臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
104年度重小字第845號
原 告 玄泰富帝社區管理委員會
法定代理人 林國彥
訴訟代理人 郭文溪
楊仙蒂
被 告 黃詩玲
兼訴訟代理人蔡坤成
上二人共同
訴訟代理人 黃裕仁 住新北市○○區○○街000巷00號3樓
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國104年7月27日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告黃詩玲應給付原告新臺幣柒仟貳佰柒拾肆元，及自民國一百零四年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告蔡坤成應給付原告新臺幣貳萬壹仟捌佰貳拾貳元，及自民國一百零四年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告黃詩玲負擔新台幣貳佰伍拾元，餘由被告蔡坤成負擔。
本判決得假執行。但被告黃詩玲如以新臺幣柒仟貳佰柒拾肆元為原告預供擔保，被告蔡坤成如以新臺幣貳萬壹仟捌佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告起訴主張：被告黃詩玲原為原告社區住戶即門牌號碼新 北市○○區○○街000巷0號6樓房屋（下稱系爭房屋）所有 權人，依據原告社區規約約定，管理費收費標準為每坪新臺 幣（下同）50元，汽車位清潔費用為每一車位每月300元， 被告黃詩玲每月應繳納之管理為3,637元。詎被告黃詩玲於 民國（下同）103年7、8月未按月繳納管理費，共積欠7,274 元（計算式：3,637元×2月＝7,274元）。嗣被告黃詩玲於 103年8月19日轉讓系爭房屋所有權予被告蔡坤成，被告蔡坤 成亦應按月繳納管理費3,637元，詎料，被告蔡坤成自103年 9月起即未繳納管理費，迄104年2月止共積欠21,822元（計 算式：3,637元×6月＝21,822元），迭催未理。為此，爰依 社區規約及公寓大廈管理條例第21條之規定提起本件訴訟， 並聲明：求為判決：如主文第一、二項所示。
二、被告2人到庭不爭執未繳納管理費，惟另以：依系爭社區規
約第2章第6條第2項約定，管理費應扣除社區公電費用之開 銷，被告迄今所有公用電費均自行繳納，管理費為社區共同 開銷，公用電費亦為由社區共同開銷，自應由系爭社區支付 ，惟系爭社區某住戶為規避繳納公用電費，將電表拆除，導 致台灣電力股份有限公司計算社區公用電費時所平攤之住戶 減少，致其他住戶公用電費增加，有失使用者付費與公平之 原則。又系爭社區許多事務之處理違反公寓大廈管理條例之 規定，且應作為而不作為損及住戶權益，故自101年7月起管 理費應打7折。另管理費用以支付物業保全公司，惟101年起 物業保全公司對被告、家屬與親友做出許多違法、離譜事宜 ，原告竟不予制止，仍放任物業保全公司為所欲為，持續讓 其他住戶對被告產生誤解。另系爭社區車道牆面業已漏水， 且違規2、3年，被告通知原告處理，原告均置之不理云云置 辯，並聲明：求為判決：駁回原告之訴。
乙、得心證理由：
一、原告主張：被告黃詩玲原為系爭社區之區分所有權人，嗣於 103年8月19日，將系爭房屋所有權轉讓予被告蔡坤成，迄今 分別積欠管理費7,274元、21,822元之事實，業據提出管理 費收費清單、超商繳費明細、環境維護管理費收據、存證信 函及新北市地籍異動索引及建物登記第三類謄本等件為證， 復為被告2人所不爭，惟就原告付款之請求另以前詞置辯。 則本件兩造爭執要點厥為：被告得否以所辯事由拒絕繳交管 理費？
二、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，公寓大廈管理條例10條第2項有明文規定。又 按公寓大廈應設公共基金，其來源由區分所有權人依區分所 有權人會議決議繳納；公共基金應設專戶儲存，並由管理負 責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議 之決議為之；管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議 事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若 干人為管理委員所設立之組織；規約：公寓大廈區分所有權 人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會 議決議之共同遵守事項，同條例第18條第1項、第3項、第3 條第9款、第12款分別定有明文。換言之，公共基金之來源 為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，自為全體區 分所有權人所有，管理委員會僅為公共基金之管理單位，並
