臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
104年度重簡字第42號
原 告 謝正宗
訴訟代理人 吳慶隆律師
被 告 劉秋陽
被 告 林森本
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國104年6月25日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴聲明，請求被告等應連帶將坐落 新北市○○區○○段000地號土地上之建物，建號148號門牌 號碼新北市○○區○○路○段000 巷00○00○00號之房屋遷 出，將上開房屋返還原告謝正宗及其他共有人，並應自民國 （下同）103 年11月14日起至返還上開房屋之日止，按年給 付原告謝正宗新臺幣（下同）373,513元。嗣於104年6 月10 日原告具狀變更聲明，請求（一）被告劉秋陽應自坐落新北 市○○區○○段000地號、同段350地號土地，及其上同段14 8建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號房 屋，如複丈成果圖編號D、E、F、G部分所示面積合計132.69 平方公尺遷出，將上開房屋返還原告謝正宗及其他共有人， 並應自103 年11月14日起至返還上開房屋之日止，按年給付 原告謝正宗147,282.32元。（二）被告林森本應自坐落新北 市○○區○○段000地號、同段350地號土地及其上同段148 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷00號房 屋，如複丈成果圖編號H、I、J 部分所示面積合計188.32平 方公尺遷出，將上開房屋返還原告謝正宗及其他共有人，並 應自103 年11月14日起至返還上開房屋之日止，按年給付原 告156,193.55元，核屬請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定 ，應予准許。
二、原告起訴主張：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821 條分別定有
明文。再參照司法院院字第1950號解釋，倘共有人中之一人 起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係 為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名。按無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益， 但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額， 民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又依不當得 利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益， 致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對 方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 ，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法 定最高限額租金之數額，尚屬可採，此有最高法院61年臺上 字第1695號判例要旨可資參照。
(二)查坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地） 上之同段148 號建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○ 段000 巷00○00○00號房屋（下稱系爭房屋），原告謝正宗 權利範圍8分之1，訴外人謝燃銘權利範圍8分之1（但並無系 爭房屋坐落土地之權利持分，乃謝水益所登記權利範圍）、 謝權利範圍8分之1、謝尚文權利範圍8分之1、謝進財權利範 圍48分之1、謝明德權利範圍48分之1、謝明同權利範圍48分 之1 （系爭房屋坐落土地部分委託人謝明同信託登記予蕭慧 敏）、謝明吉權利範圍48分之1 （系爭房屋坐落土地部分委 託人謝明吉信託登記予謝順成）、謝明男權利範圍48分之1 （系爭房屋坐落土地部分委託人謝明男信託登記予謝黃素蓮 ）、謝源益權利範圍48分之1、謝文崇權利範圍32分之1、謝 文賢權利範圍32分之1、謝文亮權利範圍32分之1、謝文勳權 利範圍32分之1、謝文程權利範圍32分之1（系爭房屋坐落土 地部分乃委託人謝進發信託登記謝文程）、謝兩傳權利範圍 32分之1、謝文龍權利範圍32分之1、謝佳元權利範圍16分之 1、謝貴智權利範圍16分之1、謝美珠權利範圍32分之1 等20 人所共有（詳原證1建物及土地登記謄本）。
