臺灣高雄地方法院刑事判決 104年度易字第23號
公 訴 人 臺灣高雄地方法院檢察署檢察官
被 告 劉瑞祥
選任辯護人 黃韡誠律師
上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（103 年度偵字第2610
2 號），本院判決如下：
主 文
劉瑞祥意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年。
事 實
一、劉瑞祥原係高雄市○○區○○○路○○號○樓房屋（下稱系 爭房屋）之所有權人。緣董玫前向劉瑞祥承租系爭房屋，於 民國95年1 月1 日下午7 時許，董玫與其配偶林景上在系爭 房屋內燒炭自殺，董玫當場死亡，林景上則因一氧化碳中毒 而送醫治療（嗣後數月因意外跌倒而過逝）。劉瑞祥知悉上 情，然為順利販售系爭房屋，竟意圖為自己不法之所有，基 於詐欺取財之犯意，於100 年5 月27日委託高雄市左營區「 住商不動產加盟店左營大中店」（即滿慶資產管理銷售有限 公司）業務員林漢龍仲介銷售系爭房屋時，刻意隱匿系爭房 屋曾發生燒炭自殺事件乙事，於林漢龍詢問系爭房屋有無出 過事時，為否定答覆，並在「房地產標的現況說明書」項次 8 「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或 自殺致死之情事」欄位，勾選「否」及在旁簽名，以此方式 施用詐術，使不知情之林漢龍將上情轉知林嬌英，林嬌英因 而誤認系爭房屋未曾發生兇殺或自殺致死事件而陷於錯誤， 遂於100 年6 月9 日簽署買賣契約而以新臺幣（下同）3,20 0,000 元購入系爭房屋（於100 年7 月29日登記於其弟媳邱 麗姿名下）。嗣於102 年7 月底，林嬌英經鄰居告知系爭房 屋內曾有人燒炭自殺，其中一人身亡一人獲救乙事，始知悉 受騙。
二、案經林嬌英訴由臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
甲、程序部分：
按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據。又被告以外之人於審判外之陳述，雖 不符前4 條之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據， 法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者 ，亦得為證據，刑事訴訟法第159 條第1 項、第159 條之5 第1 項定有明文。查本案以下引用之被告劉瑞祥以外之人於
審判外之言詞及書面陳述，均經被告及檢察官於本院審理時 同意作為證據，本院揆諸前開法條規定，並審酌各該言詞及 書面陳述作成時之情況，認為適當，自得作為證據，合先敘 明。
乙、實體部分：
一、訊據被告矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯護人為被告辯護 稱：⒈被告當初係經管理員告知2 名房客均被送醫，其中一 人死亡一人生還，主觀上認為死亡結果係發生在醫院，並不 知董玫在系爭房屋內死亡乙事；⒉被告於售屋前曾詢問過友 人後認為如死亡之結果在醫院裡並不構成凶宅，故被告主觀 上並不認為系爭房屋是凶宅；⒊被告售屋前亦曾上凶宅網查 詢，並未查得系爭房屋為凶宅之情；房客發生事故時員警也 曾打電話告知，但強調不是親屬故未敘述詳情；被告也沒有 看到相關新聞報導，實無從得知董玫在系爭房屋內身亡之事 ；⒋況系爭房屋出售後，林嬌英並未自住而係出租，且被告 出售時亦低於市場行情，難認林嬌英有何因此受有損害的狀 況云云。經查：
