認，辯稱：房屋稅籍 證明書上之納稅義務人為被告陳光前，而被告所提杜賣契 字所記載之出賣人，原告並不認識，無法證明該房屋為出 賣人吳新欽所有等語，經查：被告所提房屋稅籍證明書， 其上構造別欄內，記載為土竹造（竹造），面積為33平方 公尺，有原告所提南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書1 紙
在卷可參（見本院卷第62頁），而本院於104 年6 月4 日 履勘現場，系爭房屋為磚牆上覆鐵皮屋之1 樓建物，有本 院勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（見本院卷第33頁至40頁 ），二者之構造材質，顯有不同；且經本院囑託南投縣南 投地政事務所測量結果，系爭房屋之面積為61.62 平方公 尺，亦有土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第41頁至42 頁），二者之面積，亦顯有異，自不足證明系爭房屋為被 告所有。況房屋稅籍證明書，僅為納稅義務人繳納房屋稅 之依據，並不作產權及他項權利證明之用，此於該房屋稅 籍證明書備註欄第一項亦記載明確，是被告辯稱其為系爭 房屋納稅義務人，為該房屋所有人等語，自非可採；至於 被告所提杜賣契字，其買賣標的物為竹造屋瓦，面積10坪 （按即33.05 平方公尺），核與系爭房屋之構造、面積均 顯有不同，自亦不足證明系爭房屋為被告所有，再徵之被 告於本院104 年5 月5 日行調解程序時陳稱：「因為我算 是跟原告租房子，今年因為前屋主賣給他兒子，然後原告 跟我要租金，我不同意所以才有爭執，而且今年我也有給 他租金，現在原告來告我，我不同意，因為租金太高了請 求駁回聲請人之訴。」等語，被告亦已陳稱係向原告租房 子，本院斟酌上情，認原告主張系爭房屋原為其父張明石 所有，因贈與原告，而由原告取得所有，堪信為真。 3、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未 定期限者，各當事人得隨時終止契約。租賃期限屆滿後， 承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之 意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450 條第1 項 、第2 項前段、第451 條定有明文。系爭房屋原為原告之 父張明石所有，原告之父張明石與被告所訂立之租賃契約 （即南投縣中寮鄉調解委員會調解書），租期自89年1 月 1 日起至92年12月31日止，租期屆滿後，雙方並未再訂立 租賃契約，惟被告仍為繼續占有使用，依民法第451 條規 定，視為以不定期限繼續契約。既為不定期限繼續契約， 依同法第450 條第2 項前段規定，出租人自得隨時終止契 約。本件原告之父張明石委請律師於103 年11月10日以南 投民族路郵局000112號存證信函通知被告，表示終止上開 租約，不再將上開房地續租予被告，被告於同年11月11日 收受上開存證信函等情，已據原告提出南投民族路郵局00 0112號存證信函、郵政掛號郵件收件回執各1 件在卷可稽 ，兩造間之租賃契約，於103 年12月31日即為終止，並為 被告所不爭執（見本院卷第12頁至17頁、第30頁），堪信 為真。則被告於租賃契約終止後，繼續占有使用系爭房屋
及土地，即屬無權占有。
（二）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之。」民法第767 條第1 項定有明 文。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請 求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本 於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃 物。最高法院75年台上字第801 號判例可資參照。本件原 告主張其所有系爭土地上如附圖所示之未辦保存登記之建 物，於租賃契約終止後，被告繼續占有使用，係屬無權占 有，原告自得本於土地所有權人之地位，請求被告遷出， 並將土地返還原告等語，為被告所否認，辯稱其係系爭房 屋所有人等語，查原告所有南投縣中寮鄉○○段000 地號 土地上如附圖土地複丈成果圖所示編號658 面積61.62 平 方公尺未辦保存登記建物（門牌號碼南投縣中寮鄉○○村 ○○路000 號），現由被告占有使用中，此經本院於104 年6 月4 日履勘現場，製有勘驗筆錄、現場照片，並囑託 南投縣南投地政事務所測量，製有土地複丈成果圖在卷可 按，被告辯稱系爭房屋為其所有，並不足採，且兩造間之 租賃關係，業於103 年12月31日終止等情，亦已如前述， 原告為系爭土地及房屋之所有權人，被告無權占用原告之 土地及房屋，則原告本於所有權之作用，請求被告應自坐 落南投縣中寮鄉○○段000 地號土地如附圖土地複丈成果 圖所示編號658 面積61.62 平方公尺未辦保存登記建物（ 門牌號碼南投縣中寮鄉○○村○○路000 號）遷出，並騰 空交還原告，為有理由，應予准許。
（三）原告主張被告無權占有其上開土地及房屋，受有利益，致 原告無法使用該土地房屋而受有損害，爰請求被告應自10 4 年1 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告58 3 元等語，為被告所否認。按無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益。因故意或過失，不法侵 害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第179 條前段、 第184 條第1 項前段定有明文。又無正當權源而使用他人 所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（ 最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。查被告占用 系爭土地及房屋特定部分並無法律上權源，仍擅自占用， 而受有利益，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給 付占有系爭土地所受相當於租金利益之不當得利部分，自 屬有據。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息10% 為限。此項規定於租用基地建築房
屋，準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明 文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法 院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭被告所有 建物，係坐落於中寮鄉○○段000 地號土地上，門牌號碼 為中寮鄉永平路162 號，靠近中寮鄉街道附近等情，有本 院勘驗筆錄及現場照片在卷可憑，本院斟酌上情，及被告 居住使用該建物，惟主張該建物為其所有，且願購買原告 之土地，認原告請求給付相當於租金之不當得利以原租約 每年約定之租金7,000 元計算，尚為適當。從而，原告請 求被告應自104 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付原告583 元（7,000 ÷12＝583 ，元以下四捨五入 ），為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告 應自坐落南投縣中寮鄉○○段000 地號土地如附圖土地複丈 成果圖所示編號658 面積61.62 平方公尺未辦保存登記建物 （門牌號碼南投縣中寮鄉○○村○○路000 號）遷出，並騰 空交還原告。及依不當得利、侵權行為法律關係，請求被告 自104 年1 月1 日起至返還上開土地之日止，按月應給付原 告583 元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決部分，應依民 事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行 ，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，無非係促請本院依職 權宣告假執行，自毋庸為准駁之諭知。又本件訴訟費用，應 由敗訴之被告負擔，爰裁判如主文第3 項所示。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 7 月 13 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 7 月 15 日
書記官 蕭元鳴