不當然因此成為公共基金之所有權人，且管理費如何使用及 費用高低，乃屬區分所有權人會議決議之自治事項，或經區 分所有權人會議決議以規約之型態拘束全體區分所有權人， 管理委員會自無權限更改管理費支付用途之可能。本件被告 固辯稱：依系爭社區規約第2章第6條第2項約定，管理費應 扣除社區公電費用之開銷，被告迄今所有公用電費均自行繳 納，管理費為社區共同開銷，公用電費亦為由社區共同開銷 ，自應由系爭社區支付云云，惟查：依原告所提出，被告亦 不否認其真正之原告社區規約內容觀之，原告社區管理費之 用途包括：1.委任或僱傭管理服務人之報酬。2.共用部分、 約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。3.有關共用部 分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。4.管理組 織之電話費及其他事務費。5.稅捐及其他徵收之稅賦。6.其 他基地及共用部分等之經常管理費用等項目，尚不包括支付 公共區域電費，依上開說明，原告自無更改管理費支付用途 之權限，另在上開管理費支付用途未經區分所有權人會議另 行決議變更前，被告為原告社區之區分所有權人，即須負有 按時繳納管理費之義務，其仍不得執此作為拒絕繳納管理費 之依據，是被告此部分所辯，洵非有據，顯無足採。三、次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明 文。查本件被告黃詩玲、蔡坤成為系爭社區之區分所有權人 ，為維護系爭房屋所在社區各項公共設施之有效運作，本有 依規約繳交管理費之義務，而被告就積欠管理費已達相當金 額，且經原告限期催繳仍未繳納之事實，並不爭執，被告雖 辯稱：依系爭社區規約第2章第6條第2項約定及102年度第二 次區分所有權人會議決議，應先由原告繳納公用電費，被告 不須自行繳納公用電費，惟被告迄今仍在繳納公用電費，又 系爭社區許多事務之處理違反公寓大廈管理條例之規定，且 應作為而不作為損及住戶權益云云，惟按民法第264條關於 同時履行抗辯之規定「因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付」，此係以雙方所負債務 互立於對待給付之關係時，始得主張之。又區分所有權人繳 納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間 法律關係而發生，而公寓大廈管理委員會與區分所有權人全 體間則就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任人 應依委任人之指示管理事務，故由管理委員會就區分所有權 人應繳納之公共基金及分攤之費用依委任人之指示負責收益
、收支、保管及運用。準此，被告所負給付管理費義務與原 告未依區分所有權人會議決議執行職務、原告處理社區事務 違反公寓大廈管理條例之規定，且應作為而不作為損及住戶 權益等節，顯非基於同一雙務契約而生，區分所有權人所應 分擔之公共基金與管理費用亦非原告所負責任之對價，二者 間並無對待給付之對價關係，則被告指稱原告未依區分所有 權人會議決議執行職務、原告處理社區事務違反公寓大廈管 理條例之規定，且應作為而不作為損及住戶權益等情，縱為 屬實，乃原告管理社區之方式是否失當之問題，核屬住戶管 理之內部問題及自治之範疇，被告僅可透過參加區分所有權 人會議，提出相關問題，再由區分所有權人會議議決處理， 督促原告對此問題進行改善，然此與管理委員會對被告之管 理費請求權間並無對待給付之關係，被告尚不得據此拒絕給 付管理費，是被告上開所辯，自非可取。是原告起訴請求被 告黃詩玲、蔡坤成分別給付欠繳之管理費7,274元、21,822 元，自屬合法有據。
三、從而，原告依系爭社區規約及公寓大廈管理條例第21條之規 定，請求被告黃詩玲及蔡坤成各給付7,274元、21,822元， 及均自起訴狀繕本送達翌日（即104年4月21日）起至清償日 止，按年息5%計算之利息，為有理由，均應准許。四、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
五、本件係關於請求金錢之給付，且其標的金額或價額在100000 元以下者之小額訴訟，爰依民事訴訟法第436之19規定，確 定被告2人應負擔之訴訟費用額各如主文第3項所示，併就被 告敗訴部分，依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而 免為假執行。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項但書。中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由（應表明一、原判決違背法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書記官 馬秀芳