㈠被告原係高雄市○○區○○○路○○號○樓房屋即系爭房 屋之所有權人。緣董玫前向被告承租系爭房屋，於95年1 月1 日下午7 時許，董玫與其配偶林景上在系爭房屋內燒 炭自殺，董玫當場死亡，林景上則因一氧化碳中毒而送醫 治療（嗣後數月因意外跌倒而過逝）。被告於100 年5 月 27日委託高雄市左營區「住商不動產加盟店左營大中店」 （即滿慶資產管理銷售有限公司）業務員林漢龍仲介銷售 系爭房屋時，於林漢龍詢問系爭房屋有無出過事時，為否 定答覆，並在「房地產標的現況說明書」項次8 「賣方產 權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死 之情事」欄位，勾選「否」及在旁簽名，林漢龍即將上情 轉知林嬌英，林嬌英因而誤信系爭房屋未曾發生兇殺或自 殺致死事件，遂於100 年6 月9 日簽署買賣契約而以3,20 0,000 元購入系爭房屋（登記於其弟媳邱麗姿名下）。嗣 於102 年7 月底，林嬌英經鄰居告知系爭房屋內曾有人燒 炭自殺，其中一人身亡一人獲救乙事之事實，業據林嬌英 於警詢時指述明確（警卷第5 至7 頁），核與仲介即林漢 龍於檢察官訊問及本院審理時（102 年度他字第8456號卷 第64頁【下稱他卷】、本院卷第38至43頁）、林吳輝美即 林景上之嫂嫂於警詢、檢察官訊問及本院審理時具結證述 （警卷第41至42頁、他卷第20至21頁、本院卷第43頁背面 至第49頁）、藍正棟即林景上、董玫友人於警詢（警卷第 39至40頁）陳稱情節相符，並有不動產買賣契約書1 份（
警卷第17至22頁）、房地產標的現況說明書1 份（警卷第 23頁）、新聞報導影本1 份（警卷第24頁背面）、高雄市 政府警察局左營分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書 、臺灣高雄地方法院檢察署95年1 月4 日相驗屍體證明書 各1 份、相驗照片10張（警卷第47至48頁、第50至54頁） 、系爭房屋建物登記第二類謄本1 份（警卷第9 至10頁） 等在卷可憑，復為被告所不否認（本院卷第62至65頁）， 首堪認定。
㈡被告雖以前詞置辯，惟查：
⒈被告配偶鄭筑勻於本院104 年5 月28日審理時具結證稱 ：系爭房屋出租的事情由被告、鄭筑勻處理，看誰有空 就去處理，事發後是管理員或被告告知鄭筑勻房客送去 急救，女的（指董玫）往生，男的（指林景上）有救回 來，管理員有說2 個都送去醫院，不知道女的是死在系 爭房屋裡，後來透過管理員得知林吳輝美的電話，打去 問林景上有沒有要繼續住還是要搬走（本院卷第50至58 頁）等語，經核與林吳輝美於103 年2 月26日檢察官訊 問時具結證稱：處理後事時，有個女的房東（應指鄭筑 勻）打電話給林吳輝美說不租房子給他們（指董玫、林 景上），因為董玫已經往生（他卷第20至21頁）等語， 及於本院104 年5 月28日審理時具結證稱：林吳輝美有 把電話留給系爭房屋管理室，期間房東太太有跟林吳輝 美聯絡，好像先後聯絡2 次，催促趕快搬走，房東太太 有說到林景上沒有住在這邊，董玫死了，也不能住了， 東西要搬走，沒有提到後續的押金要如何處理，林吳輝 美也有提及董玫過逝的事（本院卷第43頁背面至第49頁 ）等語相符。被告亦自承管理員有講過房客因燒炭被送 醫之事（本院卷第64頁）。足認事發後，被告及其配偶 鄭筑勻均曾透過系爭房屋管理員而得知房客即董玫、林 景上燒炭自殺送醫，且董玫身亡之事，此觀事發至多1 、2 個月內（本院卷第58頁），鄭筑勻即透過管理員取 得林景上嫂嫂林吳輝美電話，催促其搬走屋內物品之事 ，即可見一斑，顯見被告斯時已然知悉董玫、林景上燒 炭自殺，董玫身亡乙事，應無疑問。
⒉被告雖辯稱不知董玫係於系爭房屋內身亡，以為是送到 醫院才過逝云云。然以被告前於警詢及檢察官訊問時數 次提及當時有員警打電話來詢問是否為房東，屋內有人 送醫急救（警卷第3 頁、他卷第28頁、第53頁背面）等 語，可見員警案發後第一時間確有來電聯繫告知被告無 疑。員警既然特地來電告知被告，且屋內房客疑似燒炭
並有1人已在屋內身亡乙事並非機密，也沒有隱瞞或保 密的必要，豈有對上情支字未提之理，此觀吳世紘、謝 保富即承辦之派出所員警、所長於103 年5 月13日檢察 官訊問時具結證稱：基本上不用聯繫屋主，但如果聯繫 的話會明白講清楚，沒有隱瞞的必要，會直說屋內有人 死掉（他卷第42頁背面）等語甚明，是被告辯稱當時進 一步詢問發生何事時員警未回答旋即掛電話云云，實難 採信。