(三)豈料，被告劉秋陽、林森本未經原告謝正宗及其他共有人之 同意，竟無權占用系爭房屋，被告劉秋陽占用系爭46號房屋 ，被告林森本占用系爭48號房屋，長達數年，並因此受有占 有系爭房屋及土地之利益，衡諸被告上開無權占用之所為， 已妨害原告及其他共有人對系爭房屋所有權之行使，侵害原 告及其他共有人之權益，致原告謝正宗及其他共有人受有相 當於租金之損害，原告謝正宗曾於103 年10月28日委請律師 函請15日內搬遷（原證2），為被告於103年10月29日收受， 卻置之不理，則原告自得本於民法第767條、第821條及不當
得利之法律關係，請求被告應自系爭土地及房屋遷出，將之 返還予原告謝正宗及其他共有人，並賠償原告因此所受相當 於租金之損害，應有理由。
(四)原告謝正宗請求被告等返還相當於租金之不當得利，查原告 於103年4月23日登記取得系爭房屋及坐落349、350地號土地 ，應有部分8分之1所有權，如上所述，復查，系爭房屋臨近 新北市泰山區明志路一段，附近交通便利，工商業地帶，生 活機能優越（詳原證3 ），參以系爭房屋雖已老舊，課稅現 值為14,600元（詳原證4 ），以房屋課稅現值計算房屋租金 ，占有之土地面積地價，以102年度土地之申報地價，349地 號土地之申報地價為每平方公尺11,989元，350 地號土地之 申報地價每平方公尺8,720 元，按原告函請被告於律師函收 受後15日內遷讓系爭房屋，被告等於103 年10月29日收受， （詳原證2），計算15日末日為103年11月13日，原告自得請 求回溯自103 年11月14日原告謝正宗委請律師請求被告等遷 讓期限屆至翌日起至返還系爭房屋之日止計算之租金。為此 ，爰依民法第767條第1項、第821條及179條之規定，請求（ 一）被告劉秋陽應自坐落新北市○○區○○段000 地號、同 段350地號土地，及其上同段148建號建物即門牌號碼新北市 ○○區○○路○段000巷00號房屋，如複丈成果圖編號D、E 、F、G部分所示面積合計132.69平方公尺遷出，將上開房屋 返還原告謝正宗及其他共有人，並應自103 年11月14日起至 返還上開房屋之日止，按年給付原告謝正宗147,282.32元。 （二）被告林森本應自坐落新北市○○區○○段000 地號、 同段350地號土地及其上同段148建號建物即門牌號碼新北市 ○○區○○路○段000巷00號房屋，如複丈成果圖編號H、I 、J 部分所示面積合計188.32平方公尺遷出，將上開房屋返 還原告謝正宗及其他共有人，並應自103 年11月14日起至返 還上開房屋之日止，按年給付原告156,193.55元。併陳明願 供擔保，請准宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：
(1) 原告為系爭房地之所有權人，被告林森本稱其父林萬於民國 62年間向管理人謝繼炳承租系爭房屋，原告否認上開主張。(2) 縱若有所謂之承租關係，其效力亦不及於原告，被告對其主 張有租賃關係之效力及於原告等情，應負舉證責任。(3) 被告林森本稱有提存租金於法院，並提出國庫存款書為證， 但僅係62年間之事，亦不能證明為承租關係所提存，若有租 賃關係何以辦理提存？故被告之主張顯無可採。(4) 被告等或稱伊於102 年11月，之前亦繳納租金給謝繼炳云云 ，並提出收據影本為據，原告否認上開主張，其收據亦非真
正。而謝繼炳並非本件土地、房屋之所有權人，亦非本件土 地房屋祭祀公業之派下員，更非適法之管理人，其無權出租 效力亦不及於原告或其他共有人。原告亦認為此乃臨訟所為 ，不足採信。
(5) 而且被告等亦從未繳納租金給原告等，原告已於103 年11月 間對被告等起訴甚久，亦有請求被告等給付相當租金之損害 意思，且超出亦2 個月以上，被告仍未繳納租金或損害，縱 有租賃關係，原告自得依民法第440 條之規定，亦得終止本 件所謂之租賃關係，並以訴狀之送達為終止租賃關係之意思 表示，被告等自係無權占有系爭房屋及土地甚明，原告請求 被告等自系爭土地及房屋搬遷（如複丈成果圖所示之位置面 積），返還占有予原告及共有人，自有理由。
四、被告林森本則請求駁回原告之訴，且陳明如受不利益之判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行，並辯稱：