⒊何況，依國人一般通念，對於房屋風水甚為重視，也相 當忌諱鬼神，如若房屋內有人非自然身亡，諸如兇殺、 自殺而致身亡，而成為俗稱之「凶宅」，往往影響買方 購買房屋（甚至租屋）之意願，並對房屋價格影響甚鉅 ，此由房屋仲介即林漢龍於本院104 年5 月28日審理時 具結證稱：非自然死亡就有可能是凶宅，依照林漢龍擔 任仲介的經驗，如房屋內曾發生燒炭，無論燒炭者是否 在屋內死亡，只要「因」是在屋內形成的就算凶宅。若 是凶宅的話，與正常房屋行情會差距滿大的，比如系爭 房屋當時以3,200,000 元成交的話，可能會少掉1,000, 000 元（本院卷第40頁、第42頁背面至第43頁）等語益 明。鄭筑勻亦於本院同日審理時證稱：「（問：當你知 道他們【指董玫、林景上】是因為燒炭而被送醫，且知 道其中1 個人死了，你有沒有覺得完了、房子要變凶宅 了？）可能我們不知道這樣算不算。」、「（問：可是 會覺得不太妙，對不對？）那是肯定的。」（本院卷第 58頁）足見即使被告當時僅係出租系爭房屋，尚未有售 屋之意，然而一般人聽到「房客在屋內燒炭」，第一個 念頭就會想到可能變成「凶宅」，必然會對此事非常關 心，而想對諸如「房客現況如何」、「房客在哪裡身亡 」等細節進行追問、調查，或親至現場、醫院進行瞭解 ，或探詢員警、管理員，或查閱報章雜誌有無相關報導 ，甚或於取得林吳輝美電話時直接詢問即可，均可得知 詳情。乃被告夫妻已「心知不妙」，卻未曾至現場、醫 院，也沒有追問林吳輝美，顯與常情有間，益見其等第 一時間應已透過員警聯繫而知悉詳情，自然其後也沒有 再多加聞問探詢「房客燒炭」詳情之必要。
⒋此外，被告自承其於售屋前，曾詢問從事房仲業之友人 是否會構成凶宅（本院卷第63頁背面），並曾查過「凶 宅網」（審易卷第26頁、第66頁背面），即可見被告自 己也擔心系爭房屋是「凶宅」，或系爭房屋被發現是「 凶宅」，影響房價及購買意願，才會多方探詢、查閱。
被告既然有此疑慮，理應在實際出售房屋時，就此諮詢 林漢龍，以便釐清，乃被告經林漢龍提示「房地產標的 現況說明書」詢問系爭房屋是否為凶宅時，被告卻說「 沒有」，未曾提到有人在裡面燒炭自殺，也沒有提到曾 經問過朋友這樣算不算凶宅，直到買家林嬌英反映後， 被告才說有問過相關從業人員這樣不算是凶宅（本院卷 第41頁背面、本院卷第65頁背面）乙情，甚且進一步在 「房地產標的現況說明書」項次8 「賣方產權期間內是 否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」 欄位，勾選「否」並在旁簽名，即可見其係蓄意隱瞞系 爭房屋內曾有人燒炭自殺乙事，而就此買賣房屋之重大 事項施以詐術，以避免因系爭房屋為凶宅而影響到買方 購買意願及價額高低，而有詐欺取財之主觀犯意及客觀 行為甚明。
⒌至辯護人雖為被告辯護稱被告事後與林漢龍一起到警察 局詢問時，警察說不是家屬不能告知，無從得知董玫係 在系爭房屋內過逝乙情。查林漢龍於本院104 年5 月28 日審理時固亦具結證稱：買方反應房屋有問題後，林漢 龍就聯繫屋主一起去新莊派出所問，員警說不能查詢， 除非是死者家屬或是法院的命令。以林漢龍從事仲介服 務經驗而言，一般警察就相類狀況都是這樣處理（本院 卷第39頁）等語。然而被告與林漢龍相偕向轄區員警查 證，係發生於被告售屋之後，被告自承於售屋前並未就 此至派出所向員警查詢（本院卷第63頁），自不足以佐 證被告於售屋前已盡其查證義務卻仍無法獲得資訊。何 況，被告身為系爭房屋之屋主，又為房東，連鄰居都有 所耳聞（警卷第6 頁），被告於房客燒炭自殺後先後經 員警電話告知、管理員告知，又有前述多種查詢確認之 管道，豈會對董玫在系爭房屋內自殺身亡乙事一無所知 ，已如前述，是亦難僅因售屋後即距離房客身亡已然7 年多之久，始詢問員警未得回覆，即得為對被告有利之 認定。
⒍末辯護人復為被告辯護稱被告售屋時，同地段房價每坪 約12至14萬，被告以每坪9 萬5 千元出售，顯然低於行 情，且房價後來上漲，林嬌英應無受到實質損害云云， 並提出「蘋果日報」100 年10月1 日「新莊一路10年內 大廈交易熱」網路新聞1 份（偵卷第32頁、審易卷第29 至32頁）為佐。然查網路新聞之價格與各該房屋實際交 易價格未必一致，即使是同地段，也會和房屋維持狀態 、樓層、景觀、買賣方議價能力等息息相關，是難僅憑
前開資料即得遽認被告確刻意以低價出售。況觀諸鄭筑 勻於本院104 年5 月28日審理時具結證稱：賣系爭房屋 的價錢由仲介給一個建議（本院卷第58頁背面）；林漢 龍則於同日審理時具結證稱：就其記憶所及，系爭房屋 的房價沒有特別便宜，是當時差不多的行情（本院卷第 42頁背面），可見被告出售系爭房屋時，並非以「凶宅 」的價格加以折價，而是以一般正常房屋進行售屋，價 格與行情差不多，是林嬌英以「正常房屋價格」購得「 凶宅」，當然受有損失。辯護人上開所辯，亦不足採。 ㈢綜上所述，本案事證明確，被告前開辯解均不足採，其上 開刻意隱瞞系爭房屋內曾有房客燒炭自殺此一買賣房屋重 要事項，使林嬌英陷於錯誤，而以正常房屋價格購屋之詐 欺取財犯行堪以認定，應依法論科。
二、論罪科刑之理由：
㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律。但行為後之 法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法 第2 條第1 項定有明文。查刑法第339 條第1 項於被告行 為後之103 年6 月18日修正、增訂公布，並自103 年6 月 20日施行。修正前刑法第339 條第1 項規定：「意圖為自 己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物 交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科1,000 元 以下罰金。」；修正後之刑法第339 條第1 項規定：「意 圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三 人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 ,0000 元以下罰金。」，足見修正後之刑法第339 條第1 項提高所科或併科罰金之上限，經比較新舊法，修正後刑 法第339 條第1 項之規定並未對被告較有利，依刑法第2 條第1 項前段規定，自應適用修正前刑法第339 條第1 項 之規定。
㈡是核被告所為，係犯修正前刑法第339 條第1 項詐欺取財 罪。
㈢爰審酌被告並無前科，有臺灣高等法院被告前案紀錄表1 份附卷可考，其知悉董玫前在系爭房屋內燒炭自殺身亡， 系爭房屋已成為俗稱之凶宅，且此為房屋買賣交易上之重 要事項，影響買方購買意願、房屋交易價格甚鉅，竟為順 利出售系爭房屋，刻意隱瞞前情，並在「房地產標的現況 說明書」上為不實勾選，使買方林嬌英經不知情仲介轉知 後誤信系爭房屋並無有人遭兇殺或自殺身亡乙事，而以時 價購買，因而受有損害，且犯後矢口否認，託詞不知、誤 以為沒有在房屋內身亡、以為這樣不算凶宅，態度非佳，
惟業與林嬌英達成調解，由被告於103 年7 月22日以3,95 0,000 元買回系爭房屋，終未造成過大損害等犯罪之動機 、目的、手段及造成之損害等一切情狀，量處如主文所示 之刑，並諭知易科罰金之折算標準。
㈣本院審酌被告並無前科，未曾因故意犯罪而受有期徒刑以 上刑之宣告，有臺灣高等法院被告前案紀錄表1 份在卷可 稽，其已與林嬌英達成調解，並將系爭房屋買回，業如前 述，並有調解筆錄1 份（審易卷第34至35頁）在卷可稽， 林嬌英並在前揭筆錄裡表示不予追究，信經此教訓後，應 知警惕，當無再犯之虞，本院因認對其所宣告之刑，以暫 不執行為適當，爰依刑法第74條第1 項第1 款規定，併予 宣告緩刑2 年，以勵自新。
三、據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，刑法第2 條第1 項前段、第339 條第1 項（修正前）、第41條第1 項 前段、第74條第1 項第1 款，刑法施行法第1 條之1 ，判決 如主文。
本案經檢察官李宜穎到庭執行職務。
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
刑事第十二庭 審判長法 官 楊智守
法 官 林岳葳
法 官 李貞瑩
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
書記官 黃翔彬
修正前中華民國刑法第339 條第1 項（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科1,000 元以下罰金。