(一)原告謝正宗與訴外人謝燃銘等所有之門牌號碼新北市○○區 ○○路○段000 巷00○00○00號房屋，係座落於新北市○○ 區○○段000 地號土地上，而系爭房屋原所有權人為祭祀公 業謝趙元師，此有土地謄本暨異動索引可稽（被證一），合 先敘明。被告林森本之先父林萬，早於民國62年前已向祭祀 公業謝趙元師管理人謝繼炳承租系爭房屋中之系爭48號房屋 ，且因雙方就租金糾葛，被告林森本之先父林萬乃將租金提 存於法院，此有國庫存款款書可稽（被證二），足證被告林 森本之先父林萬有承租之事實。嗣被告林森本之先父林萬於 74年間去逝後，由被告林森本繼承承租，迄至102 年11月被 告林森本均有給付租金與祭祀公業謝趙元師管理人謝繼炳， 此有收據為憑（被證三、被證五），且從未積欠租金。是由 被告林森本繼承繼續承租系爭48號房屋迄今已餘五十年，被 告林森本對系爭48號房屋有租賃關係為事實，並非如原告謝 正宗所稱無權占用，原告所主張乃非事實。次查，按出租人 於租賃物交付後，承租人占用中，縱將其所有權讓與第三人 ，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條定有 明文。本件原告所有之系爭48號房屋早於民國60年已出租與 林萬，後由被告林森本繼承承租，則原告請求遷屋，顯無理 由。
(二)又系爭房屋原所有權人為祭祀公業謝趙元師，管理人原為謝 金全，此有土地謄本及繳稅證明可稽（被證六），管理人謝 金全去逝後，該祭祀公業公推由謝繼炳擔任管理人，已有數 十年，被告乃依法繳納租金與管理人謝繼炳，均有收據為憑 （被證五）。原告雖稱謝繼炳並非系爭土地、房屋之所有權 人，亦非本件土地房屋祭祀公業之派下員，更非適法之管理
人。核謝繼炳既為祭祀公業謝趙元師管理人，為其法定代理 人，其所為具有法律效力，原告所辯並非事實，不足採信， 綜上，被告承租系爭房屋，每年均給付租金，並無積欠租金 ，是原告之請求，顯於法無據等語。
五、被告劉秋陽請求駁回原告之訴，並辯稱：系爭房屋原所有權 人為祭祀公業謝趙元師，被告劉秋陽之先父劉蒼松，早於民 國50年間已向祭祀公業謝趙元師管理人承租系爭房屋中之系 爭46號房屋，有收據可稽，嗣至被告劉秋陽這一代，該祭祀 公業由謝繼炳擔任管理人，被告劉秋陽亦均依約繳納租金與 管理人謝繼炳，此亦有收據為憑，至103 年起才未繳租金， 是被告劉秋陽對系爭46號房屋，有租賃關係，非無權占用。六、本院之判斷：
(一)系爭土地房屋，現為原告與訴外人謝尚文等人所分別共有， 原告應有部分為八分之一之事實，且被告劉秋陽、林森本迄 今分別就系爭46號房屋、系爭48號房屋仍有占有使用之情， 業據原告提出系爭土地建物登記謄本、占有使用照片等件為 證，復為兩造所不爭執；又系爭土地房屋之原所有權人為祭 祀公業謝趙元師，於日據時代，謝金全曾任祭祀公業謝趙元 師之管理人，後改由謝繼炳擔任管理人，於102 年底管理人 由謝文程擔任，管理人謝文程於103年3月間，經祭祀公業派 下員多數同意，將祭祀公業財產（含系爭土地房屋）之所有 權登記方式變更為派下員「分別共有」等情，此有卷附之土 地登記簿、台北縣政府稅捐稽徵處地價稅繳款書、台北縣政 府代金通知單等件附卷可稽，並經本院依職權向新北市泰山 區公所調取謝趙元師祭祀公業之派下現員名冊、派下全體系 統表、不動產清冊、規約變更等相關資料，核閱屬實，均堪 信為真實。至原告主張被告無權占有系爭土地房屋，自應返 還，並給付相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前 詞置辯。是本件首應審究者厥為：被告就系爭房屋有無占有 之正當權源？
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821 條分別定有 明文。次按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為 被告（最高法院29年上字第1061號判例意旨參照）。復按以 無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物 有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得
占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原 告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意 旨參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係， 物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。次按祭祀 公業派下全員證明書核發，經選任管理人並報公所備查後， 應於三年內依下列方式之一，處理其土地或建物：一、經派 下現員過半數書面同意依本條例規定登記為祭祀公業法人， 並申辦所有權更名登記為祭祀公業法人所有。二、經派下現 員過半數書面同意依民法規定成立財團法人，並申辦所有權 更名登記為財團法人所有。三、依規約規定申辦所有權變更 登記為派下員分別共有或個別所有。祭祀公業條例第50條定 有明文。
(三)查，被告辯稱：被告劉秋陽就系爭46號房屋、被告林森本就 系爭48號房屋，有租賃關係之正當權源占有乙節，業據被告 劉秋陽、林森本提出租金收據等件為證，且觀諸上開租金收 據，其中載明有：「收據：茲坐落○○區○○路○段000 巷 00號房屋乙間，每月租金新台幣陸仟元整。今收到民國102 年元月份起至十二月份止，共計收十二月份。租金總計新台 幣柒萬貳仟元整。此據劉秋陽君。管理人謝繼炳。中華民國 102 年十一月十五日。」、「收據：茲坐落○○區○○路○ 段000 巷00號房屋乙間，每月租金新台幣陸仟元整。今收到 民國102 年元月份起至十二月份止，共計收十二月份。租金 總計新台幣柒萬貳仟元整。此據林森本君。管理人謝繼炳。 中華民國102 年十一月十五日。」等語，復謝繼炳曾為系爭 土地房屋原所有權人即謝趙元師祭祀公業之管理人，業如前 述，則謝繼炳就系爭土地房屋自有出租他人之管理權限，又 謝趙元師祭祀公業之財產，固然於103 年初，因派下員之多 數同意而變更登記為派下員分別共有，原告因而取得系爭土 地房屋八分之一之分別共有權利，惟被告劉秋陽就系爭46號 房屋、被告林森本就系爭48號房屋之租賃關係，仍應為現今 系爭土地房屋之全體分別共有人所承受，蓋該祭祀公業之財 產，從由謝趙元師祭祀公業所有至變更為全體派下員所分別 共有，此僅為共有人間之內部型態變更，至對外而言，渠等 享受權利負擔義務之主體仍屬同一，是原告主張：縱有承租 關係，效力亦不及於原告云云，洵非可信，要無可採。(四)末按不定期租賃之出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金 抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100 條 第3 款定有明文。按共有物之管理，除契約另有約定外，應 以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其 應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820
條第1 項定有明文。又共有房屋之出租，乃典型之利用行為 而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。經查本件被告 劉秋陽就系爭46號房屋、被告林森本就系爭48號房屋均有不 定期租賃關係，且被告劉秋陽之被繼承人劉蒼松自50年起至 70年止，每年均有繳納租金，有租金繳納收據7 份附卷可稽 被告劉秋陽自71年起至102 年止，每年均有繳納租金，有租 金繳納收據27份附卷可證，被告林森本之被繼承人林萬自61 年起至67年止，每年均有提存租金，自68年起至79年止，每 年均有繳納租金，有國庫存款收款書5 份、租金繳納收據14 份在卷可證，被告林森本自80年起至102 年止，每年均有繳 納租金，有租金繳納收據19份在卷可憑，被告劉秋陽、林森 本均自103年1月起即未繳租金，為被告劉秋陽、林森本所自 承，積欠租金均達二個月以上，雖原告以大立法律事務所10 3年10月28日103立隆字第1028－1 號函被告劉秋陽、林森本 自房屋遷出，並將房地原告及土地共有人，有大立法律事務 所函1件可佐，原告並依民法第440條第1項之規定，以104年 6 月10日民事準備（二）狀繕本送達為終止租賃關係之意思 表示，由原告郵寄送達被告，惟分別共有物之管理應以共有 人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，共有房屋之 出租及終止租約為管理行為，亦應經共有人過半數及其應有 部分合計過半數之同意，原告未取得其他分別共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意而終止租約，不生終止租約 之效力，租賃契約既未終止，則原告請求被告劉秋陽、林森 本分別遷讓返還系爭46號房屋及系爭48號房屋，並給付相當 於租金之不當得利，自顯不足採。
七、從而，原告依民法第767條、第821條及不當得利之法律關係 ，請求（一）被告劉秋陽應自坐落新北市○○區○○段000 地號、同段350地號土地，及其上同段148建號建物即門牌號 碼新北市○○區○○路○段000 巷00號房屋，如複丈成果圖 編號D、E、F、G部分所示面積合計132.69平方公尺遷出，將 上開房屋返還原告謝正宗及其他共有人，並應自103 年11月 14日起至返還上開房屋之日止，按年給付原告謝正宗147,28 2.32元。（二）被告林森本應自坐落新北市○○區○○段00 0地號、同段350地號土地及其上同段148 建號建物即門牌號 碼新北市○○區○○路○段000 巷00號房屋，如複丈成果圖 編號H、I、J 部分所示面積合計188.32平方公尺遷出，將上 開房屋返還原告謝正宗及其他共有人，並應自103 年11月14 日起至返還上開房屋之日止，按年給付原告謝正宗156,193. 55元。均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
書 記 官 葉